三井住友銀行のリバースモーゲージ｜条件・金利の仕組みと注意点
三井住友銀行のリバースモーゲージには、使いみちが原則自由な満60歳以上向けの「SMBCリバースモーゲージ」と、住宅金融支援機構の「リ・バース60」を活用した50歳以上向けの「借り換え新時代」「住み替え新時代」の2系統があります。
老後の生活資金に使いたいならSMBCリバースモーゲージが候補ですが、一戸建てで評価額6,000万円以上、推定相続人全員の同意といった条件があり、利用できる家庭はかなり限られます。住宅の借り換えや住み替えが目的なら、マンションでも使える新時代シリーズのほうが現実的です。
リバースモーゲージとよく比べられる商品にリースバックがあります。自宅を売って家賃を払いながら住み続ける仕組みとの違いは、リバースモーゲージとリースバックの違い・メリット・デメリットで詳しく解説しています。
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リバースモーゲージとは？自宅に住みながら老後資金を借りる仕組み
リバースモーゲージとは、いま住んでいる自宅を担保に、老後の生活資金などを借り入れるローンです。欧米では古くから使われてきた仕組みで、日本でも取り扱う金融機関が少しずつ増えてきました。
通常の住宅ローンとの大きな違いは、返し方にあります。毎月元金を返していくのではなく、契約者が亡くなったときなどに、担保の自宅を売却した代金で一括して返済するのが基本です。
そのため存命中は元金の返済に追われることなく、住み慣れた家で暮らし続けながら資金を得られます。子どもが実家を継ぐとは限らなくなったいま、住まいという大きな資産を老後の家計に活かす選択肢のひとつです。
一方で、商品によっては利息をその都度払わず、借入残高に組み入れていくタイプがあります。この場合は長生きするほど残高が膨らむため、仕組みをよく理解してから選ぶことが大切です。リバースモーゲージ全体の基本は、高齢者向け住宅ローン「リバースモーゲージ」の仕組みと注意点もあわせてご覧ください。
三井住友銀行のリバースモーゲージは2系統＝目的で選び分ける
三井住友銀行では、資金の使いみちによって次の2系統の商品を用意しています（2026年9月時点）。
- SMBCリバースモーゲージ（三井住友銀行オリジナル・2015年3月取扱開始）…契約時に満60歳以上の方が対象。旅行や趣味、介護費用、リフォームなど、使いみちは原則自由です（事業性資金や、預金・投資信託・保険などの金融商品の購入資金には使えません）。
- 「借り換え新時代」「住み替え新時代」…住宅金融支援機構の住宅融資保険「リ・バース60」を活用したリバースモーゲージ型住宅ローン。契約者・配偶者がともに満50歳以上で、年金収入のみの方も申し込めます。使いみちは住宅ローンの借り換え・住み替え・リフォームなど住宅関連に限られます。
SMBCリバースモーゲージと新時代シリーズの条件比較
同じ「リバースモーゲージ」でも、対象になる家や借りられる金額の考え方は大きく異なります。主な条件を同じ項目で並べると、次のとおりです。
| 比較の観点 | SMBCリバースモーゲージ | 借り換え新時代・住み替え新時代 |
|---|---|---|
| 対象年齢 | 契約時に満60歳以上 | 本人・配偶者ともに満50歳以上 |
| 使いみち | 原則自由（事業性資金・金融商品の購入資金を除く） | 借り換え・住み替え・リフォームなど住宅関連 |
| 対象物件 | 一戸建てのみ（マンション不可） | 一戸建て・マンションとも可 |
| 担保・金額の目安 | 自宅の評価額6,000万円以上が必要。融資極度額は1,000万円以上2億円以内（評価額以内） | 100万円以上8,000万円以内。上限は担保評価額の30〜65％などで決まる（50代を含む場合は一律30％） |
| 対象地域 | 東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県・愛知県・大阪府・京都府・兵庫県 | 左記に加え、滋賀県の一部の市・福岡市（住み替え新時代の案内による） |
| 金利 | 変動金利型。短期プライムレートに連動する長期貸出金利を基準に、年2回（4月1日・10月1日）見直し | |
| 返済 | 利息は残高に組み入れ、亡くなったときなどに自宅の売却代金等で一括返済 | 毎月の支払いは利息のみ。元金は亡くなったときに一括返済 |
※2026年9月時点・三井住友銀行の商品説明書および商品案内にて確認。
家族目線で見ると、「生活費や介護費用に充てたい」ならSMBCリバースモーゲージ、「住宅ローンの返済を軽くしたい・住み替えたい」なら新時代シリーズという選び分けになります。どちらも変動金利なので、金利が上がれば利息負担も増える点は共通です。
SMBCリバースモーゲージの特徴と利用条件
- 繰り返し借りられる…契約時に融資極度額と利用可能額が決まり、その範囲内で必要なときに随時借り入れできます。利用可能額は、融資極度額に年齢に応じた割合をかけて決まります。
- 返済は一括が原則…連帯債務者を含む借入人全員が亡くなったときや、転居で自宅を売却するときに、売却代金などで一括返済します。手元資金で随時返済することもできます。
- 住まいの条件…自宅に単身か夫婦二人で住んでいることが条件で、同居の配偶者は連帯債務者になります。安定した継続収入が見込めることも求められます。
- 保証人は原則不要…代わりに自宅の土地・建物に根抵当権を設定します。
リバースモーゲージが向いているご家庭
- 老後の生活資金に不安がある方…持ち家はあるものの、預貯金や年金だけでは心もとない場合に、自宅を活かして資金を得られます。
- 子どもが自宅を継ぐ予定がない方…最終的に自宅を売却して精算するため、家を資産として残す必要がないご家庭ほど使いやすい仕組みです。
- 月々の返済負担を避けたい方…元金の毎月返済が不要なので、年金暮らしの家計を圧迫しにくくなります（利息の扱いは商品により異なります）。
利用前に家族で確認したい注意点
リバースモーゲージは老後の家計を支える選択肢ですが、配偶者やお子さまの将来にも関わります。次の点は、ぜひご家族で話し合っておきましょう。
- 金利上昇で利息が増える…日本銀行は2026年9月18日に政策金利を1.25％程度へ引き上げると決め、9月24日から適用しています（日本銀行 公表文）。三井住友銀行のリバースモーゲージは短期プライムレートに連動する変動金利のため、こうした動きが利息負担に影響します。
- 担保評価の下落で借入枠が減る…自宅の評価額が下がると、融資極度額が減額されることがあります。借入残高が利用可能額を上回った場合は、その差額の返済を求められる点も商品説明書に明記されています。
- 長生きするほど残高が増える…利息を組み入れるタイプでは、時間とともに残高が膨らみます。自宅の売却代金で返しきれないとき相続人に返済が残るかどうか（リコース型かノンリコース型か）も、契約前に確かめてください。
- 推定相続人全員の同意が必要…SMBCリバースモーゲージでは、推定相続人全員に契約内容を承諾してもらい、同意書を提出します。
- 対象エリア・物件が限られる…地域や物件の種類、評価額に条件があります。
利息が膨らむイメージを、仮の数字でつかんでおきましょう。たとえば仮に年3.0％で1,000万円を借り、利息を毎年残高に組み入れた場合、10年後の残高は約1,344万円、20年後には約1,806万円になります（年1回の複利で計算した簡易な試算で、実際の金利・計算方法とは異なります）。
とくに気をつけたいのは、契約者が亡くなったあとの配偶者の住まいです。自宅を売却して精算する仕組みのため、残された家族がどこで暮らすのかまで含めて考えておくと安心です。
リバースモーゲージは日本で広がっているのか
国内では、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する「リ・バース60」の利用が着実に積み上がっています。機構によると、申込実績は2025年3月末時点で累計8,000件を超え、2025年度の申込みでは約99％が、担保を売っても返しきれない残りを相続人が返済しなくてよいノンリコース型を選んでいます（住宅金融支援機構【リ・バース60】）。
ただし、代々受け継いだ家を自分の代で手放すことに抵抗を感じる方も少なくありません。合理的な仕組みではあるものの、使うかどうかは家族の価値観しだいです。
三井住友銀行の通常の住宅ローンについて知りたい方は、三井住友銀行の住宅ローンのメリット・評判とデメリットで整理しています。
三井住友銀行のリバースモーゲージのFAQ
Q. 三井住友銀行のリバースモーゲージはマンションでも使えますか？
A. SMBCリバースモーゲージは一戸建てのみが対象で、マンションでは利用できません。住宅関連の資金であれば、「借り換え新時代」「住み替え新時代」は一戸建て・マンションのどちらでも利用できます。
Q. 三井住友銀行のリバースモーゲージの金利はどう決まりますか？
A. 変動金利型で、短期プライムレートに連動する長期貸出金利を基準に決まります。金利は毎年4月1日と10月1日の年2回見直されるため、借りている間も利息負担は変わっていきます。
Q. 借りたお金は生活費や介護費用に使えますか？
A. SMBCリバースモーゲージなら、生活費や介護費用、旅行などに使えます（事業性資金・金融商品の購入資金を除く）。「借り換え新時代」「住み替え新時代」は住宅関連の資金に限られ、生活費には使えません。
Q. 子どもに相談せずに契約できますか？
A. できません。SMBCリバースモーゲージでは推定相続人全員の承諾と同意書の提出が必要です。最終的に自宅を売却して精算するため、契約前に家族でよく話し合っておくことがトラブル防止につながります。
Q. 契約後も家に住み続けられますか？
A. はい。自宅を担保にするだけなので、契約者はそのまま住み続けられます。自宅を売って家賃を払いながら住むリースバックとは、所有権が自分に残る点が大きく異なります。
まとめ
三井住友銀行のリバースモーゲージは、生活資金に使える「SMBCリバースモーゲージ」と、住宅資金向けの「借り換え新時代」「住み替え新時代」で、対象年齢・物件・使いみちが大きく異なります。
どちらも変動金利で、自宅を最終的に売却して精算する仕組みです。金利や担保評価、相続への影響まで含めて、ご家族と相談しながら選んでください。最新の商品内容・条件は三井住友銀行の公式サイトでご確認ください。
