【速報】2026年10月のフラット35金利は3.830%で最高水準

2026年10月のフラット35（借入期間21～35年・融資率9割以下・新機構団信付き）の最も多い金利は年3.830%で、9月の年3.460%から0.37%上がりました。3か月連続の引き上げで、現行制度になった2017年10月以降でもっとも高い水準です。住宅金融支援機構が10月1日に公表しました。

今回の上げ幅0.37%は、8月（0.15%）・9月（0.17%）の2倍を超えます。全期間固定で返済額を確定させたいご家庭は、申込時ではなく融資実行月の金利が適用される点を踏まえ、資金計画に金利上振れの余裕を持たせておきましょう。

フラット35の金利は、住宅金融支援機構が毎月発行している資産担保証券（MBS）＝住宅金融支援機構債券の利率に連動して動くので、この債券の発行条件を確認しておくことで翌月のフラット35の金利をかなり正確に予想できます。

それでは2026年10月のフラット35の金利と今後の動向を確認していきましょう。

住宅金融支援機構債券（MBS）の発行動向

住宅金融支援機構の発行計画によると、10月のフラット35金利のもとになった第233回債は2026年9月下旬の発行（条件決定は9月中旬）で、第234回債は2026年10月の発行が予定されています。この第234回債の発行条件が、翌月＝2026年11月のフラット35金利を先読みする手がかりになります。最新の発行計画・発行条件は住宅金融支援機構「発行計画（月次）」で毎月確認できます。

2026年10月のフラット35金利（確定）＝35年3.830%・20年3.510%

住宅金融支援機構が公表した2026年10月資金受取分の借入金利（融資率9割以下・最も多い金利）は以下のとおりです（住宅金融支援機構【フラット35】借入金利の推移・2026年10月1日確認）。

＜新機構団信付き（団信込）＞

フラット20(借入期間:15年～20年):年3.510%
フラット35(借入期間:21年～35年):年3.830%

＜団信に加入しない場合＞

フラット20(借入期間:15年～20年):年3.310%
フラット35(借入期間:21年～35年):年3.630%

※団信に加入しない場合は団信付きの金利から年0.2%引き下げた金利が適用されます。融資率9割超の場合はフラット20が年3.620%、フラット35が年3.940%です。フラット50（36～50年・9割以下）は年4.100%です。取扱金融機関によるフラット35（21～35年・9割以下）の金利の幅は年3.830%～5.840%です。デュエット（ペア連生団信）は＋0.18%、新3大疾病付機構団信は＋0.24%となります。

2026年10月のフラット35（21年以上）は9月の年3.460%から0.37%上昇し、3か月連続の引き上げとなりました。7月の年3.140%から3か月で0.69%上がった計算で、2017年10月の制度改定以降で最も高い水準を更新しています。

3,000万円を35年で借りる場合、9月から10月の0.37%の上昇だけで毎月の返済額は約123,293円から約129,791円へ、月約6,500円・35年間で約273万円増えます（元利均等・ボーナス返済なし・当編集部の概算）。

負担が増えるなかで、10月からは機構の新しい特典「フラットすまい・るポイント」も始まりました。2026年10月1日以降にフラット35・フラット20・フラット50（借り換えを含む）で借り入れ、申請した人に、借入額に応じて楽天ポイント（最大15万ポイント）が進呈されます。予算に達すると年度途中でも終了することがあるため、条件は【フラット35】フラットすまい・るポイントで確認してください。

今後の金利動向は？

フラット35の金利の指標となる長期金利（新発10年国債利回り）は、2026年9月に入って3%台に乗せ、9月24日には終値で3.075%と1996年8月以来の高水準を付けました（日本相互証券ベース・報道）。月末にかけても3%台で推移しており、10月のフラット35の大幅な引き上げはこの水準を映したものです。

日銀は9月18日の金融政策決定会合で政策金利を1.25%程度へ引き上げました（9月24日から適用）。政策金利は主に変動金利の基準（短期プライムレート）に影響し、フラット35のような全期間固定は長期金利で決まるため、経路が違う点は押さえておきましょう。

11月の金利の方向を断定することはできません。長期金利が3%台にとどまる限り、フラット35金利は高い水準で振れやすい展開が想定されます。11月分を占ううえでは、10月に条件が決まる第234回債の発行条件を確認するのが確実です。

フラット35は申込時ではなく融資実行時の金利が適用されるため、引き渡しまで期間があるご家庭は、資金計画に金利上振れの余裕を持たせておくと安心です。毎月の返済額が完済まで変わらない全期間固定は、教育費のピークが読みやすい子育て世帯の家計管理と相性のよい選択肢です。変動金利との比較は変動金利と固定金利の選び方、金融機関ごとの手数料の違いはフラット35金利比較ランキングで整理しています。

フラット35の金利と住宅金融支援機構債券利回りの推移

直近のフラット35の金利と住宅金融支援機構債券の利回りの推移についても確認しておきましょう。フラット35は2017年10月から団信の保険料を金利に含む形で商品改定がありましたので、ここでは2017年10月以降の金利推移を紹介しています。

※住宅金融支援機構の貸付担保債権は前月20日前後に条件が決定される債券利回りを掲載。フラット35・フラット20の金利については、自己資金が10%以上（融資率9割以下）の場合でSBIアルヒなどの最低金利を提示している金融機関の金利。2026年6月以降は住宅金融支援機構公表の「最も多い金利」（融資率9割以下・団信付き）を掲載。情報の正確性・内容を保証するものではありません。また、この金利は団信に加入した場合の金利です。団信に加入しない場合は上記の金利から-0.2%の金利が適用されます。

上の推移表を長い目で見ると、フラット35の金利は2019年～2021年ごろの1%台前半を底に、2022年以降は段階的に上昇し、2026年10月には3.8%台まで上がってきていることがわかります。金利上昇局面では「早く借りたほうが得」とあおられがちですが、大切なのは金利よりも先に、わが家の家計で無理なく返せる金額を確かめることです。

フラット35・フラット20を選ぶなら？

フラット35は全国で300を超える金融機関に申し込むことができますが、取り扱い金融機関によって金利や手数料が異なります。しかも、フラット35はどの金融機関に申し込んだとしても審査基準や基本的な住宅ローンの商品性は同じです。であれば、300を超える金融機関の中でもっとも条件が良い金融機関に申し込むことが重要です。

なお、フラット35利用者獲得競争が進んだ結果、金利については多くの金融機関が横並びになってきていますので、「事務手数料」と「付帯するサービス」で比較することが重要です。

フラット35申込先は最低水準の金利を提示していることは最低条件にして、「事務手数料が安いこと」と「独自の魅力的なサービスがついてくること」を比較するようにしましょう。

利用者が多いのには理由があるSBIアルヒのフラット35

フラット35の金利についてよくある質問

Q. 2026年11月のフラット35の金利はいつわかりますか？

A. 例月どおりなら、住宅金融支援機構が11月の初めに公表します。それより前に見当をつけたい場合は、10月に条件決定される住宅金融支援機構債券（第234回債）の利率を確認してください。債券利率が前回（第233回債）より上がっていれば11月の金利も上がる可能性が高い、というのが読み方の基本です。

Q. フラット35の金利は申込時と融資実行時のどちらが適用されますか？

A. 融資実行（資金受取）月の金利が適用されます。申込時に見た金利は参考値にすぎないため、引き渡しまで数か月ある新築・注文住宅では、資金計画に0.1～0.2%程度の上振れを見込んでおくと安心です。

Q. 団信に加入しない場合、フラット35の金利はいくらになりますか？

A. 団信付きの金利から年0.2%引いた金利が適用されます（2026年10月なら21年以上・9割以下で年3.630%）。ただし団信を付けないと万一のときに残債がご家族に残るため、健康上の理由で加入できない場合を除き、加入したうえで比較するのがおすすめです。

※金利は2026年10月時点の住宅金融支援機構公表値です。楽天銀行での条件は楽天銀行フラット35の金利でまとめています。最新の金利は住宅金融支援機構および各取扱金融機関の公式サイトでご確認ください。

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