預金連動型住宅ローンのメリット・デメリットを徹底比較！

東京スター銀行や北日本銀行やJAなどの一部の金融機関では、富裕層向けの住宅ローンと言える「預金連動型住宅ローン」を取り扱っています。

預金連動型住宅ローンとは

預金連動型住宅ローンは東京スター銀行が最初に提供した商品で、住宅ローンの金額から預金部分を引いた金額部分にしか利息がかからない住宅ローンです。例えば、住宅ローンを３，０００万円を借りても２０００万円を預金として預けている、２０００万円部分の金利が０％になって、１０００万円部分にかかる利息だけを支払うことになります。

※０%ではなく若干の金利がかかる預金連動型住宅ローンもあります。

預金連動住宅ローンのイメージ図（東京スター銀行より）

※東京スター銀行のホームページより

預金連動型住宅ローンは東京スター銀行以外にも関西未来銀行、山陰合同銀行、北日本銀行などの地方銀行や全国のJAでも取り扱いをしています。一般的には「本人のお金」でなければ、住宅ローン残高を相殺する預金残高と見做されていませんでしたが、家族の預金についても預金残高に組み入れることができる商品が登場しています。他にも条件を満たせば家を担保に入れる必要がない（抵当権を設定する必要がない）ようになったり、利息部分がキャッシュバック方式の預金連動住宅ローンもあります。

本来、預金として預けられるお金があるなら住宅ローンを借りない（または借りる金額を小さくして）で家を買えば良いわけですが、預金連動型住宅ローンには条件を満たせる人にはいくつかのメリットがあります。

また、残念ながら預金連動型住宅ローンは適用される金利そのものは高いので目安として預金を住宅ローンの2/3以上用意できる人でなければメリットをあまり活かせません。その場合は、素直に少しでも金利の低い一般的な住宅ローンから選ぶようにしましょう。

預金連動住宅ローンのメリット

最大のメリットは住宅ローン金利を０％にできること

何と言っても最大のメリットは、住宅ローン残高から預金残高を引いた部分にしか住宅ローンの利息がかかからず、０％に限りなく近い水準まで利息負担を減らせることです。なかには家族の預金も残高に組み入れられる代わりに金利は０％ではなく０％に近い水準にできる預金連動型住宅ローンもあります。

また、いったん利息を支払ってからキャッシュバックされるタイプの商品もあります。通常の住宅ローンの場合、どんなに低金利だとしてもトータルでは数百万円単位で利息を支払うことになりますので、預金残高があれば利息負担がをかなり抑えることができることは大きなメリットと言えるでしょう。

※金融機関によっては０％にはならない場合があります。

住宅ローン控除を活用できる

住宅ローンの借り入れがあると所得税・住民税の控除・還付を受けられます。現在の制度では、住宅購入から１年で最大４０万円の控除を受けることができます。控除を受けられるのはマイホーム購入から１０年間なので、最大で４００万円の控除されることになっています。控除の金額は「年末の住宅ローン残高」で決定されます。

一般的に住宅ローンの総返済額を抑えるために重要になるが繰上返済です。繰上返済で住宅ローン残高を減らして総返済額を抑えていくのは王道なのですがデメリットもあります。繰上返済のデメリットの１つとして、繰上返済すると住宅ローン控除の金額が少なくなってしまうという点があります。

団信が生命保険代わりになる

住宅ローンを契約する時に同時に加入するのが団体信用生命保険（団信）です。団信は「住宅ローン残高」が支払われる生命保険で、住宅ローン返済中に死亡したり高度障害状態になった時に住宅ローン残高分の保険金が支払われる仕組みです。実は預金連動型住宅ローンはこの団信の制度を有効に活用して生命保険代わりにすることができます。

ここでは２つのケースを比較してみましょう。

ここでマイホーム購入直後に死亡・高度障害になった場合で考えてみましょう。前者は３０００万円の保険金で３０００万円の住宅ローンが相殺されます。後者は６，０００万円の保険金で６０００万円の住宅ローンが相殺されます。預金に残してあった３０００万円はそのまま残ります。

このケースでは、前者はマイホームだけが資産として残ります。後者はマイホームと３０００万円が資産として残ります。残された家族がゆとりある生活を過ごすことができるのは当然後者というわけです。

団信を生命保険代わりに考えるのは住宅ローンの王道であり、預金連動型住宅ローンに限定した話ではありませんが、預金連動型住宅ローンであれば、預金の３，０００万円部分には利息はかかりませんのでこの仕組みを使いやすいというわけです。

お金の流動性を確保できる

預金連動型住宅ローンに連動させる預金は出し入れ自由です。つまり、お金が必要になった時に引き出して、余ってきたらまた預金に戻せば良いだけです。一方で、住宅ローンの自己資金として使ってしまったお金はそうはいきません。預金連動型住宅ローンは、「手元にお金を残していつでも使えるお金を残しながら住宅ローンの利息を少なくできる」という特徴があるのです。

手元に流動性を残せるのは、自営業や個人事業主や中小企業の経営者にとっては大きなメリットなのは言うまでもありません。

預金連動住宅ローンのデメリット

適用金利が高い

このような特殊な商品性なので預金連動型住宅ローンは普通の住宅ローンに比べて金利が高く設定されています。預金連動型住宅ローンの１番のデメリットは金利が高いこと。一般的な預金連動住宅ローンの場合３％程度の金利になると考えておきましょう。

仮に2/3程度は預金で相殺して金利０％にできたとしても、実質的には３０００万円を年１．０％で借りているのと利息負担はかわりません。ここだけを考えると素直に１％未満の金利を提供している住宅ローンを利用した方がお得です。前述のメリットを加味したとしても、かなり自己資金を用意できる人でないと預金連動型住宅ローンのメリットを最大化できないのが最大のデメリットです。

次に預金連動型住宅ローンを提供している主要銀行の金利や商品性について具体的に確認していきたいと思います。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン（スターワン住宅ローン）

東京スター銀行は日本で初めて預金連動型住宅ローンの提供を開始した先駆者的存在です。商品性もかなり練りこまれていて適用される金利が低く預金連動型住宅ローンを検討するのであれば選択肢の１つに入れたい住宅ローンです。（適用される金利は０．７５％～１．３５％と幅がありますが、仮に１．３５％としても預金連動住宅ローンの中ではかなりの低金利ですし、０．７５％の最優遇金利が適用された場合破格の低金利と言えます。）

このように、東京スター銀行の預金連動型住宅ローン（スターワン住宅ローン）は、預金連動型住宅ローンの中ではかなり低金利となっていることが最大の特徴です。他の預金連動型住宅ローンが預金と同額分についても若干の利息支払いが発生するものが多い中で０％となっていますし、そもそもの基準金利もかなり低めに設定されています。

購入を考えている物件と同額以上の預金があれば、その預金を担保設定することで物件に抵当権を設定せずに住宅ローンを借り入れることもできます。

更に外貨普通預金も対象預金なので、外貨預金・外貨資産を保有している人は円に交換しなくても預金連動のメリットを受けられます。外貨預金で資産運用している人にとってその外貨を有効活用しながら円建ての不動産を手に入れることができる点も見逃せないポイントです。

また、保証料や一部繰上返済手数料がかからないという点も魅力です。預金連動型住宅ローンは繰上返済をする機会は少ないですが、この住宅ローンが役割を終える時（例えば、１０年経過して住宅ローン控除の効果が無くなるときなど）に、繰上返済を行う場面は訪れることを考えると一部繰上返済手数料が無料になっていることは見逃せません。

次に東京スター銀行の預金連動型住宅ローンのメリットでもあり注意点でもある「メンテナンスパック」についてに解説しておきたいと思います。このメンテナンスパックは３種類用意され必ずどれかを契約しなければならずメンテナンスパックは年率で０．３００％～０．７０２％相当の利用料金が発生します。

また、この利用料金の計算には預金連動は考慮されず住宅ローンの残高で計算されることを頭の中に入れておく必要があります。例えば、５０００万円の住宅であれば１２５００円～２９２５０円のメンテナンスパック利用料金の支払いが必要になることになります。

メンテナンスパックは松竹梅の３段階に分かれていますが、もっとも費用負担が少ないメンテナンスパック３には「団信」が含まれていませんので「メンテナンスパック１」を標準と考えましょう。このメンテナンスパック１のメリットと言えるのが通常の団体信用生命保険だけでなく、入院時に一時金１０万円支払われると共に最大３６か月まで毎月の住宅ローン返済額が保険金で支払われる入院保険が付帯している点です。将来の病気やケガによる入院に備えることができるのは１つのメリットです。

ちなみに、もっとも費用負担が高いメンテナンスパック２には「医師によりガンと診断された場合に住宅ローンの残高が０円になるガン保険」が付帯します。１億円の預金を預けて１億円のマイホームの住宅ローンを組んだ状態でガン検診などでガンと診断されたら、１億円のお金と１億円の不動産が手元に残ることになります。１億円支払って買ってしまっていたら１億円の不動産が残るだけなので雲泥の違いです。

更に視点を変えて実質的に１億円も一時金が受け取れるガン保険に加入することになると思えばそのメリットの大きさが理解できると思いますし、一般的なガン保険に加入し続ける意味がないんじゃないか、と思えるほどです。

北日本銀行の預金連動型住宅ローン（新・家族愛）

岩手県を中心として営業している北日本銀行も預金連動住宅ローンを提供しています。2020年1月時点で、基準となる住宅ローンの金利は３．１％で、預金として預け入れている部分については円普通預金と同様に０．００１％相当が適用されることになっています。この商品のメリットは５口座まで家族口座を登録できて、家族口座の預金の５０％が連動する預金にカウントされることです。ご両親やご家族が多額の金融資産を保有しているようなご家庭で活躍できる可能性があります。

北日本銀行の預金連動型住宅ローン（新・家族愛）を利用するときに注意したいのは東京スター銀行と同様に「安心パック」と呼ばれるサービスを必ず利用しなければならない点です。東京スター銀行と同じく３種類用意されていますが、利用金額は年０．５％相当～となり、東京スター銀行よりも費用負担が大きいので注意しましょう。なぜか「がん保障特約」は必ず利用しなければならないことになっています。がん保障のメリットは前述したとおりですが、必須利用となっている分利用負担が大きくなっています。

関西みらい銀行（旧：関西アーバン銀行）の預金連動型住宅ローン

関西未来銀行の預金連動住宅ローンも北日本銀行の預金連動住宅ローンと同様に家族の預金口座への預入部分を低金利にすることができます。基準金利は頭金20％未満時で年２．８７５％（2020年1月）と北日本銀行よりも０．５％程度低く設定されている反面、預金預入部分についても年０．５％程度の金利が適用されます。

総合的に考えて適用される金利が高いのが大きなデメリットですが、東京スター銀行のメンテナンスパックや北日本銀行の安心パックのような追加で利用料が発生することがないのはメリットの１つとは言えそうです。

山陰合同銀行の預金連動型住宅ローン

山陰合同銀行の預金連動型住宅ローンは基準となる金利が当初１０年間１．０００％（2020年1月）と低金利、預金連動部分に適用される金利は実質０．００１％（円普通預金金利と同等）で総じて低金利であることが特徴です。ただし、「預金連動できるのは、住宅ローン残高の５０％まで」に制限されていますので、いくら預金を預け入れたとしても年１．１０％の金利が５０％以上に必ず適用されてしまうことがデメリットです。

一般的な預金連動型住宅ローンと比較して保有している資産が少ない人でも効果を得られるような商品設計ですが、年０．００１は住宅ローン残高の半分にしか適用できないので、実質的には住宅ローンの総額に対して年０．５％以上の利息負担までしか軽減できないことを考えると、auじぶん銀行の住宅ローンの金利の低さが目立った感じになりました。

預金連動住宅ローンをおすすめしたい人

通常の住宅ローンとは異なり、かなり特殊な住宅ローンと言える預金連動型住宅ローン。収益力が低下して商品の差別化を求められている地方銀行などが先駆者の東京スター銀行を追随する形で取扱いを開始し、銀行によってその商品性も違っていることがわかりました。

今回、調査した結果では預金連動住宅ローンだけで比較するのであれば東京スター銀行の住宅ローンが１枚も２枚も抜け出ている印象がありました。また、中途半端な預金連動型住宅ローンを利用するよりは、auじぶん銀行のようなネット銀行の低金利住宅ローンを自己資金を使わずに利用した方がオトクになる可能性が高く、東京スター銀行を除くと預金連動型住宅ローンはまだまだ成長途上といった印象でした。

最後に、結局どのような人におすすめかを最後にまとめておきたいと思います。以下のような人には預金連動型住宅ローンはおすすめできる住宅ローンです。（ネット銀行よりも実質的費用負担が低減できる条件にできるのであれば）

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