フラット35の金利引下げ「ポイント制度」を解説｜子育てプラスも

【フラット35】の金利引下げは、家族構成・住宅性能・管理修繕・エリアの4つで付くポイントの合計で決まり、1ポイントにつき当初5年間、金利が年0.25％下がります。子ども2人の世帯がZEH水準の新築を買えば合計5ポイントで、当初5年間は年1.0％、6〜10年目も年0.25％下がる計算です。

長期固定金利タイプの住宅ローンといえば、定番は【フラット35】です。【フラット35】は住宅金融支援機構と全国の金融機関が連携して提供している住宅ローンで、固定金利のため、日銀が利上げをしても返済中の金利が変わらないという安心感が特徴です。その分、変動金利よりは利率が高めになります。

2022年10月から、【フラット35】の金利引下げは「ポイント制」に変わりました。「住宅性能」「管理・修繕」「エリア」の3つの項目でポイントが付与され、合計ポイントに応じて通常の【フラット35】から金利が引き下げられます。2024年2月には子育て世帯・若年夫婦世帯向けの「子育てプラス」が加わり、これを使う世帯は合計ポイントの上限がなくなりました。

※金利引下げ制度には予算金額があり、予算に達する見込みとなった場合は受付が終了します。

合計ポイント数で金利の引下げ幅が決まる

ポイントは住宅性能・管理修繕・エリアの3項目に加え、子育てプラスの家族構成でも付与され、合計ポイントによって通常の【フラット35】から一定の金利が引き下げられます。項目ごとに付与されるポイントは以下のとおりです。

合計ポイントと金利引下げ幅は、次のようになります。各1ポイントにつき当初5年間 年▲0.25％が引き下げられ、1期間あたりの上限は年▲1.0％です。合計が4ポイントを超える分は、6年目以降に繰り越して引き下げられます。

※子育てプラスを利用しない世帯（18歳未満のこどもがおらず、夫婦とも40歳以上）の場合は、合計4ポイント（当初5年間 年▲1.0％）が上限です。

子育て世帯・若年夫婦世帯を応援する「子育てプラス」

2024年2月13日以降の資金受取分から、こどもの人数等に応じて金利を引き下げる【フラット35】子育てプラスが始まりました。子育て世帯（借入申込年度の4月1日時点で18歳未満のこどもがいる世帯。胎児・同居の孫を含む）または若年夫婦世帯（夫婦のいずれかが40歳未満。同性パートナー・事実婚を含む）が対象です。

こども1人につき1ポイント（若年夫婦世帯は1ポイント）が加算され、1ポイントあたり当初5年間 年▲0.25％が引き下げられます。子育てプラスを利用すると合計ポイントの上限がなくなり、4ポイントを超えた分は6年目以降の引下げに回せます。子どもが多く、教育費が長く続く世帯ほど引下げの期間も長くなります。

子育てプラスはペアローンや【フラット20】【フラット50】でも利用でき、2026年3月2日以降の資金受取分からは借換融資でも使えるようになりました。2026年度の対象生年月日や返済額の試算はフラット35子育てプラスの仕組みの記事で紹介しています。

住宅性能によるポイント付与制度

住宅性能のポイントは、購入する住宅が省エネ性や耐震性などの基準を満たすと付きます。

一言で【フラット35】といっても、細かく分けると種類が複数あります。購入物件の住宅性能によって、【フラット35】Sや【フラット35】リノベといったプランが選択できます。下記5種類の【フラット35】系の住宅ローンを利用した方には、一定のポイントが付与され、付与されたポイントによって金利が引下げられます。

＜ポイント制度の対象になるフラット35の種類＞

なお、【フラット35】Sや【フラット35】リノベのような金利の引下げポイントが付与される制度を利用する際には、ローンの対象物件が、【フラット35】の技術基準をクリアした上で、さらにそれぞれの種類ごとの基準を満たす必要があります。

＜【フラット35】の技術基準＞

新築住宅：人が住んだことがない住宅で借入申込日に竣工２年以内のもの

※一戸建て等の床面積は、2026年4月以降の物件検査申請分から50㎡以上です（改正前は70㎡以上）。

中古住宅：人が住んだことがあるまたは竣工から2年を超えている

【フラット35】S(ZEH)とは

3ポイントが付与される【フラット35】S(ZEH)は、【フラット35】の技術基準を満たした上で下記の基準を満たした場合に利用できます。ZEH住宅とは、ネットゼロエネルギーハウスの略称で、高断熱と高い省エネ性能、そして太陽光発電などの発電機能を兼ね備えることで1年間の実質エネルギー消費量をゼロに抑えた住宅のことをいいます。

＜【フラット35】S(ZEH)を利用するための基準＞

戸建の場合

マンション等の場合

【フラット35】S(金利Aプラン) 、(金利Bプラン) とは

【フラット35】S(金利Aプラン) は2ポイント、【フラット35】S (金利Bプラン)は1ポイントが付与されます。それぞれのプランを利用する際の住宅基準は以下のとおりです。

＜新築の【フラット35】S(金利Aプラン)の住宅性能基準＞

＜新築の【フラット35】S(金利Bプラン)の住宅性能基準＞

＜中古の【フラット35】S(金利Aプラン)の住宅性能基準＞

＜中古の【フラット35】S(金利Bプラン)の住宅性能基準＞

【フラット35】リノベ (金利Aプラン) (金利Bプラン) とは

【フラット35】リノベ は、中古住宅を購入してリフォームを行い、住宅が省エネ、耐震、バリアフリー、耐久性・可変性の性能基準のいずれかを満たした場合に利用できます。

金利Aプランは4ポイント、 金利Bプランは2ポイントが付与されます。利用のためには、工事費用を金利Aプランは300万円以上、 金利Bプランは200万円以上かけ、下記の住宅性能の基準を満たし、中古住宅の維持保全に係る措置を講じている必要があります。

＜【フラット35】リノベ（金利Aプラン）の住宅性能基準＞

＜【フラット35】リノベ（金利Bプラン）の住宅性能基準＞

中古住宅の維持保全に係る措置とは以下の項目のことです。

• インスペクションの実施
• 瑕疵保険の付保等
• 住宅履歴情報の保存
• 維持保全計画の作成

2026年9月1日の借入分からは、中古住宅の購入とあわせて行う簡易なリフォームの工事費用（内装の変更や設備の設置など、適合証明の内容に影響を与えない工事）も、まとめて借りられるようになりました。中古住宅を買ってから手を入れたいご家庭にとって、リフォーム代の資金繰りが立てやすくなる改正です。ただし、この「簡易なリフォーム」は柱位置の変更・間取り変更・床面積の増減・断熱材の交換等は対象外で、【フラット35】リノベの金利引下げは受けられません。金利を下げたい場合は、上記のリノベの基準を満たす工事が必要です（住宅金融支援機構「【フラット35】中古住宅融資が使いやすくなります！」）。

管理・修繕によるポイント付与制度

管理・修繕によるポイントは、【フラット35】維持保全型を利用した際に付与されます。このタイプは、下記の維持や保全に配慮した住宅を購入した際に利用できます。いずれの住宅も1ポイントで、【フラット35】リノベとは併用できません。2025年4月以降の物件検査申請分からは、基準を満たす中古住宅を対象にした【フラット35】中古プラス（1ポイント）も加わっています。

エリアによるポイント付与制度

エリアのポイントは、住宅取得に補助金を出す地方公共団体と住宅金融支援機構が連携した【フラット35】地域連携型・地方移住支援型を使うと付きます。地域連携型は子育て支援・空き家対策が2ポイント、地域活性化が1ポイント、地方移住支援型は2ポイントです。

地方移住支援型だけを使う場合は、ポイント制によらず当初5年間 年▲0.6％の引下げになります。お住まいの自治体が対象かどうかは、住宅金融支援機構「【フラット35】地域連携型」のページで調べられます。

その後の拡充（借換対応・融資限度額の引上げ）

2022年10月にポイント制が導入されて以降も、【フラット35】は使いやすさを高める改正が続いています。とくに家計に関わる大きな変更は次のとおりです。

• 2024年2月：子育て世帯・若年夫婦世帯向けの「子育てプラス」が新設され、金利引下げ幅の上限が年▲1.0％に拡充。
• 2025年4月：中古住宅を対象にした【フラット35】中古プラス（1ポイント）が追加。
• 2026年3月：借換融資でも子育てプラスが利用可能に。
• 2026年4月：融資限度額が8,000万円から1億2,000万円へ引き上げ。一戸建て等の床面積要件も70㎡以上から50㎡以上に緩和。
• 2026年9月：中古住宅の購入とあわせて行う簡易なリフォームの工事費用を、まとめて借りられるように。
• 2026年10月：借入額に応じて楽天ポイントがもらえる「フラットすまい・るポイント」が開始（2026年10月1日以降の借入が対象）。

（参照）住宅金融支援機構「2022年10月から【フラット３５】の金利引下げ方法が『ポイント制』に変わります」https://www.flat35.com/topics/topics_20220617.html

まとめ

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