10年後の住宅ローン金利を予想／変動金利はどうなる？【2026年10月】

10年後の住宅ローン金利を言い当てることは誰にもできません。ただ、2026年10月時点の数字から確実に言えることはあります。全期間固定の金利はすでに2008年ごろの水準を上回り、変動金利との差は年2%以上に開いているということです。そこで先行きを断定するのではなく、金利がどう動いたら変動と固定の損得が入れ替わるのかを、当月の金利で試算して確かめていきます。

2016年に日銀が行ったマイナス金利政策の影響で急激に低下した日本の住宅ローン金利。2018年～2019年ごろは「住宅ローン金利が上昇する（可能性がある）」・「日銀の金融政策変更の影響で住宅ローン金利があがった」・「フラット35の金利が上昇した」のように、住宅ローンの金利が上昇していくといった内容の報道が盛り上がっている時期がありました。

 

当時の記事は根拠もなければ、表面的なことを報道しているだけで、住宅ローンの金利タイプに悩んでいる人の参考になる情報とは言えず、実際、2021年になっても住宅ローン金利が上昇することはありませんでした。また、新型コロナウイルスの影響で経済活動の自粛が続いていることも影響して、2021年は住宅ローンの金利上昇を煽る記事を見かけることはなくなりました。

 

空気が変わったのは2022年に入ってからです。2022年になってアメリカなどの各国が政策金利の引き上げを始め、日本の住宅ローン金利にも上昇圧力がかかるようになりました。本格的に日本でも金利が上昇するという声が大きくなり、2024年の後半以降は、ついに変動金利タイプの住宅ローン金利も上昇に転じました。

 

 

10年後の住宅ローン金利を予想する前に10年ぐらい前の住宅ローンの金利水準を確認しておきましょう。

 

10年前の住宅ローン金利の水準は？

以下は2008年6月時点の住宅ローンの金利です。今から10年以上前にこの金利タイプで住宅ローンを借りた人は、おおむねこの水準の金利で住宅ローンを借りていたことになります。

	30年固定金利で借りた場合の金利
三菱ＵＦＪ銀行	3.520%
三井住友銀行	3.490%
みずほ銀行	3.280%
ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）	2.850%
楽天銀行（楽天モーゲージ）	3.050%

上記は30年間の金利を固定できるタイプの金利です。同じ時期の変動金利は1.5%〜1.8%、10年固定金利は2.0%〜2.5%ぐらいでした。

 

ここで注意していただきたいのは、この2008年の固定金利の水準を、2026年の全期間固定金利がすでに上回っているという点です。2026年10月の【フラット35】（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）は年3.830%で、上の表のどの銀行の30年固定よりも高くなりました。

3か月連続の引き上げで、団信の保険料が金利に含まれるようになった2017年10月の現行制度以降で最も高い水準と報じられています。「昔の金利は高かった、今は低い」という前提は、少なくとも固定金利についてはもう成り立ちません。一方で変動金利は、2026年10月時点でも大手・ネット銀行の新規借入で年1%台が中心で、固定と変動の差が年2%以上開いているのが今の相場の特徴です。

 

 

続いて、今後の住宅ローン金利を予想するうえで重要な経済指標の動向を確認しておきましょう。

 

まずは固定タイプの住宅ローンの金利に影響する長期金利の動向からです。

 

【直近の金利動向】長期金利は上昇・下降を繰り返すも1％を超える水準で推移

 

 

国の財政面から金利を急激に上昇させるわけにはいかないと言われながら、円安を食い止める必要もあるという難しい対応を迫られてきた日銀ですが、2024年7月に利上げを決定して、いったん急激な円安に歯止めをかけました。

 

次に短期金利の金利動向を確認しておきましょう。短期金利は変動金利タイプの住宅ローンの金利に影響するとされている指標の1つです。

 

【直近の金利動向】短期金利はプラス圏に転換

 

長期金利を中央銀行がコントロールし続けるのは珍しいのですが、短期金利は中央銀行（日本では日銀）がコントロールするのが一般的です。日本は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、2026年9月には政策金利を1.25%程度まで引き上げました。1995年以来の水準です。次回以降の会合で何が決まるかは、まだわかりません。「必ず上がる」「もう上がらない」のどちらも、現時点では断定できないとお考えください。

 

 

2026年10月時点の住宅ローン金利は変動・固定ともに上昇

ここまでのポイントを、2026年10月時点の事実で整理すると次のとおりです（先行きを断定するものではありません）。

 

変動金利　：　6月の政策金利引き上げが短期プライムレート経由で反映。10月は大手5行のうちみずほ・りそな・三井住友信託が変動型を引き上げ、三菱ＵＦＪ・三井住友は据え置き（9月に引き上げ済み）。9月の追加利上げ（1.25%程度）の反映時期は未定。

固定金利　：　長期金利は9月末時点で3%台。【フラット35】（21〜35年・融資率9割以下）は2026年10月に年3.830%となり、3か月連続の引き上げ。大手5行も10年固定をそろって引き上げた。

超長期固定金利　：　日銀が長期金利を抑え込む枠組みを取っていないため、市場金利の動きが住宅ローンの固定金利に反映されやすい状態が続いている。

 

 

9月は固定だけが上がった月でしたが、10月は変動も一緒に動きました。当編集部が2026年10月1日に14の金融機関・機関の公式サイトで139件の適用金利を集計したところ、前月と比べられた127件のうち、引き上げが121件、据え置きが6件、引き下げはゼロでした（当社調べ）。

金利タイプ別では変動金利も比較できた27件のうち21件が上がり、フラット35・50は38件すべてが上がっています。長い目で見た予想よりも、まず「いま借りる人の金利が月単位で動いている」ことを前提に計画を立てる必要があります。※当社が実測できた範囲の件数で、市場全体の統計ではありません。

 

世界的なインフレは続く

2020年から世界中を大混乱させている新型コロナウイルスの感染拡大による経済活動の停滞と、その後の世界的なインフレは無視できるものではありません。日本だけではなく世界中の中央銀行が金利を引き下げ、ゼロ金利政策を導入していましたが、現在は利上げを急ぎインフレ対策を優先しています。

2022年に入り欧米で利上げが相次いでおり、大規模金融緩和を継続する日本との格差が広がっています。

日本も欧米の金利上昇につられて上昇傾向で、2024年以降は日銀も段階的な利上げに踏み切っています。2026年9月には米国のFRBも利上げを決め、日米欧の中央銀行がそろって利上げする局面となりました（報道ベース）。ただし日本は少子高齢化など欧米とは異なる構造要因を抱えている点も、あわせて押さえておきたいところです。

引用；外為どっとコム

長期的な住宅ローンの金利動向を予想するのは難しく、様々な観点から考える必要があります。住宅ローンの金利は日本経済の状況に影響を受けるので、10年後・20年後に日本がどうなっているかを理解しておく必要があります。

 

日本は急激な人口減少と高齢化の時代に突入する

国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（令和5年推計）」によると、2030年の日本の総人口は約1億1,662万人と推計されています。人口が減るだけでなく、高齢者の割合が増えながら人口が減少していくという未曽有の少子高齢化と人口減少の時代に突入します。

 

例えば、団塊の世代が全員75歳以上の後期高齢者となり、日本人のおよそ10人に1人が認知症になるとも言われていて、私たちが想像している以上に日本の人口減少と高齢化は深刻です。

 

労働人口や若い人口は国力です。人口の減少と少子高齢化は日本が経済弱者に近づいていくことを示しています。また、人が少なくなり、経済が縮小していくなかで「お金の需要」を増やすのは並大抵のことでは実現できません。

 

金利は「お金の需要（貸して欲しい人が増える）」があるから高くなるという原理原則に立ち返れば、急激な人口減少と高齢化の時代に突入している日本には、金利を上昇させない大きな圧力がかかっている状態にあることが想像できると思います。

 

金利の上昇は国の財政に悪影響

次に日本の財政事情について確認しておきましょう。これは金利を実質的にコントロールしている日銀の金融政策に影響してくることになります。

 

まず、事実として、普通国債の残高は2026年度末に1,145兆円に達する見込みです（財務省資料）。国はこの国債の保有者に利息を払い続ける必要があります。

 

ここが金利上昇局面でいちばん重く効いてきます。2026年8月31日に締め切られた2027年度予算の概算要求では、国債費が過去最大の36兆6386億円（前年度当初比+17.1%）となり、積算に使う想定金利は年3.8%＝29年ぶりの高さと報じられています。

かつてはマイナス金利政策のおかげで国の利払いが抑えられていましたが、その効果はすでに剥がれ、金利上昇は国の財政を直接圧迫する要因になっているということです。

残高が1,100兆円を超える規模になると、平均金利が0.1%上がるだけで利払いは1兆円規模で増える計算になります。

 

※概算要求は各省庁の「要求」であって予算の決定ではなく、金額を示さない事項要求も多く含まれます。また想定金利3.8%は積算上の前提であって「長期金利が3.8%になる」という予測ではありません。「国の借金が増えるから住宅ローン金利が上がる」と単純に結びつけないようご注意ください。

 

景気が回復して税収も増えたうえで利息の支払いも増える、であれば良いのですが、税収の伸びを上回って国債の利払いだけが増えることは国の財政に悪影響を与えることになりますので、国の財政面でも、景気回復や税収の増加を伴わずに金利が上昇していくことは容認できる状況にはないだろうということは念頭に入れておかなければなりません。

 

出典：財務省ホームページ

 

人口と財政の2つの事情は、金利が一本調子で上がり続けるとは言い切れない理由として、よく挙げられるものです。

 

一方で、物価の上昇が続けば、日銀は政策金利の引き上げを重ねることになります。実際に2024年以降は利上げが続いており、「上がらない」と決めつけることもできません。どちらに転んでも家計が回るかを確かめておくのが現実的です。

 

続いて、具体的な住宅ローンの金利と返済額を確認しながら、中長期的な金利上昇が住宅ローンの返済額に与える影響を整理したいと思います。

 

住宅ローンの金利上昇の影響を具体的にシミュレーション

住宅ローンの金利が急激に上昇することはないとしても、徐々に上昇していく可能性はあります。そこで、いくつかの金利上昇パターンで住宅ローンの総返済額を試算しました。

2026年10月の実勢に合わせ、変動金利の出発点を年1.500%（大手・ネット銀行の10月の新規変動金利がおおむね年1.0%台〜2.0%に分布する、その中ほど）、固定金利を【フラット35】（21〜35年・融資率9割以下）の年3.830%として計算し直しています。

シナリオ別住宅ローンの総返済額

＜前提条件＞

借入金額：3,000万円

借入期間：30年

返済方法：元利均等返済・ボーナス返済なし

変動金利の出発点：年1.500%／固定金利：年3.830%（2026年10月の【フラット35】21〜35年・融資率9割以下）

	金利上昇シナリオ	総返済額（手数料などは考慮せず）
パターンA	年1.500%の変動金利で借りて完済まで金利があがらない	37,272,989円
パターンB	年1.500%の変動金利で借りて5年後に年2.000%に上昇	39,130,563円
パターンC	年1.500%の変動金利で借りて10年後に年2.000%に上昇	38,474,746円
パターンD	年1.500%の変動金利で借りて5年後に年2.000%、10年後に年2.500%に上昇	40,380,942円
パターンE	年1.500%の変動金利で借りて5年後に年2.000%、10年後に年2.500%、20年後に年3.000%に上昇	40,716,115円
パターンF	年1.500%の変動金利で借りて5年後に年2.000%、10年後に年2.500%、15年後に年3.000%、20年後に年3.500%に上昇	41,463,126円
パターンG	パターンFに加えて25年後に年4.000%まで上昇	41,553,509円
パターンI	年1.500%の変動金利で借りて5年ごとに年1.0%ずつ上昇（最終的に年6.500%）	46,268,373円
パターンH	年3.830%の固定金利で借り入れ	50,508,024円

※当編集部の試算（2026年10月適用の金利をもとに計算。金利が変わる時点で残高・残り期間から毎月返済額を計算し直し、円未満四捨五入）。元利均等返済・ボーナス返済なし・事務手数料や保証料などの諸費用は含みません。変動金利は仮定の上昇シナリオであり、将来の金利を予測するものではありません。

 

パターンAは変動金利で借りた場合のベストシナリオで、変動金利が変わらずに完済日を迎えたケースです。パターンB〜Gは変動金利が段階的に上昇していくシナリオ、パターンIは5年ごとに年1.0%ずつ、最後は年6.500%まで上がる急上昇シナリオ、パターンHは年3.830%で固定したパターンです。

 

注目していただきたいのは、今回の試算では急上昇シナリオのパターンI（最終的に年6.500%）でも、固定金利のパターンHより総返済額が約424万円少なくなった点です。以前この記事で「変動0.5%／固定1.5%」の前提で試算していたときは、金利がどんどん上がるシナリオで総返済額が逆転していました。いま逆転しにくくなっているのは、変動と固定の金利差が年2.3%を超えるほど開いているからです。

 

「緩やかに金利が上昇するぐらいであれば、変動金利で借りておく方が住宅ローンの総返済額は少なく済む」——2026年10月の金利で計算し直しても、この関係は変わりませんでした。

 

ただし、総返済額が少ないことと、家計が耐えられることは別です。パターンIでは月々の返済額が最終的に大きく増えます。変動金利には返済額の急増を抑える「5年ルール」「125%ルール」を設けている銀行が多いものの、これは返済額の見た目を緩やかにするだけで、支払う利息そのものが減るわけではありません（金利上昇が大きいと、利息が返済額を上回る「未払利息」が発生する仕組みの商品もあります）。

子育て世帯であれば、教育費のピーク（高校〜大学）と金利上昇が重なっても家計が回るかを、今の金利＋1%程度で一度試算しておくことをおすすめします。固定金利を選ぶということは、この「返済額が読めない不安」を金利差というコストで買う、という判断です。

 

※ここでいう緩やかな金利上昇は、「変動金利（≒短期金利）」の金利上昇で「固定金利（≒長期金利）」の金利上昇ではありません。

 

10年後の住宅ローン金利を予想

10年後の金利の水準を当てることはできません。ただし上の試算で見たとおり、総返済額が　固定金利＜変動金利　と逆転するには、5年ごとに年1%ずつ上がるシナリオよりもさらに大きな上昇が必要になる計算です。どこまでの上昇を想定するかは、ご家庭ごとの判断になります。

 

参考までに、リーマンショック前の2008年でも変動金利は1.5%〜1.8%程度でした。10年後には日銀の金融政策も変わっているはずですが、その方向や速さを今から決めつけることはできません。

 

むしろ2026年10月時点で注意すべきなのは逆の方向です。すでに固定金利のほうが2008年の水準を上回っており、「不安だから固定に」という判断のコストが以前よりずっと重くなっています。上のシミュレーションのとおり、金利が変わらなかった場合（パターンA）と固定（パターンH）の差は、3,000万円・30年の借り入れで約1,300万円になります。

固定にするなら「金利が読めない不安をこの金額で買う」という納得感が必要ですし、変動にするなら「上がったときに備えて手元資金を厚くしておく」という準備が必要、というのが今の相場での考え方です。

 

もちろん、金利を固定しておきたいという気持ちや考え方を否定するつもりはありません。変動金利を選ぶか固定金利を選ぶかは、最終的には自分自身で判断するしかありません。

その判断は難しいと思いますが、この特集の内容も踏まえてご自身の考え方にあった住宅ローンを選ぶようにしていただければ幸いです。

 

みんなが利用している住宅ローン金利タイプは？

下のグラフはソニー銀行が公表した2021年4月〜2022年3月の同行住宅ローン利用実績で、新規購入で91%、借り換えで88%の方が変動金利を選んでいました。当時は「金利は当分上がらない」という見方が支配的で、変動金利を選ぶ人が圧倒的多数だったことがわかります。

 

※これは2021年度の実績であり、2026年10月時点の状況を示すものではありません。その後、日銀の政策金利は1.25%程度まで引き上げられ、固定金利は大きく上昇しました。金利タイプ別の最新の利用比率は各行の公表資料や住宅金融支援機構の調査でご確認ください。変動と固定の考え方は変動金利と固定金利の選び方でも家族構成別に整理しています。

 

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