auじぶん銀行の住宅ローンに5年ルール・125%ルールはある？利上げ時代の注意点

auじぶん銀行の住宅ローンは金利の低さと充実した疾病保障（医療保障）付きの団体信用生命保険（団信）が特徴の住宅ローンです。今月も魅力的な金利を提供しています。最新キャンペーン情報などと一緒にこちらのページから確認しておくようにしてください。

 

低すぎる金利の住宅ローンを見た時に「本当にこの低い金利がいつまでも続くのか」と不安に思う方も多いと思います。何か裏があるんではないか？と疑いたくなるぐらい低い金利で住宅ローンを提供しています。

 

変動金利タイプとは、銀行側が銀行側の判断で一定のルールの中で金利を引き上げることができる金利タイプなので、借り手である私たちは借り入れ後も金利動向に一定の注意が必要な金利タイプです。

 

2024年以降、日本銀行の利上げを受けて住宅ローンの変動金利タイプの金利は引き上げが続いています。そんな中、大きな関心を集めているのが住宅ローンの5年ルールと125％ルールです。

 

日本の住宅ローンの多くには、金利が上昇しても急に返済額が上昇しないようにする仕組みとして、5年ルールと125％ルールというルールが用意されています。変動金利タイプで住宅ローンを借りる予定の人は必ずこのルールの仕組みについて把握しておくようにしましょう。

 

この記事ではauじぶん銀行の住宅ローンでも採用されている5年ルールと125％ルールについて解説します。

※このルールを採用していない住宅ローンもありますが、auじぶん銀行の住宅ローンの変動金利タイプは5年ルールと125％ルールを採用しています。

auじぶん銀行の住宅ローンの特徴

auじぶん銀行の住宅ローンの特徴は、冒頭に述べた通り低金利と充実した疾病保障が付いた団信が利用できる点です。

 

がん50％保障団信というがんと診断されたら残債の50％が保険金で返済される団信に加入できますし、住宅ローンの借入金利に金利をさらに上乗せすればがん100％保障団信やがん100％保障団信プレミアムにグレードアップすることができます。

 

auじぶん銀行のがん団信は、がん以外の病気やケガに対する保障も手厚くなっているだけでなく、全ての怪我や病気（精神疾患を除く）で1か月以上の入院になったときに毎月の返済金額分の保険金がおりる保障（月次返済保障）や、入院が180日以上になったときには残債の全てが保険金で返済される保障（全疾病保障）が付いています。

 

他にも、auじぶん銀行の住宅ローン契約手続きは、申込みから契約まで、すべてネット上で行えるので、審査に必要な本人確認書類などを郵送する手間がなくなり、いつでも自分の好きな時間で手続きすることができます。また、電子契約サービスを利用することで印紙代（例：借り入れ金額1,000万円超5,000万円以下で2万円）がかからないというメリットもあります。

 

変動金利の金利見直しルール

住宅ローンの変動金利は、他の金利タイプよりも低い金利で借りることができるのが特徴ですが、変動金利という名前の通り、返済中の金利が上昇するリスクがあります。変動金利タイプの金利は、日本国内の市場金利などを参考にしながら銀行が決定する権利を持っています。

auじぶん銀行の住宅ローン（変動金利タイプ）では、金利の見直しが年2回あり、通常は4月と10月に行われます。この見直しは、市場金利の動向に応じて適用金利が変更される仕組みで、2024年以降は日本銀行の利上げを受けて市場金利が上昇しており、auじぶん銀行も2026年4月1日に住宅ローン基準金利を引き上げるなど、変動金利の適用金利が実際に見直される局面が続いています。

 

この金利見直しがこの記事のテーマである5年ルールと125％ルールの影響を受けることになります。

 

元利均等返済と元金均等返済

5年ルールと125％ルールの説明に入る前に住宅ローンの返済方法について解説しておきます。

auじぶん銀行の住宅ローンは、毎月の返済の方法を元利均等返済と元金均等返済の2種類から選べます。

元利均等返済とは、毎月の返済額が一定になるように返済していく方法です。毎月の返済額は変わりませんが、内訳は毎月違っていて、返済期間の前半は利息の支払いが多く、後半になるにつれ元金の返済金額の割合が多くなっていくという特徴があります。

一方、元金均等返済は元金の返済金額が一定になるように返済していく方法です。利息の支払い金額が返済期間の最初の頃は多くなり、元金の返済が進むにつれだんだんと少なくなっていくという特徴があります。住宅ローンの毎月の返済額は、元金返済額＋利息なので、返済期間の前半は毎月の返済額が多くなります。

 

先ほど解説した年2回（4月、10月）の金利更新時に金利が上がった場合の毎月の返済額の動き方は返済方法によって異なります。まず、元利均等返済の場合は金利が上昇しても、毎月の返済金額の変更は5年周期でしか行われません（これが後述する5年ルールです）。さらに返済金額が上がる場合も、それまでの返済金額の125%までしか上がりません（これが後述する125%ルールです）。

 

一方、元金均等返済では、金利が上昇すると、利息負担も増えるため、それに伴って毎月の返済額も徐々に大きくなります。

 

 

詳しくはこちら

 

 

住宅ローンの5年ルールとは

5年ルールは、「住宅ローンの変動金利の金利があがっても、毎月の返済額は約5年間変わらない」というルールです。

 

auじぶん銀行の住宅ローンを例に確認していきましょう。

 

auじぶん銀行の住宅ローンでは、金利の見直しタイミングが年2回（4月1日、10月1日）実施されます。金利が改定された場合は、変更後の金利が翌々月の返済分から適用される仕組みです。金利は、経済状況によって変動する可能性がありますが、実際の返済額が変わるのは5年に一度のタイミングのみです（auじぶん銀行では、お借入後5回目の10月1日を基準に返済額が再計算されます）。これは「5年ルール」と呼ばれる仕組みがあるためで、金利が上昇しても急激に返済額が増えることを防ぎ、家計への影響を緩やかにする役割を果たしています。

 

まず、auじぶん銀行の住宅ローンでは、変動金利の返済額は一定期間ごとに見直される仕組みになっています。金利自体は年2回見直されますが、毎月の返済額はすぐには変わらず、当初の返済額が一定期間維持されます。

 

5年ルールは、住宅ローンの金利が上昇した時に、急に毎月の返済額があがり、支払いが滞ってしまわないようにする効果があります。

 

ただし、毎月の返済額が維持されても金利が上昇すると支払う利息は増えていて、毎月の返済額が変わらないのは、毎月の返済額の中の利息の割合が増えて、その分、元金の支払い割合を減らすように調整されているためです。

 

住宅ローンの125%ルールとは

125％は「5年ルールの5年が経過して、毎月の返済額を増やす時に最大で25％しか増やさない」というルールです。

住宅ローンの金利が上昇した場合、5年ルールの5年周期のタイミングで毎月の返済額が上昇します。auじぶん銀行の住宅ローンは、5年ルールに加えて125%ルールも採用しているので、一気に毎月の返済額が上昇しないように「返済額は最大25％ずつしか増やさない」というルールに沿って変更されることになります。

 

例えば、毎月の返済額が10万円だった場合、どんなに金利が上昇していても、次回の返済額の引き上げタイミングでは、月の支払い金額は12万5,000円までしか増えないことになります。

 

5年ルール、125％ルールの注意点

変動金利に5年ルールと125%ルールがあるので、金利が上昇した時に毎月の住宅ローンの返済額が急に増えて、ローン返済が滞ってしまうようなリスクに備えることができるわけですが、その一方で、5年ルールと125%ルールには注意点もあります。

 

 

金利上昇リスクに対する対策

「5年ルール」と「125%ルール」で急激な返済額の増加が抑えられる仕組みがあっても、 金利が上昇すれば最終的な総返済額は確実に増えてしまいます。返済金がすぐには大きく上がらないから大丈夫、と安心しているとローン完済時に思った以上の負担になり、結果的に家計に影響を及ぼす可能性もあるので注意が必要です。

日本では長く低金利が続いてきましたが、2024年のマイナス金利政策解除以降は利上げ局面に入っています。金利上昇リスクに備える対策をご紹介します。

 

金利上昇時は団信やインフレも視野に入れておく

日本では低金利が続いていますが、金利が上がったときには、繰り上げ返済をすべきか、それとも5年ルールに従ってそのまま返済していくべきかという難しい選択に悩むことになります。

 

auじぶん銀行の住宅ローンには、医療保障が付いた団信が用意されています。団信はローンの残高が多いほど、万一の際に保険金によって得られる経済的なメリットも大きくなります。

 

がんや死亡などのリスクを考えると、手元資金を急いで繰上げ返済に使う必要はありません。資金を残しつつ、当初の返済ペースを続けるという選択も検討してみましょう。

 

また、金利が上昇しているということは日本にもインフレが起きていることが想定されます。インフレが起きると理論上は不動産価格も上昇する可能性があります。金利が上昇するほどのインフレであれば、最終返済日に物件を売ることで残債を完済し、家賃や物件価格が安い地域に住み替えるという手もあるかもしれません。都心の物件をお持ちの方は、郊外の物件に移り住むという選択ができる可能性は高いといえます。

 

auじぶん銀行では5年ルール、125％ルールがあるので金利が上がっても落ち着いて方向性を見定めることができます。

 

日本の金利は実際に上がり始めている

本記事では5年ルールと125％ルールの利点や注意点について解説してきました。かつての日本は20年以上低金利が続き、これらのルールが実際に意識される場面はほとんどありませんでした。しかし、状況は大きく変わっています。

 

政策金利の引き上げを受けて、変動金利の基準となる短期プライムレートも上昇しており、auじぶん銀行も2026年4月1日に住宅ローン基準金利を引き上げています。

 

一方、2026年8月適用分の住宅ローン金利では、長期金利の上昇を受けて大手5行の10年固定型がそろって引き上げられたのに対し、変動型は大手5行とも据え置きとなりました（2026年8月時点）。変動金利は政策金利（短期金利）に、固定金利は長期金利に、それぞれ連動する金利が異なるためです。ただし変動型についても、政策金利の引き上げを基準金利に反映して適用金利が上がる銀行はあり、改定の時期・内容は銀行ごとに異なります。最新の適用金利は必ず各行の公式サイトでご確認ください。

 

今後の利上げのペースを断定できる段階にはありませんが、「金利のある世界」が現実になったいま、5年ルールと125％ルールは知識として知っておくだけの仕組みではなく、変動金利で借りるご家庭の家計に実際に関わる仕組みになりつつあります。無理に金利を予想するのではなく、金利が上がった時のことを想定し、備えておくことが正攻法となります。

 

老後も想定した返済を

返済計画を立てる際には、今の収入だけでなく将来の収入を見定めて検討する必要があります。収入の見通しについて、以下のポイントは最低限押さえておきましょう。

2019年に話題になった「老後資金2,000万円問題」以降、老後の生活を公的年金だけに頼ることへの不安は、より現実的な課題として意識されるようになっています。近年は物価の上昇などの影響もあり、老後資金の備えは今まで以上に重要になってきます。

そのため、老後まで住宅ローンが続いてしまったり、退職金を全て住宅ローンの繰上げ返済に使ってしまう計画だと、お金が足りない老後生活になってしまう可能性があります。

こうしたリスクを抑えるためにも、auじぶん銀行の公式サイトに用意された住宅ローンシミュレーションを活用し、将来の金利上昇や収入の変化を想定した試算を行っていくことが大切です。あらかじめ余裕を持った返済計画を立てておくことで、将来の負担を抑えやすくなるでしょう。

まとめ

 

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