【年収別】住宅ローンの審査や借入可能額とおすすめ住宅ローン | みんなの住宅ローン | 金利・借り換え・比較<2019年7月>

【年収別】住宅ローンの審査や借入可能額とおすすめ住宅ローン

年収が住宅ローン審査に与える影響

住宅ローンの審査項目の中で特に重要視されているのが年収です。年収は住宅ローン選びで大きく2つの観点で影響します。

住宅ローンには最低年収制限がある

年収は申込条件(利用できる人)に定められている項目です。申込条件の年収制限は住宅ローンによって大きく異なっていて、年収100万円以上から申し込みを受け付けている金融機関もあれば、年収500万円以上という厳しい申込条件を定めている金融機関もあります。

まず、最低年収の基準をクリアできないとその住宅ローンを利用することができません。

最低年収の基準をクリアできれば借入可能額に影響

それぞれの住宅ローンが定める最低年収の基準をクリアできればその住宅ローンを利用できる可能性があるわけですが、審査の過程でも年収は利用されます。

年収基準をクリアできていれば次に影響してくるのは住宅ローンの借入可能額です。年収が理由で審査に落ちるケースよりは希望する借入額を借りられないというような形で結果が来ると思います。

借入可能額(限度額)の計算は金融機関(住宅ローンの種類)によって異なります。詳しくは後述する「年収・基準金利・年間返済負担率による借入可能額の計算」で解説したいと思います。

 

なお、基本的に借入可能額は「仮審査」で本審査に進む条件として回答してもらえますので早ければ仮審査申込当日~数日で結果を知ることができます。仮審査では書類を提出する必要は無くWEB画面から入力するだけなので、”いくら借りれるか”については悩むより気になる住宅ローンに仮審査申込してしまうのが手っ取り早いと思います。

(物件の敷地面積・床面積・完成日などの情報の入力が必要なので手元に用意しておきましょう)

 

住宅ローンは年収の何倍まで借りられる?

年収の6倍ぐらいまでを目安としてください。300万円なら1,800万円、500万円なら3,000万円といった単純計算で問題ありません。

年収の6倍って信用できる?

住宅ローンは年収の6倍までという指標は標準的な目安としては信用して良い数値です。住宅ローンの種類によっては年収の7倍~8倍ぐらいまで借りられるケースもあります。

基本的に年収の6倍という目安は「住宅ローンの借入期間は30年~35年、住宅ローンの金利は1.5%以内、住宅ローン以外の他のローンが無い(ほとんどない)」という条件を満たせるという前提があると考えておくと良いでしょう。

「年齢的なことを考えて25年で完済したい」とか「自動車ローンや教育ローンなど他のローンを利用している」という状況や「子供が2人以上いて毎月の家計に余裕がない」と言った事情がある人は、年収の4倍~5倍程度を目安にして考えておくと良いでしょう。

借りられると返せるは違う

住宅ローンの申込を行う時に「この金額を借りられるか?」を意識してしまいがちですが、住宅ローンは借りることがゴールではなく完済することがゴールです。最大で35年間も返済を続けて行く必要があるので、その間にどのような生活の変化があるかは誰にもわかりませんので、住宅ローンの借入額は少なければ少ないに越したことはありません。

年収(月収の手取り)と毎月の住宅ローン返済額と完済予定日(完済時の年齢)を考慮して無理なく返済できると考えられる金額内に収まるように心がけましょう。

住宅ローンはできるだけ長く借りる

35歳の35年で住宅ローンを契約すると70歳まで返済することになります。大半の人は60歳~65歳までには完済しておきたいと考えると思いますが、だからと言って安易に25年ローンや30年ローンのように借入期間を短縮することはおすすめしません。

期間を短くすると毎月の返済額が増加します。当然、その金額は毎月確実に返済していかなければなりません。返済期間を延ばすと総返済額が増えてしまうので、そのデメリットが気になる人もいると思いますが、最近の住宅ローンはインターネットから気軽に手数料無料で繰上返済できるので、毎月固定される支出を減らして余裕ができた分を繰上返済することで総返済額を減らしていくことができます。

固定支出を減らしておいて、急な収入減や支出増に対応しやすくしていおて、余裕があるときに繰り上げ返済して住宅ローン残高と総返済額を減らしていくのは賢い住宅ローンの借り方&返し方です。

 

年収・審査金利・年間返済負担率による借入可能額の目安の計算

住宅ローンの借入可能金額(上限額)は、年収・審査金利・年間返済負担率・借入期間で計算されています。

審査金利とは住宅ローンの審査の時に利用される金利で、変動金利や当初固定金利(期間選択型)金利の場合は実際に適用する金利とは別に定義されていることがあり、全期間固定金利の場合、適用金利を審査金利として利用している金融機関が多いと言われています。最近は適用金利をほぼそのまま審査金利として利用しているようなケースも増えてきました。

年間返済負担率とは年収に対するローン返済額の割合のことを言います。この基準も金融機関によって異なっていて、基準を開示していない金融機関も多いので実際に申し込みしてみないと正確な金額はわかりませんが、以下のような定められ方をしている例が多いと言われています。

年収
300万円未満20%以下
450万円未満30%以下
600万円未満35%以下
600万円以上40%以下

 

また、フラット35の場合以下のように定められています(フラット35は基準を明示しています)。

年収年間返済負担率
年収400万円未満30%以下
年収400万円以上35%以下

 

借入可能額の計算

具体的にフラット35の年間返済負担率を使って年収400万円のケースで計算してみたいと思います。

年間返済額の上限=400万円×35%=140万円

次に借入期間を35年とします。

総返済額の上限=140万円×35年=4,900万円

この金額は住宅ローンの元本ではなく利息支払いも含んだ総返済額です。仮に審査金利が1.5%とした場合、3,810万円が住宅ローンの元本になります。

総返済額の上限から住宅ローンの上限金額を計算する式は単純ではないので各金融機関が用意している限度額シミュレーションを利用すると良いでしょう。

ポイント

3,810万円を35年・年1.5%の金利で借りた場合の毎月の返済額は11.5万円です。

年収400万円で手取り320万円でボーナスが年間2か月分と仮定すると毎月の手取りは23万円程度になります。手取りの半分が住宅ローンの返済で消えてしまうのは収入と支出のバランスが良いとは言えません。

冒頭で紹介した「年収の6倍」で計算すると2,400万円。2,400万円を35年・年1.5%の金利で借りた場合の毎月の返済額は7.4万円です。これであれば住宅ローン支払い後の残金が15万円残ります。

借入可能額の計算の結果だけでなく、借りれると返せるは違うという意識でマイホームや住宅ローン選びを心がけることが大切です。

 

自営業・個人事業主の年収について

公務員や会社員の場合、源泉徴収票の「支払金額」が年収になります。自営業や個人事業主の場合「所得」が年収になります。(※住宅ローンの審査においてはこの金額が年収として利用されます)

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