年収500万円の住宅ローン審査基準/相場、住宅ローン控除について解説!

2019年6月25日

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年収500万円の住宅ローン審査基準/住宅ローン控除について解説!

この特集ページでは、年収500万円程度の人のための住宅ローン選びや住宅ローン審査基準の解説および対策についてまとめています。

 

 

なお、国税庁が実施している民間給与実態統計調査によると、平成28年度の男性の平均給与は521万円です。年収500万円を突破するのは35歳~39歳に多いとされていて、この年代は住宅ローンの利用を開始したり、住宅ローンを返済している年代と重なります。

 

詳細は順を追って解説していきたいと思いますが、年収500万円以上であれば、高額物件の購入&高額の住宅ローンの利用を望まない限ければ、ほぼすべての住宅ローンの利用できる可能性があります。

 

ポイント
年収500万円あれば住宅ローンの選択肢は広い。ただし、3,000万円以上の借り入れを希望する場合、年収と返済額のバランスを見られて希望する金額を借りられない可能性がある。
民間給与実態統計調査結果(抜粋)

主な住宅ローンの年収基準について

まず、メガバンク、ネット専業銀行などの住宅ローンの審査基準・利用条件として定められている年収、勤続年数、年齢、雇用形態の条件などを確認しておきましょう。

年収の審査基準が高いのはソニー銀行や楽天銀行(金利選択型)ですが、400万円以上と定められていますので、年収500万円程度であれば十分利用可能です。SMBC信託銀行(旧シティバンク)の住宅ローンは年収500万円以上ですが、それでもギリギリ条件を満たしています。

このように年収500万円以上の人は幅広い住宅ローンの選択肢の中から自分にあった住宅ローンを選ぶことができます。そのため、住宅ローンの金利、疾病保障、付帯するサービスなど、各社の住宅ローンをしっかりと比較して選んでいくことが重要です。

 前年の年収勤続年数年齢雇用形態
jibun200万円基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上)満20歳以上満65歳未満個人事業主もOK
jibun200万円基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上)満20歳以上満65歳未満個人事業主もOK
shinsei300万円以上2年以上20歳以上65歳未満個人事業主・契約社員もOK
rakuten
金利選択型
400万円以上1年以上(個人事業主・法人代表は2年以上)65歳6ヶ月未満で、完済時年齢が満80歳未満個人事業主もOK
sbilogo
ネット専用住宅ローン
安定かつ継続した収入があること基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上)満20歳以上満65歳以下基準なし
sbiマネープラザ
ミスター住宅ローンREAL
安定かつ継続した収入があること基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上)満20歳以上満65歳以下基準なし
rakuten

フラット35
100万円程度でも可能基準なし70歳未満個人事業主・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでもOK
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フラット35
100万円程度でも可能基準なし70歳未満個人事業主・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでもOK
mizuho
みずほネット借り換え住宅ローン
安定かつ継続した収入があること基準なし(個人事業主・法人代表は2年以上)満20 歳以上71 歳未満個人事業主・契約社員・派遣社員でも可
sony
住宅ローン
400万円以上基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上)満20歳以上満65歳未満個人事業主もOK
200万円以上1年以上(個人事業主・法人代表は3年以上)70歳満で、完済時年齢が満80歳未満個人事業主もOK
SMBC信託銀行(旧シティバンクジャパン)500万円以上基準なし満20歳以上満80歳未満個人事業主もOK

 

年収500万円で住宅ローンはいくらまで借りれる?

住宅ローンを利用できる選択肢が広いという話と、いくらまで住宅ローンを借りられるかは別の問題として考える必要があります。

「いくらまで住宅ローンを貸せるか」というルールは金融機関によって違います。一般的には「返済負担率」と言われる「年収に対する年間の返済額」で算出されています。

早速ですが、「年収500万円台の方の住宅ローン借入限度額・いくらまで借りれるか?」を確認していきましょう。

借り入れ額の算出にあたっては、三菱UFJ銀行とKDDIが出資しているネット専業銀行のじぶん銀行のシミュレーションツールを利用しています。じぶん銀行の住宅ローンは貸出限度額の算出が標準的と言えますので、いくらまで借りれるかをイメージしておきたい人は、じぶん銀行のシミュレーションツールで計算してみると良いと思います。スマホでもパソコンでもかんたんに計算できます。

 

シミュレーションツール

 

借入限度額のシミュレーション

金利は2019年6月適用の変動金利0.457%。35年の元利金等で返済。またボーナス返済は利用しない設定としています。

年収借入れ限度額月々の返済額
480万円税込み480万円3,720万円約96,000円
手取り376万円2,870万円約74,000円
500万円税込み500万円3,880万円約100,000円
手取り391万円3,020万円約78,000円
520万円税込み520万円4,030万円約104,000円
手取り405万円3,100万円約80,000円
540万円税込み540万円4,190万円約108,000円
手取り420万円3,250万円約84,000円
550万円税込み550万円4,260万円約110,000円
手取り427万円3,330万円約86,000円
560万円税込み560万円4,340万円約111,000円
手取り434万円3,330万円約86,000円
580万円税込み580万円4,500万円約116,000円
手取り449万円3,490万円約90,000円

 

このようなシミュレーションでは「税込=額面」の年収を入力することで問題ありませんが、ここでは住宅ローン借り入れ後に余裕を持って返済していける金額をイメージしやすいように、所得税や住民税などを支払った後の手取り年収を入力した場合の借り入れ限度額・毎月の返済額も試算しています。

 

最終的にいくら貸してもらえるかは金融機関の住宅ローンの審査に申し込んでみないといくらまで貸してくれるかはわかりませんが、一般的には「フラット35」の方が希望金額を借りやすく、低金利の住宅ローンの方が借入限度額が高くなる傾向があります。(”審査金利”と言うものを準備して貸出限度額の算出に利用している大手銀行の場合、借入金利は限度額算出に影響しませんが)

 

年収500万円台の平均・適正な住宅ローン借入額は?

貸してもらえる限度額についてはだいたいイメージがついたと思いますが、適正な借入金額は全く別の話です。

「子供がいるのか」「子供の人数・年齢は?」「共働きをしているか」「将来的な収入増の見込みがあるか」など、いくらまで借りて良いのかはそれぞれのご家庭によって違いますが、実際に年収500万円前後の人が、どのぐらいの金額を借り入れているのかを確認しておきましょう。過去の実績には様々な家庭環境にある人の借り入れが混ざっていますので、平均的な借入金額をイメージするには最適なデータです。

 

フラット35を提供している住宅金融支援機構が毎年調査・発表している「民間住宅ローン利用者の実態調査」で年収に対して、ローンの返済率がどの程度を締めるかを指標化したもの公表されています。

 

この調査によると返済負担率を20%以下としている人が全体の73.1%を占めています。

ということで、過去に住宅ローンを借りた人たちの実際の借入金額から、返済負担率20%が1つの目安と言えそうです。

年収500万円の方の返済負担率20%で住宅ローンを組むと、年間の住宅ローン返済額は100万円となり、月々の住宅ローン返済額は約8万円です。月々の返済額から住宅ローン借入額を計算すると約3,100万円となります。確かに現実的で適正範囲と言えそうですね。

※このシミュレーションもじぶん銀行(年収シミュレーション)より可能です。

 

年収500万円だけでなく、何パターンか試算しましたので合わせて紹介します。

年収月々の返済借入れ平均目安・相場
500万円約80,000円約3,100万円
550万円約91,000円約3,500万円
590万円約100,000円約3,900万円

(参考)住宅金融支援機構実施、民間住宅ローン利用者の実態調査

 

住宅ローン利用者の実態

年収500万円の住宅ローン 頭金は必要か

マイホームの購入には最低10%の頭金が必要といわれていますが実態はどうなのでしょうか。住宅金融支援機構の調査、「2018年度 民間住宅ローン利用者の実態調査」によると住宅ローンを組む方のうち、90%の方は頭金を用意しています。手付金などで住宅ローンの融資が実行前に必要となる費用もあるため、全く手元資金がない状態で住宅を購入するのは現実的ではないですが、不動産仲介手数料や住宅ローンの融資事務手数料も住宅ローンとして借り入れ可能な住宅ローンが増えいるのも事実。

月々の返済額や購入したい住宅の価格帯により頭金がどの程度必要かを判断するのが適切だと思われます。

なお、住宅ローン審査対策上は、頭金があったほうが審査には有利とされています。

頭金を用意している比率

 

 

年収500万円で3000万円、4000万円、5000万円の住宅ローンは借りれる?

次に、年収500万円台の方が頭金なしで2000万円、2500万円、3000万円、3500万円、4000万円を借りようとした場合の判定を行ってみました。結論としては、3,000万円台半ばぐらいが返済を続けられる借入金額の上限と言えそうです。(住宅ローン以外に自動車ローンなど各種ローンがない前提)

なお、住宅ローンでは年収ごと返済負担率を定めていることが多く、公的な住宅ローンでもあるフラット35では年収が400万円以上を35%としています。年収550万円の場合、450万円×0.3=165万円(年間の返済上限額)÷12か月=毎月13.75万円が月々の返済額の上限になります。

じぶん銀行(年収シミュレーション)とは若干差異がある数字ですが、これはフラット35が公的な住宅ローンであり審査に寛容な面が現れているといえます。とはいえ、年収550万円の手取りは427万円であり、月々の収入が35万円とした場合、住宅ローン返済に14万円近くが消えてしまっては、生活が苦しくなってしまうのは容易に想像できるので計画的な住宅ローン借り入れが重要となります。

コメント適正判定
2000万円年収400万円あれば余裕を持ち借りれる
2500万円年収400万円あれば余裕を持ち借りることが可能
3000万円税込み年収550万円以上が理想
3500万円税込み年収550万円以上が理想
4000万円年収600万円近い年収がほしい×
5000万円住宅ローン破綻の恐れが高い×

 

40歳・年収500万の住宅ローン、注意点は?

40歳になり住宅ローンを検討されている方もいらっしゃると思います。この際気をつけたいのが、40歳以降で住宅ローンを借りた場合の、住宅ローン完済のタイミングについてです。

40歳で35年ローンを組むと完済が75歳となります。多くの場合は定年退職となり、月々の収入が大きく減っていると思います。

定年前に住宅ローンを完済しておくというのも有効な選択となるでしょう。頭金を十分に用意した上で契約時に25年ローンを選ぶ、繰上げ返済を積極的に行う、いずれかの方法が考えられますね。

 

年収500万円の住宅ローン控除(減税)について

住宅ローン控除・減税は住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合に支払った所得税が還付される仕組みです。所得税で還付枠を使い切れない場合には住民税からの還付も行われます。

年収500万円台の方が3,000万円の住宅ローンを組んだ場合の住宅ローン控除(減税)で還付される金額を試算してみました。

【前提】扶養家族2名(配偶者および16歳以上18歳未満の子供1名)、各種保険・医療費控除を加味しない。

年収所得税住民税住宅ローン控除額(減税額)
480万円7.39万円16.1万円約17.6万円(所得税73,000円+住民税103,600円)
500万円8.04万円17.8万円約19.3万円(所得税80,400円+住民税112,700円)
520万円8.7万円19.2万円約21.9万円(所得税87,000円+住民税132,300円)
540万円9.36万円20.5万円約23万円(所得税936,000円+住民税136,500円)
550万円9.69万円21.1万円約23.3万円(所得税円96,900+住民税136,500円)
560万円10.3万円21.8万円約23.9万円(所得税103,000円+住民税136,500円)
580万円11.6万円23.1万円約25.2万円(所得税116,000円+住民税136,500円)

※住民税からの住宅ローン控除は課税所得の7%(136,500円)が上限となります。

住宅ローン控除について10年間、住宅ローン残高の1%還付を選択した場合に、3000万円の住宅ローン残高があると、住宅ローン控除の枠は30万円となりますが、上記の試算だと年収580万円の方でも住宅ローン控除の枠を利用しきれていないこととなります。

 

年収500万円台だと家族構成により住宅ローン控除の枠を活用しきれない可能性が高い

 

なお、政府では住宅ローン控除を活用しきれない世帯向けにすまい給付金制度を実施しています。年収500万円台の半ばまでであれば給付の対象ですので、ぜひ、すまい給付金事務局に問い合わせをしてみてください。

すまい給付金とは

【参考】年収500万円台の方のすまい給付金の給付額

年収すまい給付金の給付額
480万円20万円
500万円20万円
520万円20万円
540万円10万円
550万円10万円
560万円0円
580万円0円

 

おすすめする住宅ローンは?

年収が500万円程度、またはそれ以上あれば利用できない住宅ローンはほとんどありませんが、まず1つ紹介したいのは楽天銀行の変動金利タイプの住宅ローンです。

楽天銀行ではフラット35の取り扱いが有名ですが、変動金利タイプの住宅ローンも取り扱っています。この商品は年収400万円以上に制限しつつ手数料と金利・疾病保障のバランスが高い住宅ローンです。年収400万円以上に制限されているという点も年収500万円以上の人にとってはちょうど良い設定になっている商品です。

住宅ローンの審査の厳しさと低金利は表裏一体

低金利のローン商品を金融機関が提供するには、「ちゃんと返してくれる人に限定して貸すこと」が重要になってきます。借りたお金を返すには返せるだけの収入があることが必要で、楽天銀行では年収制限を400万円と定めて高収入の人に対して融資する人を限定することでそのバランスをとっています。楽天銀行の住宅ローンの利用条件は年収500万円程度またはそれ以上の人にとってちょうど良い厳しさの基準と言えると思います。

楽天銀行の住宅ローンの詳細はこちら

 

楽天銀行の全疾病保障について

楽天銀行の住宅ローンの特徴の1つに全ての病気や怪我を保障する「全疾病保障」があります。この保障は、病気や怪我の種類を選ばず就業不能な状態が1年継続した場合に住宅ローン残高がゼロになる保障です。もちろん、死亡・高度障害を保障する一般団信も付帯されています。

楽天銀行の住宅ローンには、この疾病保障が保険料無料で付帯される点が大きなメリットと言えます。

 

楽天銀行 住宅ローン(金利選択型)の全疾病保障の内容

融資事務手数料について

続いて、融資事務手数料についてです。3000万円の住宅ローンを借りたことを想定し、楽天銀行と競合するネット専業銀行の融資事務手数料と比較してみたいと思います。

融資事務手数料
楽天銀行(金利選択型)324,000円
住信SBIネット銀行648,000円
じぶん銀行648,000円

楽天銀行の金利選択型の融資事務手数料が324,000円で一律なのに対し、他のネット専業銀行は2.16%必要となるため、かなり大きな差が出る結果となります。

 

他にも「無料のがん診断保障と全疾病保障がついてくるじぶん銀行の住宅ローン」、「店舗で相談できる住信SBIネット銀行の住宅ローン」なども低金利&保障面からおすすめです。フラット35を探している人は、手数料と金利が業界最低水準の楽天銀行からの申し込みは有力候補になると思います。

 

(おまけ)年収500万円の人のふるさと納税

年収500万円台の方のふるさと納税の目安は4万円程度です。4万円程度までは実質的な自己負担2,000円でふるさと納税の謝礼の品を受け取ることができます。

 

※住宅ローン控除で納めた住民税や所得税がほぼ全額控除となっている場合は、ふるさと納税に活用できる控除の枠が減ることとなりますので、ご自身の所得に合わせた金額を納税するようにしましょう。

 

ふるさと納税の制度は年々厳しくなっていて、残念ながら魅力が少なくなっていますが楽天市場経由で申し込むと楽天スーパーポイントも貯まりますのでちょっとお得にふるさと納税することができます。

 

楽天市場からふるさと納税を探すにはこちら https://www.rakuten.co.jp/

ふるさと納税

 

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