年収800万円台の住宅ローン審査/適正・平均的な借り入れ額は?住宅ローン控除について

2019年1月22日

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年収800万円台の住宅ローン審査/適正・平均的な借り入れ額は?住宅ローン控除について

年収800万円以上稼ぐ方は日本の労働人口のうちでわずか10%程度であり、まさに勝ち組と言ってよい水準でしょう。

年収800万円から900万円の職業としては公務員、歯科医師、大学准教授、外資系サラリーマン、ITエンジニアなどが挙げられます。

年収800万円あれば、ソニー銀行、楽天銀行の金利選択型、SMBC信託(前シティバンク)など高年収な方向けの住宅ローンももちろん、日本国内、ほぼすべての住宅ローン審査に申し込みができる年収水準と言ってよいでしょう。

住宅ローンを借りる際の選択肢は極めて豊富といってよい状況ですの、ネット銀行を中心に住宅ローン金利の活発な引き下げや医療保険・生命保険の代替となる疾病保障を無料で付帯する流れが広まっていますので、よりコストパフォーマンスのよい住宅ローンを活用していきたいところですね。

 

ポイント

メガバンクや地銀では審査により住宅ローン金利が変わり、各銀行系列の保証会社による保証(有料)など旧態依然としたサービス体系が根強いですが、じぶん銀行楽天銀行(金利選択型)SBIマネープラザなどの住宅ローンサービス新規参入組みは住宅ローン金利引き下げはもちろん、医療保険・生命保険の代替となる疾病保障を無料で付帯する動きが顕著です。また、日本で始めてじぶん銀行が導入したネットだけで住宅ローン契約手続きが完了するなど利便性も飛躍的に向上しています。

高い収入を持っている方こそ、こうした高い商品スペックを持つ住宅ローンを活用し、家計の節約に役立ててください。

 

年収800万円台だと住宅ローンはいくら借りれる?

年収800万円だと住宅ローンはいくらの借り入れが可能かを確認していきましょう。

年収が高くなればなるほど所得税や社会保険料の負担が重くなり、税込み年収と手取り年収の差が大きくなるため、今回は両方の年収で借り入れ可能額を算出しています。

借り入れ可能可能額の算出にあたっては、楽天銀行が提供している住宅ローンシミュレーションのサービスを活用してみました。

 

御自身のピンポイントの年収で借り入れ可能額を確認をしたい方は

https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/simulation/

にアクセスしてみてください。

 

年収借り入れ可能額月々の返済額
800万円税込み800万円7,163万円186,796円
手取り600万円5,372万円140,091円
850万円税込み850万円7,610万円198,453円
手取り633万円5,640万円147,080円
890万円税込み890万円7,968万円207,789円
手取り659万円5,900万円153,860円

楽天銀行の住宅ローン、年収額から借入可能額を試算

このように『税込み年収』と『手取り年収』から計算した住宅ローン借入可能額には大きな差があることが分かりますね。

この差を理解するために月々の返済額や住宅関連費用も含めて、考えて見ましょう。

年収800万円の方が、金融機関が定める住宅ローン借入限度額の上限である7,000万円を借りた場合、月々の手取りは約50万円であるのに対し、住宅ローンの月々の返済額は約19万円となります。

住宅ローンの返済以外にも、火災保険・地震保険料、固定資産税、マンションの場合には修繕積立金・管理費などの住居関連費用が発生します。7000万円の住宅の場合には、占有面積も大きいためこうした諸費用もかなりの費用負担となるでしょう。手取りの半分程度が住宅関連費用となる可能性があり、家計を圧迫すると考えてよいでしょう。

 

このことからも金融機関が提示する借り入れ可能額と実際に返済できるかは別物と考える必要がありそうです。

 

年収800万円台だといくら借りるのが適正?

次に実際に住宅ローンを借りている人たちが年収に対しどの程度の借入をしているかを調査したレポートをご紹介し、いくら借りるのが適正かをみていきたいと思います。

フラット35を提供している住宅金融支援機構が毎年調査・発表している「民間住宅ローン利用者の実態調査」では返済負担率が紹介されています。下記のグラフの最下部を確認ください。

返済負担率とは年収に占める住宅ローンを含めたローンの返済比率のことをいいます。例えば、年収800万円の方が毎年160万円のローン返済をしている場合には年収に対し20%の返済のため、返済負担率は20%という値になります。

返済負担率の調査

早速調査結果を見てみると、全体の70%の方は返済負担率を20%以下としており、さらに全体の90%の方は返済負担率を25%以下としています。

前述の年収800万円で、7,163万円の住宅ローンを借りると返済負担率は28%にもなりますので、借り過ぎと言えるでしょう。

借入可能額を計算する際は『手取り年収』で計算を行うのが妥当と考えて良さそうです。

 

3000万円、3500万円、4000万円、5000万円、6000万円の借り入れは妥当?

さて、上記の借入限度額から年収ごとの借入限度額の妥当性を判断してみましょう。手取り年収より妥当性を判断して見ましょう。

年収判定コメント
3,000万円問題なく住宅ローンの返済ができると思われます
3,500万円問題なく住宅ローンの返済ができると思われます
4,000万円問題なく住宅ローンの返済ができると思われます
5,000万円問題なく住宅ローンの返済ができると思われます
6,000万円800万円台後半の年収があれば可能

 

共働きの世帯年収800万円台の場合の住宅ローンの落とし穴

次に共働きで世帯年収800万円台の場合の住宅ローンの組み方についてはどう考えるのが適正でしょうか。

多くの金融機関では収入合算やペアローンなどの共働き世帯向けの住宅ローン審査の仕組みができており、共働き世帯がお互いの年収を活用して住宅ローンを組みやすくなっています。

しかし、こうした収入合算やペアローンで気をつけなければならない点もあります。

 

1.女性の妊娠・産休時の収入減

2.離婚

3.死別

 

などが挙げられます。

しっかりご夫婦で万が一のことを考えて収入合算・ペアローンを活用を話し合ってみてください。

 

ペアローンや収入合算を取り扱う住宅ローン

金融機関名特徴
じぶん銀行ネット完結型で住宅ローン契約書が電子化されており収入印紙が不要。印紙代の数万円の節約できる
au住宅ローンネット完結型で住宅ローン契約書が電子化されており収入印紙が不要。印紙代の数万円の節約できる
楽天銀行(フラット35)融資事務手数料が1.08%から、最低融資事務手数料も108,000円と格安
楽天銀行(金利選択型)融資事務手数料が30万円(税抜き)と一律に設定

 

年収800万円台 頭金なしの住宅ローンは危険?

都市伝説のように住宅ローンを組むには最低でも10%程度の頭金が必要とされています。実態はどうなのでしょうか?

さきにご紹介した「民間住宅ローン利用者の実態調査」では頭金についても調査を行っています。

この調査によると、頭金ゼロの割合は全体の10%、頭金が10%未満なのが30%います。頭金が10%未満の合計は40%にもなり、10%の頭金を用意するのが多数派とはいえない状況が浮かび上がります。

頭金に固執するのではなく、返済負担率や購入するタイミングなどを重視したほうがよいのかもしれませんね。

なお、近年、金融機関の多くは住宅以外にも、不動産仲介手数料、融資事務手数料なども住宅ローンとして貸し出すサービスを行っており、頭金がなくてもマイホームを購入できる環境が整ってきています。

諸費用も貸し出す住宅ローンの一例

金融機関名特徴
じぶん銀行諸費用込みでも変わらない金利で住宅ローンが組める
楽天銀行(金利選択型)諸費用込みでも変わらない金利で住宅ローンが組める
楽天銀行(フラット35)頭金がないと割高な金利になる
SBIマネープラザ諸費用込みでも変わらない金利で住宅ローンが組める

 

頭金を用意している比率

 

 

40歳・45歳で気をつけたい住宅ローンの組み方は?

40歳・45歳で住宅ローンを組む際の落とし穴を見て行きたいと思います。

 

①40歳・45歳で住宅ローンを組んだ場合、完済時の年齢が定年退職のタイミングを越える可能性がありますね。具体的には40歳で35年ローンを組んだ場合、75歳で住宅ローンが完済となります。65歳が定年退職したとすると10年間も年金や貯蓄から住宅ローンを返済、完済する必要があります。

 

楽天銀行(金利選択型)じぶん銀行が無料で付帯させているのが疾病保障です。これらの保障の多くは満50歳もしくは51歳までの加入が条件となっています。今後の住宅ローン借り換えのタイミングでは疾病保障に加入できなくなる可能性も加味して、40代のうちに積極的に疾病保障の付帯している住宅ローンを利用したいですね。

じぶん銀行の充実した疾病保障

じぶん銀行の住宅ローンの疾病保障付き団信

 

 

年収800万円台の住宅ローン控除(減税)でいくら還付される?

住宅ローン控除・減税は住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合に支払った所得税や住民税が年間40万円(住宅ローン残高の1%)まで還付される税制です。

所得税で還付枠を使い切れない場合には住民税からの還付も行われます。

 

早速ですが気になる住宅ローン控除でいくら還付されるのか、年収800万円台の方が5,000万円の住宅ローンを組んだ場合の住宅ローン控除(減税)で還付される金額を一覧でご紹介します。

 

【前提】扶養家族2名(配偶者および16歳以上18歳未満の子供1名)、保険料や医療費控除はないものとする

年収所得税住民税住宅ローン控除額(減税額)
780万円28.7万円37.5万円40万円(所得税287,000円+住民税113,000円)
800万円31.7万円39万円40万円(所得税317,000円+住民税83,000円)
820万円34.7万円40.5万円40万円(所得税347,000円+住民税53,000円)
840万円37.8万円42万円40万円(所得税378,000円+住民税22,000円)
850万円39.3万円42.8万円40万円(所得税393,000円+住民税7,000円)
860万円40.8万円43.5万円40万円(所得税400,000円)
880万円43.8万円45万円40万円(所得税400,000円)

※住民税からの住宅ローン控除は課税所得の7%(136,500円)が上限と決められています。

 

以上のように年収800万円あれば、住宅ローン控除を上限まで最大限活用できることが分かりますね。

納めている所得税も住民税も多額ですので、ふるさと納税も十分に活用できそうですね。

 

年収別住宅ローンの審査基準

 

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