年収600万円の住宅ローン審査／適正、平均、上限の借入額は？

この特集記事では年収600万円前後の人のための住宅ローンの借入額や審査について解説しています。

国税庁が毎年行っている民間給与実態統計調査では、男性の平均年収は約530万円、女性の年収は281万円（平成29年分）とされています。この年収は全世代の平均なので、住宅ローンの借り入れを行う20代～40代で年収600万円程度の場合、平均よりもかなり高い水準で、一般的な住宅ローンは問題なく利用できる収入ですし、収入が大幅に減らない限り返済に困る可能性も低いでしょう。

当サイトでは、これまで様々な住宅ローンの審査基準や利用条件を確認してきましたが、年収600万円で足切りされて利用できない住宅ローンはありませんでした。平均よりも高収入の年収600万円以上あれば、住宅ローンの選択肢は非常に広く「幅広い選択肢の中からより条件が良い住宅ローンを利用できる権利をもっている」状態です。

「仕事が忙しくて住宅ローン選びにあまり時間をかけられない」「住宅ローンは良くわからないしめんどくさいから不動産業者に任せる」と思っている人も多いと思いますが、住宅ローンは少しの条件の違いで数百万円も返済額が変わってしまうこともあります。また、将来大きな病気にかかってしまった場合、住宅ローンの付帯サービスで人生が大きく変わります。

10社に申し込むようにしましょうとは言いませんが、何も考えずに住宅ローンを選ばず、しっかりと優れた住宅ローンを選ぶようにしましょう。

最新！ネット銀行の住宅ローンの動向

がんと診断された時に住宅ローンの残高が半分になる”がん50％保障”に加えて、精神障害を除く全ての病気や怪我を保障する“全疾病保障”も無料でセットされるauじぶん銀行の住宅ローン。

金利が低いだけでなく、充実した無料の疾病保障サービスの魅力は他の住宅ローンとの競争から頭1つ抜け出しているとも言える状況で、申し込み先候補に加えておきたい住宅ローンです。今後、他のネット銀行が今後どのようにauじぶん銀行に対抗してくるかにも注目です。

auじぶん銀行の住宅ローンの最新金利・キャンペーンはこちら

主な金融機関の住宅ローンの年収基準

最初にメガバンクやネット銀行など主要な住宅ローンの審査基準（年収、勤続年数、年齢、雇用形態）を確認しておきましょう。

当サイトの調べで住宅ローン審査の年収基準がもっとも高いSMBC信託銀行（旧シティバンク）で年収500万円以上が融資条件となっています。年収600万円の人が利用できる可能性がまったくない一般的な住宅ローンはほとんどありません。年収が高い人に限定した金利引き下げがある住宅ローンは時々ありますが。

年収600万円を超える人は、住宅ローンの選択肢が広いことを意識して、その中から優れた最新の住宅ローンを選択肢に加えて、最後に最も良い条件（金利・疾病保障・付帯サービス）の住宅ローンに決めるようにしてください。

	前年の年収	勤続年数	年齢	雇用形態
フラット35	100万円程度でも可能	基準なし	70歳未満	個人事業主・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでもOK
	100万円以上	半年以上（個人事業主は3年以上）	満20歳以上71歳未満	個人事業主もOK
	200万円以上	基準なし（個人事業主・法人代表は3年以上）	満20歳以上満65歳未満	個人事業主もOK
	200万円以上	1年以上（個人事業主・法人代表は3年以上）	70歳満で、完済時年齢が満80歳未満	個人事業主もOK
	300万円以上	2年以上	20歳以上65歳未満	個人事業主・契約社員もOK
ソニー銀行	400万円以上	基準なし（個人事業主・法人代表は3年以上）	満20歳以上満65歳未満	個人事業主もOK
ネット専用住宅ローン	安定かつ継続した収入があること	基準なし（個人事業主・法人代表は3年以上）	満20歳以上満65歳以下	基準なし
ミスター住宅ローンREAL	安定かつ継続した収入があること	基準なし（個人事業主・法人代表は3年以上）	満20歳以上満65歳以下	基準なし
みずほネット借り換え住宅ローン	安定かつ継続した収入があること	基準なし（個人事業主・法人代表は2年以上）	満20 歳以上71 歳未満	個人事業主・契約社員・派遣社員でも可
SMBC信託銀行（旧シティバンクジャパン）	500万円以上	基準なし	満20歳以上満80歳未満	個人事業主もOK

年収600万円台の平均的・適正な住宅ローン借入額は？

上記のシミュレーションも踏まえつつ年収600万台の人が実際にどれぐらいの住宅ローンを組んでいるのかを紹介しておきたいと思います。

以下は、フラット35を提供している住宅金融支援機構が毎年調査・発表している「民間住宅ローン利用者の実態調査」から引用したものです。

返済負担率とはローンの返済率が年収のどの程度を占めるのかを示すもので、返済負担率を額面年収の20％以下にしている人が全体の73.1％を占めていることがわかります。

年収600万円の20％は120万円なので、毎月の住宅ローン返済額は約10万円になりますね。

35年ローンであれば4,200万円の総返済額、住宅ローンの元本に割り戻すと約3,900万円となります。

返済負担率20％とした際の借入れ平均・適正値を何パターンか試算しましたのでご紹介しておきます。

手取り年収で試算した限度額とほぼ一致する金額感なので、手取り年収で計算すると同じような年収の人たちが借りている平均を計算できると考えてよさそうです。

年収600万円で3000万円、4000万円、5,000万円の住宅ローンは借りれる？

次に、年収600万円台の方が頭金なしで2000万円、2500万円、3000万円、3500万円、4000万円、4500万円、5000万円を借りようとした場合の判定を行ってみました。参考にしていただければと思います。

結論として4,000万円が上限と言えそうですね。住宅ローン以外に自動車ローンなど各種ローンがない前提となります。

年収600万円台 30歳の住宅ローン利用方法

30歳で住宅ローンを組む際に気をつけたいのが結婚、子供、転勤などのライフプランを想定したマイホーム購入ができるかという点です。

結婚や出産などを経れば必要な住宅の間取りは変わってきますし、転勤が伴えば一時的に賃貸に出すとしても、住宅の立地が重要となります。

30歳で新築住宅を購入、住宅ローンを組んで、数年後にそれらの理由で引越しが必要となり、住宅を売却しようとすれば、住宅の売却損や売却の諸経費で100万円単位の負担が発生する可能性もあります。

また、30歳で年収600万円は平均的な年収よりも高いといえるので、有利な条件で住宅ローンを組める可能性もあるというメリットもあります。

年収600万円台 40歳・40代で気をつけたい住宅ローンの組み方は？

40歳や40代で住宅ローンを組む際に留意したい点をご紹介します。

①完済時年齢

まずは40歳、40代で住宅ローンを組んだ場合に35年返済とする場合、完済時年齢が定年退職のタイミングを超える事になります。

年金や貯蓄から住宅ローンを返す、もしくは退職金で一括繰上返済をするなどの対応をしていくことになります。いずれにしても現役世代のように月々のお給料がある状態でなくなっていることに注意が必要です。

②疾病保障の加入制限

次に疾病保障への加入を希望される場合です。たとえば、ソニー銀行のがん50%保障団信のように満50歳まででないと加入できない銀行が存在しており、アラフィフの方々は注意が必要ですね。

世帯年収600万 住宅ローンの共働きケース

共働き世帯で気を付けたいのは妊娠を含め、収入がおひとりとなった場合です。共働きの世帯年収600万円をベースにペアローンなどを組んだ場合には住宅ローンの完済まで共働きを続けないと月々の返済が滞ることとなります。

収入合算にするか、ペアローンにするかなどの判断はありますが、住宅ローンの完済まで共働きを続けるのか、まずはお二人でしっかりと話し合いをしてみてください。

たとえば、下記のような共働き世帯で、妊娠により妻の収入がなくなり、世帯としての手取りは22.5万円となりますが、3500万円を0.4％～0.5%程度の変動金利で借りた場合の月々の返済は約9万円です。22.5万円から約9万円が住宅ローン返済に充てられる生活が長期間続くのは現実的ではないと思います。

年収600万円台の公務員が気をつけたい住宅ローンの組み方は？

公務員の方に気を付けてほしいのが、公務員共済の制度利用です。まず、公務員共済貸付制度を利用した住宅ローン借り入れ可能額は勤続年数により決まるため、必ずしも必要とする額を借りることができません（そもそも最大でも1800万円までしか借りれない）

また、公務員共済貸付制度の住宅ローン（貸付）の金利は年1.26％（2020年4月現在）と、ネット銀行の変動金利と比較して2倍の水準です。住宅購入時に利用する制度としては適していません。

そもそも、公務員という安定した職業は住宅ローンの審査でも有利に働きます。民間の住宅ローン審査結果も有利な結果となることが想定されますので、各種疾病保障、付帯サービス、金利などで最も優れたものを選択してみてください。

年収600万円台の住宅ローン控除（減税）について

住宅ローン控除・減税は住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合に支払った所得税が還付される仕組みです。所得税で還付枠を使い切れない場合には住民税からの還付も行われます。

年収600万円台の方が3,500万円の住宅ローンを組んだ場合の住宅ローン控除（減税）で還付される金額を試算してみました。

【前提】扶養家族2名（配偶者および16歳以上18歳未満の子供1名）、各種保険・医療費控除を加味しない。

※住民税からの住宅ローン控除は課税所得の7％（136,500円）が上限となります。

住宅ローン控除について10年間、住宅ローン残高の1%還付を選択した場合に、3500万円の住宅ローン残高があると、住宅ローン控除の枠は35万円となりますが、上記のシュミレーションによると年収680万円でも、控除の枠を活用しきれないこととなります。

ふるさと納税、扶養控除、医療費控除を受けるとさらに住宅ローン控除での還付枠が減るので要注意です。なお、課税所得で年間所得５１０万円未満の方には「すまい給付金」という現金の給付制度があり、年収６００万円台の方でもこの給付金制度を活用できる場合が多そうです。

これは課税所得は、収入から基礎控除、社会保険控除、医療保険控除、扶養控除など各種控除を差し引いた上で算出されるためであり、年収６９０万円の扶養家族2名（配偶者および16歳以上18歳未満の子供1名）のケースでも、住民税の課税所得は３３０万円程度となります。このため、年収６００万円台の方でも御自身が住宅ローン控除はもちろん、「すまい給付金」が活用できないか、すまい給付金事務所まで問い合わせをしてみてください。問い合わせの際には住民税決定通知書をお手元に用意しておくとよいでしょう。

年収600万円台の方々におすすめの住宅ローン

最後に年収600万円台の方々に支持されている住宅ローンをご紹介していきたいと思います。

繰り返しになりますが、年収600万円台であれば、ほぼすべての住宅ローンに申し込みできますので、「低金利・疾病保障」などが取り揃ったメリットが得られる住宅ローンを利用するためにぜひ同時に複数の住宅ローンに審査申し込みをしましょう。同時に申し込みをすることで書類をそろえる手間や審査を待つ時間などを節約できますね。

【参考】最新の住宅ローン変動金利ランキング

年収別住宅ローンの審査基準