マイナス金利政策が住宅ローンに与える影響と今後について

2018年7月24日

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マイナス金利政策が住宅ローンに与える影響と今後について

マイナス金利政策は2009年にスウェーデン、2012年にデンマーク、2014年にスイスで導入されていた歴史的にも異例とも言える金融政策であり、日本でも日銀が2016年1月に導入を発表し、2016年2月より開始された金融政策です。2016年9月には長短金利操作付き量的 質的金融緩和に政策を変更していますが、金利を人工的に極めて低い水準に抑える政策は継続されています。

今回はマイナス金利政策を導入した経緯、導入以後の動き、今後のマイナス金利政策の行方と住宅ローン金利への影響について触れていきたいと思います。

 

そもそもマイナス金利政策とは?

マイナス金利政策は中央銀行が金利を意図的にマイナスし、貨幣の価値を下げ、流通量を増やすことで投資や消費を促すことを目的としています。具体的には銀行の銀行である中央銀行の当座預金に預金をする民間銀行から、金利を徴収するものであり、お金を預ける側(民間銀行)が預かる側(日銀)に金利を支払う必要があるため、民間銀行は中央銀行以外に資金を回す必要性がでるため、企業融資などに結びつき投資を拡大させられる非伝統的な経済政策です。また、貨幣の流通量が増えることになるため為替市場には円安効果が生まれ輸出企業の業績にはプラスに働く効果があります。また、金利の低下で債券の投資商品としての魅力が低下するため、投資資金が債券以外の不動産・株式相場に流れ、上昇圧力がかかり、資産家・投資家による消費が活気づく効果もあります。

一般の世帯・家庭への影響としては企業業績の拡大による賃金の上昇、住宅ローン金利の支払い低下による可処分所得の増加が期待されるものです。

日銀は物価上昇率が安定的に2%に達するまでマイナス金利政策を継続するとしています。

 

なぜマイナス金利政策が必要なのか?

「失われた20年」と揶揄されるように日本はバブル崩壊以後、景気が慢性的に低迷しており、需給ギャップ、構造改革がなかなか進まない中で、今日では人口減少という新たな課題が突きつけられています。こうしたマクロ経済の課題に対し、劇薬ともいえるマイナス金利政策によりお金の流れを良くすることで経済の活性化を図る必要があると考えられたためです。

 

マイナス金利政策導入により長期金利はどうなったか?

2016年1月29日に日銀の金融決定会合にてマイナス金利政策の導入が決定されました、政策自体は同年2月16日からの適用でしたが、債券市場ではマイナス金利政策決定の報道が広まると同時に金利が急低下しました。下記のグラフの青い線の部分が長期金利(10年国債の利回り)がマイナスになったことを示しています。2016年11月にアメリカの大統領選挙でトランプ氏が勝利したことで世界中で発生した金利の上昇までマイナス状態が続きました。

2017年に入り9月に長期金利がマイナスに再突入したこともありましたが、甘い丸のように現在はプラス圏で推移しています。マイナス圏が定着していないのは、日銀が2016年9月に導入した長短金利操作付き量的質的金融緩和によるものです。同政策については次項で解説したいと思います。

長期金利の過去10年の推移

 

長短金利操作付き量的 質的金融緩和とは?

2016年9月に日銀は7ヶ月実施したマイナス金利政策のレビューを行い、新たに長短金利操作付き量的 質的金融緩和を導入しました。マイナス金利政策により株高、円安など副次的な効果はありましたが、想定していたような投資拡大、賃金上昇の効果は限定的で、金利が低下したことで生命保険会社の運用利回りが低下することで運用難に陥る、金融機関の収益低下などの負の側面が目立ってきたために、政策の転換が行われました。長短金利操作付き量的 質的金融緩和では明確な金利水準は掲げられていませんが、長期金利をマイナス0.1%からプラス0.1%の間とすることを目標にしているとされています。

実際、2017年7月に長期金利が急騰し、長期金利が0.1%を越えた際には国債を買う、「買いオペ」を実施し、金利上昇を押さえ込んだ経緯があります。それ以降も随時、金利が急騰する局面では買いオペを実施しています。

 

マイナス金利政策で住宅ローン金利はどうなった?

結論から申し上げるとマイナス金利政策により日本の住宅ローン金利は急低下し、2017年2月には新生銀行が月の途中で住宅ローン金t利を引き下げるなど異例な状態が発生しました。

具体的な金利推移をみるため、長期固定型住宅ローンの代表格であるフラット35の金利推移をご紹介したいと思います。マイナス金利政策導入前は年1.5%程度であったフラット35が2016年夏に1%の大台を割ったことがお分かりいただけると思います。

2016年のアメリカ大統領選挙後は金利が上昇傾向にありましたが、住宅ローン金利推移をこうしてみると引き続き歴史的な低水準となっていることがお分かりいただけると思います。10年前にはフラット35が3%を超える金利水準であることを考えると時代の違いを感じますね。

フラット35金利推移

マイナス金利政策により2016年度は住宅ローン借り換えブームとも言える減少がおき、国内大手銀行では前年比で3倍近い、住宅ローン審査込みがあり大きな話題となりました。

 

マイナス金利政策の今後

2017年の衆議院選挙での自民党の勝利、また2018年4月に任期を迎えた日銀の黒田総裁の再任が決まり、向こう5年間日銀総裁を任を続けることとなりました。

2013年の日銀総裁就任直後には2018年までの任期中に物価上昇率2%を達成できなければ辞任するとしていましたが、日銀はこの達成時期を6回にわたり、後ろ倒し、2018年春には達成時期のめどを公表しなくなりました。

金融緩和を推進する自民党政権下と黒田総裁の政策路線が継続することとなり、マイナス金利政策も当面は維持されると考えたほうが妥当だと思われます。日銀はマイナス金利政策の解除について議論することも時期尚早とする立場です。

実際、2018年6月の消費者物価指数は18ヶ月プラスとなっていますが、上昇率は0.6%と目標とする2.0%には遠く及ばない状況です。

こうして考えると日銀の金融緩和政策は今後も当面継続されると考えるのが自然だと思われます。

一方で、金融機関の収益低下などを記入緩和政策の副作用とも言える常態を緩和するため、2018年7月30日から31日の金融政策会合で政策変更の可能性を議論するとの報道が先週末よりされています。具体的には長期金利をゼロ%程度としている目標値の変更、ETFなどの購入方法の変更などがあげられています。こうした政策変更は物価目標の達成のために金融緩和は継続しなければならないが、現状の政策を継続するだけでは副作用が大きく四苦八苦している日銀の姿が浮かび上がります。

 

今後の住宅ローン金利への影響は?

日銀は物価上昇率2%の達成時期を2019年ごろとしてことを考えると、少なくてもこの時期まではマイナス金利政策は継続されると考えるのが自然であり、住宅ローン金利も現在の水準が維持される可能性が高いと言えそうです。

また、日本は人口減少時代に入っており、33年後の日本の人口は9700万人と、2010年比で30%近くも減少する見通しです。生産性が変わらなければ経済規模も30%小さくなることを意味します。こうした時代背景を考えると日銀が金利を正常化させるのはなかなか厳しいといえるのかもしれません。

日本の人口の推移予測(減少)

 

マイナス金利で住宅ローンはいつまでに借りるべきか?

日銀は2019年度ころに目標とする物価上昇率2%を達成できるとしていますが、既に2019年度には言っている状態でも物価上昇率が2%に遠く及んでいないことを考えると、向こう数年はこの実現は難しいと考えたほうが良いでしょう。このため向こう数年はマイナス金利政策が継続され、住宅ローンを借りるのに適した環境が続くと思われます。

 

マイナス金利政策でおすすめの住宅ローンとは?

マイナス金利政策下においては引き続き変動金利が最も低いコストでマイホームを購入できる手段となります。また、住宅ローン減税による還付を考えれば、住宅ローンを借りることで住宅ローン金利を払ってもおつりが生まれる状態が継続しそうです。

住宅ローン現在は住宅ローン残高の1%を上限として所得税や住民税の還付が受けれる仕組みであるため、1%以下の金利で住宅ローンを借りれば実質的な住宅ローン金利負担がないこととなります。

 変動金利特徴
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住信SBIネット銀行0.457%すべてのケガや病気を保障する全疾病保障が無料で付帯。保証料は無料。
MR.住宅ローンREAL(住信SBIネット銀行)0.457%すべてのケガや病気を保障する全疾病保障が無料で付帯。SBIマネープラザの店舗で相談して申し込み可能。保証料は無料。
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