2020年11月26日
このページでは年収100万円台でマイホームを買うためのフラット35などの住宅ローンの審査対策や借入れ限度額の目安、住宅ローン控除などについて解説しています。
目次
結論としては年収100万円程度でも住宅ローンを諦める必要はありません。ただ、住宅ローンの選択肢は広くはないという点は認識しておく必要があります。
年収100万円台だと、最低年収の基準にひっかかってしまうことが多いため、利用可能な金融機関は限られます。また、返済負担率の問題から2,000万円・3,000万円と言った金額の借り入れは難しいと考えておきましょう。一般的な銀行の住宅ローンは年収200万円~300万円を最低年収にしていることがおおいので、年収100万円以上を条件にしているイオン銀行や、国の方針に沿って提供されるフラット35を選択肢に加えることをおすすめします。
フラット35は国土交通省が管轄する独立行政法人の住宅金融支援機構が提供する住宅ローンで、幅広い国民がマイホームを持つことやエコ性能などに優れた優良な住宅を日本国内に浸透させることなどを目的として提供されています。住宅金融支援機構に直接申し込むことはなく、提携する金融機関で申し込むことができます。
その中でも人気を集めているのは、ARUHI(全ての金融機関の中でフラット35の件数1位)とです。ARUHIの強みは豊富な商品ラインナップと全国にある店舗網でフラット35に詳しい専門スタッフに相談できることです。
フラット35は根本的には住宅金融支援機構が提供しているため商品性そのものはどの金融機関から申し込んでも変わりませんが、利用条件(手数料や金利)は申し込み先の金融機関によって異なります。
フラット35は年収制限などが低い代わりに、住宅の審査基準が厳しく、エコ性能要件を満たす物件や一定規模の広さの要件を満たす必要があります。
価格が安い物件は性能要件を満たしていないことも多く、フラット35をそもそも利用できないことも多いと思います。その場合に有力な選択肢になってくるのが、皆さんもご存知の「イオン」のグループ会社の「イオン銀行」が提供する住宅ローンです。
イオン銀行は一般的な銀行の住宅ローンとしては珍しく「年収100万円以上で利用可能」という商品設計になっています。しかも全国に店舗展開していて、相談しやすいという点も大きなメリットです。
下記にメガバンクやネット専業銀行の年収別の審査基準を比較しています。年収欄の”△”を押していただくと年収順の並び替えが可能です。
年収 | 勤続年数 | 年齢 | 雇用形態 | |
---|---|---|---|---|
![]() さらに詳しく(フラット35) | 100万円程度でも可能 | 基準なし | 70歳未満 | 個人事業主・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでもOK |
![]() さらに詳しく | 100万円以上 | 半年以上(個人事業主は3年以上) | 満20歳以上71歳未満 | 個人事業主もOK |
![]() さらに詳しく | 200万円以上 | 基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上) | 満20歳以上満65歳未満 | 個人事業主、派遣社員、年金受給者でも可 |
![]() さらに詳しく(フラット35) | 200万円程度でも可能(明記無し) | 基準なし | 70歳未満 | 個人事業主・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでもOK |
![]() さらに詳しく | 300万円以上 | 2年以上 | 20歳以上65歳未満 | 個人事業主・契約社員もOK |
![]() さらに詳しく | 安定かつ継続した収入があること | 基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上) | 満20歳以上満65歳以下 | 基準なし |
![]() | 200万円以上 | 1年以上(個人事業主・法人代表は3年以上) | 70歳満で、完済時年齢が満80歳未満 | 個人事業主もOK |
![]() みずほネット借り換え住宅ローン | 安定かつ継続した収入があること | 基準なし(個人事業主・法人代表は2年以上) | 満20 歳以上71 歳未満 | 個人事業主・契約社員・派遣社員でも可 |
![]() 住宅ローン | 400万円以上 | 基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上) | 満20歳以上満65歳未満 | 個人事業主もOK |
残念ながら大半の金融機関で年収100万円程度では利用できないことになっているのが分かると思います。前述の通り、フラット35は年収100万円程度でも利用可能です。
なお、住信SBIネット銀行やみずほ銀行は年収基準を明確にしていませんが、一般的な金融機関の住宅ローン審査の年収基準の推奨金額は300万円以上言われていますので利用できる可能性は低いでしょう。
なお、ここでは書ききれていませんが地方銀行などの一部の金融機関で年収150万円以上・175万円以上というような年収基準を設けていることがあります。それらの銀行を候補に加える時に気を付けて欲しいのが住宅ローンの保証料で、年収が少ないとどうしても、この保証料が高額になりがちです。「住宅ローンの審査は通ったけれども返済負担が大きい(金利が高い)」という状況に陥りがちなので、その点は十分注意するようにしましょう。(年利換算で年0.2%~0.6%の保証料がかかることがあります。)
なお、フラット35には保証料というものが存在しないのでこうした問題は発生しません。
次にフラット35と民間金融機関の住宅ローン審査の基準を比較してみましょう。
フラット35は、パート・アルバイトでも利用できたという実績も多くありますし、年収100万円前後でも利用可能であったり、一般的な民間銀行の住宅ローンよりも利用しやすいことがわかります。
審査基準 | フラット35 | 民間金融機関の住宅ローン |
年収 | 50万円程度でも可能 | 300万円前後からが多い |
勤続年数 | 転職・起業直後でも可 | 2-3年程度 |
職業 | 正社員・契約社員・個人事業主・会社経営者・会社役員・パート・アルバイト | 正社員・契約社員・個人事業主・会社経営者・会社役員 |
借入限度額 | 8,000万円 | 1億円程度 |
保証会社 | 不要 | メガバンクや地銀では必要 |
団信 | 任意加入(ワイド団信は取り扱いなし) | 加入が必須 |
疾病保障 | 3疾病 | 取り扱いあり |
以下は楽天銀行のフラット35の説明ページに記載されている内容を引用したものですが、「派遣社員・パート(アルバイト)のかた」に申し込み可能です!と案内している住宅ローンはほとんどありません。
次に年収100万円台の方の住宅ローン(フラット35)の借入限度額の目安を確認しておきましょう。住宅ローンの借入可能額は収入に応じて変わってきます。
なお、以下の借り入れ限度額の算出は2020年4月のフラット35の金利で計算しています。(頭金なし・元利均等返済)
年収 | フラット35借入れ限度額 | |
20年返済時 | 35年返済時 | |
100万円 | 537万円 | 861万円 |
120万円 | 644万円 | 1,033万円 |
140万円 | 752万円 | 1,205万円 |
150万円 | 805万円 | 1,291万円 |
160万円 | 859万円 | 1,377万円 |
180万円 | 967万円 | 1,550万円 |
なお、実際に上記の借入限度額まで借りて、月々の住宅ローン返済して生活していけるかは、それぞれの家計の状況(家族構成や養育費の確実性)によって違ってきますので、毎月の返済額と住宅ローン以外の支出を確認しながら住宅ローンの借入額を考える必要があります。
住宅ローン審査時、一般的に年収は税込み(額面)で計算されますが、住民税や所得税、社会保険料が徴収されたあとの手取り収入、それに加えて税務上で登場しない収入を加味していくらまでなら借り入れて大丈夫かをシミュレーションするようにしましょう。
たとえば、額面の年収150万円の場合、手取りの年収は120万円程度になり、月の手取りは10万円程度になります。
年収150万円の方が35年返済で前提に1,242万円を借りると、月々の住宅ローン返済額は約37,000円となります。10万円の手取りから住宅ローンの返済3.7万円を差し引いた6.3万円で生活していくと考えるのはギリギリだと思います。ただし、ご自身の収入以外に養育費がもらえたり、親御さんからの支援(相続など)が期待できるであれば状況は全く異なります。
マイホームは資産になりますので、家賃を支払うよりは良いと考えることもできます。
提出できる収入以外に収入があったりして、借り入れ金額を増やしたい場合は、日本一フラット35の融資実績がある(≒多種多様な相談にのったことがある)ARUHIに相談すると良いでしょう。
フラット35の審査基準は住宅金融支援機構が定めているため、基本的にはフラット35を取り扱う複数の金融機関に審査の申し込みをしても結果は同じになるのです、金融機関の審査に通るというよりも、フラット35の審査に通るための対策を以下で見て行きたいと思います。
※ただし、実際には「A社経由でフラット35の審査に落ちた人がB社経由で通過できる」というようなことはよくあるようなので諦めないことが重要です。
収入合算は2名の収入を足し合わせて住宅ローンを申し込む方法です。審査に通りやすくなるだけでなく、借り入れ可能金額を増やす効果も期待できます。
たとえば年収150万円の夫・年収150万円の妻を収入合算することで年収300万円として住宅ローンを組むことができます。フラット35は直系親族(両親や子供)との収入合算も可能ですし、配偶者だけでなく内縁関係にある人との収入合算が認められています。
収入合算を利用するとことで、審査に通りやすくなるだけでなく借入限度額が大きく変わりますので、借入希望金額が多い人は積極的に利用を考えると良いでしょう。
一般的に住宅ローンを利用時は、2割程度の頭金を用意した方が良いと言われていますが、最近は頭金が無くても住宅ローンを利用しやすくなってきています。もちろん、頭金を用意することで借り入れ後の毎月の住宅ローン返済に余裕が生まれますし、住宅ローン審査にも通りやすくなりますので、少しでも頭金は用意できるようにしましょう。
例えば、養育費をもらっているような人は、養育費を支払ってくれている人にある程度の期間分を一括で支払ってもらえないかを交渉してみるという手もあります。将来に備えて小規模企業共済を利用している人は利用者貸付などを活用してある程度まとまった資金を用意するという方法もあります。
また、「すまいの給付金」の存在は見逃せません。「住まいの給付金」とは住宅ローン減税のメリットが少ない年収の少ない世帯に現金を支給する制度です。この制度は必ず活用するようにしましょう。世帯年収が450万円未満であれば50万円の現金を受け取ることができます。
また、地方自治体によっては、収入が不安定なマイホーム購入時に助成金を支給する場合もありますので、マイホームがある自治体の役所に問い合わせるようにしましょう。
フラット35は日本政府(国土交通省)が所管する独立行政法人の住宅金融支援機構と国内の金融機関が提携して提供されている住宅ローンです。住宅金融支援機構は営利目的の法人ではないので、銀行が提供する一般的な住宅ローンのような営利目的の金融商品ではありません。
そのため、民間の金融機関では住宅ローンの借り入れが難しいと言われている自営業、派遣社員、契約社員はもちろん、パートやアルバイトとして働く方にも住宅ローンを貸し出している実績が多くあります。
ARUHIは日本国内でフラット35の取り扱い実績が1位のシェアを獲得し続けている金融機関です。
メガバンクや大手地銀などを圧倒的に上回る実績があり、これだけの人気を集めているのは、豊富な商品性と幅広い店舗網が理由ですが、「膨大なフラット35の融資実績に裏付けされる相談力」があることも大きな魅力です。ARUHIは全国に140以上の店舗があるので、住宅ローン専門スタッフに様々な悩みを相談しやすい環境を提供しています。
実際、ネット銀行経由でフラット35の審査に落ちた人がARUHIに相談してフラット35を借りた、という声もあり、審査に関する不安がある人は「ARUHIの豊富な実績とその実績を支えているプロのスタッフ」に相談してみることをお勧めします。
ARUHIへの申込・店舗一覧はこちらから
https://www.aruhi-corp.co.jp/service/direct/pre.html
住宅ローン控除は納めた所得税や住民税が住宅ローン残高に応じて還付される仕組みです。つまり、たくさんの所得税や住民税を納めている人がメリットがあるような制度設計になっています。
例えば、年収150万円の場合納めている所得税は1万円程度にとどまりますし、扶養している人がいれば税額はさらに低くなります。このため年収150万円台の場合、住宅ローン控除がほとんど活用できないことになります。
逆に年収100万円台の人に必ず活用してほしいのが、年収500万円台以下の世帯に対する金銭的な補助を目的としている”すまい給付金”という制度です。
この給付金制度は住宅ローン控除と違って年収などの条件で受け取れる金額が決まるシンプルな制度です。年収100万円台の場合、すまい給付金の上限である50万円の給付が受けとれる可能性がかなり高いので、必ずチェックするようにしてください。
詳しくはすまい給付金の事務局に問い合わせするようにしましょう。
フラット35は営利目的ではない住宅ローンです。したがって、民間銀行の住宅ローンの審査基準より甘く、物件がフラット35の基準を満たしているのにフラット35の審査に落ちた場合、民間の住宅ローンで住宅ローンを借りれる可能性は極めて低いと覚悟する必要があります。
フラット35の審査に落ちた場合、ご自身の信用情報などをあらためて確認するようにしましょう。それが解決しないと他の住宅ローンに申し込んでも落ちてしまう可能性が高いと考えておく必要があります。
みんなの住宅ローンでは年収水準毎の住宅ローン審査に関する記事を公開していますので合わせて参考にしてください。
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