住宅ローン借り換えランキング｜2026年11月のおすすめ

2026年11月に借り換え先を選ぶなら、いまの金利より下がるかと、諸費用を払っても効果が残るかを先に計算することから始めてください。11月は変動金利の据え置きが多く、固定金利は下がった銀行が目立ちました。そのうえで比べたい住宅ローンを、ランキング形式で紹介しています。

住宅ローンの借り換えだけに力を入れている金融機関は多くありません。特別なキャンペーンを除けば、住宅ローンに積極的な金融機関は、新規借り入れでも借り換えでも条件のよい金利やサービスを用意しています。そのため、このランキングは新規で住宅ローンを組む予定の人にも参考になります。

※記事前半では最近の住宅ローン業界の動向や基本情報を紹介しています。すぐにおすすめの住宅ローンを見たい人はこちらから。

2026年11月の住宅ローン業界の動向

日本銀行は2026年6月に続き、9月18日の金融政策決定会合で政策金利を1.25%程度へ引き上げました（9月24日から適用）。10月30日の会合では1.25%程度に据え置いています。

変動金利の目安になる短期プライムレートは、三菱ＵＦＪ銀行・みずほ銀行などが11月2日から年2.625%に引き上げました。それでも2026年11月の大手5行の新規の変動金利（最優遇）は、5行とも前月から据え置きです。ネット銀行では、PayPay銀行・SBI新生銀行・イオン銀行・楽天銀行が11月に変動金利を引き上げました。返済中の人の金利がいつ見直されるかは、銀行と契約ごとに違います。

固定金利は、11月は下がった銀行が多くなりました。大手5行の10年固定は4行が引き下げ、三菱ＵＦＪ銀行だけが引き上げです。【フラット35】（返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下・団信込み）は年3.810%で、前月からわずかに下がりました。長期金利（新発10年国債の利回り）は、10月30日の終値が2.770%でした（共同通信）。

変動金利の多くは年1%台のため、固定との差はおおむね年2%以上あります。金利を固定できる安心にいくら払うのかを、金額で比べてから決める局面です。

住宅ローンを借りる人の中心は今も変動金利です。住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」では、2025年4月〜9月に借りた人の75.0%が変動型を選んでいました（住宅金融支援機構）。

政策金利の引き上げが続けば、短期プライムレートや住宅ローンの基準金利を通じて、将来の返済額が増える可能性があります。借り換えを考えている人は、いまの金利差だけでなく、金利が上がったときにどこまで払えるかも確認しておく必要があります。

これからの住宅ローン選びでは、金利の低さだけでなく、事務手数料、保証料、団信の保障内容、一部繰上返済のしやすさまで含めて比べることが欠かせません。

2026年11月におすすめの住宅ローン

借り換えでは、金融機関を選ぶ前に、借り換える住宅ローンの金利タイプを決める必要があります。まず金利タイプごとの特徴です。

1.変動金利

変動金利タイプの特徴は、借入当初の金利が低めに設定されていることです。そのかわりに、返済中に金利が変動する可能性があります。日本国内の金利が上昇し、銀行が住宅ローン金利を引き上げた場合、適用金利が高くなり、総返済額や毎月の返済額が増えるリスクがあります。

一方で、金利の上昇幅が小さければ、金利の低さを活かして総返済額を抑えやすいという利点があります。住宅金融支援機構の調査でも、住宅ローンを借りる人の4人に3人が変動金利を選んでいます。

2.固定金利

住宅ローンの借入時点で金利を確定し、返済中の金利上昇リスクを避けられるタイプの住宅ローンです。変動金利と比較すると適用される金利は高くなりやすいものの、住宅ローンの返済中に金利が変わることはありません。毎月の返済額も固定されるため、将来の返済計画を立てやすい一方で、当初の金利は高めになります。

代表的な固定金利の住宅ローンにはフラット35があります。フラット35は完済までの金利が確定するため、総返済額もあらかじめ把握しやすい住宅ローンです。金利上昇が心配な人や、返済額を長期間固定したい人に向いています。

3.当初期間固定金利

変動金利と固定金利の中間に位置する金利タイプが当初期間固定金利です。期間選択型固定金利と呼ばれることもあります。この金利タイプは、「住宅ローンの借入開始から一定期間」の金利を固定できます。最初の2年固定・3年固定のように固定期間が短いものもあれば、銀行によっては20年固定など長めの期間を固定できるタイプを用意していることもあります。基本的には固定する期間が長いほど、金利は高くなる傾向があります。

この金利タイプの中で特に人気を集めているのは10年固定金利タイプです。10年固定金利は長期金利の影響を受けやすく、変動金利と並ぶ代表的な金利タイプです。

当初固定金利タイプは、固定期間が終わった後の金利優遇幅が小さくなる商品もあるため、30年・35年といった長期の新規借入では総返済額が増えるケースがあります。一方で、残りの返済期間が短くなっている借り換えの場合は、「10年・15年・20年間の金利を低く固定できること」のメリットが大きくなることもあります。そのため、借り換えでは有力な選択肢の1つと言えるでしょう。

借り換えにおすすめの金利タイプは？

住宅ローンの金利タイプには「変動金利」「固定金利」「当初固定金利」の3種類がありますが、それぞれに明確なメリットとデメリットがあります。どの金利タイプが最適かは、年齢、収入、家族構成、ライフプラン、リスク許容度などによって大きく異なるため、「全員にとっての正解」はありません。

2026年現在、借りる人が最も多いのは変動金利型で、住宅金融支援機構の調査では4人に3人が選んでいます。当初の返済額を抑えやすいことが主な理由です。

金利上昇局面で変動金利だけに頼るのが不安な人は、変動金利と固定金利を組み合わせるミックスローンや、一定期間だけ金利を固定する当初固定金利も候補になります。借り換えでは、残りの返済期間や繰上返済の予定によって、変動金利が向く場合も、10年固定などで返済額を安定させたほうがよい場合もあります。

借り換えで得になるかは、金利差と諸費用で決まります。たとえば残高2,000万円・残り20年で、いま年2.0%で返済中の人が年1.600%に借り換えると、毎月の返済額は約101,177円から約97,432円に下がり、20年間の総返済額は約90万円減ります（当編集部の試算・元利均等）。事務手数料（2.20%で44万円）と登記などの諸費用（約20万円と仮定）を引いても、約26万円の効果が残ります。

いまの金利が年1.8%なら、総返済額の減少は約45万円にとどまり、諸費用を引くと約19万円の負担増です。年1%台で返済中の人が変動から変動へ借り換えても、11月の金利水準では効果が残らないことが多い点に注意が必要です。固定へ移す借り換えの考え方はフラット35の借り換え手数料の比較で、手続きの流れは住宅ローン借り換えの手順と手続きで紹介しています。

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このランキングでは、借り換えの相談のしやすさ、諸費用、団信の内容をもとに、当サイトが選んだ住宅ローンを紹介しています。新規の借り入れでも借り換えでも条件が大きく変わらない住宅ローンが中心なので、新規で借りる人も比べる材料にしてください。
（金利は2026年11月時点の適用金利です。）