年収400万円の住宅ローン審査基準/頭金なしは可能?月々返済額は?

2018年11月8日

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年収400万円の住宅ローン審査基準/頭金なしは可能?月々返済額は?

平成29年9月に国税庁より発表された「民間給与実態統計調査」によると平成28年度の日本人の平均年収は421万円(男性521万円、女性279万円)と発表されており、年収400万円台は日本人の平均的な給与水準であると言ってよいでしょう。

年齢面では30歳から34歳の間に平均年収が400万円を超えることが同調査で明らかになっています。

マイホーム購入という面でもこの年代の方がマイホームの購入と同時に住宅ローンを組むことを検討する年齢層に当たるものと思われます。

本ページではそうした方々のために住宅ローン審査基準の解説および対策についてまとめてみました。最後までお付き合いいただけると幸いです。

 

年代別の平均年収

結 論

年収400万円台であれば国内主要金融機関で申し込みができない住宅ローンは存在しない。金利や疾病保証などこだわりの住宅ローンを見つけましょう。特に低金利・疾病保障など住宅ローンの商品性を磨いているじぶん銀行楽天銀行(金利選択型)住信SBIネット銀行などのネット銀行への申し込みを積極的に行いましょう。

 

主な住宅ローンの年収基準とは?

下記にメガバンク、ネット専業銀行など主な住宅ローン審査基準について、年収、勤続年数、年齢、雇用形態を一覧化してあります。

ソニー銀行や楽天銀行(金利選択型)でも年収基準を400万円としており、年収400万円あれば国内の主要な住宅ローンに申し込める状況です。

なお、住信SBIネット銀行やみずほ銀行は年収基準を明確にしていませんが、年収400万円あれば問題なく審査基準にのると考えてよいでしょう。

 年収勤続年数年齢雇用形態
jibun
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200万円以上基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上)満20歳以上満65歳未満個人事業主、派遣社員、年金受給者でも可
jibun
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200万円以上基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上)満20歳以上満65歳未満個人事業主、派遣社員、年金受給者でも可
rakuten
さらに詳しく(フラット35)
100万円程度でも可能基準なし70歳未満個人事業主・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでもOK
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さらに詳しく(フラット35)
100万円程度でも可能基準なし70歳未満個人事業主・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでもOK
イオン銀行
さらに詳しく
100万円以上半年以上(個人事業主は3年以上)満20歳以上71歳未満個人事業主もOK
shinsei
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300万円以上2年以上20歳以上65歳未満個人事業主・契約社員もOK
sbilogo

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安定かつ継続した収入があること基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上)満20歳以上満65歳以下基準なし
sbilogo

さらに詳しく(フラット35)
100万円程度でも可能基準なし70歳未満個人事業主・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでもOK
mizuho
みずほネット借り換え住宅ローン
安定かつ継続した収入があること基準なし(個人事業主・法人代表は2年以上)満20 歳以上71 歳未満個人事業主・契約社員・派遣社員でも可
sony
住宅ローン
400万円以上基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上)満20歳以上満65歳未満個人事業主もOK
rakuten
金利選択型
400万円以上1年以上(個人事業主・法人代表は2年以上)65歳6ヶ月未満で、完済時年齢が満80歳未満個人事業主もOK
200万円以上1年以上(個人事業主・法人代表は3年以上)70歳満で、完済時年齢が満80歳未満個人事業主もOK

 

年収400万円で借りれる住宅ローンの限度額と月々の返済額は?(頭金なし)

次に年収400万円台の方の住宅ローン借入限度額・いくら借りれるか?の目安・限度額を見て行きたいと思います。いずれも頭金なしで試算を行います。

限度額額の算出にあたっては年収から住宅ローン借入れ限度額を瞬時に回答するサービスを提供しているじぶん銀行のシミュレーションツールを利用しました。借入れは頭金なし・ボーナス返済なしで金利は2018年11月適用の変動金利0.457%で35年返済とします。

 

なお、年収は税込みをベースに借入限度額を算出していますが、借入限度額と実際に毎月返済していける金額には相違があります。たとえば、年収450万円の方の手取りは360万円であり、月々の給与は手取りで30万円となります。この中から、3,490万円の住宅ローン返済9万円に、別途固定資産税、マンションであれば修繕積立金、管理費を支払うこととなります。賃貸住宅であれば家賃は手取り年収の30%までとされていますが、年収450万円の方が3,490万円を借りると、賃貸住宅で用いられる目安を上回ることとなります。この点を加味し、手取り年収から計算した借入限度額(目安)も合わせて掲載しています。

年収借入れ限度額月々の返済額
380万円税込み380万円2,940万円約75,000円
手取り290万円2,250万円約58,000円
400万円税込み400万円3,100万円約80,000円
手取り300万円2,320万円約60,000円
420万円税込み420万円3,250万円約84,000円
手取り320万円2,480万円約64,000
440万円税込み440万円3,410万円約88,000円
手取り350万円2,710万円約70,000円
450万円税込み450万円3,490万円約90,000円
手取り360万円2,790万円約72,000円
 460万円税込み460万円3,570万円約92,000円
手取り365万円2,790万円約72,000円
 480万円税込み480万円3,720万円約96,000円
手取り395万円3,020万円約75,000円

 

年収400万円で2000万円、2500万円、3000万円、3500万円、4000万円の住宅ローンは借りれる?

次に、年収400万円台の方が頭金なしで2000万円、2500万円、3000万円、3500万円、4000万円を借りようとした場合の判定を行ってみました。参考にしていただければと思います。

総括としては2,000万円台後半までが上限と言えそうですね。住宅ローン以外に自動車ローンなど各種ローンがない前提となります。

 

なお、住宅ローンはでは年収ごと返済負担率を定めており、たとえば公的な住宅ローンでもあるフラット35では年収が300万円以上400万円未満の方の返済負担率上限を年収の30%、400万円以上を35%としています。年収450万円の場合、450万円×0.3=157万円(年間の返済上限額)÷12か月=毎月13万円が月々の返済額の上限になります。じぶん銀行(年収シミュレーション)とは若干差異がある数字ですが、これはフラット35が公的な住宅ローンであり審査に寛容な面が現れているといえます。とはいえ、年収450万円の手取りは360万円であり、月々の収入が30万円とした場合、住宅ローン返済に13万円消えてはとても生活できないのは想像に難しくないですね。

借入れ可能な年収判定
2000万円税込み年収380万円でも余裕を持ち借りれる
2500万円ある程度、余裕を持ち借りることが可能
3000万円税込み年収450万円以上
3500万円税込み年収450万円以上
4000万円年収400万円台では借りれない×

 

40歳で年収400万の住宅ローン、注意点は?

40歳になり住宅ローンを検討されている方もいらっしゃると思います。この際に気をつけたいのが、40歳で住宅ローンを借りた場合の、住宅ローン完済のタイミングです。

40歳で35年ローンを組むと完済が75歳となります。多くの場合は定年退職となり、月々の収入が大きく減っていると思います。金融期間の定める審査基準では多くの場合、80歳までに完済すればよいものとなっていますが、定年退職後も月々の返済ができるのかは御自身でしっかり考えなければらない課題です。

定年前に住宅ローンを完済しておくというのも有効な選択となるでしょう。契約時に25年ローンを選ぶ、繰上げ返済を積極的に行う、いずれかの方法となります。

 

年収400万円の住宅ローン控除(減税)について

住宅ローン控除(減税)は住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合に支払った所得税が還付される仕組みです。所得税で還付枠を使い切れない場合には住民税からの還付も行われます。

年収400万円台の方が3,000万円の住宅ローンを組んだ場合の住宅ローン控除(減税)で還付される金額を試算してみました。

【前提】扶養家族2名(配偶者および18歳未満の子供1名)、各種保険・医療費控除を加味しない。

年収所得税住民税住宅ローン控除額(減税額)
380万円6万円13万円約15万円(所得税60,000円+住民税91,000円)
400万円6.6万円14万円約16万円(所得税66,000円+住民税100,170円)
420万円7.3万円15.6万円約18万円(所得税73,000円+住民税109,410円)
440万円7.9万円16.9万円約20万円(所得税79,000円+住民税118,580円)
450万円8.3万円17.6万円約20万円(所得税83,000円+住民税123,200円)
460万円8.6万円18.2万円約21万円(所得税86,000円+住民税127,820円)
480万円9.2万円 19.5万円約23万円(所得税92,000円+住民税136,990円)

※住民税からの還付は課税所得の7%となります。

住宅ローン控除について10年間、住宅ローン残高の1%還付を選択した場合に、3000万円の住宅ローン残高があると、住宅ローン控除の枠は30万円となりますが、年収400万円台ですと、この枠を活用しきれないこととなります。こうした事態を救済策として政府は「すまい給付金」という制度も用意しており、年収に応じ最大30万円の給付を受けれるものとなっています。

年収400万円台の方のすまい給付金、給付額のシミュレーション

配偶者1名、16歳以上のお子さんが1名としてシミュレーションをしてみます。

年収すまい給付金の給付額
400万円30万円
420万円30万円
440万円30万円
460万円30万円
480万円20万円

すまい給付金とは

 

年収400万円台の住宅ローン借り換え

現在借入れをしている住宅ローンより低い金利の住宅ローンに借り換えることで月々の返済額を減らしたり、完済時期を前倒しすることことができます。借り換えには住宅ローン審査があり、借り換えに伴う諸費用も必要となりますが、住宅ローン残高が1000万円近くあり、現在の住宅ローン金利が1.5%以上であれば十分に借り換えを行うメリットが出せる可能性があります。

住宅ローン借り換えの審査(団信加入審査含む)は新規購入時と同様の内容で行われますので、年収が400万円台であれば多くの金融機関の住宅ローンの借り換え審査に申し込みを行うことが可能となります。

 

年収400万円台の方々におすすめの住宅ローン

最後に年収400万円台の方々に支持されている住宅ローンをご紹介していきたいと思います。

年収400万円台であれば、ほぼすべての住宅ローンに申し込みできますので、「低金利・疾病保障」などが取り揃ったメリットが得られる住宅ローンを利用するためにぜひ同時に複数の住宅ローンに審査申し込みをしましょう。同時に申し込みをすることで書類をそろえる手間や審査を待つ時間などを節約できますね。

がんと診断されるだけで住宅ローン残高が半分になるじぶん銀行

三菱UFJ銀行とKDDIが出資するじぶん銀行が提供する住宅ローンは保険料負担ゼロでがんと診断されるだけで住宅ローン残高が半分になるがん50%保障団信が最大の売りです。多くの金融機関が疾病保障つきの住宅ローンを提供していますが、保障には就業不能を条件としているものが多く、がんと診断されるだけで保障が受けられるのは革命的と言ってよいでしょう。住宅ローンを組み、働き盛りのご家庭には嬉しい保障となりますね。

なお、auユーザには3万円のキャッシュバック特典があるau住宅ローンがありますので、こちらに申し込みをしましょう。

じぶん銀行の公式サイトはコチラ http://www.jibunbank.co.jp/

じぶん銀行のがん50%保障付き団信が付帯される住宅ローン

楽天銀行の金利選択型、融資事務手数料が格安!(一律324,000円)

日本最大のインターネット企業グループの楽天銀行が提供する金利選択型という住宅ローンはメガバンクを下回る変動金利にあわせ、全疾病保障が無料付帯するのが最大の特徴です。全疾病保障は病気や怪我などの種類を問わず就業不能な状態が1年を経過すると住宅ローン残高がゼロになるものです。メガバンクなどで疾病保障を付帯させるには住宅ローン金利に年0.1%や年0.2%の金利上乗せをする必要があり、実質的な住宅ローン金利という面で楽天銀行(金利選択型)の割安さは際立ってきます。

楽天銀行 住宅ローン(金利選択型)の全疾病保障の内容

また一般の住宅ローンでは住宅ローン契約額の2.16%必要な諸費用が楽天銀行(金利選択型)は一律で324,000円になっています。年収400万円台の方が3,000万円の住宅ローンを組む際の、諸費用は3,000万円×0.0216=648,000円となりますが、楽天銀行(金利選択型)であれば半額で済むこととなります。

楽天銀行の公式サイトはこちら https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/

 

【参考】最新の住宅ローン変動金利ランキング

 変動金利特徴
じぶん銀行0.457%がんと診断されるだけで住宅ローン残高が半分になる保障とすべてのケガや病気を保障する全疾病保障が無料でW付帯。保証料は無料。
au住宅ローン0.457%じぶん銀行の住宅ローンに毎月500円相当のau WALLETがキャッシュバック。保証料は無料。
住信SBIネット銀行0.457%すべてのケガや病気を保障する全疾病保障が無料で付帯。保証料は無料。
MR.住宅ローンREAL(住信SBIネット銀行)0.457%すべてのケガや病気を保障する全疾病保障が無料で付帯。SBIマネープラザの店舗で相談して申し込み可能。保証料は無料。
イオン銀行0.520%毎日イオングループでの買い物が5%引きになるサービスがセット。保証料は無料。
楽天銀行 金利選択型0.527%すべてのケガや病気を保障する全疾病保障が無料で付帯。保証料は無料!融資事務手数料も一律の設定でお得。

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