住宅ローンの基礎

住宅ローンの基礎(2018年8月更新)

マイホーム購入と切っても切り離せない住宅ローン。例えば、3000万円の家を買ったとして高い金利の住宅ローンを利用して最終的なローンの返済額が4000万円になるとすると、実質4000万円で家を買ったようなものです。同じ金額の家でも低い金利の住宅ローンを利用することでローンの総返済額が3400万円にできれば、実質3400万円で家を買えたことになります。

マイホーム購入する時に、価格交渉する人は多いと思いますが、上記のように住宅ローン選びは価格交渉よりも効果を得られる可能性があります。マイホームでの新生活を余裕をもって豊かにおくるためにも”住宅ローン選びはマイホーム選びと同じぐらい重要”という意識をもつようにしましょう。

これだけインターネットに情報が溢れている時代になっても、金融機関や不動産会社に言われた住宅ローンをそのまま契約している人が大半を占めていると言われています。情報弱者という言葉も浸透していますが、情報や知識は大きな財産です。住宅ローンの基礎を抑えて、自分にあった優れた住宅ローンをしっかりと比較して、納得・理解して選ぶようにしましょう

住宅ローンとは?

住宅ローンは、購入するマイホームを担保にして、マイホームを購入するためのお金を金融機関から借りるローン商品です。”住む家”のためのローン商品なので、原則として転売や賃貸などの投資目的の不動産購入では利用できません。

なお、住宅ローンと言えば銀行が思い浮かぶと思いますが、メガバンク・地方銀行・信託銀行・ネット銀行など大半の銀行が住宅ローンを提供していますし、信用金庫・信用組合・JAなどの金融機関でも提供していますし、住宅ローンを専門に取り扱うモーゲージバンクと呼ばれる金融機関で借りることもできます。

また、それぞれの金融機関が独自で開発・提供する住宅ローン(≒民間住宅ローン)と、「国と民間企業が連携して提供されているフラット35」」があります。フラット35は国の方針(幅広い人がマイホームを持てるようにする、優良な住宅を浸透させる、地方を活性化させるなど)を実現するために提供されている住宅ローンです。一般的には、営利目的の民間住宅ローンよりフラット35の方が審査に通りやすいと言われています。

固定金利と変動金利

変動金利固定金利
金利の決まり方「短期プライムレート」や「無担保コール・オーバーナイトもの」などの短期金利に連動する傾向があります。最近は短期金利は低位安定していて動きがありませんので、変動金利は各金融機関の判断により決定されることが多くなっています。10年もの国債利回りなどの長期金利に連動する傾向があります。現在、日本の長期金利は日銀が一定水準内でコントロールしていますので、長期金利もほとんど動きがありません。
金利の見直し原則として年2回金利の見直しはない
毎月の返済額金利が変わる可能性があるので金利が上昇すると返済額も増加する確定できる

※当初固定タイプは当初固定期間のみ確定できる

メリット金利が低い返済額が確定する
デメリット金利があがり返済額が増える可能性がある金利が高い

 

頭金と月々の返済金額

住宅を購入するために重要なのが頭金です。最近は住宅の価格を全額ローンで借り入れるケースも増えていますし、住宅購入にかかる諸費用も借りられる商品が増えているので頭金なしでも住宅を購入しやすくなっていますが、頭金が用意できていると借入金額を減らせますので借り入れ後のローン返済・家計のやり繰りがに余裕を持たせることができます。

頭金の目安の理想的は住宅価格の20%程度になりますが、できれば10%程度用意できていると良いでしょう。

 

なお、特定の月の返済額を増額する「ボーナス払い」と言われるものを活用して月々の返済額を減らす方法もありますが、ボーナス払いはできるだけ利用しないようにしましょう。もともとボーナスは、会社の業績などに応じて決定されますので、毎年変動する可能性がありますし、会社の給与支払い方法が変わったり、転職して給与体系が変わった時に混乱を招く可能性があります。

ボーナスがでて余裕がある月に繰上返済すれば良いだけなので、最初からボーナス月に増額返済することを金融機関に約束する必要はありません

 

また、月々の返済額の目安は、世帯の毎月の給与の20%程度を目標年、30%を上限として考えおく必要があります。特に共働きが注意しておきたいのは、将来の世帯年収の減少です。子供ができたり育児の為に休職・退職して世帯収入が大幅に減少する可能性も視野に入れておかないと、共働きできている間は良くても将来的に返済負担が大きくなってしまう可能性があります。

 

住宅ローンの借り換え、見直し

住宅ローンは超低金利が続いているので、数年前に借りた住宅ローンをそのままにしておくのは非常にもったいない状況が続いています。現在借入中の金利が2%以上の人は借り換えメリットが非常に大きくなる可能性がありますので、借り換えを積極的に考えるようにしましょう。

住宅ローンの審査

住宅ローンには数多くの審査項目があります。以下は主な審査項目ですが、金融機関によって審査の基準は違っていますので、複数の金融機関の審査に申し込んでおくことが重要です。

1.勤務先

安定した収入が得られるかを審査するために、勤務先も住宅ローンの審査に影響します。勤務先と共に雇用形態(正社員・契約社員・派遣社員など)や勤続年数も審査項目の1つです。大企業の方が安定的と判断され、自営業や個人事業主は審査が厳しめに判断されると言われています。

2.年収

一般的に年収300万円が住宅ローンを借り入れできる基準と言われています。ただし、近年は100万円~200万円でも住宅ローンを借りやすくなっています。また、借入可能金額は年収と物件価値によって判断されます。借り入れ金額は年収の6倍程度が目安と言われています。

3.勤続年数

最近は勤続年数はあまり厳しくみられないといった傾向がありますが、基本的には3年以上の勤続年数があると万全と言われています。もちろん勤続年数が3年未満でも審査が通る可能性は十分にありますが、1年以上の勤続年数は確保しておきたいところです。自営業・個人事業主は3年以上の実績が必須と考えておくようにしましょう。

4.個人信用情報

過去にクレジットカードやカードローン、携帯電話の割賦返済、車のローンなどで返済遅延の実績があると住宅ローンの審査に落ちる可能性がぐっと高まります。この個人信用情報は信用情報機関に最低5年は保存されます。信用は失うのは簡単でも回復には時間がかかります。日頃からお金の管理をしっかりしておくことが大事です。

5.他の借入状況

クレジットカードのキャッシング、カードローンなどを利用していると住宅ローンの審査に通っても、貸出金額を減額される可能性が高くなります。住宅ローンの申込時はできるだけの他の借り入れを返済して、クリアーな状態にしてから行うようにしましょう。


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