住宅ローンと年収／借入可能額・早見表・目安は？【2026年8月金利で試算】

マイホームを購入する際に多くの人が利用する住宅ローン。しかし、いざ借りるとなった時に「いくら借りれるのか？」という疑問を抱く人は多いのではないでしょうか？

住宅ローンを利用するには金融機関の様々な観点での審査を通過する必要があり、この「住宅ローンの審査」というのは簡単に言えば「貸したお金をきちんと返してくれる人かどうか判定するもの」です。そのため、個人信用情報（過去に金銭的なトラブルや延滞経験がないかなど）や勤務先、雇用形態、安定した年収の有無などは特に重視されます。

また、住宅ローンは20年・30年かけて返済していきますので、収入水準の永続性（安定感）も重要です。20年・30年もの長期間に、しっかりとローンを返済していく能力・実力があるのか？という観点で審査されると考えておくべきです。

なお、収入・年収は、住宅ローンの審査に通るか落ちるかの判定に影響するのはもちろんですが、融資可能上限額にも大きな影響を与えています。

”融資可能上限額”とは、金融機関が借り手に貸し出せる最大の金額のことです。この融資可能上限額は、一般的に借主の収入・年収などで決定されますが、その他にも返済負担率や借入期間、金利、その他の借入状況によって金額が左右されます。

また、ここで言う”返済負担率”とは、借主の年収に対して住宅ローンの年間返済額が占める割合を指します。銀行や金融機関は返済負担率を基に借入額を判断し、一般的には返済負担率が30～35％以下であることが望ましいとされ、これが無理なく返済できるかどうかの目安となります。この返済負担率を計算することで、借りすぎによる生活の負担を避けることができます。※返済負担率には住宅ローン以外のローン返済の金額も含めて計算されますので注意しましょう。

フラット35の場合、この返済負担率は「年収400万円未満は30％、年収400万円以上は35％」と定義されています。

住宅ローンと年収／借入可能額・早見表

金融機関や住宅ローンの種類によって借入可能額は変わってきますが、年収ごとの借入可能額を早見表の形式で紹介しておきます。

なお、以下の表はあくまでも目安の金額を記載しています。金融機関によって異なるのはもちろんですが、あくまでも”ここまでなら貸せる”と判断できる可能性がある金額なので、実際にここで提示した金額を満額借り入れることができるわけではありません。あらかじめ把握しておいてください。

※ここでは、返済期間：35年、返済方法：元利均等返済、住宅ローン以外のローン返済は無いこと、返済負担率は年収400万円未満30%・400万円以上35%（フラット35の基準）を前提としています。固定金利は2026年8月のフラット35最頻金利（融資率9割以下・返済期間21〜35年・新機構団信付き）である年3.290%、変動金利はネット銀行の適用金利の一例として年1.200%（2026年8月時点）で計算しています。なお、フラット35の融資限度額は1億2,000万円です（2026年4月実行分から）。金利は毎月見直されるため、実際の借入可能額は申込時点の金利でご確認ください。

上記のシミュレーションの固定金利はフラット35（アルヒなどが取り扱い）の2026年8月の最頻金利、変動金利はネット銀行の適用金利の一例で算出しています。変動金利の列は「いまの低い適用金利」がそのまま続く前提の計算であるうえ、実際の審査では年3%台の「審査金利」で返済額を計算する金融機関が多いため、実際に借りられる金額はこの表より少なくなるのが一般的です。各銀行の公式サイトではもっと詳しい住宅ローンシミュレーションが可能なので、常に最新の金利で計算しておきましょう。

また、何度も申し上げますが上記の金額はあくまでも”目安”に過ぎません。例えば年収500万円の場合だと、手取りは400万円程度（月々の手取り33万円前後）です。これを前提として変動金利の列にある5,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は約14万6,000円。額面年収に対する返済負担率は35%でも、手取り収入に対しては4割を超える負担になるので、この金額の住宅ローンだと返済負担は想像以上に大きくなってしまうということが分かります。

また、借入可能額は購入する物件でも違ってきます。詳しくは各金融機関のホームページ・店舗・コールセンターで確認したり、シミュレーションツールを活用したりしてみましょう。

ARUHIのシミュレーションツールはこちら

年収の7倍、8倍の住宅ローンは組める？年収の何倍が適切？

年収に対して、どれくらいの額の住宅ローンを組めるかを示す指標に「年収倍率」があります。これは住宅ローンの借入額が年収の何倍に相当するかを表すものです。

多くの金融機関では、年収の5〜7倍程度を基準とし、上限は8〜10倍程度に設定されています。

先ほどの早見表を参考にすると、フラット35（固定金利）では年収のおおむね6〜7倍程度が上限の目安になり、変動金利の適用金利ベースの計算では年収の8倍を超える金額もシミュレーション上は可能という結果になっています。ただし、年収7倍・8倍以上の借り入れは可能でも、返済していけるかどうかは家庭環境などによって大きく違ってきますので、やはり計画的な資金計画をもとに住宅ローンを利用することが大切です。

都道府県別、年収の何倍の住宅ローンを借りているかの目安は？

続いて、都道府県別の状況を確認しておきましょう。以下は、都道府県別に年収の何倍の住宅ローンを組んでいるのかの早見表です。このデータは、フラット35を提供している「住宅金融支援機構」が毎年調査を行っている「フラット35利用者調査」を参考にしたものです。調査結果は毎年更新されるので、最新の結果（2024年度調査・2025年7月公表）は住宅金融支援機構の公式サイトでもご確認ください。

まず、全国平均では年収の５倍程度の住宅ローンを組んでいるという結果になっています。

年収別の平均的な借入限度額は？

年収の5倍ぐらいを適正な借入金額と考えている人は多いことがわかりましたが、年収の5倍を年収ごとに計算すると以下のようになります。

住宅ローンを組む際のポイント

住宅ローンを組む際は、固定金利や変動金利といった金利タイプの特徴をしっかりと理解して、リスクを踏まえたうえで選択することが重要です。

また、返済期間は完済時の年齢を考慮して、老後資金への影響が少ない計画を立てましょう。さらに月々の返済額だけでなく、修繕費や税金などの維持費も踏まえながら総合的に予算を検討することで、無理のない返済額設定が可能になります。

住宅を建てたいと思っている今も大事ですが、先の人生を見据えて考えていけば自ずと無理のない住宅ローンを組むことができるでしょう。

まとめ

住宅ローンを借りる際の目安として、借入金額は年収の5～7倍が適正とされ、返済負担率は年収の20～25％が無理のない範囲とされています。

住宅ローンの借入金額を決める際は、年収に対して毎年・毎月の返済額がどのくらいになるかを確認しましょう。

この記事で紹介した内容や、各銀行HPの住宅ローン返済シミュレーションを活用して、適用金利や希望する返済期間など、無理のない返済額、返済負担率を検討してみることをおすすめします。その際は、家計の収支や必要な貯蓄なども踏まえながら考えることがポイントです。

年収別住宅ローンの審査基準