フラット35リノベとは？中古住宅購入＋性能向上リフォームで当初5年金利引下げ

フラット35リノベの目的は？

住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供しているフラット35は、住宅ローンの借入期間中の金利を完全に固定できる長期固定金利タイプの住宅ローンの定番商品として根強い人気があります。教育費など将来の支出が読みやすくなるため、子育て世帯にも選ばれています。

 

フラット35は全国の多くの提携金融機関から申し込み可能な住宅ローンで、取扱件数では16年連続でSBIアルヒが1位を獲得し、2025年度は実行件数の27.7%のシェアを獲得しています※。フラット35は、国土交通省などが所管する独立行政法人の住宅金融支援機構が提供しているということもあり、国の政策（幅広い人が優良なマイホームを持てるようにサポートする、中古住宅の活用を推進するなど）に沿って商品性が決定されています。

※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット35】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）

 

日本政府が住宅分野で掲げている重要な方針のひとつに、「既存住宅（中古住宅）とリフォーム市場の活性化」があります。
簡単に言えば、「空き家の増加は地域の治安や景観の悪化につながるため、新築住宅ばかりを建てるのではなく、既存の住宅をリフォームして有効活用していこう」という考え方です。

 

その方針に沿って提供されている制度の1つが、この記事で解説する「フラット35リノベ」という制度です。

 

この制度は、中古住宅を「省エネ」「耐震性」「バリアフリー」などの観点で改善（性能向上リフォーム）して住む人向けに、フラット35の金利を優遇するというもので、住宅ローンの利息負担を軽減することで、実質的にリフォームにかかる費用負担を軽減し、中古物件（戸建・マンション）とリフォーム市場を活性化させることを目的としています。

 

フラット35リノベとは？

フラット35リノベは、「中古住宅（中古戸建て、中古マンション）を購入してから、省エネルギー・耐震性等の住宅性能を向上させるリフォーム・リノベーション工事を実施する」というケース（リフォーム一体タイプ）と、「すでに住宅性能を向上させるリフォームが実施されている中古住宅を購入する」というケース（買取再販タイプ）の2つのケースで、フラット35の金利が優遇される取り組みです。

 

金利優遇幅は非常に大きく、通常のフラット35の金利から金利Aプランだと当初5年間 年▲1.0%、金利Bプランだと当初5年間 年▲0.5%もの金利優遇を受けることができ、月々の返済額を抑えられます。Aプラン・Bプランそれぞれ利用条件が定められています（Aプランの方が条件が厳しく設定されています）。

たとえば2026年8月の最頻金利（融資率9割以下・新機構団信付き）は年3.29%ですが、リノベの金利Aプランが適用されると当初5年間は年2.29%になります（6年目以降は年3.29%。住宅金融支援機構サイトの掲載例・2026年8月時点）。

詳しくはそれぞれの申込条件にて解説していますのでそちらもご確認ください。

 

金利プラン	金利Aプラン	金利Bプラン
工事費用の要件	300万円以上	200万円以上
金利引き下げ期間	当初5年間	当初5年間
金利引き下げ幅	年1.0%	年0.5%

 

※フラット35リノベには予算金額があり、予算金額に達する見込みとなった場合は受付終了となります。受付終了日は終了する3週間前までに機構のフラット35サイトで告知されるため、利用を検討している方は最新の受付状況を確認しておきましょう。

 

フラット35リノベの条件とは？

続けて、Aプラン/Bプランの具体的な条件を確認していきましょう。

これまで解説してきた通り、フラット35リノベの対象になるには「省エネルギー性」、「耐震性」、「バリアフリー性」、「耐久性・可変性」の４つの観点での性能向上を目的としたリフォームを行う必要があります。

 

金利Aプランの方が条件が厳しく、金利Bプランの方が利用しやすい条件になっています（引き下げ期間はどちらも当初5年間です）。事前にリフォームが行われて認定済みの物件を購入する場合は、利用できるプランは決まっているので気にする必要がありませんが、自分たちでリフォームの内容を考えて行う場合は、リフォーム施工業者のプロにしっかりと相談するようにしましょう。

フラット35リノベ　金利Aプランの条件（主な例）

省エネルギー性	・断熱等性能等級が4の住宅かつ、一次エネルギー消費量等級が6の住宅 ・断熱等性能等級が5以上の住宅かつ、一次エネルギー消費量等級が4以上の住宅
耐震性	・耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２以上の住宅 ・免震建築物
バリアフリー性	・高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
耐久性・可変性	・長期優良住宅 ・劣化対策等級3の住宅かつ、維持管理対策等級2以上の住宅（共同建て住宅などについては一定の更新対策が必要）

 

フラット35リノベ　金利Bプランの条件（主な例）

省エネルギー性	・断熱等性能等級4の住宅 ・一次エネルギー消費量等級4以上の住宅 ・全居室の開口部に一定の断熱改修が実施された住宅 ・全居室の開口部および住宅全体の床・外壁・屋根（天井）いずれか1か所以上に断熱改修が実施された住宅 ・LDKの開口部の断熱改修が実施され、かつ、1種類以上の高効率化等設備への交換が実施された住宅 ・LDK以外の居室1室以上の開口部の断熱改修が実施され、かつ、2種類以上の高効率化等設備への交換が実施された住宅
耐震性	・耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上の住宅 ・免震建築物
バリアフリー性	・高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
耐久性・可変性	・劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅

 

※上記は基準の主な例です。技術基準の詳細・最新の要件は、住宅金融支援機構「【フラット35】リノベ技術基準・物件検査手続のご案内」で必ずご確認ください。

※　【フラット３５】リノベの金利引下げプランに適合しない（リフォーム工事費の要件、住宅の要件または中古住宅の維持保全に係る措置に該当しない）場合でも、中古住宅の取得に併せてリフォーム工事を実施するときには、金利引下げのない【フラット３５】リノベを利用することができます。

※フラット35リノベは、フラット35Sおよびフラット35維持保全型との併用はできません（借り換えの際にも利用できません）。一方でペアローンでの利用や、フラット20・フラット50での利用は可能です。子育て世帯の金利を引き下げる「フラット35子育てプラス」など、他の金利引下げメニューと組み合わせられる場合もあるため、機構サイトの金利引下げシミュレーションで確認してみましょう。

 

フラット35リノベがオススメな人は？

・安定した資金計画を立てたい方

・金利上昇リスクに不安がある方

・中古住宅の購入を検討している方

・【フラット３５】よりも低い金利で住宅を購入したい方

上記に当てはまる方はフラット35リノベがオススメです。新築より価格を抑えた中古住宅を快適に改修して住むという選び方は、教育費や暮らしのゆとりを大切にしたいご家庭の資金計画とも相性がよい方法です。

 

フラット35リノベの利用手順は？

リフォーム前の物件を購入して性能向上リフォームを行う場合は、通常よりも手続きがやや複雑になるため、あらかじめ流れを把握しておくことが大切です。基本的には、リフォーム前の段階で、フラット35リノベの基準に適合するかどうかを確認してくれる検査機関に対し、物件の状況やリフォーム計画の内容を事前に説明しておく必要があります。あわせて、工事前の事前確認を受けることも必須となります。

 

その後、リフォーム工事が計画通り終わった場合、適合証明検査を行って適合している住宅であることの証明書を発行してもらい、それをフラット35申込先の金融機関を通じて提出する必要があります。

 

 

フラット35リノベが利用できる金融機関は？

フラット35リノベの申込先は、利用するタイプによって異なります。「中古住宅を購入して自分でリフォームを行うタイプ（リフォーム一体タイプ）」は、取扱金融機関が限られていますので、利用を検討する際には注意が必要です。一方、住宅事業者がリフォームを済ませた中古住宅を購入する「買取再販タイプ」は、すべてのフラット35取扱金融機関で申し込みできます（2026年8月時点・住宅金融支援機構サイトにて確認）。

 

地銀や信用金庫などは比較的対応しているケースが多いものの、フラット35自体の取り扱い件数が少ない金融機関では、フラット35リノベの手続きをスムーズに進めるのが難しい場合があります。利用する際には、事前に取り扱い状況をしっかり確認しておきましょう。

 

フラット35リノベを利用するのであればフラット35の実行件数で長年1位を獲得し続けていて、実績が豊富なアルヒがおすすめです。

 

SBIアルヒは基準となるフラット35金利を毎月最低水準で提供し続けていますのでフラット35リノベの金利優遇を活かすことができます。また、SBIアルヒは全国に約90拠点（2026年3月末現在）の店舗ネットワークを展開しており、住宅ローンについて対面で相談できる環境が整っている点も魅力のひとつです。住宅ローンは金利だけでなく、安心して相談できる窓口の有無も家族にとって大切な要素になりますので、そういった意味でもSBIアルヒは利用しやすい住宅ローン会社といえるでしょう。

 

（地方銀行や信用金庫の方がそのエリア内では店舗が多いので相談しやすいのですが、利用件数が少ないと支店だけでは対応してもらえず”本部に確認します”などのように手続きに時間がかかってしまうことが考えられます）

 

フラット35リノベ申込先におすすめの金融機関

SBIアルヒ

公式サイト：https://www.sbiaruhi.co.jp/

16年連続でフラット35実行件数シェア１位の実績と業界最低水準の金利で、利用者の負担をできるだけ抑えたローン商品を数多く取り揃えています。現在は、Web申込＋電子契約の利用で事務手数料から33,000円が割り引かれる制度もあります（2027年3月31日実行分まで・最新の適用条件は公式サイトでご確認ください）。引っ越しや家電などの割引サービスである「ARUHI暮らしのサービス」を利用することもできます。提携割引の具体的な内容や割引率、適用条件については、SBIアルヒの公式サイトで最新の情報を確認することができます。気になる方は、ぜひチェックしてみてください。SBIアルヒ公式サイト

 

その他のフラット35リノベ取り扱い金融機関はこちら（住宅金融支援機構のフラット35のページに遷移します）

 

まとめ

「フラット35リノベ」は、中古住宅の購入と性能向上リフォームをセットにすることで、当初5年間の金利が年▲0.5%～▲1.0%引き下げられる制度です。長期固定金利の安心感に加えて、新築のような理想の住空間を実現しつつ、資金計画も安定させたいご家庭に向いています。予算に達し次第受付終了となるため、最新の受付状況・金利とあわせて、これからリノベーションを考える際の選択肢として、ぜひ検討してみてください。

 

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