住宅ローンの金利競争はどうなった？利上げ後の銀行選びと審査の差

住宅ローンの金利引き下げ競争は、日本銀行の利上げが続いた2026年に大きく様変わりしました。銀行どうしが最低金利を競う場面は減り、いまは団信の保障や審査の速さ、相談のしやすさで選ばれる時代に移っています。

10月時点では、全期間固定のフラット35も年3.830%と現行制度で最も高い水準です。金利が上がる局面だからこそ、子育て中のご家庭は表面の金利だけでなく、保障と手続きまで含めて比べてみてください。

 

住宅ローンの金利は3タイプ、変動ほど低く固定ほど安定

住宅ローンの金利は、変動金利、当初固定金利、全期間固定金利の3つに分かれます。どのタイプも、基準金利から引き下げ幅（優遇幅）を差し引いた値が、実際に払う適用金利になります。

金利の水準は変動、当初固定、全期間固定の順に高くなり、返済中に返済額が変わるリスクは逆に小さくなります。それぞれの特徴は次のとおりです。

• 変動金利は、市場金利に合わせて定期的に金利が見直されるタイプです。当初の金利は低めですが、利上げが続けば返済額は増えます。返済額の急増をやわらげる5年ルールや125%ルールの有無は銀行ごとに異なります。
• 当初固定金利は、借入後の2年・5年・10年といった一定期間だけ金利が固定されるタイプです。期間中は返済額が一定ですが、固定期間が終わるとその時点の金利で選び直すことになります。
• 全期間固定金利は、完済まで金利が変わらないタイプで、代表格がフラット35です。返済額が借入時に決まるため、教育費のピークが先に控えるご家庭でも家計の見通しを立てやすくなります。

どのタイプが向くかは、家計のゆとりやこれからのライフプランしだいです。迷ったときは変動金利と固定金利の選び方を家族目線でまとめた記事も参考にしてみてください。

 

金利引き下げ競争は終わり、変動も固定も上がる局面に

かつては各行が過去最低水準の金利を競い合っていましたが、前提は変わりました。日本銀行は2026年6月に政策金利を1.0%程度へ上げたあと、9月18日の金融政策決定会合で1.25%程度へ引き上げました。

植田総裁は10月6日の挨拶でも、引き続き政策金利を引き上げていく姿勢を示しています。次の利上げの時期は決まっていないため、金利の先行きを決め打ちしない資金計画が必要になります。

長期金利の上昇を受けて、固定型の金利も上がり続けています。フラット35（融資率9割以下・返済期間21〜35年・新機構団信付き）の2026年10月の最も多い金利は年3.830%で、2017年10月に現行制度になって以降で最も高い水準です（住宅金融支援機構の金利情報）。

当編集部が2026年10月1日に主要14の金融機関・機関の公式サイトを確認し、139件の適用金利を集計しました。前月と比べられた127件のうち、121件が引き上げ、6件が据え置き、引き下げは0件でした（当編集部調べ）。

変動金利だけを見ても、前月と比べられた27件のうち21件が引き上げ、6件が据え置きでした。夏の時点では据え置く銀行が多かった変動型も、10月は多くの銀行で上がっています。

たとえばドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）の2026年10月の変動金利（通期引下げプラン）は、対面相談コースが年1.600%（物件価格の80%以下）、WEB申込コースが年2.000%です。同じ銀行でも、申込の窓口によって金利に差がついています。

なお、同行のWEB申込コースは2026年10月30日（金）17時で仮審査申込の受付を終了する予定です。それ以降に申し込む場合は、銀行代理業者の店舗が窓口になる対面相談コースを使うことになります。

ネット銀行の中には、日銀の利上げ幅を上回る基準金利の引き上げに踏み切った例も報じられました（2026年8月・朝日新聞）。変動なら当面低いままという前提は、銀行ごとに差が出る時代です。

 

競争の舞台は団信・手数料・審査スピードへ

金利が全体に上がるなかで、銀行どうしの競争は団信（保障）、手数料、審査スピード、相談のしやすさへ広がっています。ドコモSMTBネット銀行の社長が「もう金利競争をする時代ではない」と語ったことも報じられました（2026年8月・朝日新聞）。

子育て世帯にとっては、比べやすくなった面もあります。がんや3大疾病への保障を金利の上乗せなしで付けられるか、事務手数料は定率型か定額型か、共働きのペアローンに対応しているか。万一への備えと初期費用まで含めたトータルで見ると、家計への効き方は金利差以上に変わってきます。

保障の違いは疾病保障付きの住宅ローンを銀行ごとに比べた記事で整理しています。住宅展示場でのタブレット申込や専用アプリ、AIによる審査の効率化など、手続きの快適さをめぐる工夫も続いています。

家族構成で変わる、金利以外の比べどころ

たとえば小学生の子が2人いる共働き世帯なら、夫婦それぞれが借りるペアローンを選ぶかどうかで、団信のかかり方が変わります。ペアローンの団信はそれぞれのローンにしか効かず、どちらかに万一があっても、もう一方のローンは残るからです。

これから出産を控える夫婦なら、育休中も返済を続けられるかを先に確かめておくと、借入額を決めやすくなります。そうなると、金利が少し上がっても教育費を削らずに済む余白を、毎月の返済額に残しておくことが家計の守りになります。

 

住宅ローンは仮審査から融資実行まで4段階で進む

住宅ローンの申込みから借入れまでは、次の順に進みます。

1. 事前審査（仮審査）の申込みと審査
2. 本審査（正式審査）の申込みと審査
3. 本審査に通ったあとの契約手続き
4. 借入れ（融資実行）

金融機関によっては事前審査がなく、本審査から始まるところもあります。たとえばSBI新生銀行は原則として仮審査を行わず、本審査のみで完結する方式です。

この方式では必要書類を本審査のときに一式そろえることになります。他行と併願するなら、他行の仮審査を先に済ませておくと段取りがスムーズです。

 

審査期間の目安は銀行で違う、主な4社の公式案内

住宅ローンの審査に落ちると、再申込みまでに時間がかかり、引き渡しまでの日程に余裕がなくなることがあります。公式サイトで審査日数の目安を案内している主な金融機関をまとめました（2026年10月時点）。

金融機関	仮審査（事前審査）	本審査
auじぶん銀行	申込日から1〜3営業日が目安	必要書類の提出後3〜10営業日が目安
ドコモSMTBネット銀行（対面相談コース）	仮審査（任意）は3営業日程度	正式審査は5営業日程度
SBIアルヒ（店舗申込）	最短当日	最短3営業日
SBI新生銀行	仮審査なし（本審査のみで完結）	申込みから借入れまで最短1か月半程度

※各社の公式案内（ドコモSMTBネット銀行の対面相談コースは銀行代理業者SBIマネープラザの案内）による目安です。書類の不備や申込内容（自営業・会社経営の方など）、申込みが集中する時期には日数が延びることがあります。対面相談コースは、審査結果によって表示金利に年0.1〜0.55%が上乗せされる場合があります。

 

ドコモSMTBネット銀行の対面相談コースは、同行を所属銀行とする銀行代理業者の店舗が窓口です。そのひとつであるSBIマネープラザでは、店舗やオンラインで資金計画から相談できます。相談の進め方はSBIマネープラザの対面相談コースを解説した記事にまとめています。

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ネット銀行は仮審査が短めといわれますが、本審査にかかる期間は他の銀行と大きく変わらないことが多いようです。それでも店舗に出向かずに申込みから契約まで進められるため、郵送にかかる日数は短縮できます。

審査を長引かせないコツは、源泉徴収票など収入が分かる書類と本人確認書類を早めに準備し、不備をなくしておくことです。審査の早い銀行は住宅ローン審査が早い銀行を比べた記事でも紹介しています。

Zoomなどを使ったオンライン相談に対応する金融機関も増えました。小さなお子さんがいて店舗に出向きにくいご家庭でも、相談から契約まで進めやすくなっています。

 

まとめ

住宅ローンをめぐる銀行の競争は、金利をどこまで下げられるかから、金利のある世界で保障やサービスをどう充実させるかへと移りました。2026年秋は、変動も固定も多くの銀行で金利が上がっています。

だからこそ表面の金利差だけでなく、団信の保障内容、事務手数料、審査スピード、相談のしやすさまで含めて比べることが、家計を守る選び方につながります。早く結果がほしい、保障を厚くしたい、初期費用を抑えたいなど、ご家庭ごとに優先順位は違います。

わが家の優先順位を先に決め、2〜3行に絞って比べてみてください。毎月の返済が教育費のピークと重なっても続けられるかを、家族で一度話し合っておくと迷いが減ります。

 

よくある質問（FAQ）

Q. 審査が早い銀行は、審査が甘いということですか？

A. 審査の早さと基準の甘さは別の話です。スピードはシステムによる効率化や書類のオンライン提出で実現されているもので、結果が早く分かり次の行動に移りやすい日程上の利点と考えてください。

Q. 金利が上がっている今、申込みを急いだほうがよいですか？

A. 慌てて借りる必要はありません。金利の先行きは誰にも断定できないため、いまの金利で毎月の返済が家計のゆとりを保てるか、教育費のピークと重なっても続けられるかで判断してください。多くの銀行は申込時ではなく融資実行日の金利を適用します。

Q. 変動金利で返済中です。利上げはいつ返済額に響きますか？

A. 金利の見直し時期と返済額への反映時期は、銀行ごとに決まっています。たとえばauじぶん銀行は、10月1日を基準日に見直した新金利を12月の約定返済日の翌日から適用すると案内しています。ご自身の銀行のルールを確かめてみてください。

Q. 引き渡し日が迫っています。間に合わせるコツはありますか？

A. 必要書類を申込前にそろえて不備をなくし、審査日数の目安を公表している銀行を選ぶのが近道です。併願するなら仮審査を早めに出しておくと安心です。自営業・会社経営の方は書類が増えて日数も延びやすいため、早めに動いてください。

 

ご家庭の計画に当てはめる前に、各金融機関の最新の金利と条件も確かめておいてください。

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