年収500万円の住宅ローン審査基準/住宅ローン控除について解説!

2019年1月24日

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年収500万円の住宅ローン審査基準/住宅ローン控除について解説!

国税庁が実施する民間給与実態統計調査によると、平成28年度の男性の平均給与は521万円です。同調査によると、年収500万円を突破するのは35歳~39歳に多いとされ、この年代はマイホームの購入や住宅ローンを利用する検討するタイミングでもあります。

年収500万円あるとメガバンク、地銀はもちろんネット専業銀行含め、申し込みができない住宅ローンは存在しないと考えてよいでしょう。

この特集ページでは、年収500万円台の方々に向け、住宅ローン審査基準の解説および対策についてまとめています。

最後までお付き合いいただけると幸いです。

 

ポイント
年収500万円台なら申し込めない住宅ローンはない!低金利・充実の疾病保障などを実現する住宅ローンへの申し込みを行いましょう!

民間給与実態統計調査結果(抜粋)

主な住宅ローンの年収基準とは?

最初にメガバンク、ネット専業銀行など国内の主な住宅ローンの審査基準について、年収、勤続年数、年齢、雇用形態の条件などを確認しておきましょう。

最も年収の審査基準が高いソニー銀行や楽天銀行(金利選択型)でも、400万円以上の年収があれば利用可能なので、年収500万円の人が利用できない住宅ローンはほとんどないと言えるでしょう。SMBC信託銀行(旧シティバンク)など、住宅ローンの審査が厳しい銀行の住宅ローンでも年収500万円です。

年収500万円以上の人は幅広い選択肢の中から選べることになります。そのため、住宅ローンの金利、疾病保障、付帯するサービスなど、各社の住宅ローンをしっかりと比較する意識が何よりも重要です。よりよい住宅ローンを選ぶために面倒くさがらずしっかり比較・検討を行いましょう!

 年収(前年度)勤続年数年齢雇用形態
jibun200万円基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上)満20歳以上満65歳未満個人事業主もOK
jibun200万円基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上)満20歳以上満65歳未満個人事業主もOK
shinsei300万円以上2年以上20歳以上65歳未満個人事業主・契約社員もOK
rakuten
金利選択型
400万円以上1年以上(個人事業主・法人代表は2年以上)65歳6ヶ月未満で、完済時年齢が満80歳未満個人事業主もOK
sbilogo
ネット専用住宅ローン
安定かつ継続した収入があること基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上)満20歳以上満65歳以下基準なし
sbiマネープラザ
ミスター住宅ローンREAL
安定かつ継続した収入があること基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上)満20歳以上満65歳以下基準なし
rakuten

フラット35
100万円程度でも可能基準なし70歳未満個人事業主・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでもOK
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フラット35
100万円程度でも可能基準なし70歳未満個人事業主・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでもOK
mizuho
みずほネット借り換え住宅ローン
安定かつ継続した収入があること基準なし(個人事業主・法人代表は2年以上)満20 歳以上71 歳未満個人事業主・契約社員・派遣社員でも可
sony
住宅ローン
400万円以上基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上)満20歳以上満65歳未満個人事業主もOK
200万円以上1年以上(個人事業主・法人代表は3年以上)70歳満で、完済時年齢が満80歳未満個人事業主もOK
SMBC信託銀行(旧シティバンクジャパン)500万円以上基準なし満20歳以上満80歳未満個人事業主もOK

 

年収500万円で住宅ローンは頭金なしでいくらまで借りれる?

早速ですが、「年収500万円台の方の住宅ローン借入限度額・いくらまで借りれるか?」を確認していきましょう。

借り入れ額の算出にあたっては、三菱UFJ銀行とKDDIが出資しているネット専業銀行のじぶん銀行のシミュレーションツールを利用させてもらいました。

このシミュレーションツールを利用することで即時で借入限度額が回答してもらえます。

 

【前提】金利は2019年1月適用の変動金利0.457%で35年の元利金等で返済。またボーナス返済は利用しない。頭金なしで算出。

年収借入れ限度額月々の返済額
480万円税込み480万円3,720万円約96,000円
手取り376万円2,870万円約74,000円
500万円税込み500万円3,880万円約100,000円
手取り391万円3,020万円約78,000円
520万円税込み520万円4,030万円約104,000円
手取り405万円3,100万円約80,000円
540万円税込み540万円4,190万円約108,000円
手取り420万円3,250万円約84,000円
550万円税込み550万円4,260万円約110,000円
手取り427万円3,330万円約86,000円
560万円税込み560万円4,340万円約111,000円
手取り434万円3,330万円約86,000円
580万円税込み580万円4,500万円約116,000円
手取り449万円3,490万円約90,000円

上記のように税込みなのか手取りで借入を行うかで借入限度額は大きく変わってきますが、3000万円から4500万円という借り入れが年収500万円台の方は可能であることが分かります。

 

年収500万円台の平均・適正な住宅ローン借入額は?

実際に年収500万円前後の人が、どのぐらいの金額を借り入れているのかを確認してみましょう。フラット35を提供している住宅金融支援機構が毎年調査・発表している「民間住宅ローン利用者の実態調査」で年収に対して、ローンの返済率がどの程度を締めるかを指標化したものです。この調査によると返済負担率を20%以下としている人が全体の73.1%を占めています。

ということで、過去に住宅ローンを借りた先輩たちの借入金額から、返済負担率20%が1つの目安と言えそうです。年収500万円の方の返済負担率20%で住宅ローンを組むと、年間の住宅ローン返済額は100万円となり、月々の住宅ローン返済額は約8万円です。月々の返済額から住宅ローン借入額を計算すると約3,100万円となります。確かに現実的で適正範囲と言えそうですね。

※このシミュレーションもじぶん銀行(年収シミュレーション)より可能です。

 

年収500万円だけでなく、何パターンか試算しましたので合わせて紹介します。

年収月々の返済借入れ平均目安・相場
500万円約80,000円約3,100万円
550万円約91,000円約3,500万円
590万円約100,000円約3,900万円

(参考)住宅金融支援機構実施、民間住宅ローン利用者の実態調査

 

住宅ローン利用者の実態

 

年収500万円で3000万円、4000万円、5000万円の住宅ローンは借りれる?

次に、年収500万円台の方が頭金なしで2000万円、2500万円、3000万円、3500万円、4000万円を借りようとした場合の判定を行ってみました。結論としては、3,000万円台半ばぐらいが返済を続けられる借入金額の上限と言えそうです。(住宅ローン以外に自動車ローンなど各種ローンがない前提)

なお、住宅ローンでは年収ごと返済負担率を定めていることが多く、公的な住宅ローンでもあるフラット35では年収が400万円以上を35%としています。年収550万円の場合、450万円×0.3=165万円(年間の返済上限額)÷12か月=毎月13.75万円が月々の返済額の上限になります。

じぶん銀行(年収シミュレーション)とは若干差異がある数字ですが、これはフラット35が公的な住宅ローンであり審査に寛容な面が現れているといえます。とはいえ、年収550万円の手取りは427万円であり、月々の収入が35万円とした場合、住宅ローン返済に14万円近くが消えてしまっては、生活が苦しくなってしまうのは容易に想像できるので計画的な住宅ローン借り入れが重要となります。

コメント適正判定
2000万円年収400万円あれば余裕を持ち借りれる
2500万円年収400万円あれば余裕を持ち借りることが可能
3000万円税込み年収550万円以上が理想
3500万円税込み年収550万円以上が理想
4000万円年収600万円近い年収がほしい×
5000万円住宅ローン破綻の恐れが高い×

 

40歳・年収500万の住宅ローン、注意点は?

40歳になり住宅ローンを検討されている方もいらっしゃると思います。この際気をつけたいのが、40歳以降で住宅ローンを借りた場合の、住宅ローン完済のタイミングについてです。

40歳で35年ローンを組むと完済が75歳となります。多くの場合は定年退職となり、月々の収入が大きく減っていると思います。

定年前に住宅ローンを完済しておくというのも有効な選択となるでしょう。頭金を十分に用意した上で契約時に25年ローンを選ぶ、繰上げ返済を積極的に行う、いずれかの方法が考えられますね。

 

年収500万円の住宅ローン控除(減税)について

住宅ローン控除・減税は住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合に支払った所得税が還付される仕組みです。所得税で還付枠を使い切れない場合には住民税からの還付も行われます。

年収500万円台の方が3,000万円の住宅ローンを組んだ場合の住宅ローン控除(減税)で還付される金額を試算してみました。

【前提】扶養家族2名(配偶者および16歳以上18歳未満の子供1名)、各種保険・医療費控除を加味しない。

年収所得税住民税住宅ローン控除額(減税額)
480万円7.39万円16.1万円約17.6万円(所得税73,000円+住民税103,600円)
500万円8.04万円17.8万円約19.3万円(所得税80,400円+住民税112,700円)
520万円8.7万円19.2万円約21.9万円(所得税87,000円+住民税132,300円)
540万円9.36万円20.5万円約23万円(所得税936,000円+住民税136,500円)
550万円9.69万円21.1万円約23.3万円(所得税円96,900+住民税136,500円)
560万円10.3万円21.8万円約23.9万円(所得税103,000円+住民税136,500円)
580万円11.6万円23.1万円約25.2万円(所得税116,000円+住民税136,500円)

※住民税からの住宅ローン控除は課税所得の7%(136,500円)が上限となります。

住宅ローン控除について10年間、住宅ローン残高の1%還付を選択した場合に、3000万円の住宅ローン残高があると、住宅ローン控除の枠は30万円となりますが、上記の試算だと年収580万円の方でも住宅ローン控除の枠を利用しきれていないこととなります。

 

年収500万円台だと家族構成により住宅ローン控除の枠を活用しきれない可能性が高い

 

なお、政府では住宅ローン控除を活用しきれない世帯向けにすまい給付金制度を実施しています。年収500万円台の半ばまでであれば給付の対象ですので、ぜひ、すまい給付金事務局に問い合わせをしてみてください。

すまい給付金とは

【参考】年収500万円台の方のすまい給付金の給付額

年収すまい給付金の給付額
480万円20万円
500万円20万円
520万円20万円
540万円10万円
550万円10万円
560万円0円
580万円0円

 

年収500万円の方がおすすめする住宅ローンは?

冒頭でもご紹介しましたが、年収500万円あれば申し込みができない住宅ローンはないと考えてよい状況です。

今回ご紹介したいのは楽天銀行の変動金利タイプの住宅ローンです。

楽天銀行ではフラット35の取り扱いが有名ですが、変動金利タイプの住宅ローンをプロパーで扱っています。

年収400万円以上の方に向けた住宅ローンとなっており、疾病保障や融資事務手数料の安さが特徴です。

 

楽天銀行の全疾病保障について

楽天銀行が2018年8月より開始したのが全ての病気や怪我を保障する「全疾病保障」です。病気や怪我の種類を選ばず就業不能な状態が1年継続した場合に住宅ローン残高がゼロになる保障です。もちろん、死亡・高度障害を保障する一般団信も付帯されています。

地銀などでも全疾病保障付きの住宅ローンを取り扱っていますが、年0.2%から年0.3%の保険料が必要です。楽天銀行では保険料無料で付帯されている点が大きなメリットと言えます。

 

楽天銀行 住宅ローン(金利選択型)の全疾病保障の内容

融資事務手数料について

続いて、融資事務手数料についてです。3000万円の住宅ローンを借りたことを想定し、楽天銀行と競合するネット専業銀行の融資事務手数料と比較してみたいと思います。

融資事務手数料
楽天銀行(金利選択型)324,000円
住信SBIネット銀行648,000円
じぶん銀行648,000円

楽天銀行の金利選択型の融資事務手数料が324,000円で一律なのに対し、他のネット専業銀行は2.16%必要となるため、かなり大きな差が出る結果となります。

 

【参考】年収500万円のふるさと納税

年収500万円台の方のふるさと納税の目安は4万円となり、4万円であれば自己負担2,000円でふるさと納税を楽しめることとなります。

なお、住宅ローン控除で納めた住民税や所得税がほぼ全額控除となっている場合は、ふるさと納税に活用できる控除の枠が減ることとなります。その分、ふるさと納税でもらえるお礼の品との価値を天秤にかけ、どちらで控除を受けるか考える必要がありますね。

 

最近は楽天市場にも多くのふるさと納税商品が並んでおり、ギフトによっては5,000円の寄付でもらえるものも多くあります。ただ、5,000円の寄付でもらえるギフトは発送に発送な送料の比率が大きくなり、あまり良いなと感じるものがないかもしません。1万円であれば「これは!」と思えるギフト品が多くみつかると思われます。

楽天市場からふるさと納税を探すにはこちら https://www.rakuten.co.jp/

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