年収1000万円の住宅ローン審査対策とは?平均的な借入額は?住宅ローン控除でいくら還付される?

2019年5月16日

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年収1000万円の住宅ローン審査対策とは?平均的な借入額は?住宅ローン控除でいくら還付される?

国税庁が公表している「民間給与実態統計調査」によると年間1,000万円以上稼ぐ方は日本の労働人口のうちで100人に4人程度であり、誰もが夢見る勝ち組と言ってよい所得水準です。

年収1000万円以上を稼ぐ職業としては医者、パイロット、商社マン、外資系サラリーマン、弁護士、大学教授、会社役員などが挙げられます。

 

こうした年収1,000万円の方が利用する住宅ローンですが、日本ではシティバンクが撤退するように富裕層向けのプライベートバンクサービスが根付いていないため、楽天銀行の金利選択型、ソニー銀行、SMBC信託(旧シティバンク銀行)など誰もが耳にしたことがある銀行の住宅ローンを利用することとなります。

※ただし、いずれの住宅ローンも年収400万円、500万円以上など年収条件が高めになっています。

 

多くのサラリーマンが夢見る年収1,000万円という大台を獲得した方は、マイホーム購入にも多くの夢を詰め込むのではないかと思います。当ページでは年収1,000万円の方々向けに住宅ローン比較、選びの参考にしていただけるように情報をまとめております。長文ですが最後までお付き合いください。

 

ポイント

住宅ローンを貸し出す金融機関から見ると貸し倒れのリスクが低い高所得(一般的には返済能力が高い)な方々には住宅ローン金利が安くしたり、疾病保障、ATM利用手数料無料、他行宛の振込み手数料無料などの付帯サービスを充実できる余力が生まることとなります。

このため高年収の方の住宅ローン選びで重要なのは御自身の信用力にあった住宅ローンを見つけ出すこと。大衆向けなメガバンク・地銀の住宅ローンを利用するのはその観点で避るべきですね。金利水準・付帯サービスで妥協のすることなく、納得できる住宅ローンに申し込みをしてみてください。

 

年収1,000万円の住宅ローンの借入限度額は?

年収1000万円の大台に到達すると住宅ローンの借入限度額が飛躍的に拡大するのでしょうか?いいえ、そんなことはありません。住宅ローンは返済負担率という決められた指標のもとに借入限度額が決まります。また、金融機関ごとにも借入限度額が異なってきますので、複数の金融機関に申し込みを行うのが住宅ローン審査対策としては適切でしょう。

さっそくですが、年収1000万円の方の住宅ローン借入限度額を楽天銀行シミュレーションを機能を使い、月々の返済額とともにご紹介します。

シミュレーションにあたっては、年収1000万円ともなると、所得税・住民税・社会保険料の支払いで天引き額がかなりの額となるため、税込みの年収と手取りの年収それぞれでシミュレーションをしています。

年収借り入れ限度額月々の返済額
1000万円税込み1,000万円9,138万円238,301円
手取り742万円6,780万円176,809円

このように上記のように税込み年収と手取り年収からシミュレーションした住宅ローン借入可能額では大きな差があることが分かります。

 

なお、楽天銀行(フラット35)は8,000万円までしか貸し出しを行っていませんので、8,000万円以上の借入には民間のプロパー住宅ローンを使うしか手段が無いことには注意が必要です。

 

実際に9,000万円あまりの住宅ローンを借りたと仮定しましょう。この場合、月々の手取りは62万円弱であるのに対し、住宅ローンの月々の返済額は約24万円になります。

月々の住宅ローンの返済以外にも、保険料(火災・地震)、固定資産税、マンションの場合には修繕積立金・管理費、駐車場費などの住宅関連費用が発生します。住宅価格が9,000万円前後ですと、住宅の面積も大きいためこうした関連費用もかなり金額となります。手取り給与のかなりの部分が住宅関連費用となります。

特にマンションの修繕積立金は築年数の経過とともに段階的に値上げされるものが一般的です。

 

結論として、金融機関が提示する借り入れ可能額と実際に返済できるかは別物と考える必要がありそうです。

 

年収1,000万円の平均的な住宅ローンの借入額は?

実際に住宅ローンを借りている人たちが年収に対しどの程度の住宅ローンを借りれいるかのを見てみましょう。

フラット35を提供している住宅金融支援機構が実際に住宅ローンを借りた方に対し、年収に対する住宅ローンの返済の割合を調査しています。

住宅ローンの返済負担率

※引用 住宅金融支援機構「民間住宅ローン利用者の実態調査」より

 

調査によると、全体の60%程度の方は返済負担率を20%以下、さらに全体の80%の方は返済負担率を25%以下としています。

年収1000万円の方の返済負担率20%、25%での借入額を算出してみましょう。

返済負担率月々の返済額借入額
20%約166,000円約5,000万円
25%約200,000円約6,200万円

返済負担率25%での借入額が6,200万円となり、前項で触れた手取り年収からの借入限度額から約1割少ないものとなっています。

 

前述の年収1000万円の方が、9,138万円の住宅ローンを借りる場合の返済負担率は28.5%にもなりますので、やはり借り過ぎであるといえそうです。

 

4000万円、5000万円、6000万円、7000万円、8000万円の借り入れは妥当?

年収1000万円の方の4000万円から8000万円の住宅ローンの借り入れが妥当なのか判定していきたいと思います。

住宅ローン借り入れ額判定結果コメント
4,000万円問題なく借り入れと返済ができると思われます
5,000万円問題なく借り入れと返済ができると思われます
6,000万円問題なく借り入れと返済ができると思われます
7,000万円家計全体のコスト管理徹底が必要。年収減などにも要注意
8,000万円×住宅ローンの返済が困難になるリスクがある

 

年収1,000万円、6,000万円の住宅ローン借り入れでお得な銀行はドコ?

次に6,000万円の住宅ローンを変動金利で借りた場合、最も返済が抑えられる銀行を確認してみましょう。

じぶん銀行楽天銀行(金利選択型)新生銀行住信SBIネット銀行
変動金利(2019年5月)0.457%0.527%年0.600%(7ヶ月目からは年0.900%)0.457%
融資事務手数料1,296,000円324,000円54,000円1,296,000円
月々の返済額154,613円156,468円最初の6ヶ月 158,417 円

7ヶ月目以降 166,487円

154,613円
総返済額(元本+金利+融資事務手数料)66,243,258円66,051,885円69,921,91円66,243,258円

金利が若干、割高であるものの、融資事務手数料が割安な楽天銀行(金利選択型)に軍配が上がりました。

 

世帯年収1,000万円の場合の住宅ローンの組み方は?

世帯年収で1000万円を超える世帯の住宅ローンの組み方で注意をしたいのは、夫婦共働きでなくなった場合(産休、育児休暇など)の住宅ローンの支払いをどうするかという点です。

住宅ローンを組んだ際には長期間共働きの予定であったが、出産を期に共働きを止めたなど根本的な生活設計の変更が発する可能性が無いかご家庭内でしっかり話し合いが必要となるでしょう。

 

共働き世帯が利用したい住宅ローン

金融機関名タイプ特徴
じぶん銀行ペアローン・収入合算日本初のネット完結型で契約書(金銭消費貸借契約書)への収入印紙が不要
au住宅ローンペアローン・収入合算日本初のネット完結型で契約書(金銭消費貸借契約書)への収入印紙が不要
楽天銀行(フラット35)収入合算融資事務手数料が1.08%~と一般的な半額の水準
楽天銀行(金利選択型)ペアローン・収入合算融資事務手数料が一律324,000円と、高額な住宅ローン借り入れに有利
新生銀行ペアローン・収入合算特定期間の住宅ローン返済額が減らせる「コントロール返済」サービスを取り扱い

 

年収1000万円台 40歳・45歳で気をつけたい住宅ローンの組み方は?

40歳・45歳で住宅ローンを組む際に気をつけたいのが2点。

 

①40歳で35年返済の住宅ローンを組んだ場合、完済時年齢が75歳となり、定年退職後も、年金や貯蓄から住宅ローンを返済する、もしくは退職金で一括繰上げ返済をするなどが必要となります。年収が上がるほど高額の住宅を購入することとなるため、月々の返済も高額となり、リタイア後の返済をどうするかはしっかり考えておきたいですね。

 

②疾病保障への加入を希望している場合です。疾病保障が充実しているじぶん銀行ではがん100%保障団信、11疾病保障団信などを扱っていますが、満50歳までの加入が必要です。現状の低金利下で住宅ローンの借り換えを今後することは考えにくいですが、住宅ローン借り換え時に疾病保障に加入できなくなる可能性がありますので、今後の借り換えで疾病保障が付帯できなくなる可能性を踏まえ、今回の住宅ローン借り入れ・借り換えのタイミングで疾病保障の付帯を前向きに検討してみてください。

 

1億円以上借りれる住宅ローンが存在する

基本的に住宅ローンの借入限度額を1億円としている銀行が大半です。もちろん、個別に相談するとその枠を撤廃されることもあるようですが、2019年5月現在

じぶん銀行 au住宅ローン

SBIマネープラザ(住信SBIネット銀行のミスター住宅ローンREAL)

の住宅ローンは2億円までの住宅ローン融資に対応しています。

年収1500万円程度あると、手取り年収から計算しても1億円以上の借入限度額があることになりますので、これらの金融機関の活用を検討してみてください。

1億円以上(2億、3億)借りられる高額な住宅ローンが続々登場

 

年収1000万円台の住宅ローン控除(減税)について

住宅ローン控除・減税とは住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合に支払った所得税や住民税が年間40万円まで還付される税制です。

50平米以上の住宅でないと適用されないなどいくつかの条件はあるものの、マイホームを購入する方々には貴重な税制となっています。

 

実際に年収1000万円台の方が6,500万円の住宅ローンを組んだ場合の住宅ローン控除(減税)で還付される金額を試算してみました。

 

【前提】扶養家族2名(配偶者および16歳以上18歳未満の子供1名)の配偶者控除のみを加味し、保険料・医療費控除などは一切加味しない

年収支払い所得税支払い住民税住宅ローン控除額(減税額)
1,000万円62万円54万円40万円(所得税40万円)

住宅ローン控除で10年間、住宅ローン残高の1%還付を選択した場合に、6,500万円の住宅ローン残高があると、住宅ローン控除の枠は上限の40万円となります。

 

なお、ふるさと納税、医療費控除を受けると住宅ローン控除での還付枠が減りますが、年収1000万円もあると納めている所得税や住民税も多額になるため、住宅ローン控除をしっかりいけてると考えてよいでしょう。ふるさと納税も10万円前後の控除枠が確保できると思われます。

住宅ローン控除とは?

 

年収別住宅ローンの審査基準

 

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