年収1,000万円台の住宅ローン審査対策とは？平均的な借入額は？住宅ローン控除でいくら還付される？

国税庁が公表している「民間給与実態統計調査」によれば、年収1,000万円を超えている人は100人に4人程度しかいないと言われています。

特に住宅ローンの借り入れを考え始める30歳前後の若さで、年収1,000万円以上を稼ぎ続けることができる職業は限られています。医者・パイロット・商社・大手金融機関・弁護士などです。起業したり自分で商売を始めて成功した場合は短期間でもクリアできると思いますが、自営業、会社経営者は住宅ローンの審査では厳しく見られがちです。

サラリーマンの場合、年収1,000万円を超えると1つの目標を達成したような気持ちになるものですが、その年収を維持し続けることは難しいという調査結果もあります。年収基準だけで言うと、国内の住宅ローンはすべて利用できる年収であることはほぼ間違いないですので”ご自身の今の年収を過信せず、謙虚な気持ちで少しでもオトクな住宅ローンを選ぶ努力を忘れないようにすること”が重要になってきます。

年収1,000万円の住宅ローンの借入限度額は？

年収1,000万円を超えたからと言って急に住宅ローンの借入限度額が増えることはありません。

住宅ローンは、年間返済負担率と言われる「収入に対する返済の割合」で借入限度額が決まります。金融機関や住宅ローンの種類によって借入限度額が異なるように、細かいルールは金融機関毎に定められているので、複数の金融機関で借入限度額を確認しておくようにしましょう。

例えば、8,000万円の住宅ローンを35年返済で1％前後の金利の住宅ローンで借りた場合で考えてみましょう。年収1,000万円（額面）の毎月の手取り金額は「60万円前後」、で、住宅ローンの月々の返済額は「約20万円」です。60万円の収入のうち20万円が住宅ローン、つまり1/3が住宅ローンの返済に充てることになります。

住宅ローンの返済以外にも、保険料（火災・地震）、固定資産税、マンションの場合には修繕積立金・管理費、駐車場費などの住宅関連費用が発生するので、決して余裕がある感じはしませんね。

住宅ローンを8,000万円借りて買うようなマイホームの場合、住宅の面積も大きいので、このような関連費用も大きくなりがちで、手取収入の半分近くを住宅を維持するための費用として消えていくことになります。

高い物件は簡単に売れなかったりもしますので、長い目で借り入れ可能限度額と実際に余裕をもって返済できる借入額は別物という意識で、毎月の返済額を少なくできる住宅ローンを選ぶ心構えが必要です。

年収1,000万円の平均的な住宅ローンの借入額は？

続いて、実際に住宅ローンを借りている人たちが年収に対し、どの程度の住宅ローンを借りているかを確認しておきましょう。

先人に習うという意味で、「実際にどれぐらいの金額をみんなが借りているのか」という観点で確認しておくことは大切なことです。フラット35を提供している住宅金融支援機構が実際に住宅ローンを借りた人に対して実施しているアンケートでは、年収別の統計が確認できますので紹介していきます。

※引用　住宅金融支援機構「民間住宅ローン利用者の実態調査」より

この調査によると、全体の60％程度の方は返済負担率を20％以下で、全体の80％の方は返済負担率を25％以下としていることがわかりますので、ここでは年収1,000万円で返済負担率20％と25%を守って35年返済した場合の返済シミュレーション確認しておきたいと思います。

返済負担率25％での借入額が6,200万円。つまり、全体の8割程度の人は6,200万円以内の借り入れにしているという結果になります。年収が増えていくにつれて借入できる返済負担率も上昇していくと言うのが一般的となっています。例えばフラット35では年収400万円未満だと返済負担率は30％以下、400万円以上だと35％まで借入可能になります。とはいえ上記の調査をみると年収1,000万円と言えども、返済負担率で30%を超えるのはやや借り過ぎといえそうですね。

4,000万円、5,000万円、6,000万円、7,000万円、8,000万円の借り入れは妥当？

前項を踏まえ、年収1,000万円の住宅ローンの借り入れが妥当妥当額を判定した表が以下です。参考にしてみてください。

年収1,000万円で新築のマンションは買える？

不動産価格の上昇で都市部を中心に一般的な世帯ではマイホームの購入が難しくなっています。東京カンテイの調査によると2022年6月の東京都の70平米換算の中古マンション価格の平均は6,306万円となっており、諸費用を考えれば7,000万円程度の予算が必要となります。まさに年収1,000万円の方の借入限度額とほど同じ金額感ですね。

現状の市況ですと、年収1,000万円で東京都内に70平米の新築マンションを購入するためには、1,000万円単位の頭金がないと厳しい状況と言えます。

世帯年収1,000万円の場合の住宅ローンの組み方は？

世帯年収で1,000万円を超える世帯の住宅ローンの組み方で注意をしたいのは、夫婦共働きでなくなった場合（産休、育児休暇など）の住宅ローンの支払いをどうするかという点です。

住宅ローンを組んだ際には長期間共働きの予定であったが、出産を期に共働きを止めたなど根本的な生活設計の変更が発する可能性が無いかご家庭内でしっかり話し合いが必要となるでしょう。高額な物件を購入した場合にはより注意が必要ですので、マイホーム購入という大きなイベントと同時にご夫婦間の役割分担も明確にしておく必要があります。

共働き世帯が利用したい住宅ローン

年収1,000万円台 40歳・45歳で気をつけたい住宅ローンの組み方は？

40歳・45歳で住宅ローンを組む際に気をつけたいのが2点。

定年退職後の住宅ローン返済について

40歳で35年返済の住宅ローンを組んだ場合、完済時年齢が75歳となり、定年退職から完済時まで年金や貯蓄から住宅ローンを返済する、もしくは退職金で一括繰上返済をするなどが必要となります。年収が上がるほど高額の住宅を購入することとなるため、月々の返済も高額となり、リタイア後の返済をどうするかはしっかり考えておきたいですね。

疾病保障の年齢制限

ネット銀行を中心に疾病保障を無償で付帯する住宅ローンが主流となっていますが、疾病保障には年齢制限があるので注意が必要です。例えば、疾病保障が充実しているauじぶん銀行ではがん100％保障団信、がん100%保障団信プレミアムを扱っていますが、満50歳までの加入が必要です。一度住宅ローンを組んだ後では疾病保障をプラスで付帯させられないですし、住み替え、借り換え時に50歳を超えていると疾病保障に加入できないケースが想定されます。

※auじぶん銀行の新団信は2023年7月1日以降お借入れの方に適用

1億円以上借りれる住宅ローンが存在する

基本的に住宅ローンの借入限度額を1億円としている銀行が大半です。もちろん、個別に相談するとその枠を撤廃されることもありますが、以下で紹介する住宅ローンは基本的な利用条件として借入限度額を2億円までとしています。

年収1,500万円を超えてくると1億円以上の借入を検討することもあると思います。その際はこれらの金融機関の活用を検討すると良いでしょう。

（参考）1億円以上（2億、3億）借りられる高額な住宅ローンが続々登場

年収1,000万円台の住宅ローン控除（減税）について

住宅ローン控除・減税とは住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合に支払った所得税や住民税が年間40万円まで還付される税制です。

50平米以上の住宅でないと適用されないなどいくつかの条件はあるものの、マイホームを購入する方々には貴重な税制となっています。

実際に年収1,000万円台の方が6,500万円の住宅ローンを組んだ場合の住宅ローン控除（減税）で還付される金額を試算してみました。

【前提】扶養家族2名（配偶者および16歳以上18歳未満の子供1名）の配偶者控除のみを加味し、保険料・医療費控除などは一切加味しない

住宅ローン控除で10年間、住宅ローン残高の1%還付を選択した場合に、6,500万円の住宅ローン残高があると、住宅ローン控除の枠は上限の40万円となります。

なお、購入する住宅が中古住宅の場合には上限は20万円となります。

なお、ふるさと納税、医療費控除を受けると住宅ローン控除での還付枠が減りますが、年収1,000万円もあると納めている所得税や住民税も多額になるため、住宅ローン控除をしっかりいけてると考えてよいでしょう。ふるさと納税も10万円前後の控除枠が確保できると思われます。

年収別住宅ローンの審査基準

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