年収400万円の住宅ローン審査基準／頭金なしは可能？月々返済額は？

この特集ページでは年収400万円台の人のための住宅ローン審査基準や審査対策やおすすめ住宅ローンを紹介しています。この記事の年収は個人年収を指していますが世帯年収400万円台の住宅ローン選びについても解説しています。

年収400万円は高収入？

令和3年版（2021年版）の「民間給与実態統計調査」によると、日本人の平均年収は443万円となっています。以下は年代別・男女別の平均年収を示したグラフですが、例えば、男性の場合、25歳～29歳で平均年収が400万円を超えて50代後半をピークに減少に転じることがわかります。

 

443万円という平均年収は日本人全体の平均です。30歳～39歳の男性の平均年収は年収450万円前後なので、住宅ローンを借りることが多い30代で年収450万円を超えていれば、平均より高い収入を得ていると考えて問題ありません。

 

 

主な住宅ローンの年収基準は？

最初に主要な住宅ローンの審査基準を確認しておきましょう。以下は、大手銀行・ネット銀行の年収、勤続年数、年齢、雇用形態に関する基準を一覧にしたものです。

 

ソニー銀行や楽天銀行のように年収基準が400万円の比較的ハードルが高い住宅ローンもありますし、年収500万円以上を基準にしている住宅ローンもあるので、全ての住宅ローンが利用できるわけではありませんが、日本人の平均年収と同水準ということもあり年収400万円あれば、ほとんどの住宅ローンの年収条件は満たすことができます。

 

	年収	勤続年数	年齢	雇用形態
(フラット35)	100万円程度でも可能	基準なし	70歳未満	個人事業主・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでもOK
	100万円以上	半年以上（個人事業主は3年以上）	満20歳以上71歳未満	個人事業主もOK
	200万円以上	基準なし（個人事業主・法人代表は3年以上）	満18歳以上満65歳未満	個人事業主、派遣社員、年金受給者でも可
	200万円程度でも可能（明記無し）	基準なし	70歳未満	個人事業主・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでもOK
	300万円以上	2年以上	20歳以上65歳未満	個人事業主・契約社員もOK
	安定かつ継続した収入があること	基準なし（個人事業主・法人代表は3年以上）	満20歳以上満65歳以下	基準なし
	200万円以上	1年以上（個人事業主・法人代表は3年以上）	70歳満で、完済時年齢が満80歳未満	個人事業主もOK
みずほネット借り換え住宅ローン	安定かつ継続した収入があること	基準なし（個人事業主・法人代表は2年以上）	満20 歳以上71 歳未満	個人事業主・契約社員・派遣社員でも可
住宅ローン	400万円以上	基準なし（個人事業主・法人代表は3年以上）	満20歳以上満65歳未満	個人事業主もOK

 

住宅ローンの借入限度額と月々の返済額は？

次に住宅ローン借入限度額（いくら借りれるか？）の目安を確認していきましょう。

 

ここでは頭金・ボーナス返済なし、住宅ローンの金利は0.457％として35年の元利均等返済として試算しています。

 

年収は税込をベースに借入限度額を算出しています。

たとえば、年収450万円の方の手取りは約360万円ぐらいになるので、ボーナスが無しで考えると月々の給与は手取りで30万円です。

例えば、3,490万円の住宅ローンを先ほどの条件で借りた場合、毎月の返済額は約9万円ですが、固定資産税もかかります。マンションであれば修繕積立金、管理費を支払うことになります。

 

一般的に賃貸住宅の家賃は手取り年収の30％ぐらいと言われていますが、年収450万円で3,490万円を借りると、その目安を上回ることになります。

 

以下の表には、参考情報として手取り年収を使って計算した借入限度額（目安）も合わせて掲載しています。

年収			借入れ限度額	月々の返済額
380万円	税込み	380万円	2,940万円	約75,000円
	手取り	290万円	2,250万円	約58,000円
400万円	税込み	400万円	3,100万円	約80,000円
	手取り	300万円	2,320万円	約60,000円
420万円	税込み	420万円	3,250万円	約84,000円
	手取り	320万円	2,480万円	約64,000
440万円	税込み	440万円	3,410万円	約88,000円
	手取り	350万円	2,710万円	約70,000円
450万円	税込み	450万円	3,490万円	約90,000円
	手取り	360万円	2,790万円	約72,000円
460万円	税込み	460万円	3,570万円	約92,000円
	手取り	365万円	2,790万円	約72,000円
480万円	税込み	480万円	3,720万円	約96,000円
	手取り	395万円	3,020万円	約75,000円

 

年収400万円で住宅ローンはいくら借りれる？

次に年収400万円以上で住宅ローンをいくらぐらい借りることができるのかを確認していきましょう。

1500万円、2000万円、2500万円、3000万円、3500万円、4000万円のそれぞれを借りた場合の返済負担率などから無理なく返済できる水準かを確認していきたいと思います。

 

返済負担率はフラット35の基準を流用し、年収300万円以上400万円未満の方の返済負担率の年収に対する返済額の割合の上限は30％、400万円以上では35％としています。

 

例えば、年収450万円の場合、450万円×0.3＝157万円（年間の返済上限額）÷12か月＝毎月13万円が月々の返済額の上限になります。

 

ただし、年収450万円の手取り収入を約360万円とした場合、毎月の手取りは30万円程度です。住宅ローン返済が13万円を超えるのは負担が大きいことは想像できると思います。

	借入れ可能な年収の目安など	判定
1500万円	税込み年収300万円でも余裕を持ち借りれる	◎
2000万円	税込み年収380万円でも余裕を持ち借りれる	◎
2500万円	ある程度、余裕を持ち借りることが可能	◎
3000万円	税込み年収450万円以上	〇
3500万円	税込み年収450万円以上	▲
4000万円	年収400万円台では借りれない	×

 

世帯年収400万の住宅ローン、注意点は？

世帯年収400万円で住宅ローンを組もうとする場合に気をつけたいのが、共働きでなくなる可能性は無いか？という点です。出産・育児のタイミングで共働きできなくなった期間の住宅ローン返済をどうするのか？また、出産・育児後の再就職での給与水準は以前とそん色なく、返済の負担が変わらないかなど気をつけたいですね。

また、世帯年収として400万円あっても、基本的に申込人個人として各金融機関の年収要件を満たしている必要があるので、申し込みを検討している金融機関の審査条件を確認しておくことをおすすめします。

なお、共働き世帯が住宅ローンを組む際に、ペアローンを利用するのか連帯債務型を利用するのかでメリット・デメリットが異なってきますので、

ペアローンとは？メリット・デメリット、収入合算との違いは？

を一読ください。

 

40歳で年収400万の住宅ローン、注意点は？

40歳になり住宅ローンを検討されている方もいらっしゃると思います。この際に気をつけたいのが、40歳で住宅ローンを借りた場合の、住宅ローン完済のタイミングです。

40歳で35年ローンを組むと完済が75歳となります。多くの場合は定年退職となり、月々の収入が大きく減っていると思います。金融期間の定める審査基準では多くの場合、80歳までに完済すればよいものとなっていますが、定年退職後も月々の返済ができるのかは御自身でしっかり考えなければらない課題です。

定年前に住宅ローンを完済しておくというのも有効な選択となるでしょう。契約時に25年ローンを選ぶ、繰上返済を積極的に行う、いずれかの方法となります。

 

年収400万で住宅ローン、頭金なしはアリ？

都市伝説のように頭金が10％ないと住宅ローンは借りてはいけない見方があります。もちろん、頭金があるほうが購入できる物件の幅は広がりますし、住宅ローン審査にも通りやすくなります。

しかし、頭金の用意を優先して、必要なタイミングでマイホームを買えないデメリットの方が当サイトでは大きいと考えています。近年ではこうした消費者ニーズに応じて、金融機関でも住宅購入に伴う諸費用も住宅ローンとして貸し出すなど、頭金がなくてもマイホームを買える環境が整ってきています。

ただし、住宅購入時には着手金を用意する必要があるなど手元資金がない状態で住宅を購入するのは難しいのが実態です。

 

年収400万円の住宅ローン控除（減税）について

住宅ローン控除（減税）は住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合に支払った所得税が還付される仕組みです。所得税で還付枠を使い切れない場合には住民税からの還付も行われます。

年収400万円台の方が3,000万円の住宅ローンを組んだ場合の住宅ローン控除（減税）で還付される金額を試算してみました。

【前提】扶養家族2名（配偶者および18歳未満の子供1名）、各種保険・医療費控除を加味しない。

年収	所得税	住民税	住宅ローン控除額（減税額）
380万円	6万円	13万円	約15万円（所得税60,000円＋住民税91,000円）
400万円	6.6万円	14万円	約16万円（所得税66,000円＋住民税100,170円）
420万円	7.3万円	15.6万円	約18万円（所得税73,000円＋住民税109,410円）
440万円	7.9万円	16.9万円	約20万円（所得税79,000円＋住民税118,580円）
450万円	8.3万円	17.6万円	約20万円（所得税83,000円＋住民税123,200円）
460万円	8.6万円	18.2万円	約21万円（所得税86,000円＋住民税127,820円）
480万円	9.2万円	19.5万円	約23万円（所得税92,000円＋住民税136,500円）

※住民税からの還付は課税所得の7％となります。（136,500円まで）

住宅ローン控除について10年間、住宅ローン残高の1%還付を選択した場合に、3000万円の住宅ローン残高があると、住宅ローン控除の枠は30万円となりますが、年収400万円台ですと、この枠を活用しきれないこととなります。こうした事態を救済策として政府は「すまい給付金」という制度も用意しており、年収に応じ最大30万円の給付を受けれるものとなっています。

 

年収４００万円台の方のすまい給付金、給付額のシミュレーション

配偶者1名、16歳以上のお子さんが1名としてシミュレーションをしてみます。消費税の増税後に給付額が大幅に増額になっていますのでしっかりと活用するようにしましょう。

年収	すまい給付金の給付額（~2019年9月）	すまい給付金の給付額（2019年10月~）
400万円	30万円	50万円
420万円	30万円	50万円
440万円	30万円	50万円
460万円	30万円	50万円
480万円	20万円	50万円

 

年収400万円台の住宅ローン借り換え

現在借入れをしている住宅ローンより低い金利の住宅ローンに借り換えることで月々の返済額を減らしたり、完済時期を前倒しすることができます。

 

借り換えには住宅ローン審査があり、借り換えに伴う諸費用も必要となりますが、住宅ローン残高が1000万円近くあり、現在の住宅ローン金利が1.2%～1.5％以上（選ぶ金利タイプによります）であれば十分に借り換えを行うメリットが出せる可能性があります。

 

住宅ローン借り換えの審査（団信加入審査含む）は新規購入時と同様の内容で行われますので、年収が400万円台であれば多くの金融機関の住宅ローンの借り換え審査に申し込みを行うことが可能となります。

住宅ローンの借入時は今より年収が低くて高い金利で借りることになってしまった方や、金融機関の選択肢が少なかった方などは改めてチェックしてみた方が良さそうです。

 

年収400万円台の方々におすすめの住宅ローン

 

 

最後に年収400万円台の方々に支持されている住宅ローンをご紹介していきたいと思います。

 

年収400万円台であれば、ほぼすべての住宅ローンに申し込みできますので、「低金利・疾病保障」などが取り揃ったメリットが得られる住宅ローンを利用するためにぜひ同時に複数の住宅ローンに審査申し込みをしましょう。同時に申し込みをすることで書類をそろえる手間や審査を待つ時間などを節約できますね。

 

【参考】最新の住宅ローン変動金利ランキング

	変動金利	備考
auじぶん銀行	年HPご確認%（全期間引下げプラン）・新規借り入れ（※1）	がんと診断されるだけで住宅ローン残高が半分になる保障とすべてのケガや病気を保障する全疾病保障が無料で付帯。保証料も無料（審査の結果で保証会社を利用することになった場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途支払う保証料はありません）。
SBI新生銀行	年0.290％ （手数料定率型）	キャンペーン適用時。手数料定率型の場合。すべてのケガや病気による介護保障が無料で付帯。
住信SBIネット銀行（WEB申込コース）※2	年0.298%（通期引下げプラン）	すべてのケガや病気を保障する全疾病保障が無料で付帯。保証料も無料。
PayPay銀行※4	年0.315％（全期間引下型）	変動金利タイプの金利の低さに注目。 個人事業主・自営業、同族企業にお勤めの方は申込不可。
住信SBIネット銀行の住宅ローン（対面）※3	年0.298%（通期引下げプラン）	通常の団体信用生命保険、全ての病気やケガに備える全疾病保障に加え、お借入時のご年齢に応じてガン診断時給付を含む3大疾病保障特約(50％)を基本付帯
ソニー銀行	年0.397％（新規購入） （変動セレクト）	2023年11月1日以降、物件の購入価格を超えて借り入れる場合は金利が年0.05%上乗せになります（新規購入時）。 がんと診断されるだけで住宅ローン残高が１／２になる疾病保障が無料付帯。
みずほ銀行ネット住宅ローン	年0.375％~	メガバンクのみずほ銀行がネット限定の低金利住宅ローンを提供中。50歳まで年0.1%の上乗せでがん団信に加入可能。
イオン銀行	年0.430%（金利プラン）	イオングループでの買い物が5％引きになるサービスがセット。保証料も無料。2024年4月の適用金利。

※1 審査結果によって、保証付金利プランとなる場合があり、その場合の金利は異なります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。
※2 物件価格の80％以下で住宅ローンをお借入れの場合。審査結果によって、金利に年0.1％~年0.30％上乗せとなる場合があります。借入期間を35年超でお借り入れいただく場合は、ご利用いただく住宅ローン金利に年0.15％が上乗せとなります。
※3 物件価格の80％以下で住宅ローンをお借入れの場合。借入期間を35年超でお借り入れいただく場合は、ご利用いただく住宅ローン金利に年0.15％が上乗せとなります。
※4 新規借り入れ、自己資金10％以上の場合

 

年収別住宅ローンの審査基準