住宅ローン控除は、住宅ローンを組んで家を新築・購入したときに、年末のローン残高の0.7％を所得税から差し引ける制度です。2026年に入居する場合、新築なら控除期間は最長13年で、所得税で引き切れない分は翌年の住民税からも差し引かれます。

控除の対象になる残高の上限（借入限度額）は、住宅の省エネ性能と世帯の状況によって2,000万〜5,000万円の幅があります。戻ってくる金額は家計が納めている税金の額が上限になるため、限度額いっぱいの控除を受けられない家庭もあります。

令和8年度税制改正で制度は5年延長され、2026年（令和8年）1月1日から2030年（令和12年）12月31日までに入居した人が対象になりました。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は税金そのものを軽くする制度

住宅借入金等特別控除とは、償還期間10年以上の住宅ローンを利用してマイホームを新築・取得・増改築した場合などに受けられる税の控除制度です。毎年末の住宅ローン残高をもとに計算した金額が、その年の所得税から差し引かれます。

所得から差し引く医療費控除などと違い、住宅ローン控除は計算した税額から直接差し引く税額控除です。控除額がそのまま税金の軽減額になるので、購入後しばらく出費が重なる時期の家計を支えてくれます。

控除率は0.7％、新築の借入限度額は省エネ性能で2,000万〜5,000万円

控除率は年末ローン残高の0.7％で、新築・買取再販住宅の控除期間は最長13年です。控除の対象になるローン残高には借入限度額という上限があり、住宅の省エネ性能が高いほど限度額も大きくなります。

2026年（令和8年）に入居する場合の、新築・買取再販住宅の借入限度額は下の表のとおりです。一般世帯と、子育て世帯・若者夫婦世帯で金額が異なります。

※国税庁タックスアンサー（令和8年4月1日現在法令等）の控除限度額をもとにしています。省エネ基準適合住宅の新築がこの扱いになるのは、2026・2027年の入居までです。

令和8年度改正では、中古（既存）住宅の扱いも大きく変わりました。長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅の中古は借入限度額3,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は4,500万円）になりました。省エネ基準適合住宅の中古は2,000万円（同3,000万円）です。

どちらも控除期間が従来の10年から13年に延びています。省エネ性能の証明がないその他の中古住宅は、これまでどおり2,000万円・10年です。2025年までの入居との違いは、住宅ローン控除の改正の要点の記事で紹介しています。

2028年以降に入居する新築は省エネ性能と建てる場所で対象外になることがある

省エネ基準適合住宅の新築は、2028年（令和10年）以降の入居では原則として控除の対象外になります。2027年末までに建築確認を受けたものや、登記簿上の建築日が2028年6月30日までのものは、借入限度額2,000万円・控除期間10年で控除を受けられます。

もう一つの変更は立地です。国土交通省の案内では、2028年以降に入居する場合、災害危険区域や土砂災害特別警戒区域など、いわゆる災害レッドゾーンに新しく建てる住宅は控除の対象外になります。中古住宅の購入や建て替え、リフォームは引き続き対象です。

注文住宅で土地探しから始めると、着工が遅れて入居が2028年にずれ込むことがあります。土地を決める前に区域の指定を市区町村の窓口やハザードマップで調べ、建物の省エネ性能も設計の段階で決めておくと、控除を受けられないまま住み始める事態を防げます。

控除を受けるための主な要件は居住・所得・床面積・返済期間の4つ

新築または建築後に使用されたことのない住宅を取得した場合、控除を受けるには次の要件などをすべて満たす必要があります。

1. 住宅の引き渡しまたは工事完了から6か月以内に住み始め、控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいること
2. 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること（床面積40㎡以上50㎡未満の住宅は1,000万円以下）
3. 住宅の床面積が原則40㎡以上で、床面積の2分の1以上が居住用であること（合計所得金額が1,000万円を超える人と、子育て世帯等の上乗せ措置を利用する場合は50㎡以上）
4. 返済期間が10年以上の住宅ローンであること

床面積は登記簿に表示されている面積で判断します。マンションは共用部分を含まない専有部分（内法面積）で、店舗併用住宅は店舗部分も含めた建物全体の床面積で判断します。

2026年入居分から、40㎡以上50㎡未満の住宅も新築・中古を問わず対象になり、コンパクトなマンションも選びやすくなりました。子育て世帯の上乗せを使うなら50㎡以上が必要なので、40㎡台の住まいでは一般世帯と同じ借入限度額になります。

国税庁タックスアンサー No.1211-1（新築住宅の住宅ローン控除）

戻ってくる金額は年末残高の0.7％と、納めている税金の少ないほう

子育て世帯がZEH水準の新築を買った場合の1年目の控除額の例

控除額は年末の住宅ローン残高に0.7％を掛けて計算します。たとえば、子育て世帯が2026年にZEH水準省エネ住宅の新築（借入限度額4,500万円）に入居し、年末のローン残高が3,500万円だったとします。

この場合、その年の控除額は3,500万円×0.7％で24万5,000円です。残高は返済とともに減るので、2年目以降の控除額も少しずつ小さくなります。

所得税で引き切れない分は住民税から最大9万7,500円

住宅ローン控除は納めている所得税・住民税の範囲でしか戻りません。所得税から引き切れなかった分は翌年度の住民税から差し引かれますが、上限は所得税の課税総所得金額等の5％で、最高9万7,500円です。

上の例で、各種控除を差し引いた後の課税所得が150万円の家庭を考えます。所得税は150万円×5％の7万5,000円なので、24万5,000円のうち所得税から引けるのは7万5,000円です（復興特別所得税は除いて計算）。

残る17万円は住民税から差し引かれますが、上限は150万円×5％の7万5,000円です。控除の合計は15万円になり、9万5,000円分は使い切れません。借入額を決めるときは、控除額の計算に家計の税額も当てはめておくと、控除をあてにした返済計画になりにくくなります。

住民税側の仕組みは総務省の個人住民税の住宅ローン控除の案内に載っています。年収ごとの審査や借入額の目安は、次の記事でも紹介しています。

• 年収100万円の住宅ローン審査基準
• 年収200万円の住宅ローン審査基準
• 年収300万円の住宅ローン審査基準
• 年収400万円の住宅ローン審査基準
• 年収500万円の住宅ローン審査基準
• 年収600万円の住宅ローン審査基準
• 年収700万円の住宅ローン審査基準
• 年収800万円の住宅ローン審査基準

子育て世帯・若者夫婦世帯は借入限度額が500万〜1,000万円上乗せされる

子育て世帯・若者夫婦世帯には借入限度額の上乗せがあり、令和8年度改正では中古住宅にも上乗せが広がりました。対象になるのは、入居した年の12月31日時点で次のどちらかに当てはまる世帯です。

• 子育て世帯：19歳未満の扶養親族がいる
• 若者夫婦世帯：夫婦のいずれかが40歳未満

これらの世帯が省エネ性能を満たす住宅に入居すると、上の表のとおり一般世帯より高い借入限度額が使えます。上乗せを使う場合は床面積50㎡以上が条件になるため、子どもの成長に合わせた広さを考えるときも、50㎡を一つの目安にしてください。

共働きのペアローンと繰り上げ返済で気をつけること

ペアローンなら夫婦それぞれが控除を受けられる

夫婦がそれぞれ住宅ローンを契約するペアローンでは、要件を満たせば夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられます。合計所得2,000万円以下などの所得要件も、夫婦の合算ではなく1人ずつ判断されます。

共働きで2人とも税金を納めている家庭は、控除を使い切りやすくなります。その代わり、団信や事務手数料などの諸費用は2本分かかるので、ペアローンと収入合算の違いとあわせて比べてみてください。

繰り上げ返済で返済期間が10年未満になると控除が止まる

繰り上げ返済で年末残高が減ると、その分の控除額も小さくなります。さらに返済期間を短くする繰り上げ返済で、最初の返済月から最後の返済月までが10年未満になると、その年から控除を受けられません。

控除期間中にまとまったお金が入ったときは、教育費の準備に回すか繰り上げ返済に使うかを、残りの控除額と比べてから決めましょう。

1年目は確定申告、2年目以降は会社員なら年末調整で手続きできる

住宅ローン控除を受けるには、入居した翌年に確定申告が必要です。会社員でも、初年度は自分で確定申告をします。省エネ性能に応じた借入限度額を使うには、住宅省エネルギー性能証明書や建設住宅性能評価書の写しなど、性能を示す書類も提出します。

年末残高の書類は、借入先の対応で変わります。2024年以降に入居した人は、借入先が新しい年末残高調書の方式に移っていれば、金融機関へ住宅ローン控除の適用申請書を出しておくことで、確定申告に年末残高証明書を付ける必要がなくなりました。移っていない金融機関では、これまでどおり残高証明書を添付します。

2年目以降は、会社員であれば勤務先の年末調整で手続きできます。初年度の申告を忘れると控除が始まらないので、入居した翌年の確定申告の時期は家族の予定表にも入れておきましょう。

まとめ

住宅ローン控除は、2030年12月31日までの入居なら利用でき、新築の多くは13年間にわたって家計を支えてくれます。実際に戻る金額は住宅の性能・入居の時期・世帯の税額で変わるので、物件を選ぶ段階で省エネ性能と立地、借入額の目安をそろえて考えておきましょう。

ご家庭の計画に当てはめる前に、入居する年の要件と必要書類を、国税庁や国土交通省の最新の案内でも確かめておいてください。

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住宅ローン控除のコロナ特例（入居期限の弾力化）は、2021年12月末までの入居を対象にした一時的な措置で、すでに役目を終えています。いまの控除は年末のローン残高の0.7%を最大13年間差し引く仕組みです。

この現行制度は令和8年度の税制改正で、2030年12月31日までの入居分まで5年間延長されました。これから家を買うご家族は、コロナ特例ではなく、入居する年の現行制度に当てはめて資金計画を立てることになります。

当時のコロナ特例は入居期限を1年延ばす措置（すでに終了）

2019年10月の消費税率10%への引き上げに合わせ、住宅ローン控除には11年目〜13年目の控除期間が上乗せされていました。この13年控除を受けるには、本来は2020年12月末までに入居する必要がありました。

新型コロナウイルスの影響で工事や引き渡しが遅れたことを受け、一定の期限までに契約していれば、入居期限が2021年12月末まで1年延長されました。その後の税制改正では、一定の契約期限を満たせば2022年末の入居まで13年控除を使える措置も設けられています。

これらのコロナ特例は、すでに終了した過去の制度です。現在の住宅ローン控除は控除率や要件の仕組みそのものが変わっているため、これから住宅を購入する人は次の現行制度を前提に考えてください。

現在の住宅ローン控除は2030年入居分まで延長（2026年10月時点）

住宅ローン控除は令和4年度（2022年）の税制改正で大きく見直されました。さらに令和8年度税制改正で、適用期限が2030年12月31日の入居分まで5年間延長されています（関連税制法は2026年3月31日に国会で成立）。現行制度の主な内容は次のとおりです。

新築住宅の借入限度額（2026年〜2030年入居）は、住宅の性能と世帯の属性で次のように変わります。

※省エネ基準適合住宅（認定住宅・ZEH水準を除く）は、2028（令和10）年以降に建築確認を受ける新築が原則として控除の対象外になります（登記簿上の建築日が2028年6月30日までなら対象）。

※2028年以降に入居する場合、土砂災害特別警戒区域などの災害レッドゾーンに建てる新築住宅は対象外です（建て替え・既存住宅・リフォームは対象）。

中古住宅（既存住宅）を買う場合は、2026年以降の入居から次の限度額になりました。省エネ性能の高い中古住宅を選ぶと、控除期間も新築と同じ13年になります。

出典：国土交通省「住宅ローン減税」・令和8年度税制改正の報道発表（2026年10月時点）

当時のコロナ特例と現行制度を並べると、違いがよくわかります。

子育て世帯は上乗せ措置と住宅の省エネ性能で控除額が変わる

現行制度で家計への影響が大きいのは、子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ措置です。教育費とローン返済を並行して払っていく時期ほど、控除で戻る税金が家計の支えになります。

たとえば、小学生の子が2人いる世帯がZEH水準の新築住宅を買い、年末のローン残高が4,500万円だったとします。控除額の上限は4,500万円×0.7%で年31.5万円です。同じ世帯が省エネ基準適合住宅を選ぶと、限度額は3,000万円になり上限は年21万円に下がります。

実際に戻る額は、その年に納めた所得税と住民税（上限9.75万円）の範囲までです。共働きで夫婦それぞれがローンを組むペアローンなら、夫婦それぞれが控除を受けられます。

省エネ基準を満たさない新築住宅は、控除そのものが受けられません。物件選びの段階で、認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合のどれに当たるかを販売会社に聞いてみてください。性能の高い住宅は限度額が大きいだけでなく、毎月の光熱費も抑えやすくなります。

控除の効果を家計に生かすには、住宅ローンそのものの選び方も欠かせません。金利に加えて、保証料・事務手数料・団信の保障内容まで含めて比べてみてください。

控除率が0.7%に下がった経緯は住宅ローン控除の0.7%への改正と現行制度の記事で、要件の全体像は住宅ローン控除の控除率・借入限度額・要件をまとめた記事で整理しています。

よくある質問（住宅ローン控除とコロナ特例のその後）

Q. コロナ特例で13年控除を受けている途中です。2030年までの延長で、控除期間はさらに延びますか？

A. 延びません。控除率・控除期間・借入限度額は入居した年の制度で決まり、すでに控除を受けている人は当時の条件のまま最後まで適用されます。今回の延長は、2026年〜2030年に入居する人が対象です。

Q. 2026年に入居予定ですが、40㎡台のコンパクトなマンションでも控除を受けられますか？

A. 対象になり得ます。令和8年度改正で床面積要件が新築・既存とも40㎡以上に緩和されたためです。合計所得金額が1,000万円を超える人と、子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せを使う場合は50㎡以上が必要なので、広さと上乗せのどちらを取るか試算してみてください。

Q. 購入予定の住宅が省エネ基準を満たしているかは、どう確認すればいいですか？

A. 建設住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書などの証明書類で確認します（2025年4月以降に建築確認を受けた住宅は検査済証でも可）。控除の申告に使える証明書を発行できるか、契約前に販売会社・施工会社に聞いておくと手続きで慌てずに済みます。

Q. 中古住宅を買う場合も、子育て世帯の上乗せは使えますか？

A. 2026年以降の入居なら使えます。長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準の中古住宅は4,500万円、省エネ基準適合の中古住宅は3,000万円が限度額です。省エネ基準を満たさない中古住宅は上乗せの対象外で、限度額2,000万円・控除期間10年になります。

ご家庭の計画に当てはめる前に、各金融機関の最新の金利と条件も確かめておいてください。制度の要件や証明書類の詳細は、国土交通省の住宅ローン減税のページに掲載されています。

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2021年ごろ「住宅ローン控除が改悪される？」と大きな話題になった税制改正は、令和4年度（2022年）税制改正ですでに実施済みです。控除率は1％から0.7％に引き下げられました。

この記事では、当時「改悪」と言われた改正の中身を振り返りながら、現在（2026年8月時点）の住宅ローン控除制度を、これからマイホームを考えるご家族向けに整理します。結論からいうと、制度は令和8年度税制改正で2030年末まで延長されており、子育て世帯にはむしろ手厚い優遇が用意されています。

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除は住宅ローン減税ともいわれ、年末時点の住宅ローン残高の0.7％が最大13年間にわたり税額から控除される仕組みです（所得税から控除しきれない分は、翌年度の住民税からも最大9.75万円控除されます）。

基礎控除、扶養控除、医療費控除などの所得控除とは異なり、税額そのものから控除されるため、還付される金額のインパクトはけた違いに大きいのが特徴です。

たとえば年末のローン残高ごとの年間控除額のめやすは次のとおりです（残高×0.7％の単純計算。実際の控除額は納めている所得税額等が上限になります）。

※かつて併用できた「すまい給付金」は、すでに受付を終了しています。

「改悪」と言われた令和4年度改正の中身（実施済み）

2021年当時、自民党税制調査会の宮沢洋一会長が控除率引き下げに言及し、「改悪では？」と話題になりました。背景にあったのは「逆ザヤ」問題です。当時の変動金利は年0.4％台まで低下しており、残高の1％が戻ってくる住宅ローン控除との差額で、借りているだけで利益が出る状態が会計検査院などから問題視されていました。

こうした経緯から、令和4年度税制改正で次の見直しが実際に行われました。

すでに住宅ローンを組んで控除を受けている方は、借りた当時の控除率がそのまま適用されますので、この改正で不利になることはありません。

現在の制度は2030年末まで延長（令和8年度税制改正）

「いつまで使える制度なのか」が気になるところですが、令和8年度税制改正で適用期限が2030年12月31日の入居分まで5年間延長されました（関連税制法は2026年3月31日に国会で成立）。あわせて次のような見直しが行われています。

ポイントは「住宅の性能で控除の大きさが決まる」時代になったことです。性能の高い住宅ほど借入限度額が大きく、長く控除を受けられます。新築住宅の借入限度額（2026年入居の場合）を、一般世帯と子育て世帯・若者夫婦世帯で比べると次のようになります。

子育て世帯とは19歳未満の扶養親族がいる世帯、若者夫婦世帯とは夫婦のどちらかが40歳未満の世帯を指します。たとえば長期優良住宅なら、上乗せ措置で借入限度額が4,500万円から5,000万円に広がります。

これから購入を考えるご家族へ

控除率が0.7％になったとはいえ、住宅ローン控除は今も家計への効果が最も大きい住宅取得支援制度です。子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ措置を使えるご家庭は、教育費がかさむ時期の手取りを下支えしてくれます。

そのうえで大切なのは、控除をあてにして借りすぎないことです。「控除があるから」ではなく「教育費や日々の暮らしと両立できる返済額か」を基準に、借入額を決めましょう。低金利の住宅ローン（ソニー銀行、auじぶん銀行、SBI新生銀行など）を比較する際は、金利だけでなく保証料・事務手数料・団信の保障内容まで含めた総コストで見るのがおすすめです。なかでもSBI新生銀行は保証料0円・一部繰上返済手数料0円と諸費用が分かりやすく、がん診断保障付団信など家族の万一への備えも選べるため、子育て世帯が比較候補に入れやすい1行です。

※制度の詳細や最新情報は、国土交通省「住宅ローン減税」のページなど公式情報でご確認ください。

※本記事は2019年当時の報道・制度内容にもとづいています。住宅ローン減税（住宅ローン控除）の控除率・控除上限・対象要件は、その後の税制改正（令和4年度改正で控除率が1％から0.7％になるなど）で変わっています。これからマイホーム購入を検討される方は、最新の制度を国税庁の公式サイトでご確認ください。

会計検査院の調査結果により、住宅ローン減税で過大控除が5年間で3140人、5億6,000万円近く発生していたと報道されています。

2013年から2017年の5年間で、524税務署に提出された確定申告のうち、過大控除が3140人（5億5,843万円）、控除不足が258人（2,065万円）で判明したとのことです。

対象者の大半はすでに修正申告を済ませているとのことですが、住宅ローン減税は最大10年間にわたって受けられる控除であるため、修正申告した方々にとって影響は極めて大きかったのではないでしょうか。

住宅ローン減税とは？（※当時の内容）

住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入された方の所得税や住民税を、住宅ローン残高の1％（当時・最大40万円）にあたる金額だけ減税する税制で、適用には一定のルール・条件があります。当時の主な条件を改めて確認しておきましょう（前述のとおり、控除率や要件はその後の改正で変わっています）。

今回の過大控除について個々の事例は紹介されていませんが、合計所得などはe-Taxでは自動的に住宅ローン減税の対象外と判定されると考えられるため、それ以外の要件を満たしていなかったなどの理由が考えられるでしょう。

住宅ローン減税で利益が出る住宅ローンとは？（※当時の考え方）

当時の制度では、住宅ローン減税は住宅ローン残高の1％の還付が受けられたため、住宅ローンの借入金利が1％以下であれば、その差額が実質的な利益となる考え方がありました。（※ただし、年収によって受けられる住宅ローン減税額に違いがあるため、必ずしも利益が出るとはいえません。また、控除率は現在0.7％に変わっているため、最新の制度では計算が異なります）

※マイホーム購入時には、その住宅が住宅ローン減税の対象なのかをしっかり確認しましょう。面積などの条件を満たさない物件も少なくありません。

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※本記事は2016年〜2018年当時の検討段階の内容を伝えるものです。その後、住宅ローン減税やすまい給付金などの関連税制は改正されています。最新の制度内容は国税庁などの公式情報でご確認ください。

＜2018年10月15日追記＞

2018年10月15日に安倍総理が、2019年10月に消費税を10％へ増税すること、そのための経済刺激対策を検討することを公式に指示しました。こちらの記事に記載のとおり、過去2回にわたって延期された消費税10％への増税が、ついに実行に移されることになりました。

最新の消費税増税と、増税が住宅ローン金利に与える影響に関する記事はこちら

消費税増税のタイミングは見直しへ

消費増税の延期に対応するため、関連する税制の見直しの調整に入りました。

政府は2017年4月に消費税率を10%へ上げる前提でいくつかの税制を改正し、当時の通常国会で法整備を終えていました。しかし増税の前提が崩れたため、予定どおり改正するか、時期を遅らせるかを議論する必要が生じています。今後、与党の税制調査会で方針を固め、秋の臨時国会で必要な法改正をする見通しです。

住宅ローンなど関連する税制は？

実施時期を見直すもののなかで、住宅の購入に関わる税制はやはり気になるところです。

贈与税に関する税制

子や孫に住宅の購入資金を渡した際に贈与税をかからなくする制度では、現行で最大1200万円の非課税枠を、2016年10月〜2017年9月に最大3000万円へ引き上げることになっていました。高額な支出となる住宅は増税後の冷え込みが大きく、影響が最も出やすい時期に非課税枠を拡大する設計にしていたため、増税の先送りに合わせ、3000万円へ上げる時期を2019年4月に遅らせることになりそうです。

住宅ローンに関する税制

住宅の購入資金の借入残高に応じて所得税を減らす住宅ローン減税も、制度の終了時期を2年半延長する方向で調整に入るようです。
10年間で最大500万円分の税金を差し引ける仕組みを、増税前後にも続けられるようにするとのことです。2015年10月の10%への増税が1年半先送りされた際にも、同じように1年半延長しました。

すまい給付金も延長か？

また、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して、住宅ローン減税とあわせて消費税率引き上げによる負担を軽減するために、消費税率が8%のときは収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円を、10%のときは収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付する「すまい給付金」も、増税の延期に合わせて延長になると思われます。

今後も、住宅ローン減税などの税制改正が正式に決まり次第、当サイトでもお知らせする予定です。