【徹底検証】じぶん銀行 住宅ローンの落とし穴とは？

がんに対する備えが無料で付帯する商品性と低金利を武器に人気を集めているのがじぶん銀行の住宅ローンです。じぶん銀行の住宅ローンの魅力は何と言っても無料の疾病保障と低金利で、2019年10月も変動金利で年0.457%、10年固定金利は年0.02％引き下げに踏み切り年0.570%と無料で疾病保障が付帯するとは思えないの低金利です。

※この特集ページでは、そんなじぶん銀行の住宅ローンのメリットだけでなく落とし穴になってしまうポイントが隠されていないのかを解説しています。まだじぶん銀行の住宅ローンのメリットや商品性や最新金利などを確認できていない人は、先にこちらのページでじぶん銀行の住宅ローンの商品性を確認しておくようにしていただければと思います。

なお、じぶん銀行ではau住宅ローンも提供しています。au住宅ローンはじぶん銀行の住宅ローンにauユーザ向けの特典がセットされた住宅ローンです。住宅ローンの部分はじぶん銀行の住宅ローンと全く同じです。

※au住宅ローンだけのオリジナル特典については事前にこちらから確認できます。

じぶん銀行とは？

じぶん銀行は、日本最大手の金融機関である三菱ＵＦＪ銀行と通信大手のau（KDDI）が共同で出資して立ち上げたネット銀行です。親会社の三菱ＵＦＪ銀行・ＫＤＤＩともに日本を代表する企業であり、名前を知らない人はいないぐらいだとと思いますが、三菱ＵＦＪ銀行は都市部を中心として営業している銀行なので、地方部ではあまり店舗を見かけることはないと思います。

じぶん銀行はネット銀行、都市部にも地方部にも店舗も持たず、全てのサービスをネット（スマホ）で提供していて日本中どこに住んでいても平等な金融サービスを受けられる点が特徴です。住宅ローンも例外ではなく離島などを除き北海道から九州まで平等に利用することができます。

また、じぶん銀行の特徴はスマートフォンでの利便性に徹底的にこだわって銀行サービスを提供している点です。住宅ローンの申し込みや借り入れ後の残高確認や返済予定表の確認、繰り上げ返済までスマートフォンがあればなんでもできてしまう点もポイントです。

これらの取り組みの成果でアジアの銀行サービス専門誌「The Asian Banker」から「ベストビジネスモデル賞」を受賞したり、日本経済新聞社が発表した日経金融機関ランキングの「ネットバンキング」部門で1位評価を獲得するなど、国内外で高い評価を得ています。

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じぶん銀行の住宅ローンは低金利？

低金利とじぶん銀行独自のがん50%保障・全疾病保障が無料で付帯する団信を提供していることで、じぶん銀行の住宅ローンは多くのユーザからの高い支持を集めてネット住宅ローンを代表するほどに急成長しています。2019年10月も変動金利タイプは年0.457%、10年固定金利タイプは年0.570%といずれも業界最低水準の低金利で住宅ローンを提供して人気を集めています。

それでは、じぶん銀行の住宅ローンについて特にチェックしておきたいポイントを確認していきましょう。

じぶん銀行の住宅ローンのメリット

驚異的低水準の変動金利／10年固定金利

住宅ローンは人生で最大の借金と言われています。しかも人生最大の借金を何十年も返済を続けていくことになり、わずかな金利差で数十万円・数百万円も総返済額が変わってきますので、住宅ローンを比較する時にはまずは金利を比較することが何よりも重要です。

2019年10月のじぶん銀行の住宅ローンの金利タイプの中で特に魅力的なのは変動金利と10年固定金利タイプです。

じぶん銀行の20固定金利も比較的魅力的な水準ですが、30年・35年固定金利は魅力的と言える水準とは言えないので、変動金利・10年固定金利の住宅ローンを探している人にとっては非常に魅力的な住宅ローンですが、超長期で完全に金利を固定したいと考えている人にとっては魅力的と言えるほどそれほど魅力的ではありません。

参考）変動金利の比較（2019年10月）

上記のように変動金利の低金利が際立っているじぶん銀行ですが、他の銀行が10年固定金利の低金利を維持できずにじりじりと金利を引き上げている中で、じぶん銀行は10ヶ月ぶりの金利引き下げに踏み切りました。2019年10月の10年固定金利は0.570%とジャパンネット銀行（年0.580％）を下回り国内最低水準の金利を実現しています。

※将来の金利上昇リスクにも備えることができて、かつ、金利のバランスが良い10年固定金利は住宅ローンの借り換えを検討している人から高い人気を集めている金利タイプです。

参考）10年固定金利の比較（2019年10月）

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がんと診断されるだけで住宅ローン残高が半分に！

じぶん銀行の住宅ローンがこれだけ人気を集めるのは低金利だけではありません。「がん50%保障団信」と呼ばれる、住宅ローンの借入期間中にがんと診断された場合に、その時点の住宅ローン残高が半分になる特約が無料で付帯しているのです。このがん50%保障団信の素晴らしいところは、「保険金が支払われる条件」です。じぶん銀行のがん保障は「医師にがんと診断される」という低い条件で保障が適用される商品となっています。

＜がん50%保障団信イメージ図＞

じぶん銀行の住宅ローンは、このがん50%保障団信が無料で付帯するにも関わらず低金利を提供しています。一般的に、医師の診断を条件とするがん保障は住宅ローン金利に0.2%～0.3%上乗せされ大きな費用負担を伴います。ここまで理解するとじぶん銀行の住宅ローンが人気を集めている理由が理解できてくると思います。

がん疾病保障の詳細はこちら

全ての病気や怪我を保障する全疾病保障も無料で付帯！

2019年3月より開始されたのが、全ての病気や怪我による180日以上の入院を保障する全疾病保障。じぶん銀行の競合の住信SBIネット銀行では12ヶ月間の就業不能を保障の条件としていますが、今回じぶん銀行が導入する全疾病保障は180日の入院で保障が受けられる点が大きなメリットとなります。もちろん保険料は無料です。

全疾病保障について詳しくはこちらから

最短10営業日で住宅ローンの契約が完了

ネット銀行の住宅ローンの落とし穴に「手続きにかかる時間」があります。店舗がないので書類を郵送でやり取りする必要がありどうしても時間がかかってしまうのです。じぶん銀行の住宅ローンは日本ではじめてネットで住宅ローンの手続きがすべて完了するサービスを実現し申込みから融資実行まで、最短で10日間で完了することができるようになりました。

「ネットで完結」とは「書類の郵送も不要」ということで、書類の提出はスキャンしたファイルやスマホのカメラで撮ったものをアップロードするだけです。住宅ローンは、借入日や借り換えの最適な日があらかじめ決まっていることを考えると、手続きの面でも非常に優れたサービスを提供していると言えるでしょう。しかも、仮審査の回答は最短で当日というから驚きです。

ワイド団信を取り扱い

じぶん銀行ではネット銀行としてはやや珍しいワイド団信を取り扱っています。通常の住宅ローンの団信は過去に大病を患った経験や持病があると加入できないことがあります。一般の団信よりも加入できる条件が緩和されたワイド団信を取り扱っているのは健康状態などに不安を抱えている人にとって非常に心強いと言えるでしょう。

なお、じぶん銀行の場合、一般団信に加入できなかった場合、自動的にワイド団信の加入審査が行われるようになっていますので手続きの面でもわずらわしさがありません。

ペアローンや収入合算にも対応

じぶん銀行の住宅ローンはご夫婦で協力して住宅ローンを組むための仕組みが充実しています。具体的にはペアローンと収入合算に対応しており、共働き世帯の増加している社会の変化をうまく捕らえています。

収入合算・ペアローンについて詳しくはこちらから

頭金なしでも金利が変わらない

住信SBIネット銀行やソニー銀行では頭金があることを前提とした金利を用意しています（頭金がないと金利が年0.05%上がる）が、じぶん銀行では頭金なしでも金利が変わりません。

諸費用を融資する住宅ローンは増えていますが、適用される金利が高くなる商品が大半なのです。じぶん銀行の場合融資事務手数料や仲介料など数十万円の出費となる諸経費を住宅ローンと一緒に借りても低金利のメリットが最大限に教授できる、というわけです。

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auユーザだけのオリジナル特典

公式サイトにも「au住宅ローンはじぶん銀行が提供する一般のお客さま向け住宅ローンと同一です。」と明記されていますが、じぶん銀行ではau利用者向けの特典が付帯する住宅ローンとしてau住宅ローンも提供しています。au住宅ローンは「住宅ローン部分は通常のじぶん銀行の住宅ローンと同一」で、auユーザーであれば最大40,000円をau WALLETプリペイドカードへキャッシュバック（チャージ）してもらえる特典がセットされているというメリットがあります。じぶん銀行の住宅ローンと比較したデメリットはありませんので、auユーザはau住宅ローンを利用するようにしましょう。

au住宅ローンの特典について詳しくはこちら

続いてじぶん銀行の住宅ローンの落とし穴をチェックしていきましょう。

じぶん銀行の住宅ローンの落とし穴

事務手数料が融資金額の2%(税抜)

じぶん銀行の住宅ローンの落とし穴・デメリットの1つ目として確認しておきたいのは、契約時の事務手数料が2.00%（税抜）がかかるという点です。事務手数料が2%かかるのはじぶん銀行だけではありませんが、この事務手数料水準は決して安いとは言えず、この手数料のために、まとまった資金を用意しておかなければなりません。1つ目の落とし穴として紹介させていただきます。（なお、じぶん銀行の住宅ローンは、この事務手数料も住宅ローンの一部として借り入れることが可能なので必ずしもまとまった資金を用意する必要があるわけではありません。）

ちなみに、従来、住宅ローンは事務手数料が少額な代わりに数十万円単位の保証料が必要でした。保証料は住宅ローンの金利に換算すると0.2%相当の費用負担になります。じぶん銀行の住宅ローンはこの保証料の費用負担はありません。

auユーザはau住宅ローンに申し込むべき

メリットでも紹介しましたが、じぶん銀行は親会社であるau(KDDI)の携帯電話サービスとのセット商品を提供しています。au住宅ローンの住宅ローン部分はじぶん銀行と全く同じで、「au住宅ローン」を申し込むことで、au walletに最大60ヶ月、月額500円（最大3万円）をキャッシュバックされますので、利用している携帯電話がauであれば、au住宅ローンを申し込むようにしましょう（au住宅ローンでもじぶん銀行の住宅ローンを利用することに変わりはありません。）

au住宅ローンの特典について詳しくはこちら

店舗で相談しにくい

店舗を構える銀行の住宅ローンと比べると手続きに時間がかかるという点もネット銀行の住宅ローンの落とし穴と言えます。店舗窓口での書類の提出ができないというのがその理由ですね。また、住宅ローンの専門スタッフに店舗で相談できないという点も、考え方によってはデメリットに感じるかもしれません。

なお、KDDIの直営auショップ8店舗ではじぶん銀行の住宅ローンについての対面での相談サービスを実施しています。

じぶん銀行の住宅ローンは日本ではじめてネットで住宅ローンの手続きがすべて完了するサービスを提供するなど、この落とし穴を解消すべく企業努力を続けた結果、住宅ローンの審査申込みから融資実行まで最短10日間で完了できます。そのため、他のネット銀行の住宅ローンでは借り入れ・借り換えタイミングに間に合わない場合でも、じぶん銀行の住宅ローンであれば間に合うというケースもありえそうですね。

パソコンかスマホでの手続きが中心

パソコン・スマホを使いこなせない・・・・という人は、じぶん銀行の住宅ローンの申し込み手続きに苦戦するかもしれません。じぶん銀行の住宅ローンは「郵送手続き不要、ネット完結」を実現しています。逆に言えば、パソコンだけ・スマホだけで全ての手続きが完了するので、書類を電子化してパソコンやスマホからじぶん銀行に提出しなければなりません。パソコンやスマホではなく、紙に書いて、封筒で送って・・・という一般的な申込み方法を期待している人にとっては逆に戸惑ってしまうかもしれませんね。

当初固定金利の固定期間終了後の金利に注意

当初固定金利タイプの住宅ローンに共通して言える話ですが、期間終了後の金利に注意しておきましょう。じぶん銀行が提供している住宅ローンの中で人気を集めている主力の金利タイプは変動金利と10年固定金利になるわけですが、ここで気を付けて欲しいのは当初引き下げの10年固定金利の住宅ローンの固定期間終了後の金利です。2019年10月時点でじぶん銀行の住宅ローンの変動金利の基準金利は、2.341%です。当初固定金利引き下げ期間終了後の金利優遇幅は0.800%となっていますので、2.540%-0.800%で1.740%の金利が適用される計算になります。

じぶん銀行の住宅ローンに限らず、借り入れ当初の金利を優遇するタイプの住宅ローンを選択する場合の落とし穴と言えるでしょう。ただし、住宅ローンの残高が多い最初の10年間の金利が低いのは、元本の返済スピードが早まるという大きなメリットがあります。この期間に繰り上げ返済を行うことは総返済額の軽減効果も大きくなります。重要なのは最初から商品性をしっかりと理解することです。

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フラット35は取り扱っていない

じぶん銀行でフラット35を取り扱っていると検索されている方が一定程度いらっしゃるようですが、現時点ではじぶん銀行ではフラット35の取り扱いはありません。

じぶん銀行で35年固定の住宅ローンを扱って今いますが、金利が年1.237％とフラット35よりも年0.1％強割高ですが、がん50％保障と全疾病保障が無料で付帯していることを考えると十分に選択肢に入れてよい商品性です。

つなぎ融資には対応していない

じぶん銀行でつなぎ融資に対応していません。注文住宅でマイホームを購入しようとすると、土地代、住宅工事の着手金など、何回かの資金支払いタイミングが発生し、これに対応するのがつなぎ融資です。

じぶん銀行に限らず多くのネット専業銀行ではつなぎ融資に対応していません。

つなぎ融資が必要な住宅を購入しつつ、どうしてもじぶん銀行の住宅ローンを利用したいという場合には、メガバンクや地銀のつなぎ融資に対応した住宅ローンを借りた後に、じぶん銀行に借り換えることが対策となります。

じぶん銀行の住宅ローンの利用条件

住宅ローンの審査は各金融機関で異なってきますので、ご自身がじぶん銀行の住宅ローンの審査条件を満たすことができるかは事前に確認しておくようにしましょう。

＜主な利用条件＞
・じぶん銀行に銀行口座を開設すること
・住宅ローン申し込み時の年齢が20歳以上65歳未満（がん50%保障団信、がん100%保障団信、11疾病保障団信は満50歳まで）
・前年度の年収200万円以上
・じぶん銀行指定の団信の審査に通ること

＜借り入れ可能金額＞
・500万円以上2億円以内
（新規借り入れの場合：売買契約記載の金額×110%まで）
（借り換えの場合：借り換えの諸費用分も借り入れ可能）
→　不動産担保価値を超える場合でも借り入れ可能

年収制限も低く一般的な条件なのですが、少し注意しておきたいのが「借り換え時の不動産担保価値を超える場合でも借り入れ可能」という説明に留まっている点です。例えば、住信SBIネット銀行は不動産担保価値の200%まで借り換え可能と明示しています。基本的にこの条件に該当することは少ないので気にしなくてよいのですが、マイホームの価値と、借り換え希望金額（住宅ローン残高）の状況によっては、借り換え時に希望金額が借りられなくなってしまう可能性があります。

ご自身が保有する最新の不動産担保価値を正確に知ることは素人では難しく、対策は「さっさと住宅ローンに申し込んで審査してしまう」です。ただし、この住宅ローン借り換え時の融資可能金額の条件については注意しておきましょう。

じぶん銀行住宅ローンの金利推移

最後に2017年1月から現時点までのじぶん銀行の住宅ローンの住宅ローン金利推移をご紹介しておきます。10年固定金利はじりじりと上昇傾向ですが他の銀行に比べると金利上昇幅は緩やかです。また、変動金利は2018年以降1度も変更することなく1年を終え、2019年を迎えていることがわかります。

最後に

じぶん銀行の住宅ローンは、業界最低水準の金利と無料の疾病保障が魅力の非常に優れた住宅ローンです。そのほかにも、一部繰上げ返済手数料無料・保証料無料などたくさんのメリットがある住宅ローンです。ただし、どんなに優れた住宅ローンだとしてもメリットだけがあるわけではなく、落とし穴・注意しておかなければならない点も存在します。

じぶん銀行の住宅ローンは、しっかりと商品性を理解することでその魅力がわかる非常に魅力的な住宅ローンです。ただし、どんなに優れた住宅ローンでも、その特徴や商品性・サービス性を理解せず利用してしまうと、あとで後悔してしまう可能性がありますので、しっかりとメリット・デメリットを理解するようにしましょう。

少しでもこの特集ページが皆様の参考になれば幸いです。

じぶん銀行の公式サイトはこちらから

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