年収400万円の住宅ローン審査基準とは？頭金なしの可否と毎月の返済額

この特集ページでは、年収400万円台の人が住宅ローンを検討するときの審査基準、借入可能額の目安、返済負担を抑えるための考え方、おすすめの住宅ローンを解説します。

年収400万円台は、多くの金融機関で住宅ローンの申込条件を満たしやすい水準です。ただし、借入額を大きくしすぎると、毎月の返済に加えて固定資産税、火災保険、修繕費、管理費・修繕積立金などの負担が重くなります。審査に通るかどうかだけでなく、購入後の家計に無理がないかを確認することが大切です。

年収400万円は高収入？

国税庁が公表している「令和6年分 民間給与実態統計調査」によると、1年を通じて勤務した給与所得者の平均給与は478万円です。男女別では男性587万円、女性333万円となっています。

この数字だけを見ると、年収400万円台は日本全体の平均給与に近い水準です。住宅ローンを利用し始める人が多い30代・40代では、家族構成や地域、勤務先、雇用形態によって家計の余裕は大きく異なりますが、年収400万円台であれば、多くの住宅ローンで申込条件を満たしやすくなります。

特にSBI新生銀行の住宅ローンは、前年度税込年収300万円以上の正社員または契約社員などを主な申込条件としています。年収400万円台の人であれば、年収条件だけを見ると余裕を持って申込対象に入りやすく、低金利や保障内容を重視して住宅ローンを選びたい人にとって有力な候補になります。

ただし、年収400万円台だからといって、希望額をそのまま借りられるとは限りません。住宅ローン審査では、年収だけでなく、勤務先、勤続年数、雇用形態、他の借入状況、返済負担率、購入物件の担保評価、信用情報などが総合的に確認されます。

年収400万円台は「住宅ローンを組みやすい水準」ではありますが、借入額を大きくしすぎると返済負担が重くなります。低金利の住宅ローンを選ぶことに加えて、返済期間や頭金、将来の収入変化まで考えた資金計画を立てましょう。

主な住宅ローンの年収基準は？

最初に、主要な住宅ローンの申込条件を確認しておきましょう。以下は、大手銀行・ネット銀行の住宅ローンについて、年収、勤続年数、年齢、雇用形態などの基準を一覧にしたものです。

住宅ローンの年収基準は金融機関によって異なります。年収300万円以上を基準にしている金融機関もあれば、年収400万円以上を目安としている金融機関もあります。また、明確な年収基準を公表していない金融機関でも、実際の審査では年収や勤務先、勤続年数などが重視されます。

年収400万円台であれば、国内の主要な住宅ローンの多くで申込条件を満たしやすい水準です。特に、SBI新生銀行のように年収300万円以上を申込条件としている住宅ローンであれば、年収面では比較的検討しやすいでしょう。

一方で、年収条件を満たしていても、派遣社員やパートなどの雇用形態では申し込めない住宅ローンもあります。SBI新生銀行の場合、申込人は前年度税込年収300万円以上の正社員または契約社員であることが必要です。自営業の場合は、業歴2年以上かつ2年平均300万円以上の所得が求められます。

住宅ローンの借入限度額と毎月の返済額は？

次に、年収400万円台の人がどれぐらい住宅ローンを借りられるのか、借入限度額と毎月返済額の目安を確認していきましょう。

住宅ローンの借入可能額は、金利、返済期間、返済方式、他の借入状況、金融機関の審査基準によって変わります。以下の表は、頭金・ボーナス返済なし、35年の元利均等返済を前提にした概算です。実際の借入可能額を保証するものではありません。

年収は税込年収をベースに審査されることが一般的ですが、実際の生活費は税金や社会保険料が差し引かれた後の手取り収入で考える必要があります。

たとえば、年収450万円の人の手取りは、家族構成や社会保険料などによって異なりますが、年間360万円前後になることがあります。ボーナスを除いて考えると、毎月の手取りは30万円前後です。

この場合、毎月返済額が9万円前後になる住宅ローンを組むと、住宅ローンだけで手取り月収の3割程度を占めます。さらに、固定資産税、火災保険、マンションであれば管理費・修繕積立金、戸建てであれば将来の修繕費も必要です。

住宅ローン審査では税込年収を基準に借入可能額が算出されることが多いため、「借りられる金額」と「無理なく返せる金額」には差が出ます。年収400万円台では、手取り収入を基準に返済額を考えることが重要です。

※上記は概算です。実際の借入可能額・毎月返済額は、金利、返済期間、審査金利、他の借入状況、金融機関の審査基準によって異なります。

年収400万円で住宅ローンはいくら借りられる？

次に、年収400万円以上の人が住宅ローンをいくら借りることができるのか、借入額ごとの返済負担を確認していきましょう。

ここでは、1,500万円、2,000万円、2,500万円、3,000万円、3,500万円、4,000万円を借りる場合について、年収400万円台の家計で無理がないかを整理します。

フラット35では、返済負担率の基準として、年収400万円未満は30％以下、年収400万円以上は35％以下が目安とされています。年収450万円の場合、返済負担率35％で計算すると、年間返済額の上限は157.5万円、月額では約13.1万円です。

ただし、これはあくまで審査上の上限に近い考え方です。年収450万円の手取りを約360万円とすると、毎月の手取りは30万円前後です。住宅ローン返済が13万円に近づくと、固定資産税や修繕費を含めた住居費負担はかなり重くなります。

年収400万円台では、審査上借りられる金額いっぱいまで借りるのではなく、手取り収入を基準に毎月返済額を抑えることが大切です。

年収400万円台で3,000万円以上の住宅ローンを検討する場合は、頭金を増やす、収入合算やペアローンを活用する、返済期間を長めに設定する、固定金利と変動金利のリスクを比較するなど、慎重に資金計画を立てましょう。

世帯年収400万円の住宅ローン、注意点は？

世帯年収400万円で住宅ローンを組む場合に注意したいのは、共働きの収入が将来も続くかどうかです。

夫婦で合計400万円の世帯年収がある場合でも、出産・育児・介護・転職などで一時的に片方の収入が減る可能性があります。特に、収入合算やペアローンで借入額を増やす場合は、世帯収入が下がったときにも返済を続けられるかを確認しておく必要があります。

また、世帯年収として400万円あっても、金融機関によっては申込人本人が年収基準を満たす必要があります。たとえば、SBI新生銀行では申込人本人に前年度税込年収300万円以上などの条件があります。夫婦の収入を合わせれば400万円を超えていても、主債務者が条件を満たさない場合は申し込めないことがあります。

共働き世帯が住宅ローンを組む場合は、ペアローン、収入合算、連帯債務のどれを選ぶかで、団信、住宅ローン控除、諸費用、将来のリスクが変わります。

ペアローンとは？メリット・デメリット、収入合算との違いは？

もあわせて確認しておきましょう。

40歳で年収400万円の住宅ローン、注意点は？

40歳で住宅ローンを検討する場合に特に注意したいのが、完済時年齢です。

40歳で35年ローンを組むと、完済時年齢は75歳です。多くの金融機関では完済時年齢を80歳未満などに設定しているため、審査上は35年返済を選べる可能性があります。しかし、75歳まで現在と同じ収入を維持できるとは限りません。

定年退職後は、給与収入が減ったり、年金中心の生活になったりすることが一般的です。退職金で繰上返済をするのか、定年前に完済できる返済期間にするのか、退職後も返済が残る前提で毎月返済額を抑えるのか、あらかじめ考えておく必要があります。

定年前の完済を目指すなら、25年返済や30年返済を選ぶ方法があります。ただし、返済期間を短くすると毎月返済額は増えます。無理に短期間で返済しようとして家計が苦しくなるよりも、35年で借りて繰上返済を併用する方が現実的なケースもあります。

また、40代では団信や疾病保障の加入条件も重要です。がん保障や全疾病保障などは加入時の年齢に上限があることが多いため、金利だけでなく保障内容も早めに比較しておきましょう。

年収400万円で住宅ローン、頭金なしはアリ？

「住宅ローンを組むなら頭金を1割〜2割用意すべき」と言われることがあります。確かに、頭金がある方が借入額を抑えられ、住宅ローン審査でも有利に働きやすくなります。

一方で、近年は頭金なしで住宅を購入できる住宅ローンも増えています。諸費用まで住宅ローンに含めて借りられる金融機関もあり、以前よりも自己資金が少ない人でもマイホームを検討しやすくなっています。

ただし、頭金なしで住宅を購入する場合、借入額が大きくなり、毎月返済額や総返済額も増えます。住宅価格が下落した場合に、住宅ローン残高が物件価値を上回りやすくなる点にも注意が必要です。

また、住宅購入時には、手付金、引っ越し費用、家具・家電、登記費用、火災保険料など、現金で必要になる費用もあります。頭金ゼロで購入できる場合でも、手元資金ゼロで住宅を購入するのは現実的ではありません。

年収400万円台で頭金なしの住宅購入を検討する場合は、借入額を抑え、購入後も生活防衛資金を残せるかを確認しましょう。SBI新生銀行のように金利や諸費用、保障内容のバランスが良い住宅ローンを選ぶことで、借入後の負担を抑えやすくなります。

年収400万円台の住宅ローン借り換え

現在借りている住宅ローンより低い金利の住宅ローンに借り換えることで、毎月返済額を減らしたり、総返済額を抑えたり、完済時期を前倒しできる可能性があります。

借り換えにも住宅ローン審査があり、事務手数料、登記費用、印紙代、司法書士報酬などの諸費用がかかります。そのため、金利が少し下がるだけでは借り換えメリットが出ないこともあります。

一般的には、住宅ローン残高が1,000万円以上あり、返済期間が10年以上残っていて、借り換え後の金利差がある程度大きい場合に、借り換えメリットが出やすくなります。現在の金利が1.2％〜1.5％以上で、より低い金利に借り換えられる可能性がある人は、試算してみる価値があります。

なお、2026年は住宅ローン金利が全体として上昇傾向にあります。当編集部が2026年8月に主要14の金融機関の公式サイトを確認して127件の適用金利を集計したところ、前月と比較できた127件のうち102件が引き上げ、23件が据え置きでした（当社調べ・2026年8月4日確認）。固定金利は上昇が目立つ一方、変動金利は据え置きの銀行が多いため、借り換えメリットが出るかどうかは金利タイプによって差が出やすくなっています。最新の金利は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。

年収400万円台であれば、多くの金融機関で借り換えの申込条件を満たしやすい水準です。特に、住宅ローンを借りた当時は年収が低かった、金利が高かった、選べる金融機関が少なかったという人は、SBI新生銀行などの低金利住宅ローンへの借り換えを検討してみるとよいでしょう。

SBI新生銀行は、借り換えでも新規借入でも比較候補に入れやすい住宅ローンです。金利だけでなく、団信・疾病保障、諸費用、手続きのしやすさまで含めて、現在の住宅ローンと比較しましょう。

年収400万円台の方におすすめの住宅ローン

年収400万円台は、住宅ローン選びの選択肢が広がる年収帯です。だからこそ、最初に目についた金融機関だけで決めるのではなく、複数の住宅ローンを比較することが大切です。

特に、低金利の住宅ローンを利用できるかどうかは、総返済額に大きく影響します。年収400万円台であれば、SBI新生銀行のような低金利で商品性の高い住宅ローンを積極的に比較し、納得できる条件で借りることを目指しましょう。

ただし、短期間にむやみに多くの金融機関へ申し込むのではなく、事前に条件を整理し、2社〜3社程度に候補を絞って審査を進めるのがおすすめです。書類準備の負担を抑えつつ、審査結果や提示条件を比較しやすくなります。

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【参考】最新の住宅ローン変動金利ランキング

※1 審査結果によって、保証付金利プランとなる場合があり、その場合の金利は異なります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始となります。
※2 物件価格の80％以下で住宅ローンをお借入れの場合。審査結果によって、金利に年0.1％~年0.30％上乗せとなる場合があります。借入期間を35年超でお借り入れいただく場合は、ご利用いただく住宅ローン金利に年0.15％が上乗せとなります。
※3 物件価格の80％以下で住宅ローンをお借入れの場合。借入期間を35年超でお借り入れいただく場合は、ご利用いただく住宅ローン金利に年0.15％が上乗せとなります。
※4 新規借り入れ、自己資金10％以上の場合

※変動金利は据え置きの銀行が多い一方、2026年に入って変動金利を引き上げる銀行も一部で出ています。改定のタイミングや幅は銀行ごとに異なるため、申し込み前に必ず各行の公式サイトで最新の金利をご確認ください。

年収別住宅ローンの審査基準