ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）土地先行プランとは｜注文住宅の分割融資を解説
結論：ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）の「土地先行プラン」は、注文住宅の土地購入時と建物完成時の2回に分けて住宅ローンを実行できる対面申込専用のプランで、つなぎ融資を使わずに土地代金を住宅ローンの金利・団信で借りられます（2026年9月時点で取扱中・公式サイトで確認）。正式審査は1回、建物完成までは利息のみの返済で、事務手数料も1本分で済みます。ただし着工金・中間金は対象外なので、ハウスメーカーへの支払いスケジュール次第では自己資金やつなぎ融資の併用が必要です。
- 土地先行プランの仕組みと、つなぎ融資と比べたメリット・デメリット
- 2026年9月の対面相談コースの金利（変動 年1.200%～）とスゴ団信の内容
- 注文住宅の支払いの流れと、申し込める店舗（SBIマネープラザ）
この記事では、ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンのサービスの１つである「土地先行プラン」について解説しています。
ドコモSMTBネット銀行では、注文住宅で家を建てようとしている人のために、融資回数を２回に分ける「土地先行プラン」という住宅ローンのサービスを2022年1月から提供しています（2026年9月時点でも取扱中であることをドコモSMTBネット銀行 対面相談コースの公式ページで確認しています）。
「土地を購入するためのお金を借りる時はつなぎ融資」というイメージがあると思います。その認識は間違いではありませんし、つなぎ融資は、まさに注文住宅の建築をスムーズに進めるために提供されている商品です。ただし、つなぎ融資にはデメリットや留意点もあります。
実は、ドコモSMTBネット銀行の「土地先行プラン」を利用することで、つなぎ融資を別途利用しなくても土地購入資金を確保することができます。とはいえ、利用するにはドコモSMTBネット銀行が定める条件を満たす必要がありますし、建物部分の建築資金の手当ては必要になりますが、土地先行プランを自信をもって提供していることから、ドコモSMTBネット銀行が注文住宅の住宅ローンの融資に積極的であることもわかります。
ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンの特徴
ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンは、借入時の各種条件が好条件になっているだけでなく、将来の病気やケガに対する安心感の高さを両立させているという点が特徴です。2026年9月の対面相談コースの新規借入・変動金利（通期引下げプラン）は、環境配慮型住宅または物件価格の80%以下で借りる場合が年1.200%、物件価格の80%超は年1.450%です（基準金利 年3.775%・2026年9月1日現在・ドコモSMTBネット銀行 対面相談コース 金利）。金利上昇局面で2025年初めの水準（WEB申込コースで年0.448%・2025年2月）と比べると大きく上がっていますが、同じ月のWEB申込コース（年1.750%・物件価格の区分なし）より低く、土地先行プランのような対面専用の商品を選ぶ理由になっています。金利は毎月見直され、適用されるのは申込時ではなく借入実行日の金利です。
審査結果によっては表示金利に年0.1%～0.55%が上乗せされる場合があるほか、団信のプランで年0.2%～0.4%、借入期間40年超～50年以内で年0.15%が上乗せされます。
一般的に、対面型の銀行よりもネット銀行の方が住宅ローンの条件は有利である傾向があります。ネット銀行は、対面型の銀行と比較して店舗や人件費のコストを安く抑えて効率的にサービスを提供しているため、金利や手数料などの諸条件を充実させることができるからです。
ですがドコモSMTBネット銀行の住宅ローンは、ネット銀行でありながら対面での相談・申し込みが可能です。SBIグループのSBIマネープラザは、ドコモSMTBネット銀行とSBI新生銀行の2行を所属銀行とする銀行代理業者で、店舗では住宅ローンの代理業務のほか、保険代理業務や金融商品仲介業を行っています。
ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンも取扱商品の1つとなっているため、SBIマネープラザの店舗で対面で相談した後に申し込むことができます。子育てや仕事で忙しいご家庭でも、休日に夫婦そろって専門家に相談してから決められるのは心強いポイントです。
なお、住信SBIネット銀行は2025年10月にNTTドコモの連結子会社となり（NTTドコモと三井住友信託銀行の共同経営）、2026年8月3日に商号を「ドコモSMTBネット銀行」へ変更しました。住宅ローンのサービス自体は継続されています（金融機関コード・支店番号・口座番号も変更なし）。
続いて、注文住宅でマイホームを建てるための流れを確認していきましょう。
注文住宅購入の流れ
注文住宅を購入する際の支払いの流れは、大きく分けて2段階になります。
＜注文住宅購入時の支払いの流れ＞
- 土地を購入する
- 建物引き渡し時に建築代金を支払う
土地の購入資金は土地の売主に支払い、建物の建築費用はハウスメーカーや工務店に支払います。建築請負業者によっては、建築開始時に着工金、建築途中に中間金といった支払いが必要になる場合がありますので、あらかじめ確認しておくといいでしょう。
住宅ローンは建物引き渡し時にしか実行されないため、土地購入資金などの住宅ローン実行前に必要な資金は「※つなぎ融資」で調達するのが一般的です。
※つなぎ融資とは、住宅が完成する前に必要な資金を一時的に借りる融資のことです。新築や建て替えの場合、工事の進捗に応じて支払いが発生しますが、住宅ローンは物件が完成してから融資されるため、その間の資金不足を補うためにつなぎ融資が利用されます。
ネット銀行では、住宅ローン本体とセットで土地資金までカバーできる仕組みが十分に整っていないことが多く、つなぎ融資はネット銀行ではない別の金融機関を使う必要があるケースもあります。
住宅ローンを借りる銀行を選ぶだけでも難しいのに、さらに、つなぎ融資を借りる金融機関を探すのは、消費者にとって大きな負担になります。
ところが、ドコモSMTBネット銀行の土地先行プランを利用すれば、つなぎ融資の利用が不要になる可能性があります。
ドコモSMTBネット銀行の土地先行プランとは
ドコモSMTBネット銀行の「土地先行プラン」の融資は、土地購入時と建物引き渡し時の2回に分けて融資してもらえるサービスです。
つなぎ融資を利用しなくても土地購入から建物引き渡しまでの間にかかる費用を、ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンだけで工面できるということです。
土地先行プランのメリット
土地先行プランのメリットは主に以下の通りです。
- 一般的なつなぎ融資と比較して低金利で利用できる
- つなぎ融資を利用しなければ、事務手数料が１本分で済む
- 住宅ローンと同じく団信が付いている
- 審査が１回で終わる（住宅ローンとつなぎ融資の審査を個別に行う必要がない）
- 初期段階で支払うのは利息のみ
低金利で利用できる
一般的に、つなぎ融資の金利は年2％以上といった高めの金利が設定されています（ドコモSMTBネット銀行のつなぎ融資も年2.80%・2026年9月1日時点）。ドコモSMTBネット銀行の土地先行プランは、１回目・２回目の融資共に住宅ローンの金利を適用するため、つなぎ融資よりも低い金利になる傾向があります。
事務手数料が１本分で済む
つなぎ融資を利用する場合は一般的に事務手数料がかかります。しかし、住宅ローンにも別途事務手数料がかかるため、土地の購入の際につなぎ融資を利用する方は土地部分の融資に2重の手数料がかかっていることになります。
土地先行プランを利用すれば、事務手数料は住宅ローン契約分のみとなるため、つなぎ融資分の事務手数料が省けます。
団信が付いている
住宅ローンを組む時には、債務者に万が一のことがあった時のために「団信」に加入しておくのが一般的です。ですが、実はつなぎ融資には団信が付けられないことが多くなっています。
一方で、土地先行プランの土地部分の融資は、つなぎ融資ではなく住宅ローンなので、ドコモSMTBネット銀行の手厚い保障が付いた団信が適用になります。土地先行プランでは、一度の告知にもとづいて借入希望額の総額で査定が行われ、同じ保障プランの2つの団信に加入する仕組みです。建物が完成する前の期間もご家族の万一に備えられるのは、家計を守るうえで大きな安心材料です。
審査が１回で終わる
つなぎ融資を借りて家を建てる場合、つなぎ融資と住宅ローンの融資では別々に審査をする必要があります。そのため、審査書類を各々提出しなければならず、手間が２倍となってしまいます。
土地先行プランは、融資回数は２回であるにもかかわらず正式審査は１回で済むので、これは大きなメリットといえるでしょう。
初期の支払い金額は利息のみで良い
通常、住宅ローンの返済は融資実行後すぐに毎月返済が始まります。であれば、土地先行プランを使った場合も、１回目の融資の後にすぐ返済が始まると考える人は多いでしょう。ですが実は、土地先行プランで１回目の融資が実行された後、建物完成（２回目の融資）までの間の返済は利息のみ（元金据置）で良いことになっています。そのため、家賃と住宅ローンの二重払いになる期間の負担を軽減できます。建物完成後に、土地と建物を合わせた元金＋利息の通常返済がスタートします。
ドコモSMTBネット銀行の団信がスゴイ
ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンでは、医療保障付きの団信を「スゴ団信」という愛称で提供しています。ガンを含むすべての病気やケガによる就業不能状態をカバーする「全疾病保障」が金利上乗せなしで基本付帯されているのが大きな特徴です（2026年9月時点・公式サイトで確認）。
さらに、ガン・脳卒中・急性心筋梗塞の3大疾病に備える保障として、住宅ローン残高の50%が保障される「3大疾病50プラン」と、残高の100%が保障される「3大疾病100プラン」があります。「3大疾病50プラン」は借入時の年齢が満50歳以下であれば金利上乗せなし（基本付帯）で利用できます。「3大疾病100プラン」は、40歳未満の方は年0.20%、40歳以上の方は年0.40%の金利上乗せで加入できます。
3大疾病保障は、ガンの場合は所定の悪性新生物と診断確定された場合、脳卒中・急性心筋梗塞の場合は発病して60日以上所定の状態が継続したと判断される場合または所定の手術を受けた場合に保険金が支払われる保障です。
全疾病保障は、ガン・脳卒中・急性心筋梗塞・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎の8疾病を含む、すべての病気やケガ（精神障害等所定の免責事由を除く）による就業不能状態を保障するもので、医師の指示による自宅療養も対象です。就業不能状態が続いた場合には住宅ローン残高が0円になる保障で、支払条件の詳細は「被保険者のしおり」等でご確認ください。
このほか、重度ガン保険金前払特約（3大疾病100プランでは付保されませんが、3大疾病保障特約により残高が0円になります）や、先進医療にかかる技術料分の保険金が受け取れる先進医療特約も付帯します。働き手に万一のことがあったとき、教育費と住居費が同時に家計を圧迫するのを防げるかどうかは、団信選びで大きく変わります。上乗せ金利と保障のバランスを、ご家族の年齢や働き方に合わせて検討しましょう。
土地先行プランのデメリット
一方で土地先行プランには、「自己資金が必要になる可能性がある」、「金利が少し高くなる場合がある」というデメリットがあります。
自己資金が必要になる可能性がある
ドコモSMTBネット銀行では、審査の結果によっては頭金なしで住宅ローンを融資する「フルローン」に対応しています。土地先行プランも、土地と建物の購入代金をフルローンで借りることは可能です。
ただし、土地先行プランでは建築開始時に支払う着工金や、建築中に支払う中間金の融資には対応していません。この点が、着工金や中間金を借りることができるつなぎ融資との大きな違いです。
つなぎ融資を利用せず、土地先行プランを利用する場合は、着工金や中間金を自己資金で準備しなければならない可能性があります。
どの時点でどういった支払いが必要なのかは、不動産会社やハウスメーカー、および工務店に確認をしておきましょう。
金利が少し高くなる場合がある
土地先行プランは対面申込専用の商品のため、WEB申込コースの住宅ローンとは金利や引下げ幅が異なる場合があります。2026年9月は対面相談コースのほうが低い金利（変動 年1.200%～）ですが、時期によっては逆に高くなることもあり、審査結果による上乗せ幅も対面相談コースは最大年0.55%（WEB申込コースは最大年0.3%）と広めです。上乗せ後の金利で比較することを忘れないでください。
あえて土地先行プランを使わず、つなぎ融資と通常の住宅ローンを組む選択肢もあります。
どちらの方が経済的に有利かは、以下の手順で比較することができます。
＜土地先行プランとつなぎ融資を借りるプランを比較する手順＞
- 土地先行プランの金利、諸費用込みの総支払い額を計算する
- つなぎ融資を利用した場合の、金利と諸費用の合計金額を計算する
- 土地先行プランではない「通常の住宅ローン」を利用した場合の金利、諸費用込みの総支払い額を計算する
- 上記の金額を比較する
計算が難しそうと感じる方は、SBIマネープラザで、どういったプランが合理的かを相談してみると良いでしょう。
つなぎ融資と土地先行プランの比較
ここでつなぎ融資と土地先行プランを比較してみます。土地先行プランは優れた点が多いですが、全ての方に当てはまるわけではありません。つなぎ融資を借りて、土地先行プランではない通常の住宅ローンを組むという選択肢もあります。
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つなぎ融資 |
土地先行プラン |
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金利 |
高い |
低い |
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事務手数料 |
住宅ローンと別にかかる |
１回目融資と２回目融資、合わせて１本分 |
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団信 |
付いている商品と付いていない商品がある |
スゴ団信が利用可能 |
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資金の使い道 |
土地購入代金、着工金、中間金等 |
土地購入代金と建物購入代金（着工金、中間金等は不可） |
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審査 |
住宅ローンと別 |
１回目融資と２回目融資、合わせて１回 |
土地先行プランの申し込み方法
ドコモSMTBネット銀行のウェブサイトでは、住宅ローン（WEB申込コース）が目立ちますが対面申し込み用の住宅ローンも掲載されています。
対面申し込み専用の住宅ローンは、SBIマネープラザなどの住宅ローンの代理業務を行っている提携店舗で申し込みが可能です。
土地先行プランに関するよくある質問（子育て・共働き世帯向け）
Q. 着工金や中間金も土地先行プランで借りられますか？
A. 借りられません。土地先行プランの資金使途は土地購入代金と建物代金（引き渡し時）で、着工金・中間金は対象外です。ハウスメーカーへの支払いスケジュールを早めに確認し、自己資金で足りない場合はつなぎ融資の併用や支払条件の調整を検討しましょう。教育費の積立を取り崩しすぎない資金計画が大切です。
Q. 建物が完成するまでの返済負担はどのくらいですか？
A. 土地購入時（1回目）の融資分は建物完成まで利息のみの返済（元金据置）です。いまの家賃と二重払いになる期間の負担を抑えられますが、利息の支払い自体は発生するため、賃貸の家賃＋利息を無理なく払えるかを家計簿ベースで確認しておくと安心です。
Q. 土地分と建物分で団信の告知を2回する必要がありますか？
A. いいえ。土地先行プランでは一度の告知で借入希望額の総額に対して査定が行われ、同じ保障プランの2つの団信に加入する仕組みです（引受はSBI生命保険）。健康状態の告知は正確に行いましょう。
Q. 土地先行プランと、他のネット銀行の土地先行融資はどう違いますか？
A. ネット銀行で土地分を住宅ローン本体で先行融資できる商品は限られています。auじぶん銀行の対応状況はauじぶん銀行は土地先行融資に対応？で、ドコモSMTBネット銀行の住宅ローン全体の特徴はドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）の住宅ローン詳細で解説しています。
まとめ
土地先行プランは、ネット銀行が提供する住宅ローンとしてはめずらしく、便利なサービスです。注文住宅の土地購入の際は、つなぎ融資や、対面型銀行の一部で提供している分割融資を利用するのが一般的です。
土地購入時と建物購入時の2段階の資金調達をネット銀行で完結できるという点で、ドコモSMTBネット銀行の土地先行プランは希少性の高い商品だといえます。
※金利・団信・取扱条件は変わることがあります。最新の内容はドコモSMTBネット銀行の公式サイトまたはSBIマネープラザの店舗でご確認ください。
