昨年から話題に上がっている住宅ローン控除の改悪について具体的な話がすこしずつ伝わってきています。

自民党税制調査会の宮沢洋一会長は控除率1％の引き下げを必ずやると発言、具体的には1％から0.7％への引き下げが検討されているようです。

30％控除が減ることになりますので、本ページ中央にある表を参照すると、年収600万円の方が3,000万円借りている場合には10年間で80万円ほど控除が減ることになります。

住宅ローン控除の改悪はまだ最終決定ではありませんので、引き続き最新の情報をご紹介していきます。

＜2021年3月25日投稿＞

気になるニュースが飛び込んできました。発表された「令和3年度税制改正大綱（抄録）（令和2年12月10日　自由民主党・公明党）」において、住宅ローン控除の見直しについて触れられています。自民党と公明党は与党であるため今回の見直しが実現する可能性はかなり高いと考えてよさそうです。

今回はこの住宅ローン控除の見直しについてどのような影響があるのか解説していきたいと思います。

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除は住宅ローン減税ともいわれ、年末時点の住宅ローン残高の1％が1~13年間にわたり税額から控除される仕組みです。

基礎控除、扶養控除、医療費控除などの所得控除とは異なり、税額そのものから控除されるため還付される税額はけた違いなインパクトがあります。

住宅ローン控除でいくら還付されるのか？

実際に住宅ローン控除でどの程度の税金が還付されるのかシミュレーションしていきたいと思います。

シミュレーションは扶養家族1名、ソニー銀行の変動セレクト（自己資金10％用意）で住宅ローンを契約という前提となります。

年収と住宅ローン借入額により大きく住宅ローン控除額は異なってきますが、日本人の平均的な年収は500-600万円程度とされていることを考えると、10年間で250万円から300万円程度の還付が受けれることとなります。

住宅ローン控除の改悪とは？

「令和3年度税制改正大綱（抄録）（令和2年12月10日　自由民主党・公明党）」において、下記のように現状の住宅ローン控除の問題点が指摘されています。

長引く低金利政策により住宅ローン金利が低下し、新規の住宅ローン契約者のうち、60％程度の方が変動金利を利用していますが、ネット銀行、都市銀行、大手地銀の変動金利は年1.0％を大きく下回り、年0.40％台（ソニー銀行、auじぶん銀行、SBI新生銀行など）での競争となっています。住宅ローン控除は住宅ローン残高の1％の還付が受けられるため、この差額の年0.6%程度が実質的なマイナス金利（逆ザヤ）の利益が発生している状態です。

先ほどシミュレーションを参考にすると、年収は500-600万円の世帯であれば、年0.4％台の住宅ローン（ソニー銀行、auじぶん銀行、SBI新生銀行など）を組むことで10年間で130万円から150万円程度の利益を手にしていることになります。

いつから改悪されるのか？

現時点では与党による大綱であるため、住宅ローン控除の改悪は確定ではありませんが、令和4年度（2022年4月~）の税制改正で改悪がされる場合、2022年3月末までに住宅を購入しなければ、1％の住宅ローン控除が適用されない可能性も出てきます。

新型コロナウイルス感染拡大による経済の混乱で今回の改悪が見送られる可能性もありますが、1年以内に住宅を購入する予定のある方は購入検討を前倒しにしたほうがよさそうです。

なお、すでに住宅ローンを組んでいる方への改悪はないと考えてよいのではないでしょうか。

今年度中にマイホームを購入しようとしている人には当てはまりませんが、マイホームが購入派が増える要因となるかもしれません。

税制改正に向け、政府・与党で議論を進め、今年12月にまとめる与党税制改正大綱に盛り込む方針とのことです。

住宅ローン減税延長・要件緩和の内容

延長（消費税増税対応）

消費税増税に伴い、2019年10月から実施されている住宅ローン減税の期間延長される3年については消費税が課税されている建物部分についてのみ適用され、建物価格の2%分を3年にわたり還付される仕組みです。

単純な期間延長にすればシンプルなのでしょうが、ずいぶん複雑な仕組みとなっています。

現在の税制では2020年12月までに入居すればこの延長対象となりますが、今回の税制改正で2年延長し、2022年までの入居が対象となる見込みです。

要件緩和について

旧来の住宅ローン減税は50平米以上の住宅が対象でしたが、今回この要件を40平米以上とすることが議題にあがっています。

少子化で夫婦2名世帯などが増加していることに対応するものです。

そもそも住宅ローン減税とは？

住宅借入金等特別控除とは、住宅ローンを利用して、マイホームを新築したり、取得した場合などに受けられる特別控除です。

住宅ローンの年末残高の合計額等を基準に計算され、所得税、住民税から控除される制度となっています。

適用条件について

住宅を新築又は建築後使用されたことのない住宅を取得した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けるには以下の要件をすべて満たす必要があります。

(1)　新築又は取得してから6か月以内に居住すること。かつ、適用を受ける年の12月31日時点まで住んでいること。
(2)　その年の合計の所得額が3千万円以下であること。
(3)　住宅の床面積が50平方メートル以上、かつ、床面積の2分の1以上の部分が住むためのスペースであること

1　床面積は、登記簿に表示されている床面積で判断されます

2　マンションの階段や通路など共同で使用している部分については床面積に含まれません

3　店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断されます

4　夫婦や親子などで共有する住宅の場合、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。

難しい条件が書いていますが、基本的には住宅ローンを組めば50平米以上のマイホームであれば、適用を受けることのできる制度です。

手続きもれの無いようにしっかりと申告しましょう！

住宅ローン控除適用の２年目以降は会社員であればお勤め先の年末調整で申告することができますので、意外に簡単です。

住宅ローン減税について詳しくはこちら（国税庁HP)

住宅ローン減税でいくら還付される？

住宅ローン減税は年末の住宅ローン残高の1%を最大13年間にわたり、所得税と住民税から還付するする制度。

一般住宅の場合は毎年40万円まで（10年間で最大400万円）、長期優良住宅は毎年50万円まで（10年間で最大500万円）が還付されます。（中古住宅の場合には毎年20万円まで）

住宅ローン減税は納めた所得税や住民税から還付される制度であるため、どの程度、こうした税金を納めているかがいくら還付されるかに直結します。

所得税は累進課税（所得が増えると税率が上がる）であり、各種控除も多くあるため、高所得でない限り、住宅ローン控除の上限枠を利用しきるのは難しいのが実際です。年収ごとの住宅ローン控除の上限については、

● 年収100万円の住宅ローン審査基準
● 年収200万円の住宅ローン審査基準
● 年収300万円の住宅ローン審査基準
● 年収400万円の住宅ローン審査基準
● 年収500万円の住宅ローン審査基準
● 年収600万円の住宅ローン審査基準
● 年収700万円の住宅ローン審査基準
● 年収800万円の住宅ローン審査基準

の各ページで試算をしていますので一読ください。

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「住宅ローン」に関連する支援策も明らかになってきました。（2020年4月3日時点の情報をもとに当サイトが整理）

現在の住宅ローン減税は、毎年末のローン残高の一定割合を所得税などから１３年間控除する仕組みで、具体的には下記の図のような計算式で所得税などが控除されることになっています。（11年目～13年目の控除が2019年に追加）

今回の新型コロナ対策としては、この「住宅ローン減税/住宅ローン控除」の金額や計算方法に変更はなく、この適用を受けるための条件が伸びるという対応になっています。

２０１９年の消費税増税時に追加された「１１年目～１３年目の住宅ローン控除」を来年入居でも利用できるようになるので、例えば、まだ建築中の新築マンションで竣工が年明けになるような物件購入時にも現在の住宅ローン減税を活用できることになります。

「今年のうちに住めるようにしたい」という駆け込み需要が無くなってしまう気がしますし、近い将来、壊滅的な打撃を受ける可能性がある不動産・住宅業界を支援する施策としては弱い気がしますので、追加施策が順次検討・実施されることになりそうです。

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2013年から2017年の5年間で524税務署に提出された確定申告のうち、過大控除が3140人（5億5,843万円）、258人（2,065万円）で控除不足があることが判明したとのことです。

対象者の大半はすでに修正申告を済ませているとのことですが、住宅ローン減税は最大10年間に渡りうけられる控除であるため、修正申告した方々にとって影響は極めて大きかったのではないでしょうか。

住宅ローン減税とは？

住宅ローン減税は住宅ローンを利用しマイホームを購入された方の所得税や住民税を住宅ローン残高の1％（最大40万円）を減税する税制をいい、適用には一定のルール・条件があります。主な条件を改めて確認しておきたいと思います。

今回の過大控除について個々の事例は紹介されていませんが、合計所得などはeTAXなどでは自動的に住宅ローン減税の対象外とされると考えられるため、それ以外の要件を満たしていなかったなどが考えられるでしょう。

住宅ローン減税で利益が出る住宅ローンとは？

住宅ローン減税は住宅ローン残高の1％の還付が受けられるため、住宅ローンの借り入れ金利が1％以下であれば差額が利益となります。（※ただし、年収により受けられる住宅ローン減税額に違いがあるので必ずしても利益が出ると言えません）

※マイホーム購入時にはその住宅が住宅ローン減税の対象なのかしっかり確認するようにしましょう。面積などの条件を満たさない物件は多く存在しています。

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2018年10月15日に安倍総理が2019年10月に消費税を10％に増税すること、その為の経済刺激対策を検討することを公式に指示しました。

こちらの記事に記載の通り過去2回に渡って延長された消費税10％の増税がついに実行に移されることになりました。

最新の消費税増税と増税が住宅ローン金利に与える影響に関する記事はこちら

消費税増税タイミングは見直しへ

消費増税の延期に対応するため関連する税制の見直しの調整に入りました。

政府は17年4月に消費税率を10%に上げる前提でいくつかの税制を改正し、今年の通常国会で法整備を終えました。増税の前提が崩れ、予定通り改正するか時期を遅らせるかを議論する必要が生じています。今後、与党の税制調査会で方針を固め、秋の臨時国会で必要な法改正をする見通しです。

住宅ローンなど関連する金融政策は？

実施時期を見直すもののなかで、住宅の購入に関わる税制がやはり気になるところです。

贈与税に関する税制

子や孫に住宅の購入資金を渡した際に贈与税をかからなくする制度では、現行で最大1200万円の非課税枠を16年10月～17年9月に最大3000万円に上げることになっていますが、高額な支出になる住宅は増税後の冷え込みが大きく、影響が最も出やすい時期に非課税枠を拡大する設計にしていため、増税の先送りに合わせ3000万円に上げる時期を19年4月に遅らせる事になりそうです。

住宅ローンに関する税制

住宅の購入資金の借入残高に応じて所得税を減らす住宅ローン減税も制度の終了時期を2年半延長する方向で調整に入るようです。
10年間で最大500万円分の税金を差し引ける仕組みを増税前後にも続けられるようにするようです。15年10月の10%への増税が1年半先送りされた際にも、同じように1年半延長しました。

すまいの給付金も延長か？

また、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して、住宅ローン減税とあわせて消費税率引上げによる負担の軽減をはかるためのに、消費税率が8%時は収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円を、10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付するすまい給付金も、増税の延期に合わせて延長になると思われます。

今後も住宅ローン減税などの税制の改正が正式に決まり次第、当サイトでもお知らせする予定です。