SBIマネープラザの住宅ローン（対面）審査は厳しい？甘い？基準と2026年9月の金利差
結論：SBIマネープラザで申し込むドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）の「住宅ローン（対面相談コース）」の審査は、特別に厳しいわけではなく、年収基準を非公開にしている一般的な民間住宅ローンの水準です。ただし審査結果で表示金利に年0.1%～0.55%の上乗せが付く場合がある点は事前に知っておきたいところです。一方、同じ店舗で申し込めるフラット35は、個人事業主・契約社員・パートの方でも申し込める、日本でもっとも門戸の広い住宅ローンです。この記事では、両商品の審査基準・必要書類と、2026年9月時点の金利の違いを家族目線で整理します。
- SBIマネープラザで申し込める2つの住宅ローンと、2026年9月の金利（対面相談コースはWEB申込コースより低い変動金利）
- 住宅ローン（対面）とフラット35の審査基準・団信・必要書類の違い
- 審査に不安があるご家庭が、あわせて検討したい住宅ローン
SBIグループのSBIマネープラザは、ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）とSBI新生銀行の2行を所属銀行とする銀行代理業者として、ネット銀行の住宅ローンを対面で取り扱っています。ネット銀行の住宅ローンが対面で相談できるという特徴が支持されている人気の住宅ローンです。なお、住信SBIネット銀行は2025年10月にNTTドコモの連結子会社となり、2026年8月に商号を「ドコモSMTBネット銀行」へ変更済みですが、住宅ローンのサービスは継続されています。
本ページではSBIマネープラザの住宅ローンの利用を検討している方向けに、SBIマネープラザ（住宅ローン（対面））の住宅ローン審査は厳しいのか、甘いのか分析をしていきたいと思います。
SBIマネープラザで住宅ローンを相談できる店舗は全国でも10店舗前後（銀行代理業の許可を得ている店舗のみ。新宿・銀座・大宮・船橋・横浜など首都圏が中心）しかありませんので、ご自身が来店できる場所に店舗があるかはSBIマネープラザの公式サイトで事前に確認しておきましょう（新宿店などオンライン相談に対応している店舗もあります。横浜の2店舗は2026年10月1日に統合予定・2026年9月時点）。
SBIマネープラザで申し込める住宅ローン＝住宅ローン（対面相談コース）とフラット35
住宅ローン（対面相談コース）
SBIマネープラザで取り扱う主力商品は、ドコモSMTBネット銀行が店舗での申し込み用に用意している「住宅ローン（対面相談コース）」です。
ドコモSMTBネット銀行は2023年10月に累計取扱額10兆円を突破した、ネット銀行の中で最も取り扱い実績のある銀行です。
商品スペックはドコモSMTBネット銀行がホームページで受け付けている「WEB申込コース」とほぼ同じですが、2026年9月は金利に差が出ています。対面相談コースの新規借入・変動金利（通期引下げプラン）は年1.200%（環境配慮型住宅または物件価格の80%以下で借りる場合）、物件価格の80%超は年1.450%で、WEB申込コースの年1.750%より低い水準です（ドコモSMTBネット銀行 対面相談コース 金利・2026年9月1日現在）。これはWEB申込コースで「物件価格80%以下の金利優遇」「環境配慮型住宅への特別金利優遇」が2026年8月実行分をもって終了し、対面相談コースでは引き続き利用できるためです。
| 金利タイプ（2026年9月・新規借入） | 対面相談コース | WEB申込コース |
|---|---|---|
| 変動金利（通期引下げプラン）物件価格80%以下・環境配慮型住宅 | 年1.200% | 年1.750%（区分なし） |
| 変動金利（通期引下げプラン）物件価格80%超 | 年1.450% | 年1.750%（区分なし） |
| 固定10年（当初引下げプラン） | 年3.149% | 年3.149% |
| 審査結果による上乗せ | 年0.1%～0.55% | 年0.1%～0.3% |
※基準金利は年3.775%（変動）で共通。団信のプランによって年0.2%～0.4%、借入期間40年超～50年以内で年0.15%の上乗せがあります。金利は毎月見直され、適用されるのは申込時ではなく借入実行日の金利です。
対面相談コースは表示金利が低いぶん、1つだけ気を付けて欲しいことがあります。それは、ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンは審査結果によって表示金利に上乗せ金利が発生する場合があるということです。上乗せ幅は申込コースによって異なり、対面相談コースでは最大で年0.55%（WEB申込コースは最大年0.3%）となる場合があります。表示金利はいずれも「最下限金利」で、サイト上でも注意して読まないとこの注意点を見つけることは難しいので要注意。
ご自身に上乗せ金利が適用されるかは相談・仮審査を経て正式審査の審査結果を待たないとわかりませんが、審査結果で金利が高くなると言われた場合は、冷静に他の住宅ローンと比較し、SBIマネープラザに融資実行の申込をするか判断するようにしましょう。
フラット35
2018年10月から取り扱いを開始したのがフラット35。
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する長期固定金利の住宅ローンです。最大35年間、借入時に決定した金利が変わらないため、返済計画が立てやすく、金利上昇リスクを避けられます。教育費のピークが見えている子育て世帯にとって、完済まで返済額が変わらない安心感は大きな魅力です。
こちらもドコモSMTBネット銀行の銀行代理業務での取り扱いです。
店舗で申し込んでもネットで申し込んでもフラット35（買取型）の金利に違いはなく、融資事務手数料はいずれも2.20％（税込・最低11万円、全疾病保障を付帯する場合は+0.55%）です。かつてはネット申込専用の手数料割引（半額）を行う取扱金融機関もありましたが、現在は終了しているものが多く（例：ARUHIダイレクトの半額割引は終了）、手数料を重視する場合は楽天銀行（返済口座を楽天銀行に指定した場合1.10%（税込））など取扱金融機関ごとの手数料を比較するとよいでしょう。
※上記をクリックすると住宅ローン（対面）の商品内容が表示されますが来店予約して相談するのは同じなのでそのまま来店予約に進んで問題ありません。
SBIマネープラザの住宅ローン審査基準（住宅ローン（対面）とフラット35の比較）
次に住宅ローン（対面）とフラット35の住宅ローン審査基準を確認していきたいと思います。
| 住宅ローン（対面） | フラット35 | |
| 年収 | 安定した収入があること（年収は非開示） | 100万円程度でも可能 |
| 職業 | 安定した収入があること（アルバイト・パート社員は不可） | 個人事業主、派遣社員・契約社員、アルバイト・パート社員も可 |
| 借入限度額 | 2億円 | 1億2,000万円（2026年4月実行分から引き上げ） |
| 保証料 | 無料 | 国の商品なので不要 |
| 疾病保障・団信 | 一般団信、全疾病保障が無料付帯、3大疾病50%保障（満50歳以下の場合）も無料付帯 | 新機構団信（加入は任意） |
| ワイド団信の取扱 | あり（告知内容によりワイド団信での査定となる場合） | なし（団信非加入でも利用可） |
| 付帯保険・保障 | － | 新３大疾病付機構団信 |
| ペアローン・収入合算 | ペアローン・収入合算に対応 | 収入合算のみ |
| LGBT対応 | ペアローン、収入合算、担保提供で対応可能 | ペアローン、収入合算、担保提供で対応可能 |
| つなぎ融資 | SBIマネープラザ住宅つなぎ融資を取扱 | SBIマネープラザ住宅つなぎ融資を取扱 |
| 審査期間（融資実行までの期間） | 仮審査から融資まで最短1カ月半程度が目安 | 1カ月半程度が目安 |
| 転職 | 転職後6ヶ月以上経過していれば可 | 転職直後でも可 |
| 敷地 | 借地は不可 | 借地も可能 |
住宅ローン（対面）の審査基準でまず目に付くのが、借入限度額が2億円になっている点です。もちろん、これに見合う年収を得ていることが借り入れの前提ですが、メガバンクや地銀の住宅ローンはまだまだ借り入れ限度を1億円としているものが多いので、審査上の特徴といってよいでしょう。なお、フラット35の借入限度額も2026年4月実行分から従来の8,000万円が1億2,000万円へ引き上げられています。
もう1点触れておきたいのが、SBIマネープラザではつなぎ融資に対応している点です（つなぎ融資の適用金利は年2.80%・2026年9月1日時点）。ドコモSMTBネット銀行のつなぎ融資は銀行代理業者または提携不動産会社を通じた申込みに限られるため、ネット銀行の住宅ローンをつなぎ融資と組み合わせて使えるのは店舗ならではの特徴です（ドコモSMTBネット銀行本体にも、土地購入時と建物完成時の2回に分けて融資する土地先行プランがあります）。
住宅ローン（対面）の審査は厳しい？甘い？＝一般的な民間ローン水準・3つの留意点
結論から言うと、住宅ローン（対面）の審査基準が特別に厳しいということはありません。その上で留意したいのは3点です。
まず1点目は、年収基準が明確に定められていないという点です。世の中に数ある住宅ローンの中で年収基準を明示してない住宅ローンは珍しく、審査に申し込む立場から言うと「審査基準の曖昧さ」が逆に不安になってくる点がデメリットとも言えます。もちろん、この点だけで判断して審査が厳しいとは言えませんが、曖昧さに不安を感じてしまうのが一般的な感情です。一般的な住宅ローンでは300万円程度の年収が必要とされているので、住宅ローン（対面）も同じくらいの基準と考えておくのが無難でしょう。なお、金融庁が返済期間40年・50年といった超長期の住宅ローンやペアローンについて、返済能力を超えた融資がないか銀行の審査体制の監視を強化する方針だと報じられています（2026年9月時点・報道ベース）。「借りられる額」と「返せる額」は別物ですので、審査に通るかどうかとは切り離して、教育費のピークや定年後まで含めた返済計画を立てておきましょう。
2点目は、健康状態に不安のある方への対応です。住宅ローンを組むためには原則として団体信用生命保険（団信）への加入が必要で、過去の通院や投薬などの病歴は団信申込時に告知することになります。ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンでは、告知内容によっては加入条件緩和型の「ワイド団信」での査定結果となる場合があり、持病があっても道が残されています。それでも団信の審査に不安がある場合は、同じくワイド団信を取り扱うauじぶん銀行、ソニー銀行にも審査申込をしておくと安心ですね。
最後の3点目は、審査により金利が変わる場合がある点です。審査結果によって上乗せ金利（対面相談コースでは最大で年0.55%）が適用されると返済負担が増えるのはデメリットですが、金利が上がることで住宅ローンを借りられるようになったり、借入限度額が希望金額に近づくなどの側面もあります。住宅ローン（対面）とWEB申込コースは同時に審査申込ができないので、低金利な変動金利を探している場合には、auじぶん銀行、SBI新生銀行、ソニー銀行に審査申込を行ってみてください。なお、SBIマネープラザの店舗では2023年からSBI新生銀行の住宅ローン（2026年9月の変動金利（半年型）はSBIハイパー預金の利用で年0.990%～）も対面で相談できるようになっており、保証料0円・一部繰上返済手数料0円という諸費用の分かりやすさも魅力です。SBI新生銀行の審査についてはSBI新生銀行の住宅ローン審査は厳しい？甘い？で解説しています。
フラット35は審査に厳しい？甘い？＝日本でもっとも門戸が広い・留意点は3つ
公的な住宅ローンであるフラット35は、日本で最も審査基準が寛容な住宅ローンであり、住宅ローン審査に不安がある方は絶対に審査申込すべき住宅ローンです。そんなフラット35で留意したい点は3点あります。
1点目は、フラット35の機構団信には加入条件緩和型の「ワイド団信」がない点です。ただしフラット35は団信への加入が任意のため、健康上の理由で団信に加入できない場合でも利用でき（団信なしの場合は金利から年0.20%引き下げ）、民間の生命保険で備えるという選択肢も取れます。
2点目は、フラット35が長期固定金利タイプの住宅ローンであるため、変動金利などの低金利な住宅ローンと比較して、月々の返済額に占める金利の割合が大きくなり、借入限度額が少なくなりやすい点です。2026年9月現在、ドコモSMTBネット銀行の対面相談コースの変動金利（通期引下げプラン・物件価格80%以下）は年1.200%～、フラット35（21年以上35年以下・融資率9割以下・団信込み）は年3.460%（住宅金融支援機構 最新の金利情報）ですので、単純比較で金利負担は2倍以上の差があります。そのぶん完済までの返済額が確定する安心があるので、家計の見通しやすさと月々の負担のどちらを優先するかをご家族で話し合って選びましょう。
3点目は融資事務手数料です。SBIマネープラザ（ドコモSMTBネット銀行のフラット35買取型）の融資事務手数料は2.20％（税込）で、取扱金融機関の中には楽天銀行（楽天銀行口座返済で1.10%（税込））のように手数料率が低いところもあります。対面での相談・手続きに価値を感じるかどうかで選ぶとよいでしょう。SBIアルヒの審査についてはSBIアルヒ（フラット35）の住宅ローン審査は厳しい？甘い？もあわせてご覧ください。
とはいえ、フラット35は個人事業主・自営業、会社経営者、パート・アルバイトなどの働き方をしている方にとっては、最後の砦といってよい存在です。
国内では取扱金融機関が少ないフラットの「保証型」ですが、フラット35取扱最大手のSBIアルヒでは「保証型のフラット35・ARUHIスーパーフラットを積極的に取り扱っています。通常のフラット35との比較で約年0.1％割安な金利で利用可能なケースもあります。また、借り換え専用のスーパーフラットもあります。フラット35の利用を検討中の人はARUHIスーパーフラットを検討候補に入れておくと良いでしょう。
なお、WEB申込でも事前審査の結果は1営業日～2営業日で完了するため、審査スピードも速いのですが、繁忙期など、利用者全体の申込状況により時間がかかることもありますので、時間がない人や急ぎたい人は早めに手続きしておくことをおすすめします。
SBIマネープラザの住宅ローン審査書類
次に住宅ローン審査に必要な書類を確認していきたいと思います。
住宅ローン（対面）の必要書類は一般的な住宅ローンと同じですが、フラット35は会社役員、会社経営者の方々の法人に関する書類が不要となっている点が大きな特徴です。（フラット35全てに共通）
| 正社員 | 契約社員・派遣社員 | 自営業・個人事業主 | 会社役員・社長 | |
|---|---|---|---|---|
| 保険証 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 住民票 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 源泉徴収票 | ○ | ○ | ○ | |
| 住民税決定通知書 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 会社の決算書3期分（勘定科目内訳明細書を含む） | － | － | － | フラット35は不要、住宅ローン（対面）は必要 |
| 確定申告書3年分（付表を含むすべての申告書類） | － | － | ○ | ○（確定申告をしている場合） |
| 所得税の納税証明書3年分 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 物件に関する書類 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 借り換えに関する書類（返済予定表） | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 住宅ローンの返済が確認できる過去1年分の通帳の写し | ○ | ○ | ○ | ○ |
SBIマネープラザの審査についてよくある質問
Q. SBIマネープラザとドコモSMTBネット銀行のWEB申込コースは、両方に同時に申し込めますか？
A. できません。住宅ローン（対面相談コース）・WEB申込コース・フラット35は同時申込ができず、変更する場合はいったん取り下げて再申込になります。2026年9月時点では対面相談コースの変動金利のほうが低いので、店舗に来店できる方は対面相談コースから検討するのが自然です。
Q. 対面相談コースの審査で金利が上乗せされるのは、どんな場合ですか？
A. ドコモSMTBネット銀行または保証会社の審査結果によって、表示金利に年0.1%～0.55%が上乗せされる場合があります。上乗せの基準は公表されていないため、正式審査の結果で初めて分かります。上乗せ後の金利で他行と比べ直してから契約に進みましょう。
Q. パート勤務の妻と収入合算したいのですが、どちらの商品が向いていますか？
A. 住宅ローン（対面）はペアローン・収入合算に対応していますが、審査は正社員など安定収入が前提です。フラット35はパート・アルバイトの方も申し込めて収入合算も可能なので、働き方によってはフラット35のほうが通りやすいことがあります。店舗で両方の条件を聞いて比べるのがおすすめです。
※審査基準・必要書類・上乗せ金利などの最新の取り扱い状況は、必ず各金融機関・SBIマネープラザの公式サイトをご確認ください。
