年収900万円台の住宅ローン審査対策とは?

2019年1月5日

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年収900万円台の住宅ローン審査対策とは?

国税庁が調査・発表している「民間給与実態統計調査」によると年間900万円以上稼ぐ方は日本の労働人口のうちで100人に6人程度であり、名実ともに勝ち組と言ってよいでしょう。

年収900万円あれば、楽天銀行の金利選択型、ソニー銀行、SMBC信託(旧シティバンク銀行)など高年収(高い信用力を有する)向けの住宅ローンも利用でき、日本国内に申し込みができない住宅ローンは存在しないと考えてよいでしょう。

 

長引く景気低迷・低金利政策の影響で日本国内の金融機関は住宅ローン金利の引き下げはもちろんのこと、疾病保障など住宅ローンに付帯するサービスの拡充にも力を入れています。

本ページにアクセスいただいている方は高年収、高い信用力を有意義に活用し、こうした低金利、優れた付帯サービスをもつ、住宅ローンを利用されてはいかがでしょうか。

 

当ページでは年収900万円台の方々向けに住宅ローン比較、選びの参考にしていただけるように情報をまとめております。

 

 

ポイント

メガバンクや地方銀行の住宅ローン金利が審査結果により変わるのは、金融機関による住宅ローン審査の中で住宅ローン申込者の返済能力を審査しているためです。「お金を貸す=返してもらえなくなるリスクを加味して金利を決める」ことであり、「返済してもらえなくなる可能性が高い人たちには高い金利」で「返済してもらえなくなる可能性が低い人たちには低い金利」でお金を貸すというのがローンの基本と言えます。

このため、高所得(一般的には返済能力が高い)方々には住宅ローン金利が安くしたり、疾病保障、ATM利用手数料無料、他行宛の振込み手数料無料などの付帯サービスを充実できる余力があることとなります。※返済してもらえなくなるリスクが少ないので利益を確保しやすい。

重要なのは御自身の信用力にあった住宅ローンを見つけ出すことです。大衆向けなメガバンク・地銀の住宅ローンを利用するのはその観点で避るるべきと言ってよいでしょう。金利や付帯サービスで納得のできる住宅ローンの申し込みをしてみてください。

 

年収900万円台の住宅ローンの借入限度額は?

まず最初に年収900万円台だといくらの住宅ローン借り入れが可能か、借入限度額・上限額を確認していきましょう。

年収が高くなればなるほど累進課税である所得税や社会保険の負担が重くなり、手取りの割合は減るため、税込み年収と手取り年収両方で借り入れ可能額を算出しています。

借り入れ可能額の算出にあたっては、楽天銀行(金利選択型)のホームページの住宅ローンシミュレーション機能を利用しています。

 

ピンポイントで、御自身の年収でシミュレーションを行いたい方は

https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/simulation/

を確認ください。

 

年収借り入れ可能額月々の返済額
900万円税込み900万円8,115万円211,623円
手取り620万円5,590万円145,776円
950万円税込み950万円8,566万円223,384円
手取り650万円5,861万円152,843円
990万円税込み990万円8,926万円232,772円
手取り670万円6,041万円157,537円

 

上記のように税込み年収でシミュレーションした借り入れ可能な金額と手取り年収からシミュレーションした住宅ローン借入可能額では大きな差があります。

 

実際に税込み年収で住宅ローンを組んだ場合を考えてみましょう。

年収900万円の年俸制(ボーナスなし)の方が、8,115万円の住宅ローンを借りたと仮定しましょう。月々の手取りは52万円弱であるのに対し、住宅ローンの月々の返済額は21万円になります。

住宅ローンの返済以外にも、火災保険・地震保険料、固定資産税、マンションの場合には修繕積立金・管理費などの住宅関連費用が発生します。住宅価格が8,000万円前後ですと、住宅の面積も大きいためこうした関連費用もかなり金額となります。手取り給与の半分近くが住宅関連費用となる可能性もあり、家計としては適正ではないでしょう。

 

結論として、金融機関が提示する借り入れ可能額と実際に返済していけるかは異なるものと考える必要がありそうです。

 

次に、実際に住宅ローンを借りている人たちが年収に対しどの程度の割合の住宅ローンを借りているかを調査したレポートをここでご紹介したいと思います。

住宅ローンの返済負担率

※引用 住宅金融支援機構「民間住宅ローン利用者の実態調査」より

 

調査によると、全体の60%程度の方は20%以下、さらに全体の80%の方は25%以下としています。

前述の年収900万円の年俸制の方が、8,115万円の住宅ローンを借りる場合の返済負担率は28.1%にもなりますので、やはり借り過ぎであるといえそうです。

以上の結果から、借入可能額を計算する際は手取り年収で計算を行うのが適正と言えそうです。

 

4000万円、5000万円、6000万円、7000万円、8000万円の借り入れは妥当?

最後に、年収900万円台の方々の借入限度額の妥当性を判断してみましょう。(手取り年収より妥当性を判断

住宅ローン借り入れ額判定コメント
4,000万円問題なく借り入れと返済ができると思われます
5,000万円問題なく借り入れと返済ができると思われます
6,000万円900万円台後半の年収があれば可能
7,000万円×住宅ローンの返済が困難になるリスクがある
8,000万円×住宅ローンの返済が困難になるリスクがある

 

世帯年収900万円台の場合の住宅ローンの組み方は?

次に世帯年収900万円台の場合の住宅ローンの組み方についてはどう考えるのが適正でしょうか。

住宅ローンでは各金融機関が収入合算やペアローンなどの共働き世帯向けの住宅ローン審査の仕組みを設けており、共働き世帯が住宅ローンを組みやすい環境が整っています。

ペアローン

しかし、こうした収入合算やペアローンで気をつけなければならない点もあります。まず、女性の妊娠時の産休などで収入が減り、出産後も一定期間、育児で働けなくなり収入が途絶えた場合でも住宅ローン返済していけるかという天です。また、共働き年収を前提に住宅ローンを組むのであれば、住宅ローン完済まで共働きを続けている必要がある点にも要注意です。

 

マイホーム購入という大きなイベントと同時にご夫婦間の役割分担も明確にしておく必要があります。

こうした問題をクリアした場合には前述の借入限度額のシミュレーションを参考に、収入合算やペアローンを利用できる住宅ローンに申し込みをしてみてください。

 

共働き世帯が利用したい住宅ローン

金融機関名特徴
じぶん銀行ネット完結型で住宅ローン契約書に収入印紙が不要であるため、数万円の節約が実現する
au住宅ローンネット完結型で住宅ローン契約書に収入印紙が不要であるため、数万円の節約が実現する
楽天銀行(フラット35)融資事務手数料が1.08%~、事務手数料の下限も108,000円と良心的
楽天銀行(金利選択型)融資事務手数料が一律324,000円と高額な借り入れほどお得度が増す
新生銀行特定期間の住宅ローン返済額が減らせる「コントロール返済」サービスを取り扱い

 

年収900万円台の人におすすめの住宅ローン

年収900万円の人におすすめしたいのは「変動金利タイプ」の住宅ローンです。

変動金利タイプは将来の日本の長期金利が上昇すると、住宅ローンの金利が上昇してしまうリスクがある金利タイプですが、とにかく足元では金利が低いことが特徴です。

「金利があがるリスク」があるのは低金利で借りられることの裏返しなので仕方がありませんが、

  • 今の日本の状況下では住宅ローン金利が大幅にあがる可能性は非常に低い(と当サイトでは予想している)
  • 万が一、早い段階で金利が上昇しても生活費に余裕があるので困窮しにくい
  • 金利が低いと元本の返済スピードも早く、かつ、余裕資金で繰上返済することでさらに元本返済を早めることができる(変動金利のリスクを小さくできる)

などの観点から、住宅ローン返済額が年収の30%を超えてしまうような場合を除き、変動金利タイプがおすすめと考えています。

 

変動金利の金利が低い住宅ローンの一覧

 変動金利特徴
じぶん銀行0.457%がんと診断されるだけで住宅ローン残高が半分になる保障とすべてのケガや病気を保障する全疾病保障が無料でW付帯。保証料は無料。
au住宅ローン0.457%じぶん銀行の住宅ローンに毎月500円相当のau WALLETがキャッシュバック。保証料は無料。
住信SBIネット銀行0.457%すべてのケガや病気を保障する全疾病保障が無料で付帯。保証料は無料。
MR.住宅ローンREAL(住信SBIネット銀行)0.457%すべてのケガや病気を保障する全疾病保障が無料で付帯。SBIマネープラザの店舗で相談して申し込み可能。保証料は無料。
イオン銀行0.520%毎日イオングループでの買い物が5%引きになるサービスがセット。保証料は無料。
楽天銀行 金利選択型0.527%すべてのケガや病気を保障する全疾病保障が無料で付帯。保証料は無料!融資事務手数料も一律の設定でお得。

 

年収900万円台 40歳・で気をつけたい住宅ローンの組み方は?

40歳で住宅ローンを組む際に気をつけたいのが2点。

①40歳で住宅ローンを組んだ場合に35年返済とする場合、完済時年齢が75歳となり、定年退職後も、年金や貯蓄から住宅ローンを返済していく、もしくは退職金で一括繰上げ返済をするなどが必要となります。いずれにしても現役世代のように月々のお給料がある状態でなくなっていることに注意が必要です。

②疾病保障への加入を希望している場合です。ソニー銀行では疾病保障団信満50歳までに加入が必要。その他の銀行も50歳前後となっています。

 

 

年収900万円台の住宅ローン控除(減税)について

住宅ローン控除・減税は住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合に支払った所得税が還付される税制です。所得税で還付枠を使い切れない場合には上限(課税所得の7%もしくは136,500円)がありますが、住民税からの還付も行われます。

年収900万円台の方が5,500万円の住宅ローンを組んだ場合の住宅ローン控除(減税)で還付される金額を試算してみました。

 

【前提】扶養家族2名(配偶者および16歳以上18歳未満の子供1名)、各種保険・医療費控除を加味しない

年収支払い所得税支払い住民税住宅ローン控除額(減税額)
880万円43.8万円45万円40万円(所得税400,000円)
900万円46.9万円46.6万円40万円(所得税400,000円)
920万円49.9万円48.1万円40万円(所得税400,000円)
940万円52.9万円49.6万円40万円(所得税400,000円)
950万円54.4万円50.3万円40万円(所得税400,000円)
960万円55.9万円51.1万円40万円(所得税400,000円)
980万円59万円52.6万円40万円(所得税400,000円)

※住民税からの住宅ローン控除は課税所得の7%(136,500円)が上限となります。

 

住宅ローン控除について10年間、住宅ローン残高の1%還付を選択した場合に、5,500万円の住宅ローン残高があると、住宅ローン控除の枠は40万円となります。(住宅ローン控除の上限40万円を使い切っている)

なお、ふるさと納税、扶養控除、医療費控除を受けると住宅ローン控除での還付枠が減るので要注意ですが、年収900万円台ですと、収めている住民税も多いので還付枠にはかなり余裕があると思われます。

住宅ローン控除とは?

 

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