不動産投資ローンは住宅ローン審査に影響する？

相続税対策や年金への不安から不動産投資を行う方が増えています。特に昨年末のスルガ銀行の問題で不動産投資は改めて注目を浴びました。

不動産投資ローンが住宅ローン審査に影響するという口コミを散見しますが、これは本当でしょうか？

本ページでは不動産投資ローンが影響しない住宅ローンについても紹介していきたいと思います。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて

まず不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて再確認をしていきましょう。不動産投資ローンは名前のごとく不動産に投資をするためのローンであり、メガバンク、地銀、信用金庫、専業の金融会社、日本政策金融公庫など多くの金融機関が手がけています。金利は年2％から3%程度としている商品が多いようです。

一方の住宅ローンはマイホームを購入するための資金を貸し出すものであり、賃貸物件併用住宅であっても1/2以上を自宅として利用する必要があります。メガバンク、地銀、信用金庫、ネット専業銀行、モーゲージバンクなどが取り扱っており、金利は変動金利であれば年0.5％程度、長期固定金利でも1％台前半とするものが大半です。

不動産投資ローンでは年収はもちろん、事業としての収益性を審査されることとなる一方、住宅ローンは担保価値、返済能力が審査の中心となります。

金利が安いからと言って、居住用の住宅ローンを借りて、不動産投資を行うことは不正利用とされるので注意が必要です。

不動産投資ローンの利用していると住宅ローン審査にマイナスの影響？

結論から申し上げるとマイナスの影響がでます。これは不動産投資ローンの審査を行う金融機関は住宅ローンを含む各種ローン全体も加味して融資可能枠（上限）を設定します。

そのため住宅ローン残高が3,000万円あれば、不動産投資ローンの借入限度額が3,000万円減ることとなります。これは不動産投資を行っている方があたらに住宅ローンを組む場合にも当てはまるので注意が必要です。

不動産投資ローンと住宅ローンの併用が可能な裏技

前項で不動産投資と住宅ローンを併用する際の審査上のデメリットを紹介しましたが、これを回避できる住宅ローンをご紹介したいと思います。

政府（国土交通省）が出資している住宅金融支援機構と全国330あまりの金融機関が提携、提供しているフラット35であえば、不動産投資ローンを組んでいる方も、住宅ローン審査にマイナスの影響が発生しません。

これはフラット35の審査において不動産投資ローンは事業用融資とみなされ、返済負担率、住宅ローン融資可能額に影響を及ぼさない設計となっているためです。

フラット35の審査時に

・投資物件の賃貸契約書

・返済予定表

を提出するだけでよく、不動産投資を行っている方には最適な住宅ローンです。

また、不動産投資で利益を出している場合にはフラット35の借入可能額を算出する際の年収に合算できるというメリットもあります。

不動産投資をすることは空室リスクを負うことでもありますので、月々の住宅ローンの返済額を予め固定できることも心強いですね。

おすすめのフラット35は？

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【参考】不動産投資ローンを扱う金融機関

SBIエステートファイナンス
新生インベストメント＆ファイナンス
あすか信用組合
オリックス銀行
日本政策金融公庫
クレディセゾン
みずほ銀行
三井住友銀行
りそな銀行
三菱ＵＦＪ銀行
SMBC信託銀行プレスティア
関西アーバン銀行
静岡銀行
千葉銀行
みなと銀行
横浜銀行
常陽銀行
北海道銀行
三井住友信託銀行
みずほ信託銀行
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス
セゾンファンデックス