年収800万円台の住宅ローン審査／適正な借入額と住宅ローン控除

この特集ページでは、年収800万円台の人が住宅ローンを組むときの審査基準、借入可能額の目安、無理のない返済計画、おすすめの住宅ローンについて解説します。

 

年収800万円台は、日本の平均給与を大きく上回る収入帯です。一般的な住宅ローンであれば、年収基準だけで申込対象外になるケースはほとんどありません。むしろ、幅広い選択肢の中から、金利・団信・疾病保障・諸費用・手続きのしやすさを比較して、より条件の良い住宅ローンを選びやすい立場にあります。

 

ただし、年収が高くても住宅ローン審査に必ず通るわけではありません。自営業、会社経営者、家族経営の会社役員などは、年収だけでなく事業の安定性、決算内容、業歴、所得の継続性も確認されます。一方で、公務員や大手企業の正社員で年収800万円台の人は、過大な借入を希望しない限り、多くの住宅ローンを検討しやすいでしょう。

 

特に30代・40代で年収800万円台に到達している人は、住宅ローン選びの自由度が高い年収帯です。借入額が大きくなりやすいからこそ、少しでも条件の良い住宅ローンを選ぶことが、総返済額を抑えるうえで重要になります。

 

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年収800万円台だと住宅ローンはいくら借りられる？

まず、年収800万円台の人が住宅ローンをいくら借りられるのかを確認しておきましょう。

 

住宅ローンの借入可能額は、年収、返済期間、金利、審査金利、他の借入状況、雇用形態、物件評価などによって変わります。年収800万円台になると、金融機関の審査上はかなり大きな金額を借りられる可能性があります。

 

ただし、年収が高くなるほど所得税や社会保険料の負担も大きくなり、税込年収と手取り年収の差が広がります。住宅ローン審査では税込年収をもとに借入可能額が計算されることが多い一方、実際の生活費は手取り収入で支払うことになります。

 

そのため、年収800万円台の住宅ローンでは、税込年収だけでなく手取り年収を基準に返済計画を考えることが重要です。

年収	基準	借入可能額の目安	月々の返済額の目安
800万円	税込800万円	7,000万円前後	18万円台
	手取り600万円前後	5,300万円前後	14万円前後
850万円	税込850万円	7,500万円前後	19万円台
	手取り630万円前後	5,600万円前後	14万円台
890万円	税込890万円	7,900万円前後	20万円台
	手取り660万円前後	5,900万円前後	15万円台

 

一般的に、住宅ローンの借入可能額は税込年収、つまり額面年収をもとに計算されます。しかし、余裕を持った返済計画にするなら、手取り年収を基準に借入額を考えるのがおすすめです。

 

たとえば、年収800万円の人が7,000万円前後の住宅ローンを組むと、毎月返済額は18万円台〜19万円台になる可能性があります。月々の手取りが50万円前後だとしても、住宅ローンだけで手取りの4割近くを占めることになります。

 

さらに、住宅ローン返済以外にも、固定資産税、火災保険、地震保険、マンションであれば管理費・修繕積立金、戸建てであれば将来の修繕費が必要です。7,000万円クラスの物件では、住居関連費用も大きくなりやすいため、借入可能額いっぱいまで借りる判断は慎重に行いましょう。

 

年収800万円台だといくら借りるのが適正？

年収800万円台の人が住宅ローンを組む場合、いくらぐらいが適正なのでしょうか。

 

目安として使いやすいのが返済負担率です。返済負担率とは、年収に占める年間ローン返済額の割合です。たとえば、年収800万円の人が年間160万円のローン返済をしている場合、返済負担率は20％です。

 

返済負担率20％で考えると、年収800万円の年間返済額は160万円、月々の返済額は約13.3万円です。この返済額から逆算すると、借入額はおおむね5,000万円前後が現実的な目安になります。

 

もちろん、家族構成、教育費、車の有無、共働きかどうか、住宅以外の借入、購入する物件の維持費によって適正額は変わります。年収800万円台でも、教育費が大きい家庭や都心の高額物件を購入する場合は、返済負担率を抑えめにする方が安心です。

 

年収800万円台では、借入可能額いっぱいまで借りるのではなく、手取り年収を基準にして返済負担率20％〜25％以内を目安にすると、購入後の家計に余裕を持たせやすくなります。

 

3,000万円、3,500万円、4,000万円、5,000万円、6,000万円の借入は適正？

続いて、年収800万円台の人が余裕を持って返済しやすい借入額を、返済負担の観点で整理してみました。

 

借入金額	判定	コメント
3,000万円	◎	返済負担はかなり軽く、余裕を持って返済しやすい水準
3,500万円	◎	年収800万円台なら無理の少ない水準
4,000万円	◎	現実的に検討しやすく、返済負担にも余裕を持ちやすい
5,000万円	○	年収800万円台で検討しやすい上限の目安。教育費や管理費も確認したい
6,000万円	△	年収800万円台後半でも慎重に判断したい。頭金や共働き収入も考慮
7,000万円	×	審査上借りられる可能性があっても、住居費全体の負担が重くなりやすい

 

年収800万円で5,000万円の住宅ローンを借りるなら、総負担で比較する

年収800万円台で5,000万円前後の住宅ローンを組む場合、金融機関ごとの金利差や手数料差が総返済額に大きく影響します。

 

たとえば、5,000万円を35年返済で借りる場合、金利がわずかに違うだけでも、総返済額は数十万円から100万円以上変わることがあります。また、定率型の事務手数料を選ぶ場合、借入額が大きいほど初期費用も高額になります。

 

とくに2026年は固定金利を中心に金利の見直しが続いています。同じ月でも銀行によって改定の有無や幅が異なるため、検討する時点の最新金利で試算し直すことが大切です（2026年8月時点）。

 

SBI新生銀行の住宅ローンでは、事務手数料は借入金額の2.20％（税込）です。5,000万円を借りる場合、事務手数料だけで110万円（税込）になります。金利だけでなく、事務手数料や保証料、団信・疾病保障を含めた総負担で比較することが重要です。

比較項目	確認したいポイント
金利	変動金利・固定金利・固定期間選択型のどれを選ぶか。金利上昇リスクも確認する
事務手数料	定率型の場合、借入額が大きいほど手数料も高くなる。5,000万円借入では数十万円単位の差が出る
保証料	保証料が必要か、金利に含まれるか、無料かを確認する
団信・疾病保障	死亡・高度障害だけでなく、がん保障、全疾病保障、介護保障などの内容を比較する
繰上返済	手数料、最低返済額、ネット手続きのしやすさを確認する

 

年収800万円台の人にとって、SBI新生銀行は有力な比較候補です。年収条件を満たしやすく、金利・保障・諸費用のバランスを確認しながら選べるため、5,000万円前後の高額借入でも検討しやすい住宅ローンです。

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共働きの世帯年収800万円台の場合の住宅ローンの落とし穴

共働きで世帯年収800万円台の場合、収入合算やペアローンを活用することで、借入可能額を増やせる可能性があります。夫婦それぞれの収入を活かせるため、単独では届きにくい物件も購入候補に入れやすくなります。

 

ただし、共働き前提の住宅ローンには落とし穴もあります。

 

収入合算やペアローンを利用する場合は、借入可能額を増やすことだけでなく、万一のときに家計を守れるかを確認しましょう。SBI新生銀行でもペアローンは選択肢になりますが、夫婦それぞれが申込条件を満たす必要があります。

 

ペアローンや収入合算を検討するときの比較ポイント

項目	確認したいポイント
ペアローン	夫婦それぞれが住宅ローンを契約。団信や住宅ローン控除をそれぞれ利用できる可能性があるが、諸費用は増えやすい
収入合算	合算者の収入を加えて審査できるが、団信の保障対象や連帯保証・連帯債務の扱いを確認する必要がある
SBI新生銀行	ペアローンを含め、申込条件・団信・諸費用・金利タイプを確認して比較したい住宅ローン

 

年収800万円台・頭金なしの住宅ローンは危険？

「住宅ローンを組むには最低でも10％程度の頭金が必要」と言われることがあります。たしかに、頭金がある方が借入額を抑えられ、審査でも有利になりやすいのは事実です。

 

一方で、近年は頭金なしでも住宅を購入できる住宅ローンや、不動産仲介手数料、事務手数料、登記費用、火災保険料などの諸費用を住宅ローンに含めて借りられる商品も増えています。

 

ただし、頭金なしで購入する場合は、借入額が大きくなります。年収800万円台であっても、6,000万円〜7,000万円規模の借入になると、毎月返済額や住居関連費が家計に重くのしかかる可能性があります。

 

頭金を入れるかどうかは、手元資金とのバランスで考えましょう。頭金を入れすぎて生活防衛資金がなくなるのも危険ですし、頭金ゼロで借入額を大きくしすぎるのも危険です。

諸費用も含めて検討できる住宅ローンの一例

金融機関名	特徴
SBI新生銀行	金利・諸費用・団信・疾病保障を含めて総合的に比較しやすい住宅ローン
SBIアルヒ	全期間固定金利のフラット35を検討したい人に向く住宅ローン

 

40歳・45歳で気をつけたい住宅ローンの組み方は？

40歳・45歳で住宅ローンを組む場合は、完済時年齢と疾病保障の加入条件に注意しましょう。

 

完済時年齢に注意する

40歳で35年ローンを組むと、完済時年齢は75歳です。45歳で35年ローンを組むと、完済時年齢は80歳に近づきます。金融機関によっては完済時年齢を80歳未満などに設定しているため、45歳前後では35年返済を選べない場合もあります。

 

年収800万円台であっても、定年退職後に住宅ローン返済が残ると、年金や貯蓄から返済する必要があります。退職金で一括返済する方法もありますが、老後資金を大きく減らす可能性があるため、慎重に判断しましょう。

疾病保障の加入条件を確認する

40代では、団信や疾病保障の加入条件も重要です。がん保障や全疾病保障などは、契約時の年齢に上限があることが多く、50歳前後を境に選択肢が狭くなるケースがあります。

 

住宅ローンは金利だけでなく、病気やケガで働けなくなった場合の保障も含めて比較しましょう。年収800万円台の人は借入額が大きくなりやすいため、万一のときに家族の住まいを守れるかという観点も大切です。

 

SBI新生銀行の住宅ローンを検討する場合も、金利タイプ、団信、疾病保障、年齢条件をあわせて確認しておきましょう。

 

年収800万円台の住宅ローン控除（減税）でいくら控除される？

住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高などに応じて、所得税や住民税の一部が控除される制度です。現在の制度では、控除率は原則として年末ローン残高の0.7％です。

 

以前は「住宅ローン残高の1％、年間40万円まで」と説明されることが多くありましたが、現在は控除率0.7％で考える必要があります。適用期限は令和8年度税制改正で5年延長され、2030年（令和12年）12月31日までに入居した場合が対象になりました（2026年8月時点・国土交通省）。ただし、入居年、住宅の性能、床面積、所得要件などによって借入限度額や控除期間は異なります。

 

年収800万円台の人が5,000万円の住宅ローンを組んだ場合、年末ローン残高が5,000万円あれば、控除率0.7％で計算した年間の控除可能額は最大35万円です。

 

ただし、実際に控除される金額は、納めている所得税・住民税、住宅の性能、借入限度額、入居年などによって変わります。年収800万円台であれば、所得税・住民税の負担が比較的大きいため、住宅ローン控除を活用しやすい年収帯ではありますが、必ず最大額まで控除されるとは限りません。

 

【前提】扶養家族2名（配偶者および16歳以上18歳未満の子ども1名）、保険料控除や医療費控除などは加味しない概算。

年収	所得税の目安	住民税の目安	住宅ローン控除額の考え方
780万円	約28.7万円	約37.5万円	最大35万円の範囲内で、所得税・住民税から控除
800万円	約31.7万円	約39万円	最大35万円の範囲内で、所得税・住民税から控除
820万円	約34.7万円	約40.5万円	最大35万円の範囲内で、所得税・住民税から控除
840万円	約37.8万円	約42万円	所得税だけで控除可能額を使い切れる可能性がある
850万円	約39.3万円	約42.8万円	所得税だけで控除可能額を使い切れる可能性がある
860万円	約40.8万円	約43.5万円	所得税だけで控除可能額を使い切れる可能性がある
880万円	約43.8万円	約45万円	所得税だけで控除可能額を使い切れる可能性がある

※上記は概算です。実際の住宅ローン控除額は、住宅の性能、入居年、借入残高、所得税・住民税額、家族構成、各種控除の有無などによって異なります。

 

年収800万円台は所得税・住民税の負担が比較的大きいため、住宅ローン控除を活用しやすい年収帯です。ただし、以前のように「1％・40万円」という前提で資金計画を立てると、現在の制度とズレが出る可能性があります。控除率0.7％を前提に、実際の控除見込み額を確認しておきましょう。

 

年収800万円台の人におすすめの住宅ローン

年収800万円台の人は、多くの住宅ローンを比較できる立場にあります。その中でまず候補に入れたいのが、SBI新生銀行の住宅ローンです。

 

SBI新生銀行は、前年度税込年収300万円以上の正社員または契約社員などを主な申込条件としており、年収800万円台の人であれば年収条件を満たしやすい住宅ローンです。借入額が大きくなりやすい年収800万円台では、金利や手数料の差が総返済額に大きく影響するため、低金利で商品性の高い住宅ローンを選ぶことが重要です。

 

また、SBI新生銀行は金利だけでなく、団信・疾病保障、諸費用、繰上返済、借り換えのしやすさを含めて比較しやすい住宅ローンです。高額借入を検討する人ほど、住宅ローンの総負担を意識して選ぶ必要があります。

 

固定金利を重視する場合は、SBIアルヒのフラット35も候補になります。変動金利の低さを重視するならSBI新生銀行、金利上昇リスクを避けたいならSBIアルヒのフラット35というように、金利タイプの考え方に応じて比較しましょう。

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