年収600万円の住宅ローン審査/適正、平均、上限の借入額は?

2019年11月20日

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年収600万円の住宅ローン審査/適正、平均、上限の借入額は?

この特集記事では年収600万円前後の人のための住宅ローンの借入額や審査について解説しています。

 

国税庁が毎年行っている民間給与実態統計調査では、男性の平均年収は約530万円、女性の年収は281万円(平成29年分)とされています。この数字は全世代の平均をとった数字なので、住宅ローンの借り入れを行う30代~40代で年収600万円程度というのは、日本の平均よりもかなり高い水準と言えます。従って、住宅ローンは問題なく利用できる収入レベルですし、背伸びしすぎなければ返済困る可能性も低いと言えます。

 

当サイトでは様々な住宅ローンの審査基準や利用条件を確認していますが、年収600万円で利用できない住宅ローンはありませんでした。つまり、平均よりも高収入の年収600万円以上の人は住宅ローンの選択肢が広く、「多くの選択肢の中からより条件が良い住宅ローンを利用できる権利をもっている」と言い換えることができます。

 

仕事が忙しくて住宅ローン選びにあまり時間をかけられない人も多いかもしれませんが、住宅ローンは少しの条件さで数百万円もの返済額が変わってしまうこともあります。また、将来大きな病気にかかってしまった時などの安心感も住宅ローンによって大きく違ってきます。

 

10社も20社に申し込んでそこから選ぼうとは言いませんが、流れに任せて住宅ローンを適当に選んでしまうと、将来が大きく変わってしまう可能性もあることを念頭に、しっかりと住宅ローン選びを行うようにしましょう。

 

年収600万円のイメージ画像

 

 

ネット銀行の住宅ローンがさらに強力に

2019年3月からじぶん銀行の住宅ローンに今までの”がん50%保障団信”に加えて、精神障がいを除くすべての病気やケガに備える”全疾病保障”が無料でセットされる住宅ローンの提供を開始、2019年7月にはジャパンネット銀行が年0.415%の住宅ローン(変動金利・金利は2019年9月時点)の提供を開始し、ネット銀行の住宅ローンがさらに魅力的になっています。

じぶん銀行の住宅ローンは、無料で利用できる疾病保障サービスとして頭1つ抜け出た存在になったと言えますし、ジャパンネット銀行の住宅ローンの低金利は説明するまでも無いと思います。

 

じぶん銀行の住宅ローン・ジャパンネット銀行の住宅ローンの年収基準はどちらも200万円以上と定められていますので、年収600万円台の人であれば全くもんだいなく利用できる可能性が高い住宅ローンなので、1度チェックしておくことをおすすめします。

 

じぶん銀行のがん50%保障と全疾病保障について詳しくはこちら

ジャパンネット銀行の住宅ローンについて詳しくはこちら

 

主な金融機関の住宅ローンの年収基準とは?

最初にメガバンクやネット銀行など主要な住宅ローンの審査基準(年収、勤続年数、年齢、雇用形態)を確認しておきましょう。

当サイトの調べで住宅ローン審査の年収基準がもっとも高いSMBC信託銀行(旧シティバンク)で年収500万円以上が融資条件となっています。つまり、年収600万円あれば利用できない住宅ローンはないと考えてよいでしょう。

年収600万円以上の人は年収基準は気にせず他の住宅ローン審査基準に気を払うようにしましょう。

冒頭でも触れましたが住宅ローンの選択肢が幅広いことを意識して、より優れた最新の住宅ローンを選択肢に加えることで、金利・疾病保障・付帯サービスなどの諸条件を妥協せずに最適な住宅ローンを見つけることを考えるようにしましょう。

 前年の年収勤続年数年齢雇用形態
jibun200万円基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上)満20歳以上満65歳未満個人事業主もOK
jibun200万円基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上)満20歳以上満65歳未満個人事業主もOK
shinsei300万円以上2年以上20歳以上65歳未満個人事業主・契約社員もOK
rakuten
金利選択型
400万円以上1年以上(個人事業主・法人代表は2年以上)65歳6ヶ月未満で、完済時年齢が満80歳未満個人事業主もOK
sbilogo
ネット専用住宅ローン
安定かつ継続した収入があること基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上)満20歳以上満65歳以下基準なし
sbiマネープラザ
ミスター住宅ローンREAL
安定かつ継続した収入があること基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上)満20歳以上満65歳以下基準なし
rakuten

フラット35
100万円程度でも可能基準なし70歳未満個人事業主・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでもOK
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フラット35
100万円程度でも可能基準なし70歳未満個人事業主・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでもOK
mizuho
みずほネット借り換え住宅ローン
安定かつ継続した収入があること基準なし(個人事業主・法人代表は2年以上)満20 歳以上71 歳未満個人事業主・契約社員・派遣社員でも可
sony
住宅ローン
400万円以上基準なし(個人事業主・法人代表は3年以上)満20歳以上満65歳未満個人事業主もOK
200万円以上1年以上(個人事業主・法人代表は3年以上)70歳満で、完済時年齢が満80歳未満個人事業主もOK
SMBC信託銀行(旧シティバンクジャパン)500万円以上基準なし満20歳以上満80歳未満個人事業主もOK

 

年収600万円台で借りれる住宅ローンの限度額と月々の返済額は?

次に年収600万円台の方の住宅ローン借入限度額・いくらまで借りれるか?の目安・限度額を確認していきましょう。

今回の借入れ限度額額の算出は年収から住宅ローン借入れ限度額を簡単に確認できるじぶん銀行のシミュレーションツールを利用しています。

なお、ここでは「額面」と「手取り」の年収それぞれを計算しています。金融機関の借り入れ限度額の上限は「額面」で定められるのが一般的ですが、上限いっぱい借りるとその後の家計に余裕が無くなってしまいます。

 

例えば、額面の年収が650万円の場合、手取りは約500万円です。ボーナス無しとした場合月々の手取りで約41万円です。年収650万円で借入限度額を算出すると5,000万円程度になるのですが、年収650万円で5000万円の住宅ローンは相当厳しく参考になりません。住宅ローン返済以外にも別途固定資産税、火災保険料・地震保険料、修繕積立金、管理費などが必要になります。

 

以上から、実際に住宅ローンを返済していける現実的な水準を見極めるために手取年収で計算した借入限度額(目安)も合わせて掲載しています。

 

【前提】頭金なし・ボーナス返済なし、金利はじぶん銀行の2018年9月適用の変動金利0.457% 35年の元利金等で返済

年収借入れ限度額月々の返済額
580万円税込み580万円4,500万円約116,000円
手取り449万円3,490万円約90,000円
600万円税込み600万円4,650万円約120,000円
手取り468万円3,640万円約94,000円
620万円税込み620万円4,810万円約124,000円
手取り482万円3,720万円約96,000円
640万円税込み640万円4,960万円約128,000円
手取り495万円3,800万円約98,000円
650万円税込み650万円5,000万円約130,000円
手取り502万円3,880万円約100,000円
660万円税込み660万円5,120万円約132,000円
手取り509万円3,950万円約101,000円
680万円税込み680万円5,270万円約136,000円
手取り522万円4,030万円約104,000円

上記は年0.497%で算出したものです。金利が高くなれば借り入れ可能金額は少なくなりますので注意しましょう。住宅ローンの金利は毎月の返済額だけでなく、借り入れできる金額にも影響してきます。

 

年収600万円台の平均的・適正な住宅ローン借入額は?

上記のシミュレーションも踏まえつつ年収600万台の人が実際にどれぐらいの住宅ローンを組んでいるのかを紹介しておきたいと思います。

以下は、フラット35を提供している住宅金融支援機構が毎年調査・発表している「民間住宅ローン利用者の実態調査」から引用したものです。

返済負担率とはローンの返済率が年収のどの程度を占めるのかを示すもので、返済負担率を額面年収の20%以下にしている人が全体の73.1%を占めていることがわかります。

年収600万円の20%は120万円なので、毎月の住宅ローン返済額は約10万円になりますね。

35年ローンであれば4,200万円の総返済額、住宅ローンの元本に割り戻すと約3,900万円となります。このシミュレーションもじぶん銀行(年収シミュレーション)で試算可能なので気になる人は確認しておくと良いでしょう。

返済負担率20%とした際の借入れ平均・適正値を何パターンか試算しましたのでご紹介しておきます。

年収月々の返済借入れ平均・適正
600万円約100,000円約3,900万円
650万円約110,000円約4,200万円
690万円約115,000円約4,600万円

手取り年収で試算した限度額とほぼ一致する金額感なので、手取り年収で計算すると同じような年収の人たちが借りている平均を計算できると考えてよさそうです。

 

年収600万円で3000万円、4000万円、5,000万円の住宅ローンは借りれる?

次に、年収600万円台の方が頭金なしで2000万円、2500万円、3000万円、3500万円、4000万円、4500万円、5000万円を借りようとした場合の判定を行ってみました。参考にしていただければと思います。

結論として4,000万円が上限と言えそうですね。住宅ローン以外に自動車ローンなど各種ローンがない前提となります。

借入れ可能な年収適正判定
2000万円余裕を持ち借りれる
2500万円余裕を持ち借りれる
3000万円余裕を持ち借りれる
3500万円余裕を持ち借りれる
4000万円年収650万円以上
4500万円頭金の用意が適切
5000万円年収700万円以上必要×

 

年収600万円台 40歳・40代で気をつけたい住宅ローンの組み方は?

40歳や40代で住宅ローンを組む際に留意したい点をご紹介します。

①完済時年齢

まずは40歳、40代で住宅ローンを組んだ場合に35年返済とする場合、完済時年齢が定年退職のタイミングを超える事になります。

年金や貯蓄から住宅ローンを返す、もしくは退職金で一括繰上げ返済をするなどの対応をしていくことになります。いずれにしても現役世代のように月々のお給料がある状態でなくなっていることに注意が必要です。

②疾病保障の加入制限

次に疾病保障への加入を希望される場合です。たとえば、ソニー銀行のがん50%保障団信のように満50歳まででないと加入できない銀行が存在しており、アラフィフの方々は注意が必要ですね。

 

年収600万円台の公務員が気をつけたい住宅ローンの組み方は?

公務員の方に気を付けてほしいのが、公務員共済の制度利用です。まず、公務員共済貸付制度を利用した住宅ローン借り入れ可能額は勤続年数により決まるため、必ずしも必要とする額を借りることができません(そもそも最大でも1800万円までしか借りれない)

また、公務員共済貸付制度の住宅ローン(貸付)の金利は年1.2%を超えており、ネット銀行の変動金利と比較して2倍の水準です。住宅購入時に利用する制度としては適していません。

 

そもそも、公務員という安定した職業は住宅ローンの審査でも有利に働きます。民間の住宅ローン審査結果も有利な結果となることが想定されますので、各種疾病保障、付帯サービス、金利などで最も優れたものを選択してみてください。

 

年収600万円台の住宅ローン控除(減税)について

住宅ローン控除・減税は住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合に支払った所得税が還付される仕組みです。所得税で還付枠を使い切れない場合には住民税からの還付も行われます。

年収600万円台の方が3,500万円の住宅ローンを組んだ場合の住宅ローン控除(減税)で還付される金額を試算してみました。

【前提】扶養家族2名(配偶者および16歳以上18歳未満の子供1名)、各種保険・医療費控除を加味しない。

年収支払い所得税支払い住民税住宅ローン控除額(減税額)
580万円11.6万円23.1万円約25.2万円(所得税116,000円+住民税136,500円)
600万円12.9万円24.4万円約26.5万円(所得税116,000円+住民税136,500円)
620万円14.2万円25.7万円約27.2万円(所得税142,000円+住民税136,500円)
640万円15.5万円27万円約29.4万円(所得税155,000円+住民税136,500円)
650万円16.2万円27.7万円約29.8万円(所得税165,000円+住民税136,500円)
660万円16.9万円28.4万円約30.5万円(所得税169,000円+住民税136,500円)
680万円 18.4万円29.9万円約32万円(所得税184,000円+住民税136,500円)

※住民税からの住宅ローン控除は課税所得の7%(136,500円)が上限となります。

住宅ローン控除について10年間、住宅ローン残高の1%還付を選択した場合に、3500万円の住宅ローン残高があると、住宅ローン控除の枠は35万円となりますが、上記のシュミレーションによると年収680万円でも、控除の枠を活用しきれないこととなります。

ふるさと納税、扶養控除、医療費控除を受けるとさらに住宅ローン控除での還付枠が減るので要注意です。なお、課税所得で年間所得510万円未満の方には「すまい給付金」という現金の給付制度があり、年収600万円台の方でもこの給付金制度を活用できる場合が多そうです。

これは課税所得は、収入から基礎控除、社会保険控除、医療保険控除、扶養控除など各種控除を差し引いた上で算出されるためであり、年収690万円の扶養家族2名(配偶者および16歳以上18歳未満の子供1名)のケースでも、住民税の課税所得は330万円程度となります。このため、年収600万円台の方でも御自身が住宅ローン控除はもちろん、「すまい給付金」が活用できないか、すまい給付金事務所まで問い合わせをしてみてください。問い合わせの際には住民税決定通知書をお手元に用意しておくとよいでしょう。

住宅ローン控除とは?

 

年収600万円台の方々におすすめの住宅ローン

最後に年収600万円台の方々に支持されている住宅ローンをご紹介していきたいと思います。

繰り返しになりますが、年収600万円台であれば、ほぼすべての住宅ローンに申し込みできますので、「低金利・疾病保障」などが取り揃ったメリットが得られる住宅ローンを利用するためにぜひ同時に複数の住宅ローンに審査申し込みをしましょう。同時に申し込みをすることで書類をそろえる手間や審査を待つ時間などを節約できますね。

 

がんと診断されるだけで住宅ローン残高が半分になるじぶん銀行

三菱UFJ銀行とKDDIが出資するじぶん銀行が提供する住宅ローンは保険料負担ゼロでがんと診断されるだけで住宅ローン残高が半分になるがん50%保障団信を付帯しているのが最大の特徴・メリットです。多くの金融機関が疾病保障つきの住宅ローンを提供していますが、保障には就業不能を条件としているものが多く、がんと診断されるだけで保障が受けられるのは革命的と言ってよいでしょう。住宅ローンを組む働き盛りのご家庭には嬉しい保障となりますね。

なお、auユーザには3万円のキャッシュバック特典があるau住宅ローンがありますので、こちらに申し込みをしましょう。

じぶん銀行の公式サイトはコチラ http://www.jibunbank.co.jp/

楽天銀行の金利選択型、融資事務手数料が格安!(一律330,000円)

日本最大のインターネット企業グループに属する楽天銀行が提供する金利選択型という住宅ローンはメガバンクを下回る変動金利を実現しているとともに、全ての病気や怪我を保障する全疾病保障が無料付帯するのが最大の特徴です。

全疾病保障は、病気や怪我の種類を問わず就業不能な状態が1年を経過すると住宅ローン残高がゼロになるものです。

メガバンクなどで疾病保障を付帯させるには住宅ローン金利に年0.1%や年0.2%の金利上乗せをする必要があり、実質的な住宅ローン金利という面で楽天銀行(金利選択型)の割安さは際立ってきます。

 

また一般的な住宅ローンでは住宅ローン契約額の2.20%必要となる諸費用が楽天銀行(金利選択型)は一律で330,000円になっています。

3,000万円の住宅ローンを組む際の、一般的な金融機関の住宅ローンの融資事務手数料は3,000万円×0.0216=648,000円となりますが、楽天銀行(金利選択型)であれば半額の330,000円で済むこととなります。

楽天銀行の公式サイトはこちら https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/

楽天銀行の全疾病保障付きの住宅ローン

【参考】最新の住宅ローン変動金利ランキング

 変動金利特徴
ジャパンネット銀行0.415%ヤフーのグループ会社が超低金利のネット住宅ローンの取り扱いを開始!
新生銀行0.450%変動フォーカスの場合。すべてのケガや病気による介護保障が無料で付帯。
じぶん銀行0.457%がんと診断されるだけで住宅ローン残高が半分になる保障とすべてのケガや病気を保障する全疾病保障が無料でW付帯。保証料は無料。
au住宅ローン0.457%じぶん銀行の住宅ローンに毎月500円相当のau WALLETがキャッシュバック。保証料は無料。
住信SBIネット銀行0.457%すべてのケガや病気を保障する全疾病保障が無料で付帯。保証料は無料。
ミスター住宅ローンREAL(住信SBIネット銀行)0.457%すべてのケガや病気を保障する全疾病保障が無料で付帯。SBIマネープラザの店舗で相談して申し込み可能。保証料は無料。
楽天銀行 金利選択型0.527%事務手数料固定・保証料無料でこの金利!すべてのケガや病気を保障する全疾病保障が無料で付帯。保証料は無料!

 

【参考】年収600万円のふるさと納税

年収600万円台の方のふるさと納税の目安は6万円となり、この上限までであれば自己負担2,000円でふるさと納税を楽しめることとなります。ただし、住宅ローン減税で控除されるべき所得税を還付で使い切っている場合、残念ながらふるさと納税は利用できない可能性が高いです。

最近は楽天市場にも多くのふるさと納税商品が並んでおり、ギフトによっては5,000円の寄付でもらえるものも多くあります。ただ、5,000円の寄付でもらえるギフトは発送に発送な送料の比率が大きくなり、あまり良いなと感じるものがないかもしません。2万円以上であれば「これは!」と思えるギフト品が多くみつかると思われますので、ぜひ下記から検索をしてみてください。

楽天市場からふるさと納税を探すにはこちら https://www.rakuten.co.jp/

 

【参考】年収600万円の平均的な貯金額は?

総務省家計調査によると、世帯年収600万円台のご家庭は年間約72万円を貯金に回しています。日本人の平均年収が600万円を超えるのは50歳以上となっており、50歳の平均的な貯金額は約1,000万円となっています。

 

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