年収500万円の住宅ローン審査基準／4000万円の借り入れも可能？

この特集ページでは、年収500万円台の人のための住宅ローン選びや住宅ローン審査基準の解説および対策についてまとめています。

 

 

国税庁が実施している民間給与実態統計調査によると、令和3年度の男性の平均給与は下記の表の赤枠のように約540万円です。同調査によると年収500万円を突破するのは平均で35歳～39歳となっています。この年代は住宅ローンを借りる中心とも合致します。

 

詳細は順を追って解説していきたいと思いますが、年収500万円以上であれば、高額物件の購入＆高額の住宅ローンの利用を望まない限ければ、大半の金融機関で住宅ローンを利用できる可能性があります。そのため金利や商品性などを比較しながら住宅ローン選びができる水準感の年収といえます。

 

主な住宅ローンの年収基準について

まず、メガバンク、ネット専業銀行などの住宅ローンの審査基準・利用条件として定められている年収、勤続年数、年齢、雇用形態の条件などを確認しておきましょう。

 

年収の審査基準が高いのはソニー銀行や楽天銀行で400万円以上と定められています。審査基準を満たしてはいますので年収500万円以上であれば十分利用可能と考えられますが、やや審査で厳しくみられる可能性もゼロではありません。また、SMBC信託銀行（旧シティバンク）の住宅ローンは年収500万円以上ですがギリギリ条件を満たしている水準なので、利用できるかどうかは年収以外の他の要素次第と言えます。

 

一部の住宅ローンの除けば年収500万円以上の人は幅広い住宅ローンの選択肢の中から自分にあった住宅ローンを選ぶことができますので、たくさんの選択肢の中から金利、疾病保障、付帯サービスなどの商品内容をしっかりと比較して選んでいくことが重要になってきます。

 

	前年の年収	勤続年数	年齢	雇用形態
フラット35	100万円程度でも可能	基準なし	70歳未満	個人事業主・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでもOK
	100万円以上	半年以上（個人事業主は3年以上）	満20歳以上71歳未満	個人事業主もOK
	200万円以上	基準なし（個人事業主・法人代表は3年以上）	満18歳以上満65歳未満	個人事業主もOK
	200万円以上	1年以上（個人事業主・法人代表は3年以上）	70歳満で、完済時年齢が満80歳未満	個人事業主もOK
	300万円以上	2年以上	20歳以上65歳未満	個人事業主・契約社員もOK
ソニー銀行	400万円以上	基準なし（個人事業主・法人代表は3年以上）	満20歳以上満65歳未満	個人事業主もOK
ネット専用住宅ローン	安定かつ継続した収入があること	基準なし（個人事業主・法人代表は3年以上）	満20歳以上満65歳以下	基準なし
住宅ローン（対面）	安定かつ継続した収入があること	基準なし（個人事業主・法人代表は3年以上）	満20歳以上満65歳以下	基準なし
PayPay銀行	200万円以上	基準なし	満20歳以上満65歳未満	正社員、契約社員のみ
みずほネット借り換え住宅ローン	安定かつ継続した収入があること	基準なし（個人事業主・法人代表は2年以上）	満20 歳以上71 歳未満	個人事業主・契約社員・派遣社員でも可
SMBC信託銀行（旧シティバンクジャパン）	500万円以上	基準なし	満20歳以上満80歳未満	個人事業主もOK

 

いくらまで借りれる？年収500万円の住宅ローン

住宅ローンを利用できる選択肢は広いと言っても、いくら借りられるかは別の問題です。

 

借り入れ上限、つまり、「いくらまで住宅ローンを貸せるか」の計算ルールは金融機関によって違いますが、一般的には「返済負担率」と言われる「年収に対する年間の返済額」で算出されています。

 

早速「年収500万円台の方の住宅ローン借入限度額・いくらまで借りれるか？」を確認していきましょう。

 

借り入れ額の算出にあたっては、ネット専業銀行のauじぶん銀行のシミュレーションツールを利用すると、ご自身の年収から簡単な操作で金利タイプごとに借入限度額を確認できます。上記の通り借り入れ限度額は金融機関ごとに変動する可能性がありますが、借り入れ可能限度額をイメージしておきたい人は、auじぶん銀行のシミュレーションツールで計算しておくと良いでしょう。スマホでもパソコンでもかんたんに計算できます。

 

シミュレーションツール

 

 

なお、最終的にいくら貸してもらえるかは金融機関の住宅ローンの審査に申し込んでみないとわかりませんが、一般的には「フラット35」の方が希望金額を借りやすくなり、変動金利などの低金利の住宅ローンの方が借入限度額が高くなる傾向があります。（”審査金利”と言うものを準備して貸出限度額の算出に利用している大手銀行の場合、借入金利は限度額算出に影響しません）

 

年収500万円台の平均・適正な住宅ローン借入額の相場観

自分が借りることができる金額はだいたいイメージがついたと思いますが、上限と適正金額は別の話です。

 

「子供がいるのか」「子供の人数・年齢は？」「共働きをしているか」「将来的な収入増の見込みがあるか」など、いくらまで借りて良いのかはそれぞれの家庭環境によって違います。

 

そうは言っても、１つの参考にできるのが実際に住宅ローンを契約した人の借り入れ状況の統計データです。

 

統計データを参考にして、実際に年収500万円前後の人が、どのぐらいの金額を借り入れているのかを確認してみましょう。参考にするデータはフラット35を提供している住宅金融支援機構が毎年調査・発表している「住宅ローン利用者の実態調査」です。この統計データでは、利用者の年収に対して、住宅ローンの返済比率がどの程度をなのかが公表されていて、返済負担率を20％以下としている人が全体の半数を占めています。

 

 

年収500万円の方の返済負担率20％で住宅ローンを組むと、年間の住宅ローン返済額は100万円となり、月々の住宅ローン返済額は約8万円です。月々の返済額から住宅ローン借入額を計算すると約3,100万円となります。確かに現実的な金額ですし、適正範囲と言えそうです。

 

年収500万円だけでなく、550万円・590万円のケースも試算しておいたので合わせて紹介しておきます。

年収	月々の返済	借入れ平均目安・相場
500万円	約80,000円	約3,100万円
550万円	約91,000円	約3,500万円
590万円	約100,000円	約3,900万円

 

（参考）住宅金融支援機構実施、2022年度民間住宅ローン利用者の実態調査

頭金は必要か

一昔前はマイホームの購入には最低10％の頭金を用意すべきといわれていますが最近の実態はどうなっているでしょうか。

 

住宅金融支援機構による「住宅ローン利用者の実態調査」によると、住宅ローンを組む方のうち90％近い方が多かれ少なかれ頭金を用意していることがわかります。（変動金利を選んだ人が他の金利タイプと比較して若干頭金を用意していない傾向も読み取れますね）

 

マイホーム購入の手続きをしてみるとわかるのですが、実際には物件の手付金など住宅ローンの融資の前に必要な費用も多いので、全く手元にお金がない状態で家を買うのは現実的ではありません。頭金を物件の購入費用の1割入れれば住宅ローンの金利が割引になる金融機関も多く、できれば頭金をしっかり用意した上で住宅を購入したいものです。

最近は不動産仲介手数料や住宅ローンの事務手数料を住宅ローンの一部して借り入れできる住宅ローンがかなり増えていますが、月々の返済額も考慮してしっかりと判断するようにしましょう。（住宅ローン審査対策上は、頭金があったほうが審査には有利です）

 

 

年収500万円で4000万円の住宅ローンは借り入れ可能？

次に、年収500万円で2000万円、2500万円、3000万円、3500万円、4000万円を借りようとした場合で判定してみました。あくまでも当サイトによる適正判定ですが、3,000万円台半ばぐらいが返済を続けられる適正な借入金額の上限と考えておくと良さそうです。もちろん、ご家庭の状況によって異なりますし、大手企業で安定的に昇給が期待できる場合、もう少し背伸びすることはできるでしょう。なお、以下の判定は住宅ローン以外に自動車ローンなど各種ローンを利用していないことを前提としています。

 

	コメント	適正判定
2,000万円	年収400万円あれば余裕をもって借り入れ可能	◎
2,500万円	年収400万円あれば余裕をもって借り入れ可能	◎
3,000万円	年収500万円あれば余裕をもって借り入れ可能	○
3,500万円	年収550万円あれば余裕をもって借り入れ可能と言えるので、年収500万円ちょうどの人は注意が必要	▲
4,000万円	年収600万円あれば余裕をもって借り入れ可能と言えるので、年収500万円ちょうどの人は危険水域と言える	×
5,000万円	年収500万円程度でこの金額を借りると住宅ローンの返済に苦しむ可能性が高い	×

 

なお、住宅ローンでは年収ごと返済負担率を定めていることが多く、公的な住宅ローンでもあるARUHI(フラット35）では年収が400万円以上を35％としています。年収550万円の場合、450万円×0.3＝165万円（年間の返済上限額）÷12か月＝毎月13.75万円が月々の返済額の上限になります。

 

40歳・年収500万の住宅ローン、注意点は？

次に、40代・年収500万円前後の人のために気をつけて欲しいポイントを少し紹介しておきます。

 

40歳以降で住宅ローンを借りた場合に注意したいのが住宅ローン完済のタイミングです。例えば、40歳で35年ローンを組むと完済は75歳です。75歳までに働き続けている可能性もありますが、定年退職になったり、役職定年を迎えることで月々の収入が大きく減る可能性があります。

 

35年返済で借りること自体は問題ありませんが、定年前に住宅ローンを完済しておくという前提で繰上返済計画を立てたり、退職金を使った返済を検討したり老後の生活に支障がないようなプランをあらかじめ考えておくことが重要です。

 

年収500万円の住宅ローン控除（減税）について

次に住宅ローン控除について解説しておきます。

 

住宅ローン控除・減税は住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合に支払った所得税が還付される仕組みで、所得税で還付枠を使い切れない場合には住民税からの還付も行われます。ここでは年収500万円台の方が3,000万円の住宅ローンを組んだ場合の住宅ローン控除（減税）で還付される金額を試算してみました。

 

【前提】扶養家族2名（配偶者および16歳以上18歳未満の子供1名）、各種保険・医療費控除を加味しない。

年収	所得税	住民税	住宅ローン控除額（減税額）
480万円	7.39万円	16.1万円	約17.6万円（所得税73,000円＋住民税103,600円）
500万円	8.04万円	17.8万円	約19.3万円（所得税80,400円＋住民税112,700円）
520万円	8.7万円	19.2万円	約21.9万円（所得税87,000円＋住民税132,300円）
540万円	9.36万円	20.5万円	約23万円（所得税936,000円＋住民税136,500円）
550万円	9.69万円	21.1万円	約23.3万円（所得税円96,900＋住民税136,500円）
560万円	10.3万円	21.8万円	約23.9万円（所得税103,000円＋住民税136,500円）
580万円	11.6万円	23.1万円	約25.2万円（所得税116,000円＋住民税136,500円）

※住民税からの住宅ローン控除は課税所得の7％（136,500円）が上限となります。

住宅ローン控除について10年間、住宅ローン残高の1%還付を選択した場合に、3000万円の住宅ローン残高があると、住宅ローン控除の枠は30万円となりますが、上記の試算だと年収580万円の方でも住宅ローン控除の枠を利用しきれていないこととなります。

（2019年の消費税増税で11年目～13年目に期間が拡大していますがここでは考慮していません）

 

 

なお、政府では住宅ローン控除を活用しきれない世帯向けにすまい給付金制度を実施しています。年収500万円台の半ばまでであれば給付の対象ですので、ぜひ、すまい給付金事務局に問い合わせをしてみてください。

【参考】年収500万円台の方のすまい給付金の給付額（2021年2月現在）

年収	すまい給付金の給付額
480万円	50万円
500万円	50万円
520万円	40万円
540万円	40万円
550万円	40万円
560万円	40万円
580万円	30万円

※扶養家族１名のとき

 

おすすめの住宅ローンは？

年収が500万円程度、またはそれ以上あれば利用できない住宅ローンはほとんどありませんが、まず1つ紹介したいのはauじぶん銀行の住宅ローンです。

 

auじぶん銀行の住宅ローンの年収基準は200万円以上なので、年収500万円あれば問題なく審査基準を満たしています。また、がん診断保障・全疾病保障が無料でついてくるという特徴もあります。

 

 

auじぶん銀行のがん保障・全疾病保障について

auじぶん銀行の住宅ローンのメリットとして、がん50％保障と全ての病気や怪我を保障する「全疾病保障」が無料でついてくるという点が挙げられます。

 

がん50％保障はがんと診断されるだけで住宅ローン残高が半分になる保障で、全疾病保障は、病気や怪我の種類を選ばず就業不能な状態が1年継続した場合に住宅ローン残高がゼロになる保障です。もちろん、死亡・高度障害を保障する一般団信も付帯されています。

 

他にもがん50％保障が無料のソニー銀行なども低金利＆保障面からおすすめです。フラット35を探している人はフラット35最大手のARUHIが有力候補になると思います。

 

 

年収別住宅ローンの審査基準