フラット35からフラット35への借り換えシミュレーション

フラット35は国土交通省が所管している独立行政法人の住宅金融支援機構が提供する住宅ローンです。商品は住宅金融支援機構が開発・管理し、販売・営業窓口を銀行・信用金庫・モーゲージバンクなどの民間の金融機関が行います。いわゆる”官民提携”で提供されている住宅ローンです。

なお、フラット35には変動金利タイプや当初固定金利タイプはありません。借入期間中の金利を完全に固定する長期固定金利タイプの住宅ローンのみが提供されています。また、最大50年借り入れ可能なフラット50という商品も提供されています。

住宅金融支援機構と提携している金融機関は300社以上あります。さらにそれらの金融機関は不動産会社・工務店・ファイナンシャルプランナーなどと提携しているため、フラット35の販売ルートは非常に多岐です。そのため、マイホームの購入や建築を考えた時にフラット35という名前は何度も聞く機会があるでしょう。

特に、フラット35は「つなぎ融資」が利用しやすいこともあって、注文住宅の場合は工務店からフラット35を紹介されることが多くあります。

今、世界では急激なインフレが続いています。また、行き過ぎたインフレを抑制することを目的に各国の中央銀行で利上げが実施されています。長く続いた世界各国の金融緩和政策は出口に差し掛かりつつあります。日本も近い将来金融緩和の縮小は避けられないと言われています。

すでにアメリカでは長期金利はかなり上昇していますし、日本も金利上昇を抑え込むのが難しくなりつつあります。実際に2023年に入ってからフラット35の金利も引き上げ傾向が続いています。

住宅ローンが10年前・20年前のような金利で提供されるようになる時代が近いと考える人も増えていて、その予想が当たるとは言いませんが、将来、2023年が住宅ローンの借り換えのラストチャンスだった、と言っている可能性も否定できません。

フラット35はフラット35に借り換えもできるので、今、金利が高いフラット35を借りている人は、フラット35に借り換えることは単純に住宅ローンの金利を下げて総返済額を減らすことです。金利差や残債次第ではありますが、今から10年ぐらい前に借りたフラット35を利用している人は積極的に借り換えを検討するようにしましょう。

フラット35の金利推移

フラット35は2008年当時の金利は3％前後、2012年当時でも2％前後で推移していました。2022年に入って金利が上昇傾向で、2016年にスタートした日銀のマイナス金利政策導入以降では最も高い水準まで上昇しています。

フラット35からフラット35への借り換えは可能！

今から10年ぐらい前まではフラット35からフラット35への借り換えはできませんでした。具体的には2009年の制度改正でできるようになっています。10年以上経っていますが想像以上にフラット35からフラット35への借り換え、しかも同じ金融機関・銀行の中でフラット35を借り換えなおすことが可能なことを知らない人は多いようです。

ちなみに、今のフラット35は借り換え時にかかる事務手数料などの諸費用も含んで借りられるようになっているので、うまく借り換えることで手元資金が無くても借り換えられますし、その後の経済的負担を軽減することもできます。

フラット35からフラット35への借り換え効果のシミュレーション

ここでは「住宅ローン残高2,000万円、借り入れ金利2.2％、残りの返済期間28年」という人をモデルケースとして借り換えによる負担軽減効果をシミュレーションしてみたいと思います。

このように借り入れ金利2.2%のままで返済を続けると利息部分の支払総額は600万円を超えることがわかります。（これまで支払った分は除いて）

フラット35からフラット35への借り換えの諸費用

まず、フラット35からフラット35に借り換えると事務手数料などのその他の費用は追加でかかります。毎月の返済額を減らすことができてもこの諸費用分を差し引いて得をしないのであれば、もちろん借り換える必要自体がありません。

フラット35からフラット35への借り換え

金利差が大きければ、フラット35に借り換えることで大幅に節約できる可能性もありますし、今回シミュレーションしたケースではアルヒ（ARUHIダイレクト）でのWEB申込・契約の借り換えがもっともオトクな結果になりました。店舗申込とWEB申込の違いは手数料だけです。（ただし、WEB申込・契約は借り換えまで時間がかかるので、早めに借り換えてしまいたいと言う人は店舗申込を活用するようにしましょう）

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ARUHIスーパーフラット借換を活用することで総返済額を抑えることが可能です。審査スピードはARUHIダイレクト（審査申込から融資実行まで最低6週間必要）より、店舗での審査・手続きをした方が3週間程度の期間で融資実行まで終わらせることができます。

ARUHIスーパーフラットならワイド団信も利用可能

健康上の理由で一般団信の審査に通らない場合でも団信の利用が可能になるのが加入条件緩和型団信である「ワイド団信」です。

他の金融機関が提供するフラット35では取り扱いがありませんが、ARUHIスーパーフラットならこのワイド団信を年0.30％の金利上乗せで選択することが可能です。

昔と違って「健康状態が良くない」、「持病がある」という理由で団信の審査で落ちてしまう場合は「団信なし」のフラット35にしか借り換えができないということになります。団信なしのフラット３５は団信の保険料分の金利負担が軽減されるとはいえ、万が一の備えが無い状態で住宅ローンを組むことになりますので、場合によっては残されたご家族に大きな負担が発生してしまう可能性もあります。

ARUHIスーパーフラットのワイド団信を活用すれば、健康状態に不安のある人でも団信への加入と借り換えを同時に実現できる可能性がありますので、健康状態に不安のある方でも安心して借換ができます。

なお、ARUHIのワイド団信の保険引受先はクレディ・アグリコル生命保険になっています。

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ARUHIダイレクトで借り換えの融資事務手数料が半額

ARUHIのWEBサービス、ARUHIダイレクトを利用したフラット35への借り換えであれば通常2.2％（税込）かかってくる融資事務手数料が1.10％（税込）となるので、借り換えのメリットを大きく享受することができます。3,000万円の住宅ローンの申込を店頭で行った場合は66万円（税込）の事務手数料となりますが、インターネットから申込を行えば半額の33万円（税込）に抑えることができます。住宅ローンの残債が多ければ多いほどインターネットでの申込によるメリットが大きくなりますので、インターネットからフラット35を申し込むことに抵抗がない方であれば借り換えに伴う諸費用を抑えることができるので、積極的に利用を検討されることをおすすめします。

※店舗での手続きをすると割引対象外なので注意をしましょう。審査申し込みから契約までARUHIダイレクトで完結させる必要があります。また、ARUHIスーパーフラットの新規借り入れを除く。

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