預金連動型住宅ローンのメリット・デメリット｜実質金利0%の仕組み

預金連動型住宅ローンは、預金残高と同じ額のローン残高には利息がかからない（または利息が戻ってくる）住宅ローンで、預金がローン残高を上回れば実質金利は年0%にもなります。日本で初めて導入した東京スター銀行のほか、2026年9月時点では北日本銀行・山陰合同銀行などの一部の金融機関が取り扱っています。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローンは2022年1月31日（月）でいったん販売を終了しましたが、2025年1月6日（月）に販売を再開しました。ただし基本金利は一般的な住宅ローンより高いため、まとまった預金を手元に残しておきたいご家庭に向く一方、預金が少ない場合は普通の住宅ローンのほうが有利です。

 

預金連動型住宅ローンとは＝預金と同額のローン残高に利息がかからない仕組み

預金連動型住宅ローンとは、「東京スター銀行」が最初に提供した商品で、住宅ローンの残高から預金部分を引いた金額にしか利息がかからない、という住宅ローンです。

例えば、住宅ローンを3,000万円借りたとして、2,000万円を預金として預けている場合、3,000万円から2,000万円を差し引いた1,000万円部分の利息を支払うことになります。要するに、2,000万円部分の金利が実質0%になるというわけですね。

※ただし、完全な0%ではなく、若干の金利がかかる預金連動型住宅ローンもあります。また、いったん利息を支払ってから預金残高に応じて利息が戻ってくる「キャッシュバック方式」の商品もあります。

 

 

預金連動住宅ローンのイメージ図（東京スター銀行より）

※東京スター銀行のホームページより

一般的には「本人のお金」でなければ、住宅ローン残高を相殺する預金残高とは見なされてきませんでしたが、家族の預金についても預金残高に組み入れることができる商品も登場しています。ほかにも、条件を満たせば家を担保に入れる必要がない（抵当権を設定しなくてよい）ものや、利息部分がキャッシュバック方式の預金連動型住宅ローンもあります。

 

本来、預金として預けられるお金があるなら、住宅ローンを借りずに（または借りる金額を小さくして）家を買えばよいわけですが、預金連動型住宅ローンの条件を満たせる人にはいくつかのメリットがあります。

ただ、預金連動型住宅ローンに適用される基本の金利そのものは高いので、目安として住宅ローンの2/3以上の預金を用意できる人でなければメリットを最大限には活かせません。この条件に当てはまらない場合は、素直に少しでも金利の低い一般的な住宅ローンから選ぶようにしましょう。

 

預金連動住宅ローンのメリット

最大のメリットは住宅ローン金利を実質０％にできること

預金連動型住宅ローンの最大のメリットは、住宅ローン残高から預金残高を引いた部分にしか利息がかからず、０％に限りなく近い水準まで利息負担を減らせるという点です。

中には、家族の預金も残高に組み入れられる代わりに、金利を０％に近い水準にできる預金連動型住宅ローンもあります。また、いったん利息を支払ってからキャッシュバックされるタイプの商品もあり、タイプによってメリットはさまざまです。

通常の住宅ローンの場合、どんなに低金利でもトータルでは数百万円単位で利息を支払うことになります。預金残高が十分にあれば利息負担をかなり抑えられるので、条件さえ合致すれば大きなメリットと言えるでしょう。※金融機関によっては０％にはならない場合があります。

 

金利上昇局面でも、預金と同額のローン残高は影響を受けない

日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で政策金利を1.25%程度へ引き上げ、この方針は9月24日から適用されています（日本銀行「金融市場調節方針の変更について」2026年9月18日）。変動金利型の住宅ローンは、こうした政策金利や短期プライムレートの動きを受けて、銀行ごとに時間差をおいて金利が見直されていきます。

預金連動型住宅ローンは、預金連動の対象になっている残高には利息がかからない（または利息が戻る）ため、仮に基本金利が上がっても、預金と同額のローン残高部分は金利上昇の影響を受けにくいという特徴があります。手元の預金を減らさずに金利上昇への備えにもなる点は、変動金利で借りるご家庭にとって見逃せないポイントです。

※金利の見直し時期やルール（5年ルール・125%ルールの有無など）は銀行と契約によって異なります。詳しくは5年ルール・125%ルールの解説記事も参考にしてください。

 

住宅ローン控除を活用できる

※東京スター銀行ホームページより

住宅ローンの借り入れがあると、所得税・住民税の控除・還付（住宅ローン控除）を受けられます。

住宅ローン控除の金額は「年末の住宅ローン残高」をもとに計算されます。現在の制度では、年末残高に控除率0.7%を掛けた額が、最長13年間にわたって差し引かれます（新築の認定住宅・ZEH水準省エネ住宅など。既存住宅は原則10年ですが、令和8年度税制改正で省エネ性能の高い既存住宅は13年に拡充されました）。

控除の上限となる借入限度額や最大控除額は、住宅の性能や世帯（子育て世帯・若者夫婦世帯かどうか）によって異なります。たとえば子育て世帯が認定住宅を新築した場合、借入限度額4,500万円×0.7%×13年で、理論上は最大およそ409万円が控除される計算です（実際の控除額は毎年の残高やご自身の税額によって変わります）。

制度の適用期限は令和8年度税制改正で2030年12月31日入居分まで5年間延長されています（国土交通省「住宅ローン減税」・2026年9月確認）。

※2024年の改正で省エネ基準を満たさない住居は原則として控除対象外となりました。もっとも、2025年4月以降は新築住宅に省エネ基準への適合が原則義務化されていますので、これからマイホームを検討する方は基本的に問題ないでしょう。

 

一般的に、住宅ローンの総返済額を抑えるために重要となるのが”繰上返済”です。繰上返済で住宅ローン残高を減らして総返済額を抑えるのは王道ですが、メリットだけでなくデメリットもあります。

繰上返済のデメリットの１つが、繰上返済すると年末残高が減り、住宅ローン控除の金額も少なくなってしまうという点です。このデメリットも理解しつつ、繰上返済を行っていきたいですね。

 

団信が生命保険代わりになる

住宅ローンを契約するときに同時に加入するのが”団体信用生命保険（団信）”です。

団信は「住宅ローン残高」が支払われる生命保険で、住宅ローン返済中に亡くなったり高度障害状態になったときに、住宅ローン残高分の保険金が支払われる仕組みです。実は預金連動型住宅ローンは、この団信の制度を有効に活用して生命保険代わりにすることができます。

ここでは２つのケースを比較してみましょう。

マイホームの価格	自己資金	住宅ローン借入額
６，０００万円	３，０００万円	３，０００万円
６，０００万円	０円	６，０００万円（３，０００万円は預金に）

ここで、マイホーム購入直後に死亡・高度障害になった場合を考えてみましょう。

前者は3,000万円の保険金で3,000万円の住宅ローンが相殺されます。
後者は6,000万円の保険金で6,000万円の住宅ローンが相殺されます。ただし、預金に残してあった3,000万円はそのまま手元に残ります。

このケースでは、前者だと資産として残るのはマイホームだけですが、後者はマイホームと”3,000万円”が資産として残ります。つまり、残されたご家族がゆとりある生活を送れるのは、当然、後者というわけです。

団信を生命保険代わりに考えるのは住宅ローンの王道であり、預金連動型住宅ローンに限った話ではありませんが、預金連動型住宅ローンであれば預金の3,000万円部分には利息がかかりませんので、この仕組みを使いやすいというわけです。

お子さまの教育費や生活費など、万一のときに家族の暮らしを支える資金を手元に残しておける点は、子育て世帯にとって心強いポイントです。

お金の流動性を確保できる

預金連動型住宅ローンに連動させる預金は出し入れ自由です。つまり、お金が必要になったときに引き出して、余ってきたらまた預金に戻せばよいだけです。一方で、住宅ローンの自己資金として使ってしまったお金はそうはいきません。

預金連動型住宅ローンは、「手元にいつでも使えるお金を残しながら、住宅ローンの利息を少なくできる」というメリットがあるというわけですね。

手元に流動性を残せるのは、教育費や急な出費に備えたいご家庭はもちろん、自営業や個人事業主、中小企業の経営者にとっても大きなメリットと言ってよいでしょう。

 

預金連動住宅ローンのデメリット

適用金利が高い

このような特殊な商品性のため、預金連動型住宅ローンは普通の住宅ローンに比べて基本の金利が高く設定されています。預金連動型住宅ローンの１番のデメリットは、この基本金利が高いことです。

仮に2/3程度を預金で相殺して実質金利を大きく下げられたとしても、残りの借入部分には利息負担がかかります。ここだけを考えると、素直に低い金利を提供している一般的な住宅ローンを利用した方がお得なケースもあります。

前述のメリットを加味したとしても、かなりの自己資金を用意できる人でないと預金連動型住宅ローンのメリットを最大化できないのが最大の注意点です。

 

取り扱う金融機関が少なく、商品ごとに条件が大きく違う

預金連動型住宅ローンを扱う金融機関は限られており、同じ「預金連動型」でも仕組みはさまざまです。主な3行の違いを整理すると次のようになります（2026年9月時点・各行公式サイトで確認）。

比較の観点	東京スター銀行	北日本銀行	山陰合同銀行
商品名	預金連動型スターワン住宅ローン	住宅ローンASUMO 預金連動型プラン 家族愛Re＋	ごうぎん預金連動型住宅ローン
仕組み	対象預金と同額のローン残高に利息がかからない（相殺型）	支払った利息を年2回キャッシュバック	支払った利息を毎月キャッシュバック
対象になる預金	本人の円普通預金・積立円定期・外貨普通預金など	本人＋同居家族・両親の普通預金（最大5口座）	本人の普通預金
連動の上限	ローン残高まで（100%連動で実質0%）	ローン残高まで（家族口座は所定の割合で計算）	キャッシュバック対象はローン残高の50%まで
団信	任意加入	安心パックプラス（全疾病保障付団信）への加入が必須	商品概要説明書（公式）に記載
主な営業エリア	全国	岩手県を中心とする営業区域内	山陰（島根・鳥取）を中心とする営業区域内

 

次に、預金連動型住宅ローンを提供している主要銀行の金利や商品性について、具体的に確認していきましょう。

 

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン（スターワン住宅ローン）

 

※東京スター銀行の預金連動型住宅ローンは、2022年1月31日（月）で一度提供を終了しましたが、2025年1月6日（月）より販売を再開しました（2026年9月時点で取扱中）。

 

東京スター銀行は、2003年2月に日本で初めて預金連動型住宅ローンの提供を開始した先駆者的存在です。商品性もかなり練り込まれており、預金連動型住宅ローンを検討するのであれば選択肢の１つに入れたい住宅ローンです。

預金連動対象預金の残高が借入額を上回り、かつ団信に加入しない場合には、借入金利が実質年0%になる設計となっています（別途手数料がかかります。適用される基本金利は金利情勢や契約時期によって変わります）。

このように、東京スター銀行の預金連動型住宅ローン（スターワン住宅ローン）は、預金連動型住宅ローンの中でも仕組みがわかりやすいことが特徴です。ローン残高を超えた円普通預金残高には金利が付き、給与振込口座に指定するなどの条件でさらに優遇金利を受けられる場合があります（引き下げ幅・条件は時期により変わります）。

購入を考えている物件と同額以上の預金があれば、その預金を担保に設定することで、物件に抵当権を設定せずに住宅ローンを借り入れることもできます。

さらに外貨普通預金なども対象預金なので、外貨預金・外貨資産を保有している人は、円に交換しなくても預金連動のメリットを受けられます（相殺計算では外貨預金を仲値で円換算）。外貨で資産運用している人にとって、その外貨を有効活用しながら円建ての不動産を手に入れられる点も見逃せないポイントです。

また、保証料や一部繰上返済手数料がかからない点も魅力です。保証会社を利用しないため保証料は0円で、一部・全額の繰上返済手数料も無料とされています。

預金連動型住宅ローンは繰上返済をする機会こそ少ないものの、この住宅ローンが役割を終えるとき（たとえば住宅ローン控除の期間が終わるときなど）に繰上返済を行う場面が訪れることを考えると、手数料が無料であることは見逃せません。

次に、東京スター銀行の預金連動型住宅ローンのメリットでもあり注意点でもある「団体信用生命保険」について解説しておきます。

東京スター銀行の団信は、ワイド団信・がん団信・連生団信などが用意されており、加入するかどうかは任意です。加入する場合は所定の特約金利を負担します（特約金利・保障内容・加入対象年齢は商品概要説明書に定めがあります）。

団信の内容は他行が提供する団信とそれほど差はありませんが、加入対象となる年齢の幅が広めなのが特徴です。

北日本銀行の預金連動型住宅ローン（家族愛Re+）

※北日本銀行の預金連動型住宅ローン（新・家族愛）はいったん終了しましたが、こちらも2025年9月に「家族愛Re+（リプラス）」として提供を再開しています。

北日本銀行は、岩手県を中心に営業している銀行で、「住宅ローンASUMO預金連動型プラン 家族愛Re+（リプラス）」という預金連動型住宅ローンを提供しています。

この商品は相殺型ではなくキャッシュバック型で、住宅ローン金利と普通預金金利の差にもとづいて毎月キャッシュバック利息を計算し、年2回（1月・7月）にまとめて返済口座へ入金する仕組みです。預金残高が住宅ローン残高以上あれば、実質金利年0%も実現できると案内されています。

金利は、住宅ローンの基準金利（変動）が年3.375%（2026年9月11日更新）で、商品ページでは引き下げ後の融資金利として変動 年1.250%が案内されています（審査結果により所定の上乗せあり）。普通預金の金利は年0.400%です（2026年9月18日更新・北日本銀行 公式：家族愛Re＋）。

この商品の最大の特徴は、本人だけでなく同居家族や本人・配偶者の両親の普通預金も、最大5口座までキャッシュバック計算の対象にできることです（家族口座は所定の割合で計算）。ご両親やご家族が多額の預金を保有しているようなご家庭で活躍する可能性があります。

北日本銀行の預金連動型住宅ローン（家族愛Re+）を利用するときに注意したいのは、東京スター銀行とは違って「安心パックプラス」への加入が必須という点です。

安心パックプラスには、全疾病保障付団信のほかに「自然災害サポート」や「ATM利用手数料優遇サービス」、繰上返済手数料無料などが含まれており、大変手厚い内容となっています。

ただし、全疾病保障付団信の加入年齢の上限（満46歳未満）がやや低めに設定されている点と、パック料の負担がある点が少々のデメリットです（加入条件・パック料は商品概要説明書に定めがあります）。取扱手数料は融資金額の1.650%（税込）で、給与や年金の受け取りで引き下げがあります。

もちろん、住宅ローンを利用するうえで団信は欠かせないものですので、加入していて損はありません。決して無駄な出費ではないということだけは覚えておきましょう。

山陰合同銀行の預金連動型住宅ローン

 

山陰合同銀行の預金連動型住宅ローン「ごうぎん預金連動型住宅ローン」は、普通預金残高に応じて、支払ったローン利息をキャッシュバックします。手元の預金を残したまま、利息負担を軽減させたい方に向いています。

一般の住宅ローンより金利を年0.2%上乗せしているため、普通預金の平均残高が一定額以上ある場合にメリットを享受できます。（預金が少ない場合は一般の住宅ローンの方が有利となります。）

キャッシュバックの計算対象は住宅ローン残高の50%が上限で、毎月のキャッシュバック額は「対象額×（住宅ローン金利−普通預金金利）÷12」で計算され、翌月10日に返済口座へ入金されます。公式の試算では、借入3,000万円なら普通預金398万円以上、4,000万円なら530万円以上が損益の目安とされています（試算条件は公式サイト参照）。

金利タイプは、金利選択型・2段階固定金利型・変動金利型の3タイプから選べます（山陰合同銀行 公式：「預金連動型」住宅ローン・2026年9月確認）。

 

預金連動住宅ローンをおすすめしたい人

通常の住宅ローンとは異なり、かなり特殊な住宅ローンと言える預金連動型住宅ローン。取り扱う金融機関もかなり限られているため、必ずメリット・デメリットを把握し、ご自身やご家庭に適しているかを判断したうえで選択することをおすすめします。

最後に、結局どのような人におすすめかをまとめておきます。以下のような人には預金連動型住宅ローンはおすすめです。（ネット銀行よりも実質的な費用負担を低減できる条件にできるのであれば、というのが前提です）

預金が少なく、金利の低さで選びたいご家庭は、一般的な住宅ローンを比較したほうが総負担を抑えられることが多いでしょう。メガバンクの住宅ローンについてはみずほ銀行の住宅ローンのメリット・デメリット、ネット系ではSBI新生銀行の住宅ローンのメリット・デメリットで整理しています。

SBI新生銀行は事務手数料が借入額×2.20%（税込）の定率型で、手動の一部繰上返済が1円から手数料0円で行えるため、「預金は手元に置きつつ、余裕ができたら少しずつ繰上返済する」という使い方をしたいご家庭にも合いやすい選択肢です。

 

預金連動型住宅ローンのよくある質問

Q. 預金連動型住宅ローンを利用すると、預金は引き出せなくなりますか？

A. 東京スター銀行の円普通預金や北日本銀行・山陰合同銀行の普通預金など、連動対象の預金は通常どおり出し入れできます。引き出した分だけ利息の相殺（キャッシュバック）が減るだけで、教育費や急な出費に使えるお金を手元に置いておける点がこの商品の強みです。ただし、預金を担保にして抵当権を設定しない借り方をする場合は条件が異なるため、各行にご確認ください。

Q. 家族の預金も住宅ローンの利息軽減に使えますか？

A. 北日本銀行の家族愛Re+は、本人・同居家族・本人または配偶者の両親の普通預金を最大5口座までキャッシュバック計算の対象にできます。東京スター銀行・山陰合同銀行は本人名義の対象預金が基本です。家族の資産を活かしたい場合は、営業エリア（北日本銀行は岩手県を中心とする営業区域内）に注意して検討しましょう。

Q. 預金連動型住宅ローンでも住宅ローン控除は受けられますか？

A. 受けられます。預金で利息を相殺しても住宅ローンの年末残高そのものは減らないため、控除額の計算には影響しません。ただし、控除の適用には返済期間10年以上・省エネ性能などの要件があります。

Q. 預金がローン残高の半分くらいしかない場合でもメリットはありますか？

A. 商品によります。山陰合同銀行の公式試算では、借入3,000万円なら普通預金398万円以上で一般の住宅ローンより有利になるとされていますが、東京スター銀行のように基本金利が高い相殺型では、目安として残高の2/3以上の預金がないと一般的な低金利ローンに劣ることがあります。各行のシミュレーションで、実際の預金額をもとに総支払額を比べてください。

 

金融機関によって仕組みや条件が違いますので、複数の金融機関で比較・検討するようにしましょう。金利や手数料は改定されることがあるため、最終的な数値は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。

 

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