会社役員・経営者・社長の住宅ローン審査とは？通りやすい住宅ローンの選び方

この特集ページでは、会社の社長や代表取締役など、経営者として住宅ローンの借入を検討している方に向けて、審査のポイントと注意点をわかりやすく解説します。

ひとくちに「社長」「役員」といっても、その立場や会社の規模はさまざまです。上場企業の経営層から、中小企業や同族会社を経営しているオーナー社長まで、状況は大きく異なります。本記事では、特に中小企業経営者や個人事業主に近い立場の社長・役員の方を対象とし、一般的な会社員とは異なる審査の仕組みや、ローン承認を受けるための具体的な対策について解説します。

経営者は会社の業績や役員報酬の変動などにより「収入が安定していない」と見られやすく、銀行によっては審査が慎重に行われる傾向があります。しかし、ポイントを押さえて準備をすれば、十分に審査を通過できる可能性があります。ご家族と暮らすマイホームの計画を諦めないためにも、この特集では、経営者が住宅ローンを申し込む際に知っておくべき審査基準・必要書類・金融機関ごとの傾向を詳しく紹介していきます。

 

国税庁の最新公表資料では、令和5年度分の「会社標本調査」において、活動中の内国普通法人の母集団規模は295万6,717社と示されています。
この規模感だけを見ても、日本には法人として事業を営む企業が数百万社単位で存在しており、住宅購入のタイミングで住宅ローンを検討する経営者層が厚いことが分かります。なお、ひとりの経営者が複数法人を運営するケースもありますし、逆に代表者の置き方も企業によってさまざまなので、「社長が何人いるか」を厳密に人数換算するのは簡単ではありません。大切なのは、経営者の住宅ローンは母数自体が多く、銀行側も審査の見方が会社員とは別になる、という点です。

経営者が住宅ローンを申し込む場合、評価の中心は大きく二つに分かれます。ひとつは申込人個人の返済能力と信用で、もうひとつは会社の財務基盤と収益の安定性です。会社員のように給与が定型で入ってくるモデルとは異なり、役員報酬の設計、決算の利益水準、自己資本、借入状況、納税状況などが絡み合って判断されるため、同じ年収帯でも審査結果に差が出やすいのが特徴です。

だからこそ、経営者が住宅ローンを有利に進めるには、申込み前の準備が効きます。直近の決算内容をどう見せるか、役員報酬と手元資金のバランスは適切か、事業性借入と住宅ローンの両立に無理がないか。こうした審査の前提を理解して整えておくことで、金利条件だけでなく、借入可能額や審査スピードにも違いが出てきます。

次に、「SBI新生銀行」の住宅ローンをおすすめする理由は「変動金利タイプの金利の低さと、審査基準（審査提出書類の少なさ）」のバランスの良さです。後ほど紹介するフラット35は、審査基準の面、審査の通りやすさの面からおすすめですが、「固定金利タイプ」しか選べないという欠点があります。

一方でSBI新生銀行の場合、会社の決算書も2期分提出するだけで良いですし、「附属明細書（勘定科目内訳明細書）を含むすべてのページ」を提出する必要もありませんので、民間銀行の住宅ローンの中では会社経営者が利用しやすく設計されています（※必要書類は申込内容により異なる場合があります。最新の必要書類は公式サイトでご確認ください）。保証料が0円で、手動の一部繰上返済手数料も0円と、諸費用の分かりやすさも経営者にとって検討しやすい材料です。

しかも定期的に低金利キャンペーンを実施していますので、ぜひチェックしてみてください。

会社役員・経営者・社長にフラット35が選ばれる理由

社長や会社役員・経営者、特に中小企業を経営している人であれば、住宅ローン審査書類を確認しただけであれば、大半の人がフラット35を選びたくなると思います。自営業に近い小さな法人であればなおさらで、実際、筆者の周りの社長や会社役員はフラット35を利用している人が多くいます。

 

そもそも、民間銀行の住宅ローンは、中小企業の経営者に対する審査が厳しい傾向があるうえに提出書類も多く、例えば、3期分の決算書を勘定科目内訳書まで添付して提出する必要があります。フラット35の場合、決算書の提出は原則不要です。これを聞くだけでもフラット35にしようかなという気持ちになると思います。

 

決算書が不要のため赤字でも住宅ローン審査に影響しない

決算書の提出が物理的に不要なので、手間がかからないというメリットがありますが、決算書の提出が不要ということは、万が一会社が赤字でも住宅ローン審査に影響しないと考えることができます。

 

物価高や人件費・仕入コストの上昇など、外部環境の変化によって一時的に業績が落ち込んでしまう会社は少なくありません。経営する会社の決算書の提出が必要な民間銀行の住宅ローンと違って、こうした特殊要因での赤字を含む会社の業績を直接審査されずに済むのは大きなメリットです。

 

中小企業の経営者に人気

民間銀行の住宅ローンは、提出書類を丁寧にそろえても、審査結果の詳細な理由が開示されないことが多く、申込者側としては「なぜ通らなかったのか分からないまま終わる」感覚になりやすいのが実情です。審査は銀行ごとに重視するポイントが異なり、経営者の場合は個人の返済能力だけでなく、事業の安定性や資金繰り、既存借入の状況なども含めて総合判断されるため、会社員よりハードルが高く感じられる場面もあります。

 

その点、フラット35は住宅金融支援機構と取扱金融機関が連携して提供する長期固定型の住宅ローンで、雇用形態そのものを条件にしていないのが大きな特徴です。一定の収入が見込め、返済負担率などの基準を満たせば、個人事業主やパート・アルバイトの方でも利用できる可能性があります。国の制度設計として「幅広い層が良質な住宅を取得しやすくする」思想があるため、属性だけで門前払いになりにくい、という意味で選択肢に入りやすいローンだと言えます。

 

ただし、ここは誤解されやすいポイントですが、フラット35は「審査が甘いローン」ではありません。返済負担率や信用情報の確認に加えて、物件側にも技術基準があり、適合証明などの手続きも絡みます。つまり、民間銀行とは見ているものが少し違うだけで、必要な条件を満たさなければ普通に否決されます。経営者の場合も、確定申告書や納税状況など、求められる資料を正確に整えることが前提になります。

 

また、フラット35は「どこで申し込んでも中身は同じ」と言われがちですが、正確には、借りられる人や住宅の要件といった制度の基本ルールは共通である一方、取扱金融機関によって金利、融資手数料、必要書類の案内の丁寧さ、審査から実行までの進め方やサポート体制に差が出ます。結果として、同じフラット35でも総費用や手続きの負担感が変わることがあるため、「条件のよい窓口」を選ぶ価値は十分にあります。

 

その観点で、SBIアルヒのようにフラット35の取扱実績が多い事業者は、事例が蓄積されていて手続きがスムーズになりやすく、相談窓口として使いやすい側面があります。もちろん最終的には金利と手数料、団信や付帯サービス、サポートの相性まで含めて比較して、「同じフラット35を申し込むなら、トータル条件がより有利な金融機関を選ぶ」という発想で検討するのが、後悔しない近道です。

 

利用者満足度ランキング上位の住宅ローンは？

 

会社役員・経営者・社長が住宅ローン審査に通りにくいのはなぜ？

日本の法人(会社)の数は30年以上減り続けている

中小企業庁のまとめによると日本国内の企業の廃業率はこの20年ぐらい年6％程度で推移しています。一方で新しく誕生した会社は全体の5%程度です。

100個の会社があったとするとそのうち5社が誕生したばかりの会社で、6社は廃業しているわけです。

バブル崩壊後は「開業数」よりも「廃業数」が常に上回っている状況で、会社は作るよりも維持するほうが難しいということがわかります。廃業手続きせずに実質的に営業していない会社も多数ありますので、実態はこれ以上に廃業していると考えておく必要があります。

 

中小企業庁の中小企業白書より

 

これからの日本の中小企業は深刻な人手不足と高齢化社会の影響を受けて更に厳しい経営環境になります。人口が減る≒会社（社長）も減る。もちろん、1つ1つの会社の経営状況が同じわけではありませんが、「日本の法人全体」を取り巻く環境は決して良いわけではありません。

 

社長や会社経営者が住宅ローンの審査に通りにくいのは、会社を安定的に継続することの難しさが反映されている側面があります。

 

会社役員には労災保険や雇用保険がなく即解任のリスクも

会社の役員になった人であれば認識しているはずですが、正社員・従業員の時に加入できていた「労災保険」「雇用保険」は会社役員になると入ることができなくなります。また、立場上、事業や商売の責任を取らされて即解任させられる可能性があります。

 

従業員として雇用保険に加入しながら働いている人は、その会社を離れた後に一定期間・一定割合の収入が雇用保険により守られますが、会社役員の場合はそのような保護を受けることができない、というわけです。

 

これは、東証プライムなどに上場する大企業の役員でも基本的な考え方は同じです。大企業の社長・役員でも業績が悪ければ株主に解任を求められる可能性があるためです。ただし、大企業の場合は退職金なども積みあがっていたりしますし、従業員として再雇用してもらえる可能性も高いので中小企業ほど厳しく審査されることはないでしょう。

 

社長(代表取締役)は個人保証の可能性もある

昔に比べると個人保証を求められる機会は減っていますが、会社が軌道に乗るまでは代表者による個人保証がないとお金を借りられないことが多くあります。また、資金繰りが厳しくなった時に会社に個人のお金を貸して一時しのぎすることもあるでしょう。

 

普通の従業員なら経営状態が悪い会社を離れて、他社に転職することもできますが、社長や会社役員はそう簡単にはいきません。

 

企業として安定していない中小企業の会社役員・経営者を取り巻く環境が、数千万円単位のお金を融資する金融機関の立場からするとどうしてもリスクが高い融資先にみえるわけですね。

 

特に設立したばかりで金融機関からの借り入れも多い会社の会社役員や経営者がメガバンクや人気のネット銀行の住宅ローンを利用するのはかなり難しいでしょう。

 

会社役員・経営者の住宅ローン審査の必要書類について

会社員の住宅ローンの審査では、勤め先の会社は審査に影響しますが、その経営資料の提出を求められることはありません。一方で社長や会社役員の場合、個人の収入と法人の業績を示す書類を用意する必要があります。

 

特に「法人」の書類の提出は面倒です。一般的には3期分の決算書、しかも勘定科目内訳書まで提出が必要です。中小企業の社長や役員であれば誰もが面倒に感じるでしょうし、提出したくないと思うはずです。

 

また、準備する書類の種類と数が多いので、会社役員や経営者は書類準備に時間がかかることを想定して、余裕をもって住宅ローン選びを行うように心がける必要があります。

 

個人で用意すべき必要書類

必要書類	備考
住民票	原本
印鑑証明書	原本
健康保険証	コピー
運転免許証	無い場合はパスポートなど
源泉徴収票	直近2年分
住民税決定通知書	直近2年分
確定申告書	※給与所得以外がある場合

※必要書類は金融機関・申込内容によって異なります。実際の申込時は各金融機関の案内で最新の書類一覧をご確認ください。

 

法人で用意すべき必要書類

一般的に以下の書類の提出を求められます。

必要書類	備考
法人の決算報告書	3期分(勘定科目内訳書を含む）
法人税の納税証明書	3期分
法人税の事業税納税証明書	3期分

 

役員・経営者の住宅ローン審査に会社の決算書は不要？必要？

残念ながら、社長・代表者の場合、会社の決算書の提出が不要な民間銀行の住宅ローンはほとんどありません。しかも1期分だけでなく、3期分の提出を求められることが大半です。

 

 

会社役員・経営者・社長におすすめの住宅ローンとは？

住宅ローン審査において金融機関は「安定かつ継続した収入が見込めるか？」を重視するため、経営者の裁量に収入が依存する会社役員・経営者・社長に対して厳しい視点で審査を行うのは、仕方がないことと言えます。

そして、一般企業である銀行がそのリスクを受け止めきれないのも仕方のない側面もあります。

従って、会社役員・経営者・社長におすすめしたいのは「フラット35」です。フラット35は営利目的の民間銀行の住宅ローンと違って、会社の決算書の提出が原則不要ですし、一定の収入と返済負担率などの基準を満たせばパート・アルバイトの方でも利用できる可能性があると言われている程、利用しやすい審査基準が設けられています。これは国が所管する住宅金融支援機構が提供している住宅ローンだからこそ実現できていると言えます。

事業性ローンも民間銀行よりも日本政策金融公庫の方が良い条件で貸してくれることが多いのに似ている関係とも言えます。

 

 

フラット35最大手のSBIアルヒのメリット・特徴は？

SBIアルヒ（旧：アルヒ／ARUHI）は、フラット35の実行件数シェアで16年連続No.1（2025年度シェア27.7%）を獲得し続けている、住宅ローン専門の金融機関です※。国内最大級のモーゲージバンクとして、全国の店舗網と豊富な融資実績、商品ラインナップ（独自商品）が特徴。審査面でのサポートも非常に充実しています。

※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット35】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）

 

不慣れな住宅ローンの契約手続きや選び方をプロのスタッフがサポートしてくれるのは最大の強みです。

 

アルヒダイレクトはこちら：https://www.aruhi-corp.co.jp/service/direct/pre.html

 

社長・経営者・会社役員の住宅ローン審査の補足情報

会社役員・経営者・社長の立場はばれる？

たまに、「会社役員であることを隠して住宅ローンを申し込もう」と考える人がいますが、会社謄本（登記事項証明書）には、その会社の取締役の名前や住所が明記されていますので、意図的に経営者・役員であることを隠しても金融機関には簡単にばれてしまいます。

仮に申し込み時点でバレなかったとしても、後日判明して虚偽の申告をしていたと判断された場合、金融機関から住宅ローンの一括返済を求められるリスクもあります。

 

経営者の息子だと住宅ローンを審査に通りにくい？

また、親が社長・経営者の息子が社員や役員として働いている場合、住宅ローン審査に不利と言われていますが、これは本当でしょうか。

親が経営者である場合、同族経営企業という判断がされ、金融機関は住宅ローン審査に慎重になるようです。親が社長をしている会社に息子さんが属しているということは、いずれその会社を継ぐ＝経営者という立場になる可能性が高いので、この判断は致し方ありません。

こうした場合には会社の決算書の提出が求められることが多いようです。

 

雇われ社長・役員の住宅ローン審査について

中小企業で実際の経営参加権を有していないのに、取締役の肩書きを有する場合があると思います。こうした場合でも住宅ローン審査を行う金融機関では取締役として扱い審査を行うため、従業員（正社員）よりも慎重な判断が行われてしまいます。

役員は善管注意義務、忠実義務、競業避止義務などの各種義務、会社に対する損害賠償責任があり、肩書きだけであっても、雇われ役員を引き受けていること自体が極めて危険なことと言えます。

また、中小企業の場合には金融機関からの融資を受ける際に代表取締役（社長）の個人保証をつけることが前提となることも認識しておきたいと思います。

 

赤字の会社の会社役員・経営者・社長は住宅ローンを借りれるのか？

会社が赤字の場合、その赤字が単年なのか、数年続いているのか、また累損が発生しているのか・・・などの「赤字の状況」により、住宅ローン審査結果は違ってくるかと思います。

前項に記載した、「会社経営者・社長の役員報酬を含んでの赤字なのか？」は極めて重要な判断材料となるでしょう。

また、節税のために、逓増定期保険、生命保険、オペレーティングリースなどさまざまな節税商品が世の中には出回っていますが、こうした商品の多くは何かしらの形で損金処理をし、利益を繰り延べするもので、利益が簿外に流れることになりますが、こうした御社の節税状況を住宅ローン審査を行う金融機関が理解・加味するのはあまり期待しないほうがよいでしょう。

 

経営者・会社役員は社宅かマイホーム購入のどっちがオトク？

ご自身がオーナーの会社を経営している場合、会社として社宅を用意して住んでいるケースもあると思います。自由度が高い経営者の場合、社宅にするのか、個人でマイホームを買ってしまうのかを悩むと思います。ここで、社宅とマイホーム購入のメリット・デメリットを簡単に整理しておきました。

	社宅	マイホーム購入
メリット	家賃の70％程度を会社の損金とできる	個人の資産としてマイホームの取得ができる 団体信用生命保険で生命保険と同じような備えができる
デメリット	会社で継続的に家賃支払いが継続する	会社から個人に対して支払われる報酬（所得税や住民税を差し引いた後の所得）から住宅ローン返済する必要がある ローンや建物は会社とは関係ないので損金処理ができない

まとめ

今回は、会社役員や経営者、社長のための住宅ローンについて詳しく解説しました。経営者の住宅ローンは会社員より準備が大変ですが、裏を返せば、準備次第で結果が変わりやすいということでもあります。ご家族と長く暮らす住まいだからこそ、金利だけでなく、必要書類の負担・団信などの保障・家計に無理のない返済計画まで含めて選びたいところです。記事で紹介した「auじぶん銀行の住宅ローン」「SBI新生銀行の住宅ローン」「SBIアルヒのフラット35」は、経営者でも利用しやすいプランとなっているので、各金融機関の公式サイトなどを確認し、ぜひ一度検討してみてください。

 

 

職業・働き方ごとの住宅ローンの解説