フラット35からフラット35への借り換えシミュレーション

フラット35は国土交通省が所管する独立行政法人の住宅金融支援機構が提供する住宅ローンで、販売・営業窓口の業務を民間の金融機関（銀行・信用金庫・モーゲージバンクなど）と提携する形で提供されています。変動金利タイプは提供しておらず、借入期間中の金利を完全に固定できる長期固定金利タイプの住宅ローンです。

住宅金融支援機構と提携している金融機関は300社以上あり、それらの金融機関は不動産会社・工務店・ファイナンシャルプランナーなどと提携しているので、マイホームの購入や建築を考えた時にフラット35という名前は何度も聞く機会があると思います。

特に注文住宅の場合、「つなぎ融資」が整備されていることもあって、工務店からフラット35を紹介されることは多いでしょう。

今、世界経済は高いインフレです。インフレ抑制を目的に各国の中央銀行で利上げが実施されており、長く続いた世界各国の金融緩和政策の出口に向かいつつあります。

アメリカでは長期金利はかなり上昇していますし、日本も金利上昇を抑え込むのが難しくなりつつあります。実際に2023年に入ってからも、この世界的な金利上昇の影響を受けてフラット35の金利も徐々に引き上げ傾向が続いています。

その結果、住宅ローンが高い金利で提供されるようになる時代が近いと考える人も増えています。その予想が確実に当たるとは言いませんが、将来振り返ってみると、2023年が住宅ローンの借り換えのラストチャンスだった、ということにもなりかねません。

なお、フラット35はフラット35に借り換えもできるので、今、金利が高いフラット35を借りている人は、フラット35に借り換えることは単純に住宅ローンの金利を下げて総返済額を減らすことです。金利差や残債次第ではありますが、今から10年ぐらい前に借りたフラット35を利用している人は積極的に借り換えを検討するようにしましょう。

フラット35の金利推移

フラット35は2008年当時の金利は3％前後、2012年当時でも2％前後で推移していました。2022年に入って金利が上昇傾向で、2016年にスタートした日銀のマイナス金利政策で以降では最も高い水準まで上昇しています。

フラット35からフラット35への借り換えは可能！

今から10年ぐらい前まではフラット35からフラット35への借り換えはできませんでした。具体的には2009年の制度改正でできるようになっています。10年以上経っていますが想像以上にフラット35からフラット35への借り換え、しかも同じ金融機関・銀行の中でフラット35を借り換えなおすことが可能なことを知らない人は多いようです。

ちなみに、今のフラット35は借り換え時にかかる事務手数料などの諸費用も含んで借りられるようになっているので、うまく借り換えることで手元資金が無くても借り換えられますし、その後の経済的負担を軽減することもできます。

フラット35からフラット35への借り換え効果のシミュレーション

ここでは「住宅ローン残高2,000万円、借り入れ金利2.2％、残りの返済期間28年」という人をモデルケースとして借り換えによる負担軽減効果をシミュレーションしてみたいと思います。

このように借り入れ金利2.2%のままで返済を続けると利息部分の支払総額は600万円を超えることがわかります。（これまで支払った分は除いて）

フラット35からフラット35への借り換えの諸費用

まず、フラット35からフラット35に借り換えると事務手数料などのその他の費用は追加でかかります。毎月の返済額を減らすことができてもこの諸費用分を差し引いて得をしないのであれば、もちろん借り換える必要自体がありません。

月々の返済額と総返済額

次に具体的に借り換え効果を確認してきましょう。以下の金利は2020年10月に借り換えた場合の金利でシミュレーションしています。

フラット35からフラット35への借り換えで300万円以上節約できる

現在利用中のフラット35の金利次第ですが、同じフラット35に借り換えることで350万円以上の節約になる可能性もありますし、今回シミュレーションしたケースではアルヒ（ARUHIダイレクト）でのWEB申込・契約の借り換えがもっともオトクな結果になりました。店舗申込とWEB申込の違いは手数料だけです。（ただし、WEB申込・契約は借り換えまで時間がかかるので、早めに借り換えてしまいたいと言う人は店舗申込を活用するようにしましょう）

店舗一覧の確認・WEB申込特典の確認はこちら

ARUHIスーパーフラット借換を活用することで総返済額を抑えることが可能です。審査スピードはARUHIダイレクト（審査申込から融資実行まで最低6週間必要）より、店舗での審査・手続きをした方が3週間程度の期間で融資実行まで終わらせることができます。

ARUHIスーパーフラットならワイド団信も利用可能

健康上の理由で一般団信の審査に通らない場合でも団信の利用が可能になるのが加入条件緩和型団信である「ワイド団信」です。

他の金融機関が提供するフラット35では取り扱いがありませんが、ARUHIスーパーフラットならこのワイド団信を年0.30％の金利上乗せで選択することが可能です。

昔と違って「健康状態が良くない」、「持病がある」という理由で団信の審査で落ちてしまう場合は「団信なし」のフラット35にしか借り換えができないということになります。団信なしのフラット３５は団信の保険料分の金利負担が軽減されるとはいえ、万が一の備えが無い状態で住宅ローンを組むことになりますので、場合によっては残されたご家族に大きな負担が発生してしまう可能性もあります。

ARUHIスーパーフラットのワイド団信を活用すれば、健康状態に不安のある人でも団信への加入と借り換えを同時に実現できる可能性がありますので、健康状態に不安のある方でも安心して借換ができます。

なお、ARUHIのワイド団信の保険引受先はクレディ・アグリコル生命保険になっています。

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ARUHIダイレクトで借り換えの融資事務手数料が半額

ARUHIのWEBサービス、ARUHIダイレクトを利用したフラット35への借り換えであれば通常2.2％（税込）かかってくる融資事務手数料が1.10％（税込）となるので、借り換えのメリットを大きく享受することができます。3,000万円の住宅ローンの申込を店頭で行った場合は66万円（税込）の事務手数料となりますが、インターネットから申込を行えば半額の33万円（税込）に抑えることができます。住宅ローンの残債が多ければ多いほどインターネットでの申込によるメリットが大きくなりますので、インターネットからフラット35を申し込むことに抵抗がない方であれば借り換えに伴う諸費用を抑えることができるので、積極的に利用を検討されることをおすすめします。

※店舗での手続きをすると割引対象外なので注意をしましょう。審査申し込みから契約までARUHIダイレクトで完結させる必要があります。また、ARUHIスーパーフラットの新規借り入れを除く。

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