みんなの住宅ローンでは、各金融機関の住宅ローン金利を比較する際、「表面金利」と「実質金利」の2種類の金利で比較しています。表面金利は各金融機関が公式に公表している金利そのものであり、実質金利は当サイト独自のルールに基づき、比較しやすくなるように調整した金利です。

住宅ローンを選ぶうえで金利の低さは大切なポイントですが、金利だけでなく、手数料や保障内容など他の要素も総合的に判断する必要があります。当サイトでは、こうした違いを考慮して独自に算出した「実質金利」をご紹介しています。

住宅ローンの表面金利とは

表面金利とは、各金融機関が住宅ローンの広告や商品概要で公表している金利そのものを指します。

ただし、住宅ローンは金融機関ごとに商品設計が大きく異なります。

たとえば、事務手数料の有無や金額、保証料の必要性、団信保険料が含まれているかどうか、繰上返済の最低額や手数料の違いなどがあります。

例えば、事務手数料が100万円かかる住宅ローンと10万円で済む住宅ローンを、金利だけで比較するのは不適切です。

確かに金利が低い住宅ローンは一見魅力的に見えますが、事務手数料などの初期費用が高額な場合、結果的に総支払額が多くなる可能性があります。

そこで、こうした費用の差を考慮に入れて、金利に換算し、できる限り公平に住宅ローンを比較できるようにしたのが「実質金利」です。

住宅ローンの実質金利とは

実質金利とは、住宅ローンの契約時や返済期間中に発生するさまざまな費用（保証料・手数料・団体信用生命保険料など）を考慮し、それらを金利に上乗せする形で算出した比較指標です。

厳密な計算ではありませんが、表面金利だけで単純比較するよりも、住宅ローンの「本当のコスト感」を把握するのに役立ちます。

具体的な住宅ローンの実質金利の計算方法は？

たとえば、ある銀行の変動金利が年1.0%と表示されていたとします。

この金利が適用されるのは、保証料（例：3,000万円の借入れで約60万円)を一括で支払う場合です。保証料を毎月支払う選択をした場合は、通常0.2%程度の金利上乗せが行われます。したがって、保証料のある住宅ローンと、保証料のない住宅ローンの金利を比較するには、+0.2%の補正を加えて比較する必要があります。

また、保証料が不要なネット銀行の住宅ローンでも、高額な事務手数料が設定されているケースも多く、実質的なコストは保証料と同程度またはそれ以上になることもあります。当サイトでは、こうした違いを金利に換算して比較しやすくした「実質金利」を用いて、より公平な比較を行っています。

（参考）みんなの住宅ローンの実質金利の計算ルール

当サイトでは、以下のようなルールで各諸費用を金利に換算し、表面金利に上乗せして実質金利を算出しています。

もちろん、実質金利はあくまで目安であり、すべての住宅ローンに当てはまるわけではありませんが、表面金利だけで判断するよりも確かな判断材料になります。

諸費用の種別	上乗せ金利
保証料がかかる	+0.2%
事務手数料が融資金額の2.20%(税込)程度	+0.2%
事務手数料が融資金額の1.10%(税込)程度	+0.1%
事務手数料が30万円以上で固定されている	+0.1%
事務手数料が30万円未満で固定されている	上乗せ無し
団信保険料を別途支払う必要がある	+0.3%（※現在は該当商品はほぼなし）

実質金利で比べるときの注意点

実質金利は「初期費用まで含めたコスト感」をそろえて比べるための目安ですが、次の点は数字に表れないため、ご家庭の状況に合わせて別途確認することをおすすめします。

① 団信の保障範囲の違いは金利換算しきれません。同じ実質金利でも、がん保障や全疾病保障が無料で付く住宅ローンと一般団信のみの住宅ローンでは、万一のときに家族に残る負担が大きく変わります。特に小さなお子さまがいるご家庭では、金利差が僅かであれば保障の厚さを優先する判断も十分に合理的です。

② 優遇金利には適用条件があります。給与振込口座の指定やアプリ利用など、最も低い金利の適用に取引条件が設定されている金融機関も多くあります。ご自身が無理なく満たせる条件かどうかを必ず確認しましょう。

③ 最後は総返済額のシミュレーションで確認を。実質金利で候補を2〜3本に絞ったら、各金融機関の公式シミュレーションで「借入額・期間・手数料込みの総返済額」を試算し、毎月の返済額が教育費や生活費と両立できる水準かを確かめてから申し込むと安心です。

実質金利についてよくある質問

実質金利が同じなら、どの住宅ローンを選んでも結果は同じですか？

同じにはなりません。実質金利はあくまで諸費用を金利に換算した目安であり、団信の保障内容、繰上返済のしやすさ、店舗相談の有無といった「使い勝手」までは反映していないためです。実質金利が並んだ場合は、ご家庭にとって価値のある要素（保障の厚さ・手続きのしやすさなど）で選ぶことをおすすめします。

事務手数料型（定率型）と保証料型では、どちらが向いていますか？

一概には言えませんが、考え方の軸はあります。定率型の事務手数料は原則として返金されないのに対し、保証料を一括前払いする方式では、繰上返済で早く完済した場合に保証料の一部が戻ることがあります（取り扱いは金融機関により異なります）。将来の繰上返済や住み替えの可能性、手元に残したい資金の額を踏まえて、どちらの費用体系がご家庭の計画に合うかを比較してみてください。詳しい条件は各金融機関の公式サイトでご確認ください。