「住宅ローンのボーナス払い」とは?

2017年8月8日

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「住宅ローンのボーナス払い」とは?

「住宅ローンのボーナス払い」とは、住宅ローン返済の一部をボーナス返済することにする代わりに、ボーナス月以外の毎月の返済額を減額できる返済方法です。将来的にボーナス(賞与)が確実に受け取れる自信がある場合は別ですが、筆者は住宅ローンのボーナス返済は利用しない方が得策だと考えています。

 

ボーナス返済のシミュレーション

なぜボーナス返済を利用しない方が良いのか、まず、最初にボーナス払い有/無で住宅ローンの返済額がどのように変化するかを確認してみましょう。例えば、借入額が2000万、金利3%変動、ボーナス返済分を300万円、借入期間25年とした場合、毎月返済額は80,615円、ボーナス月の返済額166,330円、返済総額28,470,363円です。一方、ボーナス返済分無しで同条件の場合、月返済額は94,842円、返済総額28,452,481円となります(計算は全て、三井住友銀行による元利均等返済額試算シミュレーションを利用)。

 

ボーナス払いがあった方が返済額が増える?

多くの人は真逆の結果を想像していたのではないでしょうか?「ボーナス月に普段の月よりも多く返済するんだから、住宅ローンの返済ペースも早くなるはず」と。注意しなければならないのは、「ボーナス月に多く払う≒その分、毎月の返済額が少なくなるのでボーナス月が来るまで住宅ローンの返済額が少なくなる」という仕組みになっているということです。次回のボーナス払いの月まで(通常は6か月)ボーナス払い分の住宅ローンの元金は減りません。従って、6か月間の利息の支払も減らないことになるのです。一方で、ボーナス返済を利用しない場合は、毎月の返済で住宅ローンの元金を減らしているため当然、利息も少しずつ減っていきます。ボーナス返済を含むと支払利息の減少ペースが落ちるため、結果的に全体の返済総額が増えてしまうのです

あなたの会社のボーナスは確実にもらえる?

一般的に、企業におけるボーナス(賞与)は経営状況や営業成績で増減します。一流の上場企業が債務超過に陥るこの時代、数十年間ボーナスを確実にもらえると言い切れる人はそんなに多くはないのではないでしょうか?大手企業であったり業績が安定している企業であれば、ゼロになることはないかもしれませんが、減額の可能性は十分にあります。そのため、長期的な返済を確約することになる住宅ローンのボーナス返済は将来的な返済負担を高めることにもつながりかねません。

 

やはり住宅ローンのボーナス返済はデメリットが多い

前述の通り、ボーナスを期待した返済計画を最初から組んでしまうと住宅ローンの総返済額も増加することになりますし、ボーナスが支給されなかったり減額された場合、ボーナス月の返済負担も高まります。これらのデメリットを考えると、できるだけボーナス返済は利用せずに毎月の返済だけで住宅ローンを組むようにするのが理想的です。

 

ボーナス月には繰上返済を

最初からボーナス払分として返済計画を立てるのと「ボーナス月に余裕資金として繰上返済を行う」のは全く事情が異なります。繰上返済は「原則として返済額のすべて元本に充当されます」ので、利息の減額効果は非常に大きく、しっかりと繰上返済を行うことで総返済額が数百万円単位で変わってくることがあります。

 

まとめ

・基本的に住宅ローンはボーナス返済は利用しない

・ボーナス月に余裕があれば積極的に繰上返済を行う

・ボーナス返済を組み込まないと住宅の購入が難しい場合は住宅購入を少し我慢して自己資金(頭金)を貯めましょう

 


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