住宅ローン借り換えの手順と手続き｜流れ・必要書類・諸費用を解説

住宅ローンの借り換えは、「効果の試算→仮審査→本審査→条件決定と現在の銀行への完済連絡→契約・融資実行・登記」の5つのステップで進み、申し込みから融資実行までは1〜2か月程度が目安です。必要書類は本人確認書類・収入書類・物件と現在のローンの資料が中心で、諸費用は事務手数料・登録免許税・司法書士報酬などを合わせて数十万円規模になるのが一般的です。

毎月の返済額を減らせれば、浮いた分を教育費や家族の貯蓄に回すこともできます。借り換えメリットがありそうな方は、このページの内容を参考に、無理のない範囲で住宅ローンの借り換えにチャレンジしていただければ幸いです。

まずは借り換えの全体の流れを把握しましょう＝5ステップ・1〜2か月

住宅ローンの借り換えは、大きく分けると次の5つのステップで進みます。

1. 借り換え効果の試算（シミュレーション）
2. 仮審査の申し込み（複数行への申し込みも可）
3. 本審査の申し込み（必要書類の提出）
4. 条件決定・現在の銀行への完済連絡
5. 契約・融資実行・抵当権の抹消/設定登記

一般的に、申し込みから融資実行までは1〜2か月程度かかるケースが多いと言われています。例えばみずほ銀行のネット住宅ローンでは、正式審査の申込日から借入日まで最短でも30日以上が必要とされています（2026年9月時点・公式サイト確認）。お子さまの進学や引っ越しなど家計のイベントが近い場合は、少し余裕を持ったスケジュールで動き始めると安心です。

住宅ローン借り換え効果の試算（シミュレーション）

住宅ローンを借り換える場合、借り換え時に手数料などのお金がかかるので、借り換え前後の住宅ローンの条件によっては借り換えメリットがない場合もあります。

一般的に0.5%以上の金利差とか1%以上の金利差がないと借り換えメリットが得られにくいなどと言われています。

借り換えメリットを実際に確認するには、金融機関サイトで申し込み前に借り換えシミュレーションを行うのが確実です。このとき、「毎月の返済額がいくら下がるか」だけでなく、「諸費用を差し引いた後の総返済額でどれだけ得になるか」まで確認しておくと、家計への効果を正しくつかめます。十分に返済額を節約できることを確認したうえで、借り換えの手続き（申し込み）を開始するようにしましょう。

もし、シミュレーションによってメリットが得られそうもなければ、別の金融機関を検討するか、借り換えそのものを見直す（タイミングを待つ）という判断が必要なケースもあります。

金利が動いている時期の試算で気をつけたいこと

2026年9月18日、日本銀行は政策金利を1.25%程度へ引き上げることを決め（9月24日から適用）、これを受けて三菱ＵＦＪ銀行は、変動金利の基準となる短期プライムレートを11月2日から年2.375%→2.625%へ引き上げると発表しました（他のメガバンクも同水準への引き上げを発表・検討していると報じられています）。

変動金利型の住宅ローンは、短期プライムレート→各行の基準金利→優遇後の適用金利→毎月の返済額という順に、時間差をおいて影響が及びます。

だからといって「今すぐ借り換えなければ」と焦る必要はありません。試算のときに押さえたいのは次の3点です。

• いま借りているローンの次回の金利見直し時期を返済予定表や契約書で確認する（多くの銀行は年2回、4月・10月に見直します）。
• 借り換え先の適用金利は「申込時」ではなく「借入日」の金利で決まる銀行が一般的なので、申し込みから実行までの1〜2か月で金利が動く可能性も織り込んでおく。
• いまのローンに5年ルール・125%ルール（返済額を5年間据え置き、見直し後も前回の1.25倍まで）がある場合、金利が上がっても毎月の返済額はすぐには変わりません。ただし元金の減りが遅くなるため、「返済額が変わらない＝影響がない」ではない点に注意しましょう。

借り換えにかかる主な諸費用

借り換えの判断で見落としがちなのが諸費用です。主な内訳は次のとおりです（金額は目安。実際の金額は各金融機関・契約内容で異なります）。

印紙税・登録免許税の税額は国税庁「印紙税額の一覧表」・国税庁「登録免許税の税額表」で確認できます。

なお、諸費用を借入額に含めて借り換えできる金融機関も多いので、教育費などで手元資金を厚めに残しておきたいご家庭は、申し込み時に確認してみましょう（その分借入額は増えるため、シミュレーションに含めて判断するのがポイントです）。

住宅ローン借り換えの仮審査申し込み

住宅ローンの借り換えは住宅の新規購入時と同様に住宅ローンの審査に通らなければなりません。また、審査に落ちる可能性もあるので、できれば複数の金融機関に申し込みしておくと良いでしょう。

申込自体はホームページから必要情報を入力するだけなので30分程度で終えられることが大半です。仮審査の結果も比較的早く返ってくる金融機関が多いので、申し込み自体は軽い気持ちでいくつかの金融機関に行っても問題ありません。

なお、SBI新生銀行のように、借り換えでは仮審査を行わず本審査のみで手続きが完結する銀行もあります。書類の準備が一度で済むのが特徴ですが、他行と並行して検討したい場合は、他行の仮審査を先に済ませておくとスムーズです。

仮審査に通過したら本審査申込みの手続きに入るわけですが、本審査の段階では書類準備が必要になりますし提出も必要です。複数の金融機関に本審査も申し込みたい場合は2部ずつ書類を準備するようにしましょう。

• 保険証や運転免許証等の本人確認書類
• 源泉徴収票（自営業者・会社経営者の場合は2〜3年分の確定申告書、決算書）
• 間取り図、登記事項証明書など住宅の資料
• 現在の住宅ローンの返済予定表・返済用口座の通帳など

が一般的な必要書類ですが、金融機関によって提出を求められる書類が異なることがありますので、各金融機関の案内に沿って書類を準備することになります。共働きで収入合算やペアローンを利用している場合は、お二人分の書類が必要になる点も覚えておきましょう。

借り換え条件や融資条件の詳細を決定

本審査に通過すると「借り入れ可能金額」や「金利」「保証料」などの各種条件が金融機関から通知されます。また、正式な融資実行日もこのタイミングで調整することになります。

ここまで進んだら金融機関は1つに絞り込まれているかもしれませんが、提示された条件に満足できない場合、無理にその銀行と契約する必要はありません。

住宅ローンはたくさんあります。住宅ローンの借り換えはいつでもできるので、最初からやり直すことも視野に、家族が納得して借り換えできるように心がけることが重要です。金利タイプや費用・団信の選び方は住宅ローン借り換えの基礎｜金利タイプ・費用・団信の選び方で整理しています。

借換前の住宅ローンの一括返済申し出

融資実行日などが決まったら、住宅ローンを借り入れている金融機関に借り換えに伴う全額繰上返済の希望を伝えることになります。「借り換え先の住宅ローンの資金が振り込まれるので、そのお金を使って借換前の住宅ローンの完済を行う」という手順です。全額繰上返済は店舗でしか受け付けない銀行もあり、手数料がかかることもあるので、早めに現在の銀行へ確認しておきましょう。

ここまで進めば借り換え先の金融機関が丁寧に手続きを案内してくれますので不安に思う必要はありません。

住宅ローン借り換え先の契約・融資実行

契約書にサインするなど契約を完了させ、前述の通り現在の住宅ローン返済口座に借り換え先から資金の振込みが行われ、現行の住宅ローンを一括返済して借り換え完了です。最近はインターネット上で契約が完結する電子契約に対応する金融機関も増えています（書面契約と費用が異なる場合があります）。

抵当権抹消および設定

登記手続きも必要になりますが、原則的には司法書士さんが手続きしてくれるので心配する必要はありません。司法書士も銀行に指定されることが多いので自分で探す必要もありません。

子育て世帯からよくある質問（FAQ）

Q. 教育費の出費が重なる時期です。借り換えの諸費用は現金で用意する必要がありますか？

A. 多くの金融機関で、事務手数料などの諸費用を借入額に含めて借り換えることができます。手元の教育資金を取り崩さずに手続きできる一方、その分借入額と利息は増えるため、シミュレーションに含めて総額で判断しましょう。取り扱いは金融機関により異なるので、申し込み前に確認しておくと安心です。

Q. 借り換えのときに返済期間を延ばして、月々の負担を軽くすることはできますか？

A. 借り換えは現在のローンの残り期間の範囲内で組むのが一般的ですが、条件により期間を変更できる金融機関もあります。期間を延ばすと月々の返済額は下がる一方で総返済額は増えやすいため、教育費のピークと定年時期を見比べながら、無理のないバランスを選ぶことが大切です。

Q. 共働きのペアローンで借りています。借り換えの手続きは2人分必要ですか？

A. ペアローンは夫婦それぞれが契約者となる2本のローンのため、借り換えでも審査・契約・登記の手続きが2本分必要になり、書類もお二人分を準備します。

借り換えを機に1本のローン（収入合算など）へまとめる方法もありますが、取り扱いや条件は金融機関により異なるため、事前に相談してみましょう。離婚などで名義を整理したい場合の進め方は離婚したら住宅ローンはどうなる？名義変更・借り換えの進め方で解説しています。

Q. 金利が上がっている今、借り換えは待ったほうがいいですか？

A. 一概には言えません。借り換えの効果は「いまの適用金利と借り換え先の適用金利の差」「残高と残り期間」「諸費用」で決まるため、金利が全体に上がる局面でも、優遇幅の大きい銀行へ移れば効果が出ることはあります。逆に、いまのローンに5年ルールがあって返済額が当面据え置かれる場合、慌てて動く必要はありません。返済予定表で次回見直し時期を確認し、複数行のシミュレーションを比べてから判断しましょう。

最後に

住宅ローン借り換えの手続きや借り換え審査に必要書類はどの金融機関の住宅ローンを選んでも大差はありません。（フラット３５を除く）

同時に複数枚を取得していたり、コピーをしておけば、１つの金融機関に借り換え審査を申し込むのも、複数の金融機関に申し込むのも手間に大きな差はないでしょう。複数の金融機関に住宅ローン借り換え審査を申し込むことで選択肢を増やし、ぜひ月々の返済額や総返済額の削減を目指しましょう。浮いたお金は、お子さまの教育費や家族の将来への備えに回すことができます。

住宅ローン借り換え比較は　【最新】住宅ローン借り換えランキング　をぜひ参考にしてみてください。

参考・出典：日本銀行「金融市場調節方針の変更（2026年9月金融政策決定会合）」／三菱ＵＦＪ銀行「短期プライムレートの改定について」（2026年9月18日）。金利・手数料・手続きは金融機関ごとに異なり随時見直されるため、最新の内容は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

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