年収1,000万円の住宅ローン審査対策と適正な借入額は？控除でいくら戻る？

国税庁が公表している「民間給与実態統計調査」によると、年収1,000万円を超える人は給与所得者全体の中でも限られた層です。年収1,000万円台は、日本全体の平均給与を大きく上回る高収入層であり、一般的な住宅ローンであれば年収基準を理由に申し込みできないケースはかなり少ないでしょう。

 

特に、住宅ローンの借り入れを検討し始める30代前後で年収1,000万円以上を継続的に得ている人は限られています。医師、弁護士、パイロット、大手金融機関、総合商社、外資系企業、IT企業の高収入職種、会社経営者などが代表的な例です。

 

ただし、住宅ローン審査では「現在の年収が高いこと」だけでなく、「その収入が今後も安定して続くか」も重視されます。会社員や公務員であれば勤務先や勤続年数が評価されやすい一方、自営業者や会社経営者は、所得の継続性、決算内容、業歴、会社の財務状況なども慎重に確認されます。

 

年収1,000万円を超えると、住宅ローン選びの自由度は大きく広がります。しかし、だからこそ「借りられるだけ借りる」のではなく、今の年収を過信しすぎず、金利・手数料・団信・疾病保障・将来の収入変化まで見据えて、少しでも条件の良い住宅ローンを選ぶことが重要です。教育費や老後資金など、家族のライフイベントと両立できる返済計画づくりが、高収入世帯こそ大切になります。

 

 

年収1,000万円の住宅ローンの借入限度額は？

年収1,000万円を超えると、住宅ローンの選択肢は大きく広がります。ただし、年収が1,000万円を超えたからといって、急に無制限に借りられるわけではありません。

 

住宅ローンの借入限度額は、一般的に返済負担率をもとに計算されます。返済負担率とは、年収に対して年間のローン返済額がどの程度を占めるかを示す指標です。金融機関ごとに審査金利や計算ルールが異なるため、同じ年収でも借入可能額は銀行によって変わります。また、2026年は変動金利・固定金利とも全体として以前より高い水準にあるため、同じ借入額でも毎月返済額は数年前より重くなりやすい点に注意が必要です。

 

たとえば、年収1,000万円の人が8,000万円の住宅ローンを35年返済で借りる場合、金利水準にもよりますが、毎月返済額は20万円台になる可能性があります。額面年収1,000万円の人の毎月の手取りは、家族構成や社会保険料、賞与の有無によって異なりますが、60万円前後になるケースがあります。

 

つまり、毎月の手取りのうち約3分の1が住宅ローン返済に充てられるイメージです。さらに、住宅ローン返済以外にも、火災保険、地震保険、固定資産税、マンションであれば管理費・修繕積立金・駐車場代、戸建てであれば将来の修繕費が必要になります。

 

8,000万円クラスの物件は、物件価格だけでなく維持費も高くなりやすい点に注意が必要です。高額物件は売却時の流動性が低くなることもあり、想定外の転職・収入減・住み替えが発生したときに身動きが取りにくくなる可能性もあります。

 

年収1,000万円台でも、借入可能限度額と実際に余裕を持って返済できる借入額は別物です。毎月返済額を抑えられる住宅ローンを選ぶこと、そして借りすぎないことが重要です。

 

年収1,000万円の平均的な住宅ローンの借入額は？

次に、実際に住宅ローンを借りている人たちが、年収に対してどの程度の返済負担にしているのかを確認しておきましょう。

 

住宅ローンの適正額を考えるときに参考になるのが、返済負担率です。返済負担率20％で考えると、年収1,000万円の場合、年間返済額は200万円、月々の返済額は約16.6万円です。返済負担率25％で考えると、年間返済額は250万円、月々の返済額は約20.8万円です。

 

年収1,000万円台でも、返済負担率が30％を超えると、住宅ローン返済の負担感はかなり大きくなります。特に、子どもの教育費、車の維持費、親の介護、老後資金、固定資産税、マンションの管理費・修繕積立金などを考えると、返済負担率20％〜25％程度に抑える方が安心です。

返済負担率	月々の返済額	借入額の目安
20％	約166,000円	約5,000万円〜5,500万円
25％	約208,000円	約6,200万円〜6,800万円

 

年収が増えるにつれて、金融機関の審査上は高い返済負担率まで許容されることがあります。たとえば、フラット35では年収400万円以上の場合、返済負担率35％以下がひとつの基準です。ただし、これはあくまで審査上の上限に近い考え方であり、家計に余裕を持たせるなら20％〜25％程度を目安にする方が現実的です。

 

4,000万円、5,000万円、6,000万円、7,000万円、8,000万円の借入は妥当？

年収1,000万円の人が住宅ローンを借りる場合、借入額ごとの適正度を整理すると以下のようになります。住宅ローン以外に自動車ローン、教育ローン、カードローンなどの大きな借入がないことを前提にした目安です。

住宅ローン借入額	判定	コメント
4,000万円	◎	返済負担は軽く、かなり余裕を持って検討しやすい水準
5,000万円	◎	年収1,000万円台なら無理の少ない借入額の目安
6,000万円	○	十分検討可能。ただし教育費や住居維持費も確認したい
7,000万円	△	家計全体のコスト管理が必要。収入減や金利上昇にも注意
8,000万円	×	審査上借りられる可能性があっても、返済負担が重くなりやすい

 

年収1,000万円台では、6,000万円前後までの住宅ローンは比較的現実的に検討しやすい水準です。一方で、7,000万円以上になると、住居関連費用や教育費、老後資金とのバランスをかなり慎重に確認する必要があります。

 

年収1,000万円で新築マンションは買える？

不動産価格の上昇により、都市部では年収1,000万円台でもマイホーム購入のハードルが上がっています。

 

不動産経済研究所の「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025年のまとめ」によると、2025年に販売された首都圏の新築分譲マンションの平均価格は9,182万円、東京23区では1億3,613万円と、いずれも過去最高を更新しました。東京23区の新築マンションは、年収1,000万円台でも頭金なしで無理なく購入するのは簡単ではありません。

 

年収1,000万円台で東京都心部の新築マンションを購入する場合、1,000万円単位の頭金を用意する、共働きで世帯収入を活用する、中古マンションや東京都下・神奈川・埼玉・千葉も候補に入れるなどの工夫が必要です。

 

高額物件を購入する場合は、住宅ローンの総返済額が大きくなります。SBI新生銀行のように、金利・保障・諸費用のバランスを比較しやすい住宅ローンを候補に入れ、少しでも総負担を抑えることが重要です。

 

世帯年収1,000万円の場合の住宅ローンの組み方は？

世帯年収で1,000万円を超える共働き世帯の場合、住宅ローンを組むときに注意したいのは、夫婦どちらかの収入が減った場合の返済計画です。

 

住宅ローンを組んだ時点では長期間共働きを続ける予定でも、出産、育児、介護、転職、体調不良などで働き方が変わる可能性があります。出産をきっかけに共働きをやめる、時短勤務になる、片方の収入が一時的になくなるといった変化が起きた場合でも、返済を続けられるかを確認しておきましょう。

 

高額な物件を購入する場合は、共働き収入を前提に借入額を大きくしがちです。しかし、世帯収入が下がったときに返済が苦しくなる可能性があります。マイホーム購入と同時に、夫婦間で将来の働き方や家計の役割分担も話し合っておくことが大切です。

 

共働き世帯が検討したい住宅ローン

金融機関名	タイプ	特徴
SBI新生銀行	ペアローン・収入合算	年収1,000万円台の高額借入でも、金利・諸費用・団信・疾病保障を総合的に比較しやすい住宅ローン
SBIアルヒ	収入合算・フラット35	全期間固定金利を重視する人や、将来の金利上昇リスクを避けたい人の候補

 

SBI新生銀行は、年収1,000万円台の人にとって有力な比較候補です。ペアローンや収入合算を検討する場合でも、金利、諸費用、団信、疾病保障、将来の返済負担を総合的に確認しましょう。

 

年収1,000万円台・40歳、45歳で気をつけたい住宅ローンの組み方は？

40歳・45歳で住宅ローンを組む場合は、主に「定年退職後の返済」と「疾病保障の加入条件」に注意が必要です。

 

定年退職後の住宅ローン返済について

40歳で35年返済の住宅ローンを組むと、完済時年齢は75歳です。45歳で35年返済を選ぶと、完済時年齢は80歳に近づきます。金融機関によっては完済時年齢の上限により、35年返済を選べないこともあります。

 

年収1,000万円台の人は、高額な住宅を購入しやすいため、月々の返済額も大きくなりがちです。現役時代は問題なく返済できても、定年退職後や役職定年後に収入が下がると、返済負担が一気に重くなる可能性があります。

 

退職金で一括返済する方法もありますが、老後資金を大きく減らす可能性があります。40代で高額な住宅ローンを組む場合は、定年前に繰上返済を進める、返済期間を短くしすぎない、老後資金を残すなど、長期的な資金計画が必要です。

 

疾病保障の年齢制限

住宅ローンの団信や疾病保障には、加入時の年齢制限が設けられていることがあります。特に、がん保障や全疾病保障、介護保障などは、50歳前後を境に選択肢が狭くなる場合があります。

 

一度住宅ローンを組んだ後に、あとから疾病保障だけを追加することは難しいケースが多いため、借入時点で保障内容をしっかり比較することが大切です。住み替えや借り換えを検討する頃に年齢条件を超えていると、希望する保障に加入できない可能性もあります。

 

SBI新生銀行の住宅ローンを検討する場合も、金利だけでなく、団信・疾病保障の内容、加入年齢、上乗せ金利の有無などを確認しておきましょう。

 

1億円以上借りられる住宅ローンはある？

高額物件を購入する場合、住宅ローンの借入限度額も重要です。多くの住宅ローンでは借入限度額を1億円程度としているケースがありますが、金融機関によっては1億円を超える高額借入に対応している場合もあります。

 

ただし、1億円以上の住宅ローンを借りる場合は、年収だけでなく、金融資産、勤務先、勤続年数、返済負担率、物件評価、資金使途、自己資金の有無などがより厳しく確認されます。年収1,000万円台で1億円以上の借入を検討する場合は、かなり慎重な資金計画が必要です。

 

また、1億円超の住宅ローンでは、わずかな金利差でも総返済額に大きな違いが出ます。SBI新生銀行のように、金利・諸費用・保障内容を総合的に比較しやすい住宅ローンを候補に入れ、借入額が大きくなりすぎないよう注意しましょう。

年収1,500万円を超えるような高収入層では、1億円以上の住宅ローンを検討するケースもあります。ただし、高額借入ほど金利上昇や収入減の影響が大きくなります。借入可能額ではなく、無理なく返済できる金額を基準に判断しましょう。

 

（参考）1億円以上（2億、3億）借りられる高額な住宅ローンが続々登場

 

年収1,000万円台の住宅ローン控除はいくら戻る？

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末時点の住宅ローン残高の0.7％が、所得税（引ききれない分は一部住民税）から最大13年間（新築・買取再販の場合）控除される制度です。令和8年度税制改正で適用期限が延長され、2026年以降に入居する場合も引き続き利用できます。

 

適用には「合計所得金額2,000万円以下」という要件がありますが、年収1,000万円台の会社員であれば通常はこの要件を満たします。控除の対象となる借入限度額は、住宅の省エネ性能と世帯の状況によって次のように異なります（2026年入居・新築住宅の場合。2026年8月時点）。

住宅の種類（新築）	借入限度額（一般世帯）	子育て世帯・若者夫婦世帯
認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）	4,500万円	5,000万円
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円
省エネ基準適合住宅	2,000万円	3,000万円

※子育て世帯＝19歳未満の子を扶養する世帯、若者夫婦世帯＝夫婦のいずれかが40歳未満の世帯（入居年の12月31日時点で判定）。省エネ基準を満たさない新築住宅は原則として控除の対象外です。

 

たとえば、子育て世帯が認定長期優良住宅を購入し、年末のローン残高が5,000万円以上ある場合、控除額は年間最大35万円（5,000万円×0.7％）です。ただし、実際に戻るのは納めている所得税・住民税の範囲内であり、住宅・世帯の条件によって限度額は変わります。年収1,000万円台は所得税額が大きいぶん控除枠を使い切りやすく、住宅ローン控除の恩恵を受けやすい年収帯です。制度の詳細・最新の適用条件は、国税庁・国土交通省の公式情報でご確認ください。

 

年収1,000万円台の住宅ローンでよくある質問

教育費が本格化する前に、借入額はどう考えればいい？

子どもが中学・高校・大学と進むにつれて、教育費は家計の中で大きな割合を占めるようになります。住宅ローンの返済額を決めるときは、「今の家計で払えるか」ではなく、教育費がピークになる時期の家計でも払い続けられるかを基準にするのが安心です。返済負担率20％〜25％を目安に、教育費の積み立てと並行できる返済額に抑えることをおすすめします。

 

ペアローンにすると住宅ローン控除は夫婦それぞれ受けられる？

ペアローンは夫婦がそれぞれ住宅ローン契約を結ぶため、要件を満たせば住宅ローン控除も夫婦それぞれで適用できます。世帯として控除枠を広く使える一方、契約が2本になるため諸費用も2本分かかり、どちらかが亡くなった場合の団信はその人の債務にしか適用されません。控除のメリットだけでなく、万一のときの残債の扱いまで含めて夫婦で話し合って選びましょう。

 

年収1,000万円でも住宅ローン審査に落ちることはある？

あります。年収が高くても、借入希望額が大きすぎる、自動車ローンやカードローンなどの既存借入が多い、過去にクレジットカード等の延滞履歴がある、転職直後で勤続年数が短い、自営業で所得が不安定といった場合は、審査に通らないことがあります。年収そのものより、年収に対する借入のバランスと信用情報が重視されると考えておきましょう。

 

年収1,000万円台の人におすすめの住宅ローン

年収1,000万円台の人は、住宅ローンの選択肢が非常に広い年収帯です。その中でまず候補に入れたいのが、SBI新生銀行の住宅ローンです。

 

SBI新生銀行は、前年度税込年収300万円以上の正社員または契約社員などを主な申込条件としており、年収1,000万円台の人であれば年収条件を満たしやすい住宅ローンです。保証料や一部繰上返済手数料が0円で、事務手数料は借入金額×2.20％（税込）と諸費用の仕組みが分かりやすく、借入額が大きくなりやすい高収入層にとって、金利・諸費用・団信・疾病保障を総合的に比較しやすい点は大きなメリットです。

 

また、固定金利を重視する人や、将来の金利上昇リスクを避けたい人は、SBIアルヒのフラット35も候補になります。2026年8月のフラット35（返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）で最も多い金利は年3.290％と、固定金利は上昇傾向が続いています（金利は取扱金融機関によって異なり、毎月見直されます）。変動金利の低さと諸費用のバランスを重視するならSBI新生銀行、全期間固定金利の安心感を重視するならSBIアルヒのフラット35というように、金利タイプの考え方に応じて比較しましょう。

 

年収1,000万円台の住宅ローン選びでは、「審査に通るか」よりも「どの住宅ローンなら総負担を抑えられるか」が重要です。高額借入になるほど、金利・事務手数料・団信・疾病保障の差が大きく効いてきます。SBI新生銀行を中心に、複数の住宅ローンを比較して納得できる条件を選びましょう。

SBI新生銀行の住宅ローンの最新金利・商品詳細はこちら

SBIアルヒのフラット35の最新金利・商品詳細はこちら

 

年収別住宅ローンの審査基準

 

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