住信SBIネット銀行の住宅ローンはいくらまで借りられる？限度額を試算

この記事では、住信SBIネット銀行の住宅ローンの借入可能額・借入限度額について、家計に無理のない借り方の視点も交えて解説します。

 

なお、住信SBIネット銀行の住宅ローン（WEB申込コース）やフラット35の借入限度額は、公式サイトのシミュレーションツールで簡単に計算できます。正確な借入可能金額については、公式サイトのシミュレーションツールや、SBIマネープラザなど取扱店舗の専門スタッフに相談して確認しておきましょう。

 

最初に、住信SBIネット銀行の住宅ローンが最大でいくらまで融資してくれる商品なのかを確認しておきましょう。どんなに収入が多くても、原則として以下の金額までしか借り入れできません。

住信SBIネット銀行の住宅ローンの借り入れ可能金額

期間・借り入れ可能金額（WEB申込コース）

※住信SBIネット銀行は2025年2月4日に住宅ローンの借入上限金額を2億円から3億円に引き上げました（2026年6月時点）。なお、団体信用生命保険・団体信用就業不能保障保険の保障限度額も3億円です。

 

期間・借り入れ可能金額（フラット35）

 

上記はあくまでも「最大」の話であって、だれでもこの金額を借りられるわけではありません。実際には、年収・借入期間・物件の価値（販売価格）などの条件で借り入れできる金額が決まります。

 

上記のとおり、住信SBIネット銀行の住宅ローンは3億円までの融資に対応しているので、1億円を超えるような高額物件を探している人にとっても要チェックです。

 

※2026年6月時点の商号は「住信SBIネット銀行」です（同行は2026年8月3日に「ドコモSMTBネット銀行」へ商号変更が予定されています。金融機関コード・支店名は変わりません）。

 

住信SBIネット銀行の住宅ローンの詳細こちら

 

1億円以上、借りられる住宅ローンは？

かつて一般的な住宅ローンの借入可能額は8,000万円〜1億円程度でしたが、近年は高額物件に対応する形で、2億円・3億円まで借り入れできる住宅ローンが増えています。参考までに、2026年時点で1億円以上の借り入れに対応している主な住宅ローンを紹介します（最新の上限額は各行公式でご確認ください）。

金融機関	借り入れ限度額	特徴
auじぶん銀行	2億円	がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」などを基本付帯。低水準の変動金利が魅力。
ソニー銀行	2億円	がん50％保障団信を無料で付帯できるプランなどがあり、事務手数料を抑えたプランも選べる（手数料・条件は公式でご確認ください）。
SBI新生銀行	3億円	パワースマート住宅ローンが2021年3月に上限3億円へ（団信の対象残高は2億円まで）。事務手数料は借入金額の2.20％（税込）で、店舗・オンライン両対応。

※住信SBIネット銀行自身も2025年2月から上限3億円に対応しています。高額の借り入れでは、年収倍率・返済負担率・物件評価などの審査がより慎重に見られる傾向があります。

 

それでは、借入可能金額に影響する審査ポイントを説明していきます。

 

融資対象物件の担保評価額

まず、住宅ローンはマイホームを担保にお金を借りるので、マイホームの評価額が1つのポイントになります。簡単に言えば、2,000万円のマイホーム購入時に1億円の住宅ローンは借りられない、という話です。

 

※審査基準の詳細は商品概要説明書や審査結果により異なります。最新の条件は公式でご確認ください。

 

新規借入の場合、一般的には物件の評価額や工事代金（通常はマイホーム購入価格）が融資額の上限になります。

 

さらに、住信SBIネット銀行の場合、登記費用、固定資産税・都市計画税、火災保険料、地震保険料、住宅ローン事務手数料、収入印紙代も含めて住宅ローンの金利で借り入れすることができます。これらの諸費用が300万円を超えることはあまりないでしょう。

 

借り換えの場合も、登記費用、固定資産税・都市計画税、火災保険料、地震保険料、住宅ローン事務手数料、収入印紙代、リフォーム資金も含めて借り換えることができます。借り換え時にかかる費用の大半を住宅ローンに含められるため、手元資金が少ない場合でも借り換えやすいのはありがたい商品内容といえます。

 

具体的な数値で示すと、4,000万円の評価額（売買価格）のマイホームを購入する場合、最大で4,300万円まで借り入れが可能ということになります。マイホーム購入時の評価額と売買価格は物件によって違うこともありますが、基本的には購入物件の価格＋300万円と考えて問題ありません。

 

マイホーム購入時はこのように比較的シンプルに借入可能額を予想できますが、少し気をつけたいのが借り換え時の借入可能額の計算です。

 

たとえば、4,000万円の物件を4,000万円の住宅ローンで購入し、10年間返済を続けて10年後の残高が3,000万円だったとします。問題が起こるのは、その10年間に周辺の地価が大きく下落するなどして、マイホームの担保価値が下がってしまうケースです。

 

3,000万円の住宅ローンを借り換えるには、3,000万円の借り換え融資が必要です。物件の担保価値が1,500万円まで下がっている程度であれば3,000万円まで借り換えできますが、もし1,000万円程度まで下落していると、借り入れ可能（借り換え可能）限度額は2,000万円までになってしまいます。このようなケースでは、3,000万円の残高があっても、3,000万円の借り換えができない可能性があります。

 

とはいえ、一般の私たちがマイホームの担保価値を正確に把握するのは難しいのが実情です。不動産鑑定会社などに調査を依頼すればある程度は把握できますが、住信SBIネット銀行の担保評価と一致する保証はありません。現実的には、まず住宅ローンの借り換えを申し込んで住信SBIネット銀行の判断にゆだねる、という流れになります。

 

なお、地価が大きく下落しない局面で購入したマイホームであれば、「担保価値×2倍」まで対応する住信SBIネット銀行の審査基準が原因で借り換えできなくなる可能性は、それほど高くないと考えてよいでしょう。

 

年収・返済負担率から考えた借り入れ可能額

住信SBIネット銀行の商品概要説明書には「安定かつ継続した収入があること」が住宅ローンを利用できる条件と記載されていますが、年収ごとにいくらまで借り入れできるかは明確には記載されていません。

 

参考になるのが、フラット35を提供している「住宅金融支援機構」が開示している、年収に対する総返済負担率です。総返済負担率とは、住宅ローン・カードローン・自動車ローンなど各種ローンの「1年間に返済する金額の合計」が年収に対して何％を占めるかを示したもので、フラット35ではこの指標を使って借り入れできる上限を明示しています。

年収	400万円未満	400万円以上
返済率	30％	35％

たとえば年収500万円の方であれば、年収の35％にあたる年175万円の返済額となる住宅ローンを借り入れできる計算になります。

 

年収ごとの借入れ可能額を試算（2026年6月時点の金利で再計算）

住信SBIネット銀行の住宅ローン（WEB申込コース）の金利から計算すると、いくらまで借りられるのでしょうか。以下は、2026年6月時点の代表的な変動金利（通期引下げプラン・年0.95％程度）で35年返済とした場合の、年収ごとの月々の返済額上限と借入れ可能額の目安です。月々の返済額上限は年収と返済負担率だけで決まるので金利の影響を受けませんが、借入れ可能額は適用金利によって変わります（金利が上がると同じ返済額でも借りられる額は小さくなります）。

年収	返済負担率	月々の返済額上限※	変動金利（年0.95％）35年返済での借入れ可能額の目安
300万円	30％	75,000円	約2,679万円
350万円	30％	87,500円	約3,125万円
400万円	35％	116,600円	約4,165万円
450万円	35％	131,250円	約4,688万円
500万円	35％	145,830円	約5,209万円
550万円	35％	160,410円	約5,730万円
600万円	35％	175,000円	約6,251万円
650万円	35％	189,500円	約6,769万円
700万円	35％	204,160円	約7,292万円
750万円	35％	218,750円	約7,814万円
800万円	35％	233,300円	約8,333万円
850万円	35％	247,900円	約8,855万円

※月々の返済額上限は、千円単位を切り捨てて計算しています。借入れ可能額は元利均等返済・年0.95％・35年（420回）で試算した目安で、金利は毎月見直されます。固定金利を選ぶと金利が高くなる分、同じ返済額でも借りられる額は上記より小さくなります。最新の正確な金額は公式サイトのシミュレーションツールでご確認ください。

 

 

夫婦・親子で申し込んで借入限度額をアップする方法

ペアローン

ペアローンとは、住宅ローン申込者の親・子・配偶者（婚約者を含む）・兄弟などの親族2人が、別々の住宅ローンを申し込む方法です。住宅ローンを2人で分けて負担し合うことで、借入限度額を増やせます。住宅ローンの契約が2つに分かれるので諸費用が少し増えること、それぞれが単体で住宅ローン審査に通る収入が必要になることに注意しましょう。共働き世帯で多めに借りたい場合に有力な選択肢ですが、どちらかが働けなくなったときの返済も想定しておくと安心です。

なお、住信SBIネット銀行でペアローンを利用する場合、パート・アルバイトでは住宅ローンを利用できないので注意しておきましょう。

 

収入合算

住信SBIネット銀行では収入合算にも対応しています。ペアローンでは住宅ローンの契約が2つに分かれますが、収入合算では申込者（夫）の年収に配偶者の年収を足して借入限度額を計算してもらうため、契約は1つです。たとえば夫の年収が400万円、妻の年収が200万円なら、合計600万円で審査してもらうことになります。

ただし、ペアローンと同様に、パート・アルバイトの場合は収入合算も利用できませんので注意しておきましょう。

 

子育て世帯のよくある質問（FAQ）

Q. 年収の何倍まで借りるのが安心ですか？

A. 審査上は年収の7〜8倍程度まで届くこともありますが、家計に無理のない目安は年収の6倍程度までとされることが多いです。教育費や車の買い替えなど将来の出費も見込み、手取りベースで返済額を考えると安心です。

Q. ペアローンと収入合算はどちらがよいですか？

A. 借入額を大きくしたい・夫婦それぞれで住宅ローン控除や団信を使いたい場合はペアローン、契約を1本にしてシンプルにしたい場合は収入合算が向きます。どちらも片働きになったときの返済を想定して選ぶことが大切です。

Q. 借りられる上限まで借りても大丈夫ですか？

A. 借入可能額は「借りられる上限」であって「無理なく返せる金額」ではありません。毎月の返済額が家計を圧迫しない範囲を優先し、ボーナスに頼りすぎない返済計画にしておくと、長い返済期間でも安心です。

 

最後に

住信SBIネット銀行の公式サイトでは、月々の返済額からいくらまで住宅ローンを借り入れできるかをシミュレーションできます。ご自身の年収や毎月の返済額を入力して、借入れ限度額の目安を確認してみてください。

なお、このシミュレーションでは前述の不動産担保価値は考慮されていないため、最終的にいくらまで借り入れできるかは実際に申し込んでみないとわかりません。その点は理解したうえで、家計に無理のない借入額を見極めましょう。

 

 

住信SBIネット銀行関連記事