フリーランス（ITエンジニア）の住宅ローンおすすめと審査のコツ

フリーランス（ITエンジニア）でも住宅ローンは組めます。ただし銀行ごとに「業歴2年以上・2年平均の所得300万円以上」といった自営業向けの申込条件があるため、会社員と同じ感覚で申し込むと審査で不利になることがあります。

おすすめの考え方は3つです。①年収の下限がなく前年の所得で審査されるフラット35（SBIアルヒなど）を軸に据える、②自営業でも公式に申込条件が示されているSBI新生銀行のような銀行を候補に入れる、③忙しいエンジニアでも手続きがWebで完結するネット銀行を1つは試す——です。

以下では、フリーランス、特にIT系のフリーランスとして働く人向けに、住宅ローンの選び方と審査のコツを順に整理しました。マイホームは家族の将来設計そのものですから、収入が変動しやすい働き方でも無理なく返していける借り方を、家計に寄り添う視点でお伝えします。

ITフリーランスの中には、個人事業主として活動している人や、法人化して代表1人だけの会社として活動している人も含まれます。

1人で活動していることに違いはないので、住宅ローンの審査においては大差なく扱われると考えて問題ないと思われますが、その点も踏まえて見ていきましょう。

ITエンジニア系の平均年収は高い

システムエンジニア（SE）は、会社やお店が使うコンピュータシステムやソフトウェアを作る仕事です。お客様の要望を聞き、それに合ったシステムを設計・開発します。

その後、システムが正しく動くかを確認し、問題があれば修正します。さらに、システムが長く安定して使えるようにサポートや機能の追加も行います。

一方でプログラマーは、システムエンジニアが作成した設計をもとに実際にプログラムを書く専門職です。プログラムを作るだけでなく、動作確認やバグの修正なども担当します。

システムエンジニアとプログラマーはそれぞれ役割が異なりますが、一緒に連携してシステムを作り上げる大切な仕事です。

システムエンジニアやプログラマーの年収は日本の平均年収と比べると高い傾向にあるため、基本的には住宅ローンを利用しやすい職種といえます。

厚生労働省の職業情報提供サイト（job tag）によると、システムエンジニア（Webサービス開発）が属する職業分類の年収は578.5万円（平均年齢37.1歳・令和7年賃金構造基本統計調査を加工）、ハローワークの求人賃金は月額36.4万円、有効求人倍率は2.54倍（令和7年度）です。

同サイトの調査では、この職業の就業形態として「自営、フリーランス」と答えた人が20.0％を占めています（厚生労働省 job tag「システムエンジニア（Webサービス開発）」・2026年9月確認）。

ただし、それはあくまで会社に所属して勤務している場合の話であり、フリーランスや個人事業主として働いている場合は注意が必要です。フリーランスや個人事業主としての働き方だと、たとえ年収が平均より高くても、職業の特色上「収入が安定しない」と判断されることがあり、住宅ローンの審査では会社員に比べて不利になるケースがあります。

では、実際にIT業界で働く人の年齢別の収入を見てみましょう。業種や企業の事業内容によって差はありますが、30～35歳で年収500万円を超える人も多く、この層は銀行にとっても信用度の高い「優良な顧客」と評価されやすいのが特徴です。

参考・ITエンジニア系の平均年収統計

３０歳～３５歳のITエンジニア系の職務別平均年収

３０歳～３５歳のITエンジニア系の業態別平均年収

※上記のデータはTech総研が実施していた年収調査より抜粋した過去の参考値です（現在の水準とは異なります。最新の水準は前述の厚生労働省 job tag などの公的統計でご確認ください）。

上記はITフリーランスではなく、会社員として働くITエンジニアの平均年収です。

フリーランスの収入と会社員の年収は単純には比較できませんが、1人月60万円で年間720万円の売上があり、それくらいの人月単価で働けているようであれば、年収500万円の会社員に近い経済力と言えるでしょう。なお、1人月60万円はITエンジニアとしては決してハードルが高い水準ではありません。

ただし、どんなに収入が平均以上にあっても、やはり「フリーランスだ」というだけで利用できる住宅ローンが限られてしまうという現実もありますので、注意したいところです。

フリーランスに積極的な住宅ローンを選ぶ

筆者は、ITフリーランスとして働ける人は、企業に採用されるだけの高い技術力や知識を持っていると認識しています。むしろ、会社員として働くエンジニアで、フリーランスと同等の技術力を持つ人はそう多くはないかもしれません。

そのため、「フリーランス＝収入が不安定」と一括りにするのは誤解です。多くの企業から必要とされるスキルを併せ持つITフリーランスこそ、会社員以上に安定した収入を得ているというケースも少なくないでしょう。

また、住宅ローンの審査では収入の額だけでなく「安定性」や「返済能力」も見られますが、事前に必要な準備（確定申告書や事業の実績を整えておくなど）をしておけば、フリーランスであっても審査に通ることは十分に可能です。

したがって、旧来の審査基準に固執する金融機関ではなく、現代の働き方や職種に理解のある住宅ローンを取り扱う金融機関を選ぶことが、フリーランスにとっては住宅ローンを実現する近道になるでしょう。

フリーランスにおすすめの住宅ローン

フラット35（SBIアルヒなど）：年収の下限がなく、前年の所得で審査される

フリーランスが最初に検討したいのが、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する全期間固定金利のフラット35です。公式のご利用条件（2026年4月1日現在）には年収の下限がなく、年収は原則として申込年の前年の所得（事業所得などの合計額）で判定されます。会社員のような勤続年数の要件もありません。

借入可能額を決めるのは返済負担率で、年収400万円未満は年間返済額が年収の30％以下、400万円以上は35％以下が基準です。団信の加入は任意で、健康上の理由で団信に入れなくても利用できます（住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件）。

2026年9月の最頻金利は、借入期間21〜35年・融資率9割以下で年3.460％（新機構団信付き）です。変動金利より高めですが、返済額が最後まで変わらないため、収入に波のあるフリーランスや、教育費のピークを見据えたい子育て世帯には計画が立てやすい選択肢です。

取扱金融機関の中では、フラット35の実行件数で16年連続No.1のSBIアルヒが店舗での相談に強く、事前審査は店舗なら最短当日で結果が出ます。審査の考え方はSBIアルヒ（フラット35）の住宅ローン審査は厳しい？の記事で詳しく解説しています。

※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット35】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）

SBI新生銀行：自営業の申込条件が公式に明示されている

ただ一方で、フリーランス・自営業の方につきまとうのは、収入や福利厚生などの安定感がないことに対する不安です。

ITフリーランスの大きな強みは、どこでも通用する高度な技術と知識を持っていることです。しかし、フリーランスという働き方ゆえに、収入が一時的に減少する場面も避けられません。

たとえば、契約が一時的に途切れることもありますし、現在の収入を一旦手放して、新しい分野のスキル習得に時間を費やしたいと考えるタイミングもあるでしょう。子育て世帯であれば、教育費のピークと収入の谷が重ならないかも気になるところです。

収入の波に備える3つの工夫

かつてSBI新生銀行には、繰上返済で短縮した期間の範囲で元本の返済を一時的に休める「コントロール返済（元金据置サービス）」がありましたが、2024年1月19日までの契約分で取り扱いを終了しています（公式サイトで確認）。そのため、いまは次のような工夫で収入の波に備えるのが現実的です。

• 返済負担率を低めに抑える。売上ではなく、経費を引いた所得（手取りに近い額）を基準に、年間返済額が所得の25％前後に収まる借入額を目安にすると、契約が途切れた月があっても家計が崩れにくくなります。
• 余裕のある月にこまめに一部繰上返済する。SBI新生銀行やネット銀行の多くは一部繰上返済の手数料が0円なので、案件が順調なときに元本を減らしておけば、その分だけ将来の返済負担が軽くなります。借入期間を長めに取り（SBI新生銀行の変動金利は新規なら最長50年）、繰上返済で調整する考え方もあります。
• 生活防衛資金と保障を確保する。半年分程度の生活費を別口座に置き、上乗せ0円の全疾病保障付団信のように「働けない期間」を支える保障を選ぶと、家族の暮らしを守る備えになります。

このほか、フリーランス向けの取り組みを行っている銀行もあります。専用商品は加盟団体などの条件が付く場合や、内容が変わることもあるため、気になる場合は各行の公式サイトで最新の取り扱いを確認したうえで、通常の住宅ローンとあわせて検討するとよいでしょう。SBI新生銀行の審査の傾向はSBI新生銀行の住宅ローン審査は厳しい？甘い？の記事も参考にしてください。

ネット銀行の住宅ローンも1つはトライしてほしい

低金利

店舗を構える金融機関と異なり、土地代や人件費が抑えられているネット銀行は、経費の面で有利な立場にあり、低金利の住宅ローンを提供しています。

もちろん、店舗を構える銀行もそれに負けじと新商品を投じて対抗していますが、メガバンクや大手地銀のシェアは年々低下し、ネット銀行の住宅ローンにユーザーが流れているのが現状です。

とはいえ、「ネット銀行」というだけで選択肢から外してしまう人はまだまだ存在します。

確かに、大切なお金のやりとりをネットのみで完結させることに抵抗がある気持ちは大いに分かります。ですがせめて、IT関係の職業についている皆さまには、ぜひ一度ネット銀行を検討してほしいと思います。

なお、日本銀行は2026年9月18日の会合で政策金利を1.25％程度へ引き上げると決め（9月24日から適用）、変動金利は上昇局面にあります。各行の基準金利に反映される時期は銀行ごとに違うため、金利は必ず最新の水準で比較してください（日本銀行「金融市場調節方針の変更」2026年9月）。

申込がネットで完結

ITエンジニア業界は、とにかく忙しいという人が多いと思います。忙しい中で、店舗に住宅ローンを申し込み、審査書類を持ち込み、契約する……という手間をどれだけかけられるか。店舗で申し込むことになった場合は、何度も現地に足を運ばなければなりません。

仕事で忙しい皆さんが、何度も会社を休んで銀行を訪れるのは難しい面があると思います。一方でインターネットと郵送だけで申し込みから審査まで完結するネット銀行の住宅ローンであれば、忙しい皆さんにおすすめと言えます。

住宅ローン借り入れ後の利便性

ネット銀行の住宅ローンは、残高確認・返済予定表の確認・繰上返済まで、すべてインターネットで完結します。

窓口がないことに抵抗があるという人も、コールセンターを利用すれば電話で相談できますし、最近はオンライン相談を行う銀行も増えています。

住宅ローンは長い期間利用し続けるものですから、借り入れ後のインターネットサービスの利便性が高い住宅ローンを選ぶことは、借り入れ後のメリットにもつながっていきます。

フリーランスの住宅ローンについてよくある質問

Q. ITフリーランスの住宅ローン審査には何期分の確定申告書が必要ですか？

A. 銀行の住宅ローンは直近2〜3期分を求められることが多く、SBI新生銀行は「業歴2年以上・2年平均の所得300万円以上」を申込条件にしています。一方、フラット35は原則として前年1年分の所得で年収を判定するため、独立して日が浅い人はフラット35のほうが申し込みやすい場合があります。

Q. 法人化して一人で会社を経営しているエンジニアも同じ扱いですか？

A. 役員報酬を受け取っている場合、フラット35では給与収入として前年の金額で判定されます。ただし金融機関によっては会社の決算書の提出を求められることがあり、節税で会社の利益を小さくしていると審査に影響することもあります。申込前に取扱金融機関へ必要書類を確認しておきましょう。

Q. 収入に波があるフリーランスは、どう備えればよいですか？

A. まずは所得ベースで無理のない借入額（返済負担率）に抑えることが大前提です。そのうえで、手数料0円の一部繰上返済を余裕のある月に行い、生活防衛資金を数か月分確保しておくと安心です。団信・保障も、家族の暮らしを守る視点で選びましょう。

Q. フリーランス1年目でも住宅ローンは組めますか？

A. 業歴2年以上を条件にする銀行では申し込めないことが多いです。前年の所得で判定するフラット35なら可能性はありますが、前年が会社員としての給与だった場合は取扱金融機関により扱いが異なります。会社員の年収実績を活かしたいなら、独立前に申し込む選択肢も含めて時期を検討してください。

まとめ

本記事では、フリーランスの住宅ローン事情について解説してきました。「フリーランスは住宅ローンの審査に通らない」とよく言われますが、フリーランスでも住宅ローンの審査を通過することはできます。ただし、そのためにはいくつかの条件を満たす必要があります。

将来的に住宅ローンを組むことを考えている方は、事業計画やライフプランをふまえ、早い段階から準備しておきましょう。家族の暮らしと将来設計に無理のない借り方を、じっくり選んでいただければと思います。

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