【速報】2026年11月のフラット35金利は3.810%で4か月ぶり低下

2026年11月のフラット35（借入期間21～35年・融資率9割以下・新機構団信付き）の最も多い金利は年3.810%で、10月の年3.830%から0.020%下がりました。4か月ぶりの引き下げですが、現行制度になった2017年10月以降では10月に次ぐ高い水準です（住宅金融支援機構の公表値・2026年11月2日確認）。

7月の年3.140%と比べると、まだ0.670%高い水準にあります。全期間固定で返済額を確定させたいご家庭は、申込時ではなく融資実行月の金利が適用される点を踏まえ、資金計画に金利の上振れの余裕を持たせておきましょう。

フラット35の金利は、住宅金融支援機構が毎月発行している資産担保証券（MBS）＝住宅金融支援機構債券の利率と連動して動きます。この債券の発行条件は、翌月のフラット35金利の方向を見る手がかりになります。

住宅金融支援機構債券（MBS）の発行動向

11月のフラット35金利のもとになった第234回債は、2026年10月22日に発行条件が決まりました。次の第235回債は2026年11月中旬に条件が決まり、11月下旬に発行される予定で、この発行条件が12月のフラット35金利を見る手がかりになります。発行計画と発行条件は住宅金融支援機構「発行計画（月次）」で毎月確認できます。

2026年11月のフラット35金利（確定）＝35年3.810%・20年3.490%

住宅金融支援機構が公表した2026年11月資金受取分の借入金利（融資率9割以下・最も多い金利）は、下のとおりです（住宅金融支援機構【フラット35】借入金利の推移・2026年11月2日確認）。

＜新機構団信付き（団信込）＞

フラット20(借入期間:15年～20年):年3.490%
フラット35(借入期間:21年～35年):年3.810%

＜団信に加入しない場合＞

フラット20(借入期間:15年～20年):年3.290%
フラット35(借入期間:21年～35年):年3.610%

※団信に加入しない場合は団信付きの金利から年0.2%引き下げた金利が適用されます。

融資率9割超の場合はフラット20が年3.600%、フラット35が年3.920%です。フラット50（36～50年・9割以下）は年4.110%で、前月から0.010%上がりました。取扱金融機関によるフラット35（21～35年・9割以下）の金利の幅は年3.810%～5.730%です。デュエット（ペア連生団信）は＋0.18%、新3大疾病付機構団信は＋0.24%となります。

11月のフラット35（21年以上）は、10月の年3.830%から0.020%下がり、4か月ぶりの引き下げとなりました。フラット20も年3.510%から年3.490%へ同じ幅で下がっています。

3,000万円を35年で借りる場合、10月から11月の0.020%の低下で毎月の返済額は約129,791円から約129,435円へ、月約356円・35年間で約15万円少なくなります（元利均等・ボーナス返済なし・当編集部の概算）。7月の年3.140%なら約117,812円だったことを考えると、下がったといっても負担はほとんど変わっていません。

10月からは機構の特典「フラットすまい・るポイント」も始まっています。2026年10月1日以降にフラット35・フラット20・フラット50（借り換えを含む）で借り入れ、申請した人に、借入額に応じて楽天ポイント（最大15万ポイント）が進呈されます。予算に達すると年度途中でも終了することがあるため、条件は【フラット35】フラットすまい・るポイントで確認してください。

今後の金利動向は？

フラット35の金利の目安になる長期金利（新発10年国債利回り）は、9月下旬に3%台まで上がったあと、10月30日の終値は2.770%でした（報道）。11月のフラット35が小幅に下がったのは、長期金利の上昇が一服した流れと重なります。

日本銀行は10月30日の金融政策決定会合で、政策金利を1.25%程度に据え置きました。政策金利は主に変動金利の基準（短期プライムレート）に影響し、フラット35のような全期間固定は長期金利で決まるため、動く経路が違います。

12月の金利の方向を断定することはできません。11月中旬に条件が決まる第235回債の発行条件が、12月分を見るいちばん確かな手がかりです。

フラット35は申込時ではなく融資実行時の金利が適用されるため、引き渡しまで期間があるご家庭は、資金計画に金利の上振れの余裕を持たせておきましょう。毎月の返済額が完済まで変わらない全期間固定は、教育費が増える時期が読みやすい子育て世帯の家計管理に向いています。変動金利との比較は変動金利と固定金利の選び方、金融機関ごとの手数料の違いはフラット35金利比較ランキングをご覧ください。

フラット35の金利と住宅金融支援機構債券利回りの推移

直近のフラット35の金利と住宅金融支援機構債券の利回りの推移についても確認しておきましょう。フラット35は2017年10月から団信の保険料を金利に含む形で商品改定がありましたので、ここでは2017年10月以降の金利推移を紹介しています。

※住宅金融支援機構の貸付担保債権は前月20日前後に条件が決定される債券利回りを掲載。フラット35・フラット20の金利については、自己資金が10%以上（融資率9割以下）の場合でSBIアルヒなどの最低金利を提示している金融機関の金利。

2026年6月以降は住宅金融支援機構公表の「最も多い金利」（融資率9割以下・団信付き）を掲載。情報の正確性・内容を保証するものではありません。また、この金利は団信に加入した場合の金利です。団信に加入しない場合は上記の金利から-0.2%の金利が適用されます。

上の推移表を長い目で見ると、フラット35の金利は2019年～2021年ごろの1%台前半を底に、2022年以降は段階的に上昇し、2026年10月・11月は3.8%台になっています。金利上昇局面では「早く借りたほうが得」とあおられがちですが、大切なのは金利よりも先に、わが家の家計で無理なく返せる金額を確かめることです。

フラット35・フラット20を選ぶなら？

フラット35は全国の多くの金融機関で申し込めますが、取り扱い金融機関によって金利や手数料が異なります。しかも、フラット35はどの金融機関に申し込んだとしても審査基準や基本的な住宅ローンの商品性は同じです。だからこそ、取扱先の中で条件の良いところを選ぶ意味があります。

なお、フラット35利用者獲得競争が進んだ結果、金利については多くの金融機関が横並びになってきていますので、「事務手数料」と「付帯するサービス」で比較することが重要です。

フラット35申込先は最低水準の金利を提示していることは最低条件にして、「事務手数料が安いこと」と「独自の魅力的なサービスがついてくること」を比較するようにしましょう。

利用者が多いのには理由があるSBIアルヒのフラット35

楽天銀行のフラット35の手数料と金利引下げ制度は楽天銀行フラット35の金利の記事で紹介しています。

ご家庭の計画に当てはめる前に、各金融機関の最新の金利と条件も確かめておいてください。

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