実質金利と表面金利について | みんなの住宅ローン 【2020年10月金利更新】

みんなの住宅ローンでは、各金融機関の住宅ローン金利を比較する際に”表面金利”と”実質金利”の２つの金利で比較しています。表面金利は各金融機関が発表している金利をそのもので、実質金利は当サイト独自で算出した金利です。

住宅ローンを選ぶときに誰もが金利を気にすると思いますが、住宅ローンには金利以外にも様々な比較要素がありますのでそれらの価値を金利に反映させたものを実質金利と呼んでいます。

住宅ローンの表面金利とは

住宅ローンの表面金利とは住宅ローンを提供している銀行が発表している金利そのものです。

前述した通り、住宅ローンは金融機関によって商品性がかなり違います。

例えば、事務手数料はいくらかかるのか、保証料を支払う必要があるのか、団信保険料は無料なのか、繰上返済はいくらからできて手数料はかかるのか、などです。

事務手数料が100万円かかる住宅ローンと10万円かかる住宅ローンを金利だけで比較するのは正しいとは言えません。住宅ローンの金利が低く初期費用が多い住宅ローンもあれば、初期費用が少なく金利が高めに設定されているような住宅ローンが混在しているためです。

そのため、住宅ローンを提供している金融機関が発表している金利（表面金利）だけでは正しく比較できない他の要素をできるだけシンプルに計算して金利に換算してできるだけシンプルに比較できるように”実質金利”というものを用意したという経緯があります。

住宅ローンの実質金利とは

前述の通りですが住宅ローンは金利以外に総返済額に大きな影響をあたえる費用項目があります。それらの費用を金利に上乗せする形で示したのが当サイトで利用している実質金利です。

残念ながら実質金利は、厳密なものではありませんが、表面金利だけで比較するよりは、様々な住宅ローンを適切に比較できると考えています。

具体的な住宅ローンの実質金利の計算方法は？

例えば、大手銀行の変動金利の適用金利が0.875%になっているとします。

実は、この金利が適用されるのは、保証料（一般的に3,000万円の借入れであれば60万円程度）を最初に支払う場合に限定されています。仮に保証料を毎月支払うという方法を選択した場合、この金利に0.2%の金利が上乗せされるという商品になっていますので、ネット銀行の保証料のかかる住宅ローンと保証料のかからない住宅ローンの金利を比較する場合、+0.2%上乗せしてはじめて平等に比較できることになります。

他にも、保証料が不要な住宅ローンでも、”事務手数料”として保証料と同等、またはそれ以上の費用がかかる住宅ローンも多く存在します。 当サイトでは、保証料・手数料・団体信用生命保険料などの商品性の違いのある住宅ローンなどの費用を金利に換算して各社の実質金利を計算しています。

みんなの住宅ローンでは以下の計算ルールで表面金利に金利を上乗せして実質金利として紹介しています。

実質金利は、完璧ではありませんが、単純な表面金利よりは各社の住宅ローンを比較しやすいと思いますので参考にしてください。

実質金利での住宅ローンの金利比較はこちら（当サイトのトップページ）