SBI新生銀行の住宅ローンのメリット・デメリット｜手数料と団信
SBI新生銀行の住宅ローンのメリットは、保証料0円・一部繰上返済手数料0円で、上乗せ金利なしの全疾病保障付団信を選べることです。
2026年11月の変動金利は年1.660％（新規・借入額が物件価格の90％以内の場合）です。デメリットは、事務手数料が借入額の2.2％（税込）の定率であることと、変動金利に5年ルール・125％ルールがないことです。
SBI新生銀行は、旧日本長期信用銀行を前身として2000年6月に「新生銀行」として再出発し、SBIグループのTOBを経て2023年1月に現在の「SBI新生銀行」へ社名を変更しました。
住宅ローンは「パワースマート住宅ローン」という名前で、変動金利・当初固定金利・長期固定金利から選べます。審査の申し込みはWebから行い、店頭での住宅ローン相談会は行っていません。長所と注意点を同じ項目でほかの銀行と比べると、自分の家庭に合うかどうかが分かります。
SBI新生銀行の住宅ローンのメリット
費用・団信・借入期間の3つの面で、子育て世帯が気にする条件がそろっています。
保証料0円・一部繰上返済手数料0円の費用
SBI新生銀行の住宅ローンは保証会社を使わないため、保証料は0円です。一部繰上返済の手数料も無料で、教育費の山を越えたあとに余ったお金で少しずつ元金を減らすときにも費用がかかりません。
事務手数料は借入金額×2.2％（税込）の定率で、かつて選べた定額の事務手数料は現在は取り扱いがありません。電子契約を使うと印紙税はかからず、電子契約利用手数料5,500円（税込）がかかります。
2026年11月に契約する場合の変動金利（半年型）の当初借入金利は、下の表のようになっています。
| 変動金利 | 当初借入金利（2026年11月） | 条件 |
|---|---|---|
| 新規借り入れ | 年1.660％ | 借入金額が物件価格の90％以内の場合の優遇金利 |
| SBIハイパー預金開設者 | 年1.590％ | 金利優遇プログラムの適用条件あり |
| 借り換え | 年1.680％ | 他行からの借り換え |
変動金利なら借入期間を最長50年にできる
変動金利で新しく住宅を買う・建てる場合は、借入期間を最長50年まで設定できます。毎月の返済額は下がりますが、35年を超える場合は当初借入金利に年0.1％が上乗せされ、総返済額も増えます。
当初固定金利や長期固定金利を選んだ場合と借り換えの場合は、最長35年です。変動か固定か決めきれないときは、2つの金利タイプを組み合わせるミックスローンも選べます。ミックスローンでは契約ごとに事務手数料などがかかる点に注意が必要です。
※かつて提供されていた「ステップダウン金利」は、現在は新規の取り扱いを終了しています。
上乗せ金利なしで全疾病保障付団信を選べる
SBI新生銀行の団信は、次の3つのプランから1つを選びます。全疾病保障付団信とガン団信の両方に入ることはできません。
| プラン | 上乗せ金利 | 主な保障・加入年齢 |
|---|---|---|
| 一般団信 | なし | 死亡・所定の高度障害。20〜65歳（完済時80歳未満） |
| 全疾病保障付団信 | なし | 一般団信の保障に加え、余命6ヵ月以内・重度のがん、病気やケガで所定の就業不能状態が続いたときに残高を保障。20〜49歳（完済時80歳未満） |
| ガン団信 | 年0.1％ | 所定のがんと診断されたときに残高の100％を保障。20〜49歳（完済時80歳未満） |
全疾病保障付団信は、働けない状態が続いた間の毎月の返済額も保障します。1回の就業不能状態での支払いは8疾病なら最大12回、それ以外は最大21回です。借入日から90日間は待機期間で、8疾病以外は最初の3ヵ月が免責期間になります。
たとえば夫婦の片方の収入で主に返済している家庭なら、その人が病気で長く休んだ間の返済を保険でまかなえるかで家計への影響が大きく変わります。精神障害などは対象外なので、医療保険や就業不能保険との重なりも確認しておきましょう。
※安心パックS（自然災害時債務免除特約）は2024年10月31日契約分で、介護状態を保障する安心保障付団信は新規の申し込みを終了しています。
- 金利が年0.1%上乗せされる
- 一般団信・全疾病保障付団信とは選択制（申し込めるのは1プランのみ）
- 加入年齢は20〜49歳（ローン完済時80歳未満）
土地代のつなぎ融資は事務手数料が無料
注文住宅では、住宅ローンが実行されるのは建物の完成後です。その前に払う土地代を借りるのがつなぎ融資で、SBI新生銀行では「元金一括返済型住宅ローン」として扱っています。事務手数料と全額繰上返済手数料は無料で、金利は契約月の当初固定金利（1年）が適用されます。
使えるのは土地の購入資金だけで、建物の着工金・中間金には使えません。建物の資金は、グループ会社のアプラスの「住宅つなぎローン」が案内されています。詳しい仕組みはSBI新生銀行のつなぎ融資の記事で紹介しています。
60歳以上向けのリバースモーゲージもある
SBI新生銀行には、住宅金融支援機構の【リ・バース60】を使った、60歳以上向けの住宅ローンもあります。申込時に満60歳以上の人が対象で、毎月の支払いは原則として利息のみです。親世代の住み替えやリフォームを家族で考えるときの選択肢になります。
SBI新生銀行の住宅ローンのデメリット
費用や手続きの面では、申し込む前に知っておきたい点もあります。
事務手数料が借入額の2.2％かかる
保証料は0円ですが、事務手数料は借入額に比例します。3,000万円を借りると事務手数料は660,000円（税込）です。定額の事務手数料を選べる銀行と比べるときは、保証料も含めた諸費用の合計で比べる必要があります。
リフォーム資金のローンは審査申込の受付を停止している
SBI新生銀行のリノベーション（リフォーム）資金のローンは、住宅ローンと同じ金利が適用される商品ですが、現在は審査申込の受付を停止しています（公式FAQ・2026年11月時点）。中古住宅を買ってリフォームする予定の家庭は、リフォーム費用をどこで借りるかを先に決めておく必要があります。
変動金利に5年ルール・125％ルールがない
多くの銀行の変動金利には、金利が上がっても5年間は返済額を変えない「5年ルール」と、見直し後の返済額を前回の125％までに抑える「125％ルール」があります。SBI新生銀行の住宅ローンには、どちらのルールもありません。
金利が上がると、次の見直しで毎月の返済額もすぐに増えます。たとえば3,000万円・35年を年1.660％で借りた直後に金利が0.25％上がったと仮定すると、毎月の返済額は約94,225円から約97,999円へ、約3,800円増えます（当サイト試算・元利均等・ボーナス返済なし）。
その代わり、払いきれない利息が後に回る「未払利息」が生じにくいという面もあります。住宅金融支援機構の住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）では、変動金利を選んだ人が75.0％でした。変動を選ぶなら、金利が上がった場合の返済額でも家計が回るかを確かめておきましょう。
事前審査がなく、店頭での相談もできない
SBI新生銀行は原則として仮審査（事前審査）を行わず、本審査だけで結果が出ます。必要書類を最初にそろえる必要があるため、物件の売買契約を急ぐ場合は早めに準備を始めましょう。住宅ローンの審査の流れはSBI新生銀行の住宅ローン審査の記事で紹介しています。
店頭での住宅ローン相談会は行っておらず、相談は電話か、SBIマネープラザなどの銀行代理業者の店舗・オンラインが窓口です。申し込みから融資実行までは1ヵ月半以上かかることがあり、引き渡し日から逆算した余裕が必要です。
SBI新生銀行の住宅ローンのまとめ
SBI新生銀行の住宅ローンは、保証料と一部繰上返済手数料が0円で、上乗せなしの全疾病保障付団信を選べる一方、事務手数料は借入額の2.2％かかります。変動金利には5年ルール・125％ルールがなく、リフォーム資金のローンは受付を停止中です。
注意点まで含めた比較はSBI新生銀行の住宅ローンの落とし穴の記事もご覧ください。ご家庭の計画に当てはめる前に、各金融機関の最新の金利と条件も確かめておいてください。
