住宅ローン借り換え先選びのポイント

その１：低い金利の住宅ローンに借り換えて毎月の返済額や総返済額を減らす

住宅ローンの借り換えでもっとも重要なことはより低金利の住宅ローンにこだわることです。

住宅ローンは低金利にこだわるべきですが、銀行を選ぶ前に金利タイプを選ぶ必要があります。住宅ローンの金利は変動金利と固定金利では全く水準が違います。最初の金利は低い変動金利タイプですが、変動金利タイプは借り入れ後に世の中の金利が上昇すると住宅ローン金利が途中から高くなるリスクがあります。

変動金利と固定金利を単純比較すべきではありませんし、銀行を選ぶ前に”変動金利で借り換えるのか”、”固定金利に借り換えるのか”の条件を決めてから、その条件の金利タイプ同士で比較するようにしましょう。

住宅ローンを始めて借りるときは、借入金額も大きく、２５年～３５年の返済期間で借りる人が大半です。借入金額が大きく、借入期間が長いと少しの金利差で返済額が大きく変わってきます。そのため、最近は金利が低い変動金利を選ぶ人が非常に多くなっています。

住宅ローンの借り換えの場合は、これまで返済済みの成果で住宅ローン残高も少なくなっていて、完済までの期間も短くなっています。そのため、１０年固定金利や１５年固定金利など一定期間の金利を固定できるタイプの住宅ローンが選ばれやすいという特徴があります。残りの返済期間を考えれば、１０年・１５年の金利を固定できれば十分ですし、かつ、全期間を固定できる金利タイプよりも金利が低いためです。

その２：住宅ローンの借り換え費用を確認

住宅ローンの借り換えは、新しい住宅ローンを借りて、そのお金で利用中の住宅ローンを完済することです。基本的には金利が低い住宅ローンに借り換えると思いますので、返済額は減りますが、新しく住宅ローンを借りることになるので、借り換え住宅ローンを契約するための手数料などが発生します。

借り換えするために必要になるお金は、今の住宅ローンのままで放置していればかからないお金で、しかも数十万円で必要になります。トータルで考えれば借り換えた方がトクと頭で理解はしていても、住宅ローン返済中に数十万単位で手元からお金が無くなってしまうのはやはり負担に感じるとは思いますが、長い人生を考えると”トータルで考えて少しでも返済額を減らす方法を探して欲しい”と思います。

借り換えたいと頭では思っていても借り換え費用を考てなかなか進められないようであれば、SBI新生銀行やソニー銀行などの初期費用を抑えられる住宅ローンを選ぶか、auじぶん銀行やPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）銀行などように借り換えに必要な諸費用（手数料や司法書士費用など）も住宅ローンの残高に組み入れて借り入れ可能な住宅ローンを選ぶと良いでしょう。

特にauじぶん銀行は諸費用込みで借りても金利が高くなることもなく、変動金利・１０年固定金利が低金利となっていますのでおすすめできる住宅ローンです。

その３：疾病保障を確認・利用する

住宅ローンは10年前からしてみたら考えられないほど低金利になりましたが、金利の低さとは別に大きく変化しているのが”疾病保障”の充実です。まず、疾病保障が充実している住宅ローンが登場した背景には、医療技術の発展があります。

医療技術の発展の結果、１０年前・２０年前であれば手の施しようが無かったような病気でも医療技術の発展で一命を取り留めることができるようになりました。がん（悪性新生物）でもその傾向は同じです。

厚生労働省が発表しているがんの５年生存率（がんになってから５年後に生きている割合）も年々高くなっていますし、これまでの医療技術では助けられなかった人が助かるようになってきています。

医療の発展は大変すばらしいことですが、生存率や完治率があがっても、治療や入院が必要になることに違いはありません。一方で、古い住宅ローンは「死亡」や「高度障害」になると住宅ローンの残高が０円になるという団信が付帯されているだけで、治療中・闘病中の保障はありません。

どんなに重い病気にかかったとしても（極端な話）死ぬまで住宅ローンは返済し続けなければなりません。病気治療で転職や減給になってしまったとしても、治療が長期化して働けない状態が続いていたとしても、です。

最新の住宅ローンはそんな医療の発展に対応するかのように、”全疾病保障”や”がん保障”などの万が一の病気やケガにかかった時の保障が充実しています。例えば、auじぶん銀行であれば、「がんと診断」されただけで住宅ローンの残高が半額になるがん５０％保障が無料でセットされていますし、住信SBIネット銀行の住宅ローンには、全ての病気やケガで働けない状態が１年以上続いた時に住宅ローンの残高が０円になる全疾病保障が無料で付帯しています。

住宅ローンの借り換え先は、金利差だけでなく、病気やケガに対する備えで選ばられる時代になってきています。

住宅ローン借り換えの基礎

今の日本の住宅ローンは歴史的な超低金利水準で推移しています。ただし、数年後に振り返った時に、日銀によるマイナス金利政策の影響が最も大きかった2016年8月が住宅ローン金利の底だったとなる可能性も高い状況で、徐々に住宅ローンの金利は上昇傾向にあります。

上昇傾向にあるのは”固定金利タイプ”の住宅ローンだけで、変動金利の住宅ローンは現在進行形で過去最低金利水準で推移しています。

住宅ローンは変動金利と固定金利で影響を受ける経済指標が異なるということを理解しておくようにしましょう。特に少子高齢化が進む日本では金利の急激な上昇が起こる可能性は少ないと言われています。本来、金利は資金需要が増えると上昇し、需要が減ると低下するものです。少子高齢化で働き手（労働人口）も減っていく日本で金利を上昇していくと考えるのは無理があります。

住宅ローンの変動金利はリスクが大きくて住宅ローン破産を招くとか、２０２５年に長期金利が３％ぐらいまで上昇するとかいい加減な記事を目にする機会も増えてきました。根拠のないいい加減な記事に惑わされないようにしましょう。

今後の住宅ローン金利の動向は？

政府・日銀は日本を好景気にするための施策を常に考えて実施ています。景気の好調・不調をあらわす指標にインフレ率があり、日銀は安定的なインフレを目指した金融政策を継続しています。 今の政府・日銀は以下を目標に掲げて金融政策を継続していることは念頭においておくようにしましょう。

• 目標：消費者物価指数 前年比２％上昇 （インフレ率２％）
• 長短金利 日銀が強制的に コントロール
• 株や不動産を購入して 経済活動を促進

次に住宅ローンの借り換え時に必要になる費用を確認しておきましょう。

住宅ローン借り換えの費用

住宅ローン借り換えは新たに住宅ローンを契約することです。初めて住宅ローンを借りるときと同じく各種費用がかかります。以下に参考金額を目安におさらいしておきましょう。

現在のローンの一括一部繰上返済手数料	16,5000円、33,000円など（銀行により異なる）
抵当権設定、抹消手数料	借り入れ金額の0.4％など。また抹消手数料約2万円程度はどうしてもかかります。
司法書士報酬	約8万円
事務手数料	44,000円〜借入金額の2.2％（税込）程度まで（銀行により異なる）
保証料	無料〜金利換算で年0.2%程度
団信保険料	無料
印紙税	2万円

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