年収700万円の住宅ローン審査／適正、平均の借入額は？住宅ローン控除について

この特集ページでは年収700万円台の人におすすめの住宅ローンについて解説しています。

日本の平均年収を大幅に超える年収700万円以上の人は、一般的な住宅ローンに定められている年収基準をクリアできるので、審査申込できない住宅ローンはありません。幅広い選択肢の中から自分の考え方に合った住宅ローンを選ぶ権利を持っていると言い換えることができます。

住宅ローンは、基本的には「金利の低さや商品のお得度」と「審査の厳しさ」は比例します。例えば、低金利と無料の疾病保障を両立させているauじぶん銀行の住宅ローンは、審査が厳しいと評価されることがありますが、年収700万円以上の大手企業に勤める正社員であればあっさり審査に通る可能性は高いでしょう。

最新！ネット銀行の住宅ローンの動向

がんと診断された時に住宅ローンの残高が半分になる”がん50％保障”に加えて、精神障害を除く全ての病気や怪我を保障する“全疾病保障”も無料でセットされるauじぶん銀行の住宅ローン。

金利が低いだけでなく、充実した無料の疾病保障サービスの魅力は他の住宅ローンとの競争から頭1つ抜け出しているとも言える状況で、申し込み先候補に加えておきたい住宅ローンです。今後、他のネット銀行が今後どのようにauじぶん銀行に対抗してくるかにも注目です。

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住宅ローンの選択肢は広い

総務省の調査では日本人男性の平均年収は約540万円で、女性の平均年収は約370万円です。また、年収700万円以上の人は上位15％ぐらいに入ります。年収700万円以上あれば、日本全体の就労者の中で高額所得者に分類されます。一般的な金融機関で取り扱う住宅ローンが高額所得者を対象外する理由はないので、年収700万円で年収基準を満たせない住宅ローンは見当たりません。

ただ、中小企業の経営者や自営業・個人事業主の場合、年収基準は満たしていても、経営する会社の業績や、業歴など他の項目の審査で落ちる可能性は十分あります。年収700万円以上ある人でも、住宅ローンの審査で有利なのは、公務員・正社員（中～大手企業以上）の人だと思っておく必要があります。

（参考）年収別の就労人口分布（男性）

年収700万円だと申し込めない住宅ローンはない？？

基本的に年収700万円あれば少ない年収と判断されることはありません。住宅ローンの審査項目の中でも重要視されている年収水準が問題ないので住宅ローンの審査はある程度安心して待つことができます。ただ、住宅ローンは様々な審査項目を総合評価しますので、年収基準を満たしていても審査に必ず通るわけではありません。

年収700万円の人が住宅ローンの審査に申し込む時に注意して欲しいのは以下のポイントです。

住宅ローンは総合的に評価されるので、年収基準を満たしていても審査に通るとは限りません。また、銀行によって審査基準が異なるので、主要な金融機関の住宅ローン審査基準を確認しておくようにしましょう。もしどこかの金融機関の審査に落ちた場合でも、他の住宅ローンの審査基準の知識があれば、素早く対応できるでしょう。

主要金融機関の住宅ローンの年収基準、勤続年数、年齢、雇用形態などの審査基準をまとめた表を用意しておきましたので確認しておいてください。

	前年の年収	勤続年数	年齢	雇用形態
フラット35	100万円程度でも可能	基準なし	70歳未満	個人事業主・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでもOK
	100万円以上	半年以上（個人事業主は3年以上）	満20歳以上71歳未満	個人事業主もOK
	200万円以上	基準なし（個人事業主・法人代表は3年以上）	満18歳以上満65歳未満	個人事業主もOK
	200万円以上	1年以上（個人事業主・法人代表は3年以上）	70歳満で、完済時年齢が満80歳未満	個人事業主もOK
	300万円以上	2年以上	20歳以上65歳未満	個人事業主・契約社員もOK
ソニー銀行	400万円以上	基準なし（個人事業主・法人代表は3年以上）	満20歳以上満65歳未満	個人事業主もOK
ネット専用住宅ローン	安定かつ継続した収入があること	基準なし（個人事業主・法人代表は3年以上）	満20歳以上満65歳以下	基準なし
住宅ローン（対面）	安定かつ継続した収入があること	基準なし（個人事業主・法人代表は3年以上）	満20歳以上満65歳以下	基準なし
PayPay銀行	200万円以上	基準なし	満20歳以上満65歳未満	正社員、契約社員のみ
みずほネット借り換え住宅ローン	安定かつ継続した収入があること	基準なし（個人事業主・法人代表は2年以上）	満20 歳以上71 歳未満	個人事業主・契約社員・派遣社員でも可
SMBC信託銀行（旧シティバンクジャパン）	500万円以上	基準なし	満20歳以上満80歳未満	個人事業主もOK

申し込む住宅ローンを選ぶときは年収以外の審査基準をチェックしておくことがポイントになってきます。例えば、公務員・会社員であれば勤続年数、経営者や個人事業主であれば過去の決算・確定申告書類など、審査時にチェックされる項目を把握しておくことが大切です。自営業や個人事業主など収入が不安定と判断されがちな働き方の場合、勤続年数（事業を開始してからの年数）が短いと住宅ローンの審査に落ちる可能性は高くなりますし、経営者や役員の場合、年収がいくら高くても会社の業績が悪いと住宅ローンの審査に落ちる可能性があります。

近年、日本でも転職が当たり前になってきましたが、転職する事で勤続年数の計算がリセットされてしまう金融機関もあれば、転職時の無職期間（ブランク期間）が短ければ、前職の勤続年数と通算する事ができる金融機関もあるので転職して間もない人や転職を予定している人は事前に確認するようにしましょう。

また、住宅ローンは審査に通ることが重要なわけではなく、「低金利で付帯するサービスの条件が良い住宅ローンの審査に通ること」が大切だということを忘れないようにしましょう。

この特集を見ている人は自分にあった住宅ローンを情報収集して選ぼうという意識がある方々だと思いますが、所得が多い人はどうしても仕事が忙しいこともあって、「選択肢が多すぎてよくわからない」とか「日々の生活に余裕はあるので月数千円の違い程度なら気にしないでおこう」のように住宅ローン選びに途中で飽きてしまう人もたくさんいます。

月１万円の返済額の違いは１年間で１２万円。１０年間で１２０万円。単純計算するだけでも３０年間なら３６０万円も返済額が違ってきます。このことを念頭にしっかりと住宅ローン選びを行うようにしましょう。

年収700万円の人におすすめの住宅ローン

半分ぐらい結論になってしまいますが、年収700万円の人におすすめしたいのは「変動金利タイプ」の住宅ローンです。変動金利タイプは将来の住宅ローンの金利が上昇してしまうリスクがある金利タイプですが、とにかく金利が低いことが特徴です。

「金利があがるリスク」があるのは低金利で借りられることの裏返しなので仕方がありませんが、

などの観点から、マイホームを背伸びして住宅ローン返済額が年収の30%を超えてしまうような場合を除き、変動金利タイプがおすすめしやすいと考えています。

変動金利の金利が低い住宅ローンの一覧

上記で紹介しているのは変動金利がとにかく低金利で人気の住宅ローンですが、現時点で収入面の不安が少ない人に意識して欲しいのは「将来の病気やケガによる収入減少」です。

収入減少を考えると、住宅ローンの返済中にがんと”診断”されたら住宅ローンの残高が半分になる疾病保障が無料でセットされているauじぶん銀行の住宅ローンは、年収７００万円の人におすすめの住宅ローンの有力候補になると思います。

年収700万円台の平均・適正な住宅ローン借入額は？

上記の借り入れ限度額も踏まえ、年収700万台の方々の平均的な住宅ローン借入額をご紹介したいと思います。

フラット35を提供している住宅金融支援機構が毎年調査・発表している「民間住宅ローン利用者の実態調査」では返済負担率が紹介されています。下記のグラフの最下部を確認ください。

返済負担率とは年収に対し、ローンの返済額の割合を指標化したものです。

本調査によると返済負担率を20％以下にしている方が全体の約75％となっています。全体の25％程度の方しか返済負担率を20％を超えとしていませんので、本調査から返済負担率を20％以下として、住宅ローンを組むことが平均的と言えるのではないでしょうか。

たとえば、年収700万円の方が返済負担率20％で住宅ローンを組むと、年間の住宅ローン返済額は140万円となり、月々の住宅ローン返済額は約11.6万円です。

これから住宅ローン借入額を計算すると約4,600万円となりました。返済負担率20％とした際の借入れ平均・適正値を何パターンか試算しましたのでご紹介します。

イメージとしては前述の手取り年収で借りれる限度額とほぼ一致する金額感になっていますね。手取り年収で計算するのが平均・適正と考えてよさそうです。

年収700万円で2500万円、3000万円、3500万円、4000万円、4500万円、5,000万円の住宅ローンは借りれる？

次に、年収700万円台の方が頭金なしで3000万円、3500万円、4000万円、4500万円、5000万円、5500万円を借りようとした場合の判定を行ってみました。

結論として5000万円が上限と言えそうですね。この上限は住宅ローン以外に自動車ローン、教育ローンなど各種ローンがない前提となります。

共働きや世帯年収で年収700万円台の場合の住宅ローンの組み方は？

共働きや世帯年収で700万円台の場合の住宅ローンの組み方についてはどう考えるのが適正でしょうか。住宅ローン自体では収入合算やペアローンなどの共働き世帯向けの住宅ローン審査の仕組みができており、共働き世帯がお互いの年収を活用して住宅ローンを組みやすくなっています。

しかし、こうした収入合算やペアローンで気をつけなければならない点もあります。まず、女性の妊娠時の産休などで収入が減り、出産後も育児で働けなくなり収入が途絶えた場合の住宅ローン返済をどうするかという点です、同時に、共働き年収を前提に住宅ローンを組むのであれば、住宅ローン完済まで共働きを続けている必要があります。

高額な物件を購入した場合にはより注意が必要ですので、マイホーム購入という大きなイベントと同時にご夫婦間の役割分担も明確にしておく必要があります。

こうした問題をクリアした場合には前述の借入限度額のシミュレーションを参考に、収入合算やペアローンを利用できる住宅ローンに申し込みをしてみてください。

年収700万円台、子供が２人、子供が３人のご家庭で気をつけたい住宅ローンの組み方は？

子供が２人、３人といるご家庭で気をつけたいのは、子供さんが成長する中で教育費がかかる時期にも継続して住宅ローンを返済していけるかという観点です。

子供さんが３人というご家庭で子供さんが３人とも高校・大学と進学した場合に、教育費が家計に重く圧し掛かる期間が軽く１０年を超えることとなります。こうした期間でも住宅ローンが無理なく返済していけるかという点を重視し、住宅ローンをいくらまで借りるべきかを判断することが必要です。

また、子供さんが多い場合には万が一の備えもしっかりとしておきたいですね。一般団信は高度障害や死亡時に保険金が支払われ住宅ローン残高がゼロになりますが、医療の高度化で高度障害や死亡にいたらず一定期間の治療や療養で社会復帰できるケースが増えています。こうした際にガン保障や全疾病保障などが付帯される住宅ローンは心強い味方となるでしょう。

がん50％保障団信＋全疾病が無料付帯される⇒auじぶん銀行

がん50％保障が無料付帯される⇒ソニー銀行　

をぜひ住宅ローン借り入れ、借り換え先に検討してみてください。

年収700万円台 40歳・45歳（40代）で気をつけたい住宅ローンの組み方は？

40歳・45歳（40代）で住宅ローンを組む際に気をつけたいのが2点。

まずは40歳・45歳（40代）で住宅ローンを組んだ場合に35年返済とする場合、完済時年齢が定年退職のタイミングを越えることす。年金や貯蓄から住宅ローンを返す、もしくは退職金で一括繰上返済をするなどの対応をしていくことになります。いずれにしても現役世代のように月々のお給料がある状態でなくなっていることに注意が必要です。

次に疾病保障への加入を希望さる場合です、ソニー銀行のがん50%保障団信のように満50歳まででないと加入できない銀行が存在しており、アラフィフの方々は注意が必要ですね。

年収700万円台で東京にマイホームを購入できる？

首都圏の新築マンション価格を時系列でおっている東京カンテイによると、東京都区部の新築マンション価格は2018年8月で7,287万円、東京都下で5,058万円となっています。

年収700万円の住宅ローン借入限度額が4500万円ですので、東京都下のマンションを購入するとしても頭金を用意する必要がありますね。

年収700万円台の住宅ローン控除（減税）について

住宅ローン控除・減税は住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合に支払った所得税が還付される仕組みです。所得税で還付枠を使い切れない場合には住民税からの還付も行われます。

年収700万円台の方が4,500万円の住宅ローンを組んだ場合の住宅ローン控除（減税）で還付される金額を試算してみました。

【前提】扶養家族2名（配偶者および16歳以上18歳未満の子供1名）、各種保険・医療費控除を加味しない

※住民税からの住宅ローン控除は課税所得の7％（136,500円）が上限となります。

住宅ローン控除について10年間、住宅ローン残高の1%還付を選択した場合に、4500万円の住宅ローン残高があると、住宅ローン控除の枠は45万円となりますが、上記のシュミレーションによると年収750万円上でないと住宅ローン控除の枠を活用しきれないこととなります。

なお、ふるさと納税、扶養控除、医療費控除を受けるとさらに住宅ローン控除での還付枠が減るので要注意です。

【参考】最新の住宅ローン変動金利ランキング

年収別住宅ローンの審査基準