住宅ローン借り換え先選びのポイント

その１：低い金利の住宅ローンに借り換えて毎月の返済額や総返済額を減らす

住宅ローンの借り換えでもっとも重要なのは、より低金利の住宅ローンにこだわることです。

ただし、銀行を選ぶ前に金利タイプを選ぶ必要があります。住宅ローンの金利は変動金利と固定金利では水準が大きく違います。最初の金利は変動金利タイプのほうが低いものの、変動金利は借り入れ後に世の中の金利が上昇すると、途中から住宅ローン金利が高くなるリスクがあります。

変動金利と固定金利を単純比較すべきではありません。銀行を選ぶ前に“変動金利で借り換えるのか”“固定金利に借り換えるのか”を先に決めてから、同じ金利タイプ同士で比較するようにしましょう。

住宅ローンを初めて借りるときは借入金額も大きく、２５年〜３５年の長い返済期間で借りる人が大半です。借入金額が大きく期間が長いほど、わずかな金利差で総返済額が大きく変わります。

借り換えの場合は、これまでの返済でローン残高が減り、完済までの期間も短くなっています。そのため、１０年固定・１５年固定など一定期間の金利を固定できるタイプも選ばれやすいのが特徴です。残りの返済期間を考えれば１０年・１５年の固定で十分なことも多く、全期間固定より金利が低いためです。お子さまの教育費がかかる時期に金利上昇で返済額が増えるのは避けたい——そんなご家庭にとって、固定期間の選び方は家計を守る大切なポイントになります。

その２：住宅ローンの借り換え費用を確認

借り換えとは、新しい住宅ローンを借りて、そのお金で利用中の住宅ローンを完済することです。基本的には金利の低いローンに借り換えるので返済額は減りますが、新しく住宅ローンを借りる以上、契約のための手数料などが発生します。

借り換え費用は、今のローンのまま放置すればかからないお金で、しかも数十万円単位になります。トータルで考えれば借り換えた方がトクだと頭で分かっていても、返済中に数十万円が手元から出ていくのは負担に感じるものです。それでも、長い人生で見れば“トータルで少しでも返済額を減らす方法”を探す価値は十分にあります。

借り換え費用がネックなら、SBI新生銀行やソニー銀行など保証料0円で諸費用を抑えやすい住宅ローンを選ぶか、auじぶん銀行やPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）のように借り換えの諸費用（手数料や司法書士費用など）もローン残高に組み入れて借りられる住宅ローンを選ぶとよいでしょう。

特にauじぶん銀行は諸費用込みで借りても金利が高くなりにくく、変動金利・１０年固定金利が低水準でおすすめできる住宅ローンです。

その３：疾病保障を確認・利用する

住宅ローンは１０年前からは考えられないほど低金利になりましたが、金利の低さとは別に大きく変化しているのが“疾病保障”の充実です。背景には医療技術の発展があります。

医療の発展で、かつては助からなかった病気でも一命を取り留められるようになりました。がん（悪性新生物）でも同じ傾向で、厚生労働省が示すがんの５年生存率も年々高くなっています。

ただ、生存率や完治率が上がっても、治療や入院が必要になることに変わりはありません。一方で、古い住宅ローンは「死亡」や「高度障害」でローン残高が０円になる団信が付くだけで、治療中・闘病中の保障はありません。

重い病気にかかっても、極端に言えば返済は続きます。治療で減収・転職になっても、働けない状態が長引いても、です。家計を一人で支えている世帯ほど、ここは見過ごせないポイントです。

最新の住宅ローンは、医療の発展に対応するように“全疾病保障”や“がん保障”など病気・ケガの保障が充実しています。例えばauじぶん銀行なら、「がん・4疾病50％保障」＋全疾病保障（180日以上の入院でローン残高ゼロ）が無料で付帯します。住信SBIネット銀行の「スゴ団信」も、すべての病気やケガで働けない状態が続いたときに備える全疾病保障が無料で付帯し、50歳以下の方は3大疾病50％保障も無料で付きます。

借り換え先は、金利差だけでなく、病気やケガへの備え（団信）で選ばれる時代になってきています。家族の生活費・教育費を守る“保険”として、団信の中身まで比べて選ぶことをおすすめします。

借り換えで確認したいポイントまとめ

借り換えで見るべき観点を表に整理しました。金利の数字だけでなく、費用や団信、家計とのバランスまで含めて確認しましょう。

比較の観点	見るポイント	家族目線の備考
金利タイプ	変動か固定か。残り返済期間に合うか	教育費がかさむ時期は固定で返済額を安定させる選択も
適用金利	同じ金利タイプ同士で各行を比較	わずかな差でも残高・残期間が大きいほど効く
諸費用	事務手数料・登記費用・印紙税など総額	数十万円。費用込みでもトクになるか試算する
団信・疾病保障	全疾病・がん保障の有無と上乗せ金利	家計を支える人の万一に備える“保険”として確認
借入のしやすさ	諸費用の組み入れ可否・ネット完結か	共働きで時間が取りにくいなら手続きの手軽さも重要

住宅ローン借り換えの基礎（2026年の金利動向）

日本の住宅ローン金利は長く歴史的な超低金利で推移してきましたが、近年は局面が大きく変わり、いわゆる「金利のある時代」に入っています。日本銀行は2026年6月に政策金利を年1.0％程度へ引き上げ、約31年ぶりの水準となりました（最新の情勢は日銀公式でご確認ください）。

この影響で、固定金利は上昇が続いています。全期間固定の代表であるフラット35（買取型）の最頻金利は2026年6月で年3.21％と、現行制度で過去最高水準（３％超）になりました。固定金利は長期金利に連動するためです。

一方の変動金利も、各行が基準金利のもとになる短期プライムレートを引き上げる動きが広がっており（多くは2026年8月ごろから反映）、今後の見直しで上がる可能性があります。「変動はずっと低いまま」という前提で考えるのではなく、金利が上がっても家計が耐えられるかを必ず確認しましょう。なお多くの変動型には、返済額の急増を抑える「5年ルール（5年間は毎月返済額を据え置き）」「125％ルール（見直し後も従前の1.25倍まで）」がありますが、その間も元金の減りは遅くなる点に注意が必要です（※ネット銀行にはこれらのルールがない場合もあります＝各行公式でご確認ください）。

今後の住宅ローン金利の動向は？

日本銀行は「消費者物価の前年比２％上昇（インフレ率２％）」を目標に金融政策を続けています。2024年にマイナス金利政策を解除した後は段階的に利上げを進め、2026年6月に政策金利を年1.0％程度としました。今後の利上げの時期や到達点については、日銀内でも「数カ月に一度のペースで」という早めの見方と慎重な見方があり、見通しは分かれています（あくまで観測であり断定はできません）。

いずれにせよ、固定・変動とも以前ほどの「底値」ではなくなっています。借り換えを考えるときは、目先の最低金利を追うだけでなく、金利が上がる前提でも無理のない返済になるかという家計の視点で判断しましょう。

住宅ローン借り換えの費用

借り換えは新たに住宅ローンを契約することなので、初めて借りるときと同じく各種費用がかかります。以下は目安です（銀行により異なります）。

現在のローンの一括・一部繰上返済手数料	16,500円、33,000円など（銀行により異なる）
抵当権設定・抹消の登録免許税等	借入金額の0.4％など。抹消費用に約2万円程度
司法書士報酬	約8万円
事務手数料	44,000円（税込）〜借入金額の2.20％（税込）程度まで（銀行により異なる）
保証料	無料〜金利換算で年0.2％程度
団信保険料	無料（上乗せ保障は金利上乗せの場合あり）
印紙税	2万円（電子契約なら不要の場合あり）

一般的な目安として、「金利差が年1％以上」「ローン残高が1,000万円以上」「残りの返済期間が10年以上」のいずれにも当てはまると借り換えメリットが出やすいと言われます。ただし実際の損得は諸費用込みで変わるため、必ずシミュレーションで“費用を引いても得になるか”を確認しましょう。

借り換えにオススメの住宅ローン

SBI新生銀行　保証料0円・一般団信0円で諸費用がわかりやすい

保証料0円・一般団信0円で、競争力のある金利と利便性が魅力の住宅ローンです。店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しており、はじめての借り換えでも相談しながら進めやすいのがご家庭にとって安心できるポイントです（事務手数料は借入金額×定率のタイプ。最新の金利・手数料は公式でご確認ください）。

SBI新生銀行の公式サイトへ

よくある質問（FAQ）

Q. 借り換えのタイミングはいつがよい？

金利差・残高・残期間の3条件がそろい、諸費用を引いても総返済額が減るなら、早いほどメリットを受け取れる期間が長くなります。金利上昇局面では、固定への借り換えで返済額を安定させる選択も検討しましょう。

Q. 共働き・ペアローンでも借り換えできる？

ペアローンや収入合算での借り換えに対応する銀行も多くあります。どちらかに万一があったときに備え、ペアローン連生団信などの保障内容もあわせて確認すると安心です。

Q. 変動と固定、どちらに借り換えるべき？

一概には言えません。残り返済期間が短く、当面の家計を安定させたいなら固定（特に10年・15年固定）、低い金利を重視し金利上昇にも家計で対応できるなら変動、というのが一つの考え方です。「金利が上がっても返済を続けられるか」を起点に選びましょう。