三井住友信託銀行の住宅ローン審査は厳しい？条件と金利の仕組み

三井住友信託銀行の住宅ローン「住まいのアシスト」は、借入時の年齢が満71歳未満で、返済期間中に安定した年収が見込めることなどが申込みの条件です。条件そのものは他の大手銀行と大きく変わりませんが、金利の引下幅が審査で決まるため、本審査が終わるまで適用金利が確定しない点に注意が必要です。

 

全国の店舗で対面の相談ができ、がんを含む八大疾病の保障特約も選べます。家計に無理のない借り方を考えるご家庭に向けて、商品概要説明書（2026年4月13日現在）と公式サイトの金利（2026年11月2日現在）から、審査の条件と金利の仕組みを紹介します。

 

 

三井住友信託銀行の住宅ローンとは

三井住友信託銀行の住宅ローン「住まいのアシスト」は、三井住友トラスト保証株式会社の保証が付く住宅ローンです。金利は変動金利コースと固定金利コースから選び、固定金利の特約期間は2年・3年・5年・10年・15年・20年・30年の7種類です。

 

疾病保障特約を付けると、ガン・急性心筋梗塞・脳卒中の三大疾病と、高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎の5つの重度慢性疾患（八大疾病）に備えられます。特約は56歳未満の方が対象で、41歳未満・41歳以上46歳未満・46歳以上56歳未満の区分ごとに案内されています。詳しい商品の特徴は三井住友信託銀行の住宅ローンの解説でも紹介しています。

 

三井住友信託銀行の住宅ローンの審査基準

金融機関は住宅ローンの審査基準を公表しておらず、審査に落ちてもその理由を開示してくれることはありません。審査基準を読み解くうえで参考になるのが、各社が公開している「商品概要説明書」です。その住宅ローンがどういうもので、利用できるのはどんな人なのかが明記されています。

商品概要説明書だけで審査基準のすべてを知るのは難しいものの、申込前に満たすべき条件は分かります。ここからは、三井住友信託銀行の商品概要説明書をもとに条件を確認します。

 

三井住友信託銀行の住宅ローンを利用できる方

商品概要説明書では、仮審査申込時に成年に達している方のうち、次の条件をすべて満たす方が対象です。この条件を満たさないと、物件の担保価値に問題がなくても申し込めません。

• 借入時の年齢が満71歳未満で、完済時の年齢が満81歳未満
• 返済期間中に安定した年収が見込まれる
• 団体信用生命保険に加入できる
• 三井住友トラスト保証株式会社の保証を受けられる

年齢

借入時は満71歳未満、完済時は満81歳未満が上限です。疾病保障特約は56歳未満が対象なので、保障を厚くしたいなら借りる時期も合わせて考えましょう。教育費のかかる時期に返済が重なることを考えると、保障をどこまで付けるかは家計とのバランスで決めたいところです。

年収

前年度の年収を具体的な金額で示す金融機関がある中で、三井住友信託銀行の商品概要説明書は「ご返済期間中安定した年収が見込まれる方」とだけ書いています。年収の下限が明記されていないため、借りられる額は仮審査で確かめるのが確実です。

 

年収面で不安がある方は、住宅金融支援機構のフラット35も並行して検討する方法があります。フラット35は、年収400万円未満なら総返済負担率30%以下、400万円以上なら35%以下という基準が住宅金融支援機構の公式サイトに示されています。共働き世帯なら収入合算で借入可能額を広げる方法もあります。

 

フラット35取扱シェア1位のSBIアルヒの公式サイトはこちらから

健康状態・団信

団体信用生命保険（団信）への加入が条件で、保険料は銀行が負担します。引受保険会社は住友生命保険相互会社です。団信に加入できない場合は、推定相続人の方1人に連帯保証人になってもらう必要があります。

団信は、万一のときに家族へ住まいを残すための保険でもあります。健康面に不安がある場合は、加入条件の違うソニー銀行など他行の団信もあわせて調べてください。

保証会社による保証

三井住友トラスト保証株式会社の保証が必要です。費用の払い方は、融資手数料を払う「融資手数料型」と、保証料を払う「保証料型」の2つから選びます。融資手数料を払う場合は、借入金額の2.20％（税込）を借入時に払い、保証料と保証取扱手数料はかかりません。

保証料を払う場合は、保証取扱手数料33,000円（税込）と保証料がかかります。保証料を一括前払いにすると、借入金額1,000万円・35年（元利均等返済）の例で206,110円です。頭金にゆとりがある家庭と、当初の手元資金を厚く残したい家庭では向く方式が違うので、総額で比べて選びましょう。

三井住友信託銀行の住宅ローンの資金用途

資金の使いみちは、本人または家族が住み、本人が所有する住宅に関するものです。新築・購入（中古を含む）・増改築、マンション購入、建物を建てる予定の土地の購入、底地購入、借地権（定期借地権を除く）付住宅の購入、借換え、住み替えのときの残債と売却価格の差額、これらに伴う諸費用に使えます。

 

投資用物件の購入資金には使えず、三井住友信託銀行の住宅ローンからの借換えにも利用できません。定期借地権付き住宅の購入を予定している場合は、フラット35など他の住宅ローンの取扱いを確認してください。

借り入れ可能額・借り入れ期間

借入限度額は100万円以上3億円以内（10万円単位）です。

 

借入期間は1年以上40年以内（1カ月単位）です。保証料を払う方式を選ぶと、期間は1年以上35年以内になります。固定金利コースの特約期間は最長30年なので、期間を40年にして毎月の返済額を抑える場合は、固定期間が終わった後の金利をどうするかも考えておく必要があります。

 

三井住友信託銀行の住宅ローンの金利

三井住友信託銀行の住宅ローン金利は、店頭表示金利からの引下幅が審査によって決まる仕組みです。公式サイトには「金利引下幅は当社所定の審査基準に基づき決定します」と書かれており、審査に通っても想定より高い金利を提示される可能性があります。

 

2026年11月2日現在、融資手数料を払う場合の当初適用金利は、変動金利コース（全期間一定金利引下げ）が年1.70％、固定金利コース10年（当初期間金利引下げ）が年4.445％、20年が年5.175％です。変動金利は店頭表示金利年3.375％から年1.675％引き下げた金利です。

 

この引下げを受けるには、2026年10月1日から2027年3月31日までに正式申込の受付が完了していることや、契約前の説明動画の視聴、給与振込口座の指定などの条件があります。保証料を払う場合の金利は、融資手数料を払う場合と比べて、一括前払い方式で年0.05％、金利上乗せ方式で年0.25％高くなります。

 

▼「金利の決まり方」で見る三井住友信託銀行とネット銀行の違い

比較の観点	三井住友信託銀行	PayPay銀行（ネット銀行の例）
変動金利	年1.70％（2026年11月2日現在・融資手数料を払う場合）	年1.700％（2026年11月12日現在・全期間引下型）
審査による金利の違い	引下幅を審査で決定	審査結果で年0.30％上乗せの場合あり
団信の保険料	銀行が負担	銀行が負担
相談方法	店舗で対面相談	オンラインで完結

表面の変動金利は同じ水準ですが、どちらも審査の結果で実際の金利が変わることがあります。申込先を1つに絞らず、ネット銀行にも並行して仮審査を申し込めば、提示された金利で比べられます。

 

フラット35も三井住友信託銀行で申し込める

三井住友信託銀行では、全期間固定金利の【フラット35】も扱っています。2026年11月2日現在の金利（新機構団信付き・手数料定率コース・借入期間21年以上・融資率90％以下）は年3.81％です。手数料無料コースは同じ条件で年3.92％になります。

金利の上昇に備えて返済額を固定したいご家庭は、住まいのアシストの審査結果とフラット35の金利を同じ窓口で比べられます。三菱ＵＦＪ銀行と比べたい場合は、三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローン審査の記事で基準と日数を紹介しています。

 

まとめ

三井住友信託銀行の住宅ローンは、借入時満71歳未満・完済時満81歳未満や安定した年収など、条件は大手銀行として標準的です。借入限度額は3億円まで、期間は最長40年と幅があります。

 

一方、金利の引下幅は審査で決まるため、本審査が終わるまで適用金利が確定しません。返済計画を立てたい家庭は、複数の住宅ローンに並行して申し込み、提示された条件を見比べてください。

 

金利の損得だけでなく、団信による家族への備えや、教育費・ライフイベントとのバランスまで見据えて、わが家に無理のない一本を選んでいきましょう。ご家庭の計画に当てはめる前に、三井住友信託銀行と比べる銀行の、最新の金利と審査の条件も確かめておいてください。

 

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