離婚することになったら住宅ローンはどうなる？離婚時の住宅ローンの借り換えにおすすめの住宅ローンは？

離婚をした場合、住宅ローンにはどのような手続きが必要なのでしょうか。離婚をする際には、夫婦の保有資産を2人で分ける「財産分与」の話し合いと、さまざまな手続きが必要になります。

住宅は2つには分けられませんし、ローンは負債となるため、どのように分割したら良いのかわからない、という方は多いのではないでしょうか。売却という選択肢を取れれば手っ取り早いのですが、住み慣れた住まいにどちらかが住み続けたいという要望もあるかと思います。この記事では、離婚する場合の住宅ローンの取り扱いについて解説します。

離婚をすると住宅ローンはどうなる？

住宅ローンの組み方には大きく分けて下記の3種類があります。どのような契約形態をとっていたかで、取れる選択肢が異なります。

単独で住宅ローンを組んでいる場合

夫婦のどちらかが住宅ローンを組んでいる場合の主な選択肢は以下の3つがあげられます。ここでは、例として夫が住宅ローンを組んでいるケースで考えます。

物件を売却する場合

自宅を売却し住宅ローンがなくなれば、財産分与の際に、不動産と残債を含める必要がなくなります。ただ、住宅の価値が残債を下回っていたり、どちらかがその物件に住み続けたいという意思がある場合などで、売却という判断ができない方はいると思います。

 

夫がそのまま住み続ける場合

債務者である夫がそのまま住み続ける、という選択肢は比較的現実的です。ただ、妻が連帯保証人になっている場合は、連帯保証を外すことができるのかを金融機関に相談する必要があります。妻を連帯保証人から外せる場合は、代わりの方を連帯保証人にしたり、保証会社を利用するという方法があります。

 

住宅ローンを借りる当初は、収入を合算して審査するために配偶者の連帯保証が必要だった場合でも、その後債務者の収入が上昇していれば、連帯保証人なしで借り換えができる可能性もあります。借り換えの場合は、同じ銀行だけでなく他の銀行にも相談をすると良いでしょう。

 

妻がそのまま住み続ける場合

妻がそのまま住み続け、債務者である夫が自宅を出ていく場合は、夫は銀行から住宅ローンの一括返済を求められる可能性があります。債務者が担保となっている物件に住んでいることを条件に、住宅ローンには低金利や手厚い団信が設定されています。債務者が住まないのであれば、契約違反となってしまい、銀行から一括返済を迫られるかもしれません。

妻が自宅に住み続けるのであれば、妻が住宅ローンを借り、物件の所有者も妻に変更する必要があります。お金の流れは以下の通りです。

 

 

実質、夫の住宅ローンを妻の住宅ローンに借り換える作業です。上記の一連の作業を進めるためには、妻が住宅ローンの審査に通る必要があります。夫に住宅ローンを貸している銀行は、繰上げ返済をしてもらえれば、特に問題視はしないと思われます。

 

実は、上記の事情を銀行に説明すると妻の住宅ローンは通りにくくなる場合があります。一見、通常の個人間売買とさほど違いは見受けられず、抵当権も夫が住宅ローンを借りている銀行が外し、妻が住宅ローンを借りる銀行が設定をすれば良いだけに見えます。

 

しかし、離婚を理由に物件を取得することを銀行に告げると、住宅ローンに応じられないという回答をされてしまうことが少なからずあるようです。

 

後述しますが、SBI新生銀行は離婚に伴う借り換えにも対応しています。

 

ペアローンを組んでいる場合

ペアローンを借りている場合は、売却の道を探すのが一般的です。どちらか片方が住み続ける場合は、家を出ていく方が住宅ローンの契約に違反していることになってしまいます。ペアローンを1本の住宅ローンに借り換えし、住み続ける方が1人で住宅ローンを返済していくという形であれば、一見問題がないようにみえます。

 

ただ、2人で組んでいた住宅ローンを1人で背負うとなると、そもそも住宅ローンの審査に通らない可能性は高いといえるでしょう。

 

家を出ていく方に資金があれば、片方だけ住宅ローンを完済してはどうか、という発想も浮かびます。仮にそれが実現できたとしてもペアローンは、お互いが連帯保証人になっているため、今度は連帯保証人を外せるのか、という問題が生じます。

 

売却して、家も住宅ローンもない状態にリセットできるのであれば、様々なことを考慮する必要はなくなります。最良の方法を見つけるためにしっかりと銀行担当者に相談をしましょう。

 

連帯債務の場合

連帯債務は1本の住宅ローンを2人で連帯責任を負って返済するという仕組みです。物件を売却し、住宅ローンを完済するのが最もわかりやすい方法です。また、テクニックだけで考えれば、連帯債務者がいない単独の住宅ローンに借り換えたり、連帯債務者を別の方に変更することは可能かもしれません。

 

しかし、単独の住宅ローンに借り換えるのは、ペアローンのケース同様、審査に通らない可能性が高いといえます。2人分の収入を合算することで審査に通っていたわけですから、1人で組み直すのはハードルが高いといえるでしょう。また、連帯債務者の変更は銀行が応じてくれない可能性もあります。

 

また、主債務者が住み続け、連帯債務者は別居するものの、引き続き返済は協力していくという方法も案としては考えられます。しかし、主債務者の返済が滞ると連帯債務者の知らないところで滞納がかさんでしまう可能性もあり、見えないところで、リスクが生じているのは気持ちが良いものではありません。

 

離婚の場合は、物件売却の方向で考えるのが財産分与の観点で見てもわかりやすいといえます。

 

オーバーローンとアンダーローン

オーバーローンとは、ローンの残高の方が住宅の価値よりも高い状態のことをいいます。アンダーローンは、ローン残高が住宅の価値よりも低い状態のことです。

 

ここまでの説明でわかるとおり、アンダーローンの状態であれば、物件を売却し住宅ローンを完済することは可能です。そうすれば、財産分与の話し合いはやりやすくなるでしょう。一方で、オーバーローンの状態の場合は、銀行が物件の売却を許可してくれない可能性があります。担保がない債権が残っても困るからです。

 

オーバーローンの場合は任意売却という手段がある

任意売却は、オーバーローンであっても銀行の許可を得て物件を売却する方法です。離婚後にペアローン、連帯保証、連帯債務が残っている状態は解消したいが、オーバーローンなので進めることができない、という方々に向いています。

 

任意売却は、競売にかけるよりも売却価格が高めになる傾向があります。もし、離婚後に住宅ローン返済の負荷が高くなり、物件を競売にかけることになってしまうと、自己破産が現実的になってしまいます。物件売却後の債務残高を返済可能なレベルに抑えるためであれば任意売却も選択肢として考えておく必要はあります。

 

配偶者の住宅ローンの借り換えに対応しているSBI新生銀行

先述の通り、単独で住宅ローンを組んでいる場合でも、債務者の元配偶者が自宅に住み続ける場合は、住む方の名義で住宅ローンを借りる必要があります。

 

SBI新生銀行では、配偶者の住宅ローンを引き継ぐ場合の審査を行っています。審査に必要な条件は以下の通りです。

 

 

SBI新生銀行では、元の債務者が他の銀行で借りていたケースでも借り換えに応じたという実績があるようです。

 

詳細・相談はこちら

 

低金利と安心の団信が利用できるSBI新生銀行

SBI新生銀行は、離婚時の柔軟な対応だけでなく住宅ローンの商品自体も魅力的です。

SBI新生銀行の住宅ローンの主な魅力は以下の3点です。

 

ネット銀行並みの低金利水準

SBI新生銀行は店舗を構える対面型銀行です。住宅ローンの金利は、一般的にネット銀行および対面型銀行のネット専用サービスが低金利競争の上位グループに位置します。SBI新生銀行の住宅ローンは、ネット銀行と同様にオンラインで申し込みが可能であり、金利はネット銀行と同様に低水準です。

 

また、多くの銀行が住宅ローンの事務手数料を定率制にしている中、SBI新生銀行では定率制はもちろん、定額制の住宅ローン商品も揃えています。定額制のメリットは、借り入れ金額が大きくても事務手数料が高騰しないところです。

住宅ローン残高が高額な方は、離婚時の借り換えの際の事務手数料が気になると思いますが、SBI新生銀行の定額制の住宅ローンを選べば安心です。

 

オンラインサービス

SBI新生銀行では、テレビ電話によるオンライン相談サービスを設けています。離婚時の住宅ローンの借り換えを、ネット情報だけで行うのは大変です。SBI新生銀行であれば、借り換えの可否や必要書類、手続きの順序などを担当者の方が説明してくれるので安心です。

 

オンラインであれば、自宅で相談ができるため新型コロナウイルスやインフルエンザが流行している時期でも感染リスクを気にしないですみます。

 

保障が充実した安心保障付団信

SBI新生銀行では、安心保障付の団体信用生命保険（安心保障付団信）を提供しています。

 

事務手数料が定額制のプランで、11万円を上乗せすると、安心パックWというサービスが利用できます。安心パックWには、返済に余裕があるときに一部繰上げ返済をしておくと、逆に返済が苦しくなった時に返済を休むことができる「コントロール返済」というサービスが付いています。また、病児保育サービスや家事代行サービスも利用でき、離婚後に住宅ローンを返済しながらシングルで子育てをするような方にとっては有難い内容になっています。

 

子育て世代の方であれば、上乗せ分の手数料以上の価値を感じられるかもしれません。

 

まとめ

住宅ローンがある方が離婚をする場合は、ペアローン、連帯保証、連帯債務といった共同で返済責任を負う契約を断ち切るために、できれば住宅ローンの完済を目指したいものです。住宅ローンを残す場合は、自宅に住み続ける方が単独で債務を負担する形が良いでしょう。

 

住宅ローンの引き継ぎのための借り換えが必要な方はSBI新生銀行に相談をしてみてはいかがでしょうか。

 

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