住宅ローン変動金利ランキング｜2026年11月のおすすめ

2026年11月に変動金利の住宅ローンを選ぶなら、1位はSBIマネープラザで申し込むドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）の住宅ローン（対面相談コース・変動年1.600%〜）です。このランキングは、金利の低さに加えて、繰上返済のしやすさ、団信の保障、相談のしやすさで順位をつけています。

 

変動金利は、一般的に固定金利よりも低い金利で借り入れをスタートしやすい金利タイプです。その代わり、市場金利や金融政策の動向により、返済中に適用金利が上昇する可能性があります。

 

金利が変わる可能性を避けたい人には固定金利が選ばれますが、住宅ローン利用者の中心は今も変動金利です。住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」によると、実際に住宅ローンを利用した人の75.0％が変動型を選んでいます（住宅金融支援機構）。

2026年11月は変動金利を据え置いた銀行が多い一方、PayPay銀行やイオン銀行などは引き上げました（当編集部が11月2日に14の金融機関・機関の公式サイトで確認した変動金利のうち、前月と比べられた33件で据え置き23件・引き上げ10件。当社調べ）。これまでのように「変動金利ならとにかく低い」と単純には考えにくい環境です。

 

だからこそ、これから変動金利を選ぶ人は、金利の低さだけでなく、金利上昇時の返済額、一部繰上返済のしやすさ、団信の保障内容、金融機関としての安定感まで含めて比較することが大切です。

 

住宅ローン変動金利の金利上昇シミュレーション

変動金利は、目先の金利の低さだけで選ぶものではありません。将来の金利の動き、収入の安定、教育費などの支出の時期を数字で確かめたうえで、どこまでの上昇なら家計が耐えられるかを決めておくことが欠かせません。

 

日本銀行は2026年9月に政策金利を1.25%程度へ引き上げ、10月30日の金融政策決定会合では据え置きました。ネット銀行の変動金利も、2026年11月は1%台半ばから後半が中心になり、以前のような0%台の水準ではなくなっています。

 

そこで、2026年11月の水準に近い年1.600%の変動金利で借りた場合に、10年後に金利が上がると返済額がどう変わるかを試算しました。条件は次のとおりです。

借入額：3,000万円

返済期間：30年

ボーナス返済なし、元利均等返済（諸費用は含みません）

 

	毎月の返済額	総返済額
1.600%の変動金利で借りて金利が上昇しない	10年間：約105,000円 10年後以降：約105,000円	約3,779万円
1.600%の変動金利で借りて10年後に2.600%に上昇	10年間：約105,000円 10年後以降：約115,200円	約4,026万円
1.600%の変動金利で借りて10年後に3.600%に上昇	10年間：約105,000円 10年後以降：約126,100円	約4,286万円
1.600%の変動金利で借りて10年後に5.000%に上昇	10年間：約105,000円 10年後以降：約142,200円	約4,673万円
3.810%の全期間固定金利で借り入れ（2026年11月のフラット35と同じ水準）	10年間：約140,000円 10年後以降：約140,000円	約5,038万円

※当編集部の試算。変動金利は1〜10年目を年1.600%、11年目以降を表の金利で一定とした概算です。実際の変動金利は半年ごとに見直され、5年ルール・125%ルールの有無で返済額の変わり方も異なります。

2026年11月の水準では、全期間固定（年3.810%）の総返済額は、変動金利（年1.600%）が上がらない場合より約1,259万円多くなります。返済額を最後まで確定させる代わりに、それだけの利息を払う計算です。

一方で、変動金利が10年後に5.000%まで上がっても、総返済額は全期間固定より約365万円少ない計算です。ただし11年目からの毎月返済額は約142,200円となり、固定の約140,000円を上回ります。子どもの教育費が増える時期とこの上昇が重なったときに家計が回るかどうかを、試算で確かめておきましょう。

 

 

この金利が上昇した場合の返済額のシミュレーション結果を見て、どのように感じるかは人それぞれです。金利上昇リスクに備えるために固定金利を選ぶ人もいれば、変動金利を選んで、浮いた返済額を貯蓄や繰上返済に回したいと考える人もいます。

 

大切なのは、どちらが正しいかではありません。自分の収入の安定性、今後のライフイベント、金利上昇時に取れる対策を踏まえて、納得できる金利タイプを選ぶことです。

 

※この試算を見て変動金利に不安を感じた人は、固定金利や当初固定金利も比べてみてください。考え方は変動金利と固定金利の選び方の記事で紹介しています。

 

変動金利の住宅ローンを選ぶときの重要なポイント

変動金利の住宅ローンを選ぶときに比べたいのは、次の3つです。

金利の低さにこだわる

変動金利タイプのリスクを減らす最初の一歩は、とにかく金利の低さにこだわることです。金利の低さは元本の返済スピードに直結します。もし将来金利が上昇しても、その時点で住宅ローンの借入元本が少なければ、金利上昇の影響を小さくできます。少しでも低い金利の住宅ローンを選び、元本の返済スピードを早めることを意識しましょう。

 

一部繰上返済のしやすさは重要

一部繰上返済手数料も重要です。基本的な考え方は金利の低さにこだわることと同じで、変動金利を選んだら、できるだけ繰上返済を行って住宅ローンの借入元本を減らしていくことで、金利上昇時の影響を小さくできます。そのためには、繰上返済をこまめに手数料無料で行える住宅ローンを選ぶことが大切です。

 

安心して借りられる金融機関を選ぶ

変動金利タイプの住宅ローンでは、将来の金利見直しを金融機関が行います。そのため、単に金利が低いだけでなく、長く安心して付き合える金融機関を選ぶことも大切です。

 

もちろん、銀行が自由に法外な金利を設定できるわけではありませんが、金融機関ごとに基準金利や優遇幅の考え方は異なります。住宅ローンは20年、30年、場合によっては50年近く付き合う商品です。金利の低さだけでなく、商品内容のわかりやすさ、団信の保障内容、手続きの利便性、金融グループとしての安定感なども含めて確認しておきましょう。

 

特に、変動金利で長期返済を考える場合は、将来の金利上昇に備えやすい商品設計になっているかが重要です。保証料、一部繰上返済手数料、団信、返済期間、借入可能額などを総合的に比較することで、自分に合った住宅ローンを見つけやすくなります。

 

おすすめの変動金利住宅ローンランキング！！2026年11月

	イオン銀行　住宅ローン
全国にあるイオン銀行店舗で対面相談ができることに加えて、イオングループでの買い物が毎日5％OFFになる「イオンセレクトクラブ」が特徴のイオン銀行の住宅ローン。 イオンでの買い物が常にお得になる特典は、イオンで買い物をする人にとって満足度が高く、住宅ローン返済中の家計メリットとしても見逃せません。住宅ローンは金利だけでなく、返済期間中の暮らし全体でどれだけメリットがあるかも重要です。   イオン銀行の住宅ローンは、変動金利が低いだけでなく、「保証料」、「団体信用生命保険料」、「一部繰上返済手数料」が無料です。   2026年11月は店頭表示金利が年3.72%に上がり、変動金利（新規）も0.50%引き上げられて年1.540%になりました（借り換えは年1.630%）。上げ幅は大きかったものの、変動金利の水準はこのランキングの銀行の中では低いほうです。 また、イオン銀行の住宅ローンは「新規借入」と「借り換え」で金利が異なる場合があり、借り換え向けの金利が魅力的に設定されることがあります。普段からイオンを利用している人や、店舗で相談しながら手続きを進めたい人には、非常に検討しやすい住宅ローンです。   また、イオン銀行ではつなぎ融資にも対応しているため、注文住宅を検討している人にとっても選択肢になりやすい金融機関です。
金利	変動金利：年1.540%（住宅ローン金利プラン） ※2026年11月適用金利
保証料	無料
一部繰上返済手数料	無料
団体信用生命保険料	無料
事務手数料	融資金額の2.20％（税込）

 

 

 

以前このランキングで紹介していたドコモSMTBネット銀行の住宅ローン（WEB申込コース）は、2026年10月30日に仮審査申込の受付を終えたため、ランキングから外しました。同行の住宅ローンは1位の対面相談コースで申し込めます。PayPay銀行の11月の変動金利の動きはPayPay銀行の住宅ローン金利の記事で紹介しています。

ご家庭の計画に当てはめる前に、各金融機関の最新の金利と条件も確かめておいてください。