住宅ローンのつなぎ融資とは？ソニー・auじぶん銀行・住信SBIネット銀行で利用できる？

完成した物件を購入するのではなく、家ができていない状態で工務店に建築工事を発注する注文住宅の場合、家を建てるための土地を購入したり、工務店に「着手金」や「中間金」などの建築費用を段階的に支払う必要があります。

住宅ローンを使いたくなりますが、住宅ローンは、土地と家を担保にしてお金を借りるローンなので、家が完成していない段階では住宅ローンは利用できません。

注文住宅が完成するまでにかかる数百万円から数千万円かかる土地の購入費用と建築費用は、「つなぎ融資（つなぎローン）」や分割融資に対応する住宅ローンを利用して手当てすることになります。

このページでは、つなぎ融資の解説とつなぎ融資に対応しているおすすめの住宅ローンを紹介していきます。

住宅ローンのつなぎ融資とは？

つなぎ融資とは、家を建てる土地の購入資金や注文住宅の建築費用を手当てするためのお金を借りる商品です。住宅が完成したら住宅ローンに借り換えるので、家を建て始めてから完成するまでの”つなぎ”の期間のお金を借りることができる商品なのでこのような名前になっています。

分譲住宅や建売住宅は完成した住宅を購入するので、最初から住宅ローンを利用できますが、注文住宅は家が完成するまでにお金をつなぎ融資でまかなって、家が完成したタイミングで住宅ローンに切り替える（住宅ローンでつなぎ融資を返済する）という流れでお金を手当てていくことになります。

（取扱金融機関は多くありませんが、つなぎ融資以外に「分割融資」に対応する住宅ローンを提供している銀行もあります。）

つなぎ融資は元金は完済時に一括で返済する（住宅ローンに借り換えるイメージ）ので、借り入れ中は利息だけを返していくことになります。住宅ローンとつなぎ融資は似ているような気もしますが、仕組みは全くの別物で、自社でつなぎ融資を提供している金融機関もありますが、自社では提供せずに信販会社のつなぎ融資を紹介してくれることもあります。

つなぎ融資に対応している金融機関（ネット銀行）

昔から住宅ローンを提供している金融機関はつなぎ融資に対応していることが多くあります。例えば、地方銀行の営業基盤である地方の場合、首都圏よりも戸建て住宅の割合が多いですし、代々受け継いだ土地に家を建てるようなケースが多く、つなぎ融資に対応しないと利用者の期待に応えられないケースが多いという背景があるためです。

一方で、最近登場して低金利で人気を集めているネット銀行の住宅ローンは、つなぎ融資に対応していないことが大半です。ネット銀行はどこに住んでいても利用できるのがメリットですが、やはり最初は人口が多い都市部にすむ人たちをターゲットに住宅ローンを開発したためです。

ネット銀行の住宅ローンも10年・20年の歴史を積み重ね、最近はつなぎ融資に対応したり、つなぎ融資を紹介してくれたりするようになっています。

具体的にネット銀行の住宅ローンでつなぎ融資に対応（紹介するとホームページに明記している銀行を含む）している例をピックアップしたのが以下の表です。

※2021年4月時点の当サイトの調べではauじぶん銀行や住信SBIネット銀行がつなぎ融資を提供していたり、つなぎ融資の紹介を公表している例は確認できていません。

つなぎ融資が不要な工務店やハウスメーカーがある？

つなぎ融資を利用せずに、住宅が完成したら住宅ローンを組んでお金を払うだけで良い工務店やハウスメーカーがあればよいのですが、実際にそのようなサービスを提供するには様々なケースを想定しておく必要があります。例えば、建築中にオーナーが亡くなった場合にどうする？とか、オーナーと当然連絡が取れなくなった時にどうする？といった場合への備えです。

資金的に余裕がある大企業でも、住宅建築中の金銭面のトラブル管理が煩雑で提供できないでしょうし、小さな工務店は職人に支払う賃金を用意するのが難しいくなります。もし、お金を払ってもらえない状態になったたら会の経営にも影響してきます。

家を建てる側の立場に立つと、1円もお金をもらってないのに材料を買って職人に働いてもらうことの難しさが理解できます。

つなぎ融資に対応していないネット銀行の住宅ローンを組む方法

注文住宅完成と同時にネット銀行に借り換える

注文住宅を建て始めるタイミングでは工務店やハウスメーカーから紹介されたつなぎ融資に対応している金融機関を利用します。審査が通ったら、必要な資金をつなぎ融資で対応してもらうことになります。

それと同時に、最終的に利用したいネット銀行の住宅ローンの審査も同時に進めておきます。審査に落ちてしまった場合は別の低金利のネット銀行の住宅ローンに申し込んでおきます。

審査に通過したら事情を説明しておきましょう。つなぎ融資が必要で地銀にもう申し込み済み。ただ、物件引渡しのタイミングが直後に借り換えしたいと思っていることを伝えるようにしましょう。

借り換えが成功すれば、最初に借りていた住宅ローンは完済され、実質的にネット銀行の住宅ローンをつなぎ融資で借りたような状況になります。

※手法は最初につなぎ融資に対応してくれば金融機関には黙っておいた方が良いでしょう。

※最初の住宅ローンは実質的に利用しないので金利にこだわる必要はありません。金利よりも事務手数料など最初に支払う費用をできるだけ少なくしておくことが重要です。

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