自営業におすすめの住宅ローンと審査基準 | 審査に通りやすい銀行は?

2019年7月16日

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自営業におすすめの住宅ローンと審査基準 | 審査に通りやすい銀行は?

この特集ページでは自営業の住宅ローンの審査基準や審査対策とおすすめの住宅ローンについて解説しています。

 

個人事業主・自営業のイメージ総務省の調査によると日本国内には600万人程度の人が個人事業主・自営業で生計を立てているとされています。実態としては青色専従者として働いていたり、建前上は専業主婦だが実態はサポートしている家族も多いので600万人以上の人が自営業・個人事業主に近い形で働いていると考えられます。なお、日本の就業人口は6,000万人程度とされていますので、働いている人の10人に1人程度が自営業・個人事業主として生計をたてていることになります。もっとも、自営業の人は何歳になっても働くことが多く、高年齢層も多いのでもう少し割合は低いかもしれません。

自営業や個人事業主は公務員や会社員と比べて住宅ローン審査に通りにくいと言われています。この記事ではなぜ審査に通りにくいのかの考えながら自営業の住宅ローン審査対策を紹介したいと思います。

 

 

まず、一言で自営業と言っても働き方は様々です。

例えば、美容室やレストラン・居酒屋などを個人でやっている人の大半は自営業です。プログラマーやデザイナーなど大手~中小企業に「業務委託・常駐」などを行っている人は、フリーランスと呼ばれたりしますがその多くが個人事業主です。ブロガーやYoutuber・Instagramerなどは副業かもしれませんが、ある程度、本格的にやっている人は自営業にあたるでしょう。

 

それらの人に共通しているのは(サラリーマンと比べて)「収入が安定しにくく利益を維持することが難しいこと」「福利厚生や各種保障が手薄になりがち」「老後への備えが手薄になりがち」などの”不安定さ”で、その収入の維持の難しさ・不安定さが住宅ローンの審査に落ちやすい一番の理由です。

 

それでは自営業の人におすすめの住宅ローンや自営業の住宅ローン事情について解説していきたいと思います。なお、「法人名義」で営業しているお店も「自営業」に含まれることもあり、自営業と個人事業主は本来の言葉の意味は違いますが、この特集記事の中では基本的に自営業と言う表現を使うようにしています。

 

自営業におすすめの住宅ローン

長い解説記事になりそうなので、最初に自営業・個人事業主の人が公務員や会社員と比べて、将来の安定感や福利厚生面が不足しがちな側面を踏まえて、知っておいて欲しい住宅ローンをいくつか紹介しておきます。

 

まず、がんと診断された時に住宅ローンの金額が半分になる保障と全ての病気やケガによる入院に対する保障が無料でセットされていながら、変動金利・10年固定金利の金利が非常に低いじぶん銀行の住宅ローンを紹介したいと思います。

 

この住宅ローンは、「非常に低金利なだけでなく、無料で将来の病気(特にがん)に備えられる」ことです。2019年3月から「全ての病気とケガ(精神障がいを除く)による入院に備える全疾病保障が無料でセットされるようになったことで、福利厚生や万が一の病気への備えが不足しがちな自営業・個人事業主の人におすすめです。

 

サラリーマンの場合、がんと診断されたら有給休暇を利用したり、休職したりしつつ治療を開始することができます。また、一定期間であれば、収入が確保されますし、同じ職場で働く同僚にサポートしてもらえるような環境を構築することもできます。

 

自営業や個人事業主の場合はそうはいきません。自分が働けなくなったらすぐに収入が途絶えてしまうリスクがある人が多いと思います。だからこそ、がんや病気に対する保障が充実した住宅ローンをぜひ選んで欲しい、と言う思いを込めてまず最初に紹介しておきたいと思います。

 

全疾病保障について詳しくはこちら

 

楽天銀行住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンSBIマネープラザなどで申し込めるミスター住宅ローンREALに無料でついてくる「全疾病保障」も備えられる範囲が広いのですが、住宅ローンの残高がなくなるためには「1年以上の就業不能状態」になることが条件で、病気やケガで働けなくなっても数か月で回復して働けるようになったら、病気になる前と同じように返済を続けなければなりません。

また、じぶん銀行は、がんと診断された時に住宅ローンの残高が0円になるがん100%団信も取り扱っていますし、最新の技術を駆使して審査結果を早く教えてもらえたりしますので、最初におすすめしておきたいと思います。

 

 

次に、おすすめしたいのはフラット35です。フラット35は国が支援して提供される公共性の高い住宅ローンで、自営業の人が住宅を購入する時の強い味方として長く人気を集めている住宅ローンです。

楽天銀行のフラット35

一般的な住宅ローンの場合、自営業の人が通常の住宅ローンを利用するには確定申告書を3期分も提出して審査されることが大半です。

そもそも確定申告書を3期分も提出すること自体が非常にめんどうですが、3年以上事業を継続している実績がないと住宅ローンを利用することができないわけです。

 

フラット35であれば、開業して1年でも利用できますし、開業5年・10年の人が申し込む時でも基本的に1期分の確定申告書しか提出する必要がありません。

 

これは、「多くの国民が良い住宅を購入して住めるようにする」ことを目的としているフラット35だからこそ実現できることですし、審査に通りやすいだけでなく、民間銀行の固定金利タイプと比べるとフラット35は非常に低金利です。

 

フラット35は全国で300社以上の金融機関から申し込むことができますが、手数料や申込時のサポートの手厚さから個人事業主・自営業の人におすすめしたいフラット35の申込先は以下です。

<事務手数料と金利にこだわりたい人>

楽天銀行のフラット35

<審査に不安があり店舗で相談したい人>

アルヒのフラット35

 

自営業は住宅ローン審査に不利なのは本当か?

自営業(個人事業主)とは会社員、契約社員、アルバイト、パートなどのように月給・時給のように会社から給料をもらうのではなく、自ら事業を行っている人・商売している人のことを言います。

例えば、商店、ラーメン屋、米屋、農家、漁業、林業などを営んでいる人もいれば、デザイナー、プログラマー、税理士、弁護士、芸能人など幅広い業種に自営業・個人事業主として収入を得ている人が存在しています。

 

会社員、契約社員、アルバイト、パートなどの給与所得者は、会社から給料を支給してもらえるので収入は安定していますが、自営業・個人事業主は自らの事業で利益をあげていく必要があり収入が不安定になりがちです。この点が住宅ローンの審査で不利とされている理由です。

 

金融機関が住宅ローン審査で「安定かつ継続した収入が見込めるか?」を重視して審査を行っているのが一番の理由です。

お金を貸す立場(銀行)の目線では、住宅ローンを申し込んでくる人を働き方で分類して統計を取って確認すると、会社員の方が自営業よりも確実に返済してくれるという結果になっているだけであって、全ての自営業者が住宅ローンの審査に通りにくいわけではありません。継続的に事業を続けていて、その間の収入(所得)が安定していれば、全く問題なく住宅ローンの審査に通ります。

参考までにイオン銀行の住宅ローンの商品説明書の「利用者の条件」の箇所を紹介したいと思います。以下の図の(3)に「安定」「継続」と言う言葉が並んでいる通り、住宅ローンの審査においては、貸し出し後に長い期間をかけて返済してもらわなければならず、収入がどうしても不安定な自営業・個人事業主に住宅ローンを貸し出す際には慎重に審査せざるを得ないわけです。

 

住宅ローンを利用できる方

※急に収入が増える可能性があるのも自営業の特徴ですが、もし事業が大成功して収入が増えたからと完済されても受け取れる利息収入が少なくなるだけで、金融機関にはあまりメリットはありません。毎月、確実に元本と利息を払ってくれる人が金融機関としてはありがたいわけですね。

 

自営業の住宅ローン審査における年収(所得)とは?

住宅ローンの利用条件で「自営業の人は〇〇〇円以上」「会社員の人は●●●円以上」と言うように最低年収の金額を働き方で変わることはありません。

たまに「自営業専用住宅ローン」のような特殊な住宅ローンを提供している金融機関もありますが、それらの商品の多くが「自営業が住宅ローンの審査に通りにくい」と実態から、審査基準を甘くして高金利で貸し出そうとしているような商品です。そのような住宅ローンの存在を否定するわけではありませんが、少なくとも最初に申し込むべき住宅ローンではなく、あくまでも最終手段の1つとして考えておくようにしましょう。

 

なお、自営業の年収とは確定申告書の「所得」です。事業収入から経費を差し引いた「所得」が会社員で言う年収と同じように扱われます。

 

主要銀行の住宅ローンの年収基準を一覧形式で整理しておきましたので参考としてください。

 年収(前年度)業歴
rakuten
フラット35
100万円程度でも可能1年以上
head_logo
フラット35
100万円程度でも可能1年以上
sbilogo
フラット35
100万円程度でも可能1年以上
aeon100万円以上3年以上
jibun200万円3年以上
jibun200万円3年以上
200万円以上3年以上
shinsei300万円以上2年以上
sony
住宅ローン
400万円以上3年以上
rakuten
金利選択型
400万円以上2年以上
sbilogo
ネット専用住宅ローン
安定かつ継続した収入があること3年以上
mizuho
ネット借り換え住宅ローン
安定かつ継続した収入があること2年以上

 

年収(所得)の計算と確認方法

何年も確定申告を行っている人はご存知だと思いますが、念のため確定申告書の所得がどのように計算されているかについて解説しておきます。

実際に国税庁のホームページに掲載されている損益計算書を見ながら具体的に確認していきましょう。

 

自営業の損益計算書

自営業の年収は、上記の損益計算書の右下の欄の「所得金額」です(売上ではありません)。上記の画像では約346万円となっていますね。

この所得が住宅ローンの審査で利用される金額で、サラリーマンで言う「年収」にあたります。

 

経費算入(節税)について

自営業に限った話ではありませんが、年収が増えると所得税・住民税も増えます。自営業・個人事業主の場合、節税を目的にできるだけ経費に算入したくなるわけですが、経費を増やし過ぎると結果的に「所得」が少なくなるので、住宅ローン審査ではマイナスの評価に働きます。

 

住宅購入や住宅ローンを予定していなければ、可能な限りの支出を経費に算入して所得金額をできるだけ少なくしていると思います。また、自営業にとって節税は権利でもあり、生活を維持するために必要な作業なので、経費を減らせと言われても安易に行うべきではありません。

 

過剰な経費算入は脱税行為と判断されることになりますが、適正な範囲の中であれば意識的に所得金額を増減させることは実質的に可能なので、マイホームの購入・住宅ローンの利用を優先したい時は、経費算入の金額を意識的に減らして住宅ローン審査の準備を進めるケースもあります。

※住宅ローン以外の事業性ローンも同様で所得金額が少なすぎるのは審査上マイナスに働きます。事業の資金繰りも手当てしたい場合はこの経費が1つのポイントになります。

税務署

 

節税をやめるとその間の所得税・住民税が増えてしまうので、経費算入をセーブして所得の金額を増やす意識を持つ期間はできるだけ短い方が良いのは言うまでもありません。フラット35は1期分の確定申告書を提出するだけで良い、というのも自営業の人にフラット35をおすすめしたい理由の一つです。特に楽天銀行は手数料と金利が非常に魅力的で、おすすめしたいフラット35取り扱い金融機関です。

※通常の銀行が提供する住宅ローンの場合、直近3期分の確定申告書の提出が必要です。

 

住宅関連の費用は費用計上できる?

自営業におすすめの住宅ローンというテーマからは少し離れますが、自営業の人は自宅の一部を店舗(事務所)として利用する計画で住宅ローンを契約することがあると思います。

 

事務所費用を経費に計上することで所得を減らして節税効果を得ることが目的で、幅広い自営業の人が行っていることですが、気を付けたいのが、住居における事務所の免責の割合です。

なお、事業用で利用している面積が50%を超えた場合、住宅ローン控除の対象外になってしまうので注意が必要です。

※住宅ローン控除を100%活用するためには事業用面積の割合を10%以下にする必要があります。

 

なお、自営業者として行う確定申告で持ち家の場合は、建物部分で事業に利用している面積の割合から算出された価格を減価償却することで費用計上することになります。減価償却の詳細は新築・中古、建築素材による耐久年数の違いなど細かく定義されていますので国税庁のホームページなどで確認するか、税理士などの詳しい人に確認するようにしましょう。

※土地部分を減価償却費して経費算入させることはできません。

 

赤字でも住宅ローン審査に通る?

何度も繰り返していますが、住宅ローンの審査においては継続して安定的に返済してもらえるか、が重視されますので、赤字決算(所得が赤字)の場合、住宅ローンの審査に通る可能性はかなり低くなります。

 

自営業の場合、大半の住宅ローンの審査時に直近3年分の確定申告書を提出しなければなりません。継続的な収入が期待できる判断できるかを3年間の確定申告内容から審査されることになります。

つまり、4年前や5年前の赤字であれば住宅ローンの審査に与える影響は少なくなりますので、住宅ローンの審査では過去3年間の業績(所得)を意識することが重要です。もちろん、大型の設備投資や先行投資を行ったことで過去3年間の中の1年だけが赤字になっている程度であれば、金融機関にその旨をしっかりと説明することで住宅ローンの審査に通る可能性もありますが、そのような大型投資は住宅ローンの借り入れが終わった後に行うなど、計画的に事業を行っていくようにすると良いでしょう。

 

過去3年分の所得をどのように判断するかは金融機関によって基準が異なりますが、審査基準が厳しいとは言えないイオン銀行でも「過去3年の平均所得または前年の所得金額の低い方」を利用者の年収基準として利用することを明言しています。

自営業の審査基準(イオン銀行)

自営業の住宅ローン審査の必要書類

以下は、自営業の人が住宅ローンの本審査(仮審査では提出不要です)で提出することになる必要書類をまとめた表です。大量に提出しなければならない書類があるわけではありませんが、確定申告書・営業収支明細書や納税証明書を過去2年分~3年分を提出する必要があります。

書類備考
身分証明書パスポート、健康保険証、マイナンバーカードなど
住民票原本
印鑑証明原本
確定申告書および付表(営業収支明細書)2年もしくは3年分
納税証明書2年もしくは3年分
物件に関する書類パンフレット、地図、チラシ
頭金に関する書類預金通帳など
団体信用生命保険のもし込み書兼告知書5,000万円以上の借入の場合には健康診断書も必要

 

創業・開業後、何年で住宅ローンを組める?

自営業を開始した直後は基本的に住宅ローンを利用することはできません。これまで解説した通り、「安定かつ継続した収入が見込めるか?」を金融機関が判断できないためです。

 

では、開業してから何年程度で住宅ローン審査に通るのでしょうか?安心できるのは多くの金融機関で求めている確定申告書3年分を提出できるようになってから、つまり4年目に突入してからになります。

開業2年目でも利用できる住宅ローンにフラット35があります。フラット35の場合、1期分(1年)の確定申告書を提出することで住宅ローンの審査を行ってくれます。

 

これはフラット35が自営業の人におすすめの住宅ローンと言われる理由の1つです。

 

年金未納・年金不払でも大丈夫?

サラリーマンの場合、年金は毎月の給与から源泉徴収されるので意識することはほとんどありませんが、国民年金を自分で支払っている自営業の場合、年金制度に期待せずに全く支払っていない人もいると思います。

金融機関には納税証明書を提出することになりますが、社会保険料(国民年金や国保)の納税証明書の提出を求められることはほとんどありません。ただし、確定申告書には納税額や社会保険料が明記されていますので、金融機関は調べようと思えば簡単に調べることができます。

 

確かに国民年金の支払状況は住宅ローンの審査項目ではありませんが、万が一、金融機関が年金未払いを発見した時に住宅ローン審査に影響させないという保証はありませんし、審査上でプラスに働くことはありませんので、年金を支払うか金融機関に把握されないように注意しておいた方が良いでしょう。

 

自営業の住宅ローンには保証人が必要?

結論から申し上げると自営業だからと言って、住宅ローンの利用に保証人を求められることはありません。代わりにメガバンクや地銀の住宅ローンであれば代わりに系列の保証会社の保証が必要となります。一般的には住宅ローン融資額の2%からそれ以上に相当する保証料が必要となり、審査結果に応じて保証料が代わってきます。このため、自営業の方の保証料はサラリーマン・公務員と比較しても高くなると想定されます。

保証料の観点では、公的な住宅ローンであるフラット35では保証人・保証会社ともに不要となっています。

フラット35は保証人・保証会社が不要

 

 

自営業が住宅ローンを借りる時の裏ワザとは?

”裏ワザ”と言いながら”違法行為”を持ち掛けてくる不動産会社もいると言われています。それらの多くは裏ワザと呼べるものではなく、公文書・私文書偽装に該当するようなものです。そのような方口車に乗ってしまうと、いざというときに契約解除などを迫られる可能性もありますので、くれぐれも不法行為は行わないようにしましょう。

 

そんないくつかの裏ワザの中でも、やりすぎなければ合法と呼べるのが確定申告の更生手続きを活用する方法です。

 

これは、一度確定させた確定申告から事後的に経費を減らして所得を増やす方向に訂正して、住宅ローンの審査に申し込むという方法です。

 

急にほしい住宅が売り出されたり、家を買っておきたいと考えるようになったにもかかわらず、これまで住宅ローンの審査のことを意識せずに、経費を可能な限り積み上げて所得を減らして節税していたような人が利用しやすい方法です。

 

確定申告を構成してから住宅ローンに申し込むことで、所得を多く見せることができるので、住宅ローンの審査上は有利に働くことになります。

 

一方で、過去の所得を増やすと所得税・住民税を追加納付しなければならないので手元資金が減ることになりますし、公正手続きの行うと確定申告書上でその旨が記載されるので金融機関も更生された事実を把握することができますので、過去3年分の確定申告を全て更生していると疑われる可能性もありますので注意しましょう。

 

(合法的な方法なので裏ワザではありますが、おすすめしたいわけではありません。そんなことをするぐらいなら過去1年分の確定申告書の提出で良いフラット35への申込を検討した方が良いと思います。)

 

頭金なしでも住宅ローンは利用できる?

結論としては頭金なしで住宅ローン借入れることは全く問題ありません。むしろ、2018年4月からフラット35が諸費用(仲介手数料、司法書士報酬、火災保険料、住宅診断にかかる費用、印紙代など)をフラット35の金額の中に含んで借り入れできるように制度改正されています。

 

ただし、頭金・自己資金があった方が審査に通りやすいのは間違いありませんので、出来るだけ自己資金を準備するように心がけましょう。

 

自営業におすすめの審査に通りやすい住宅ローンは?/自営業に強い住宅ローンとは?

住宅ローン審査において金融機関は「安定かつ継続した収入が見込めるか?」を重視するため、個人の裁量に収入が依存する自営業・個人事業主に厳し目の対応になるのはある意味し方ありません。

ただ、自営業や個人事業主はマイホーム購入をあきらめなければならないか、というと当然そんなことはありません。

住宅金融支援機構という日本政府が100%出資している公的な機関と国内約330あまりの金融機関が提携している長期固定金利型の住宅ローンのフラット35は自営業でも利用しやすい審査基準となっています。

 

民間の住宅ローンと違って、公的な機関が提供する住宅ローンなので住宅ローン審査に寛容、通りやすいのが審査上の特徴です。自営業に強い住宅ローンと言ってよいでしょう。

 

民間の金融機関では会社員や公務員が住宅ローン審査に有利ですが、フラット35ではこうした職業による住宅ローン審査へあまり影響しないと言われています。シンプルに「安定かつ継続した収入が見込めるか?」という点を一定の条件でチェックしていて、アルバイトやパートでも利用可能な住宅ローンです。

 

また、先ほども少し触れましたが、1期分の確定申告書があれば自営業や個人事業主も住宅ローン審査に申し込み可能ですし、年収100万円前後の方にも貸し出し実績があるとされています。

自営業におすすめのフラット35

 

楽天銀行のフラット35

楽天銀行(フラット35)の特徴は事務手数料の安さです。新規購入時は1.08%~、借り換え時であれば0.972%~と業界標準の半分程度の手数料で済みます。この手数料の安さもあり2016年度には日本全国でフラットを扱う銀行の中でフラット35実行件数で1位を取扱高が多い結果になっています。(取り扱い金融機関全体ではARUHIに次ぐ2位)

契約まで来店不要でSkypeを使えば年末年始以外、毎日朝9時~夜10時まで住宅ローンの相談に応じてくれます。また、ATMや他行振込み手数料の優遇も受けれるなど日々の生活の節約にもつながるうれしいおまけがついています。

楽天銀行ではビジネスローンも扱っていますし、楽天カードにはビジネスカードの発行もしていますので個人事業主・自営業には心強い存在と言えます。

 

ARUHIのフラット35

アルヒのフラット35の取り扱いシェアは9年年連続1位

アルヒはフラット35の国内金融機関の中で取り扱いシェアでダントツの1位を維持している住宅ローン専門の金融機関です。

個人事業主や自営業の人はフラット35利用率が高いと言われていますが、その中でも店舗でプロに相談しながら手厚いサポートを受けることができるARUHIのフラット35は、住宅ローン審査に通りにくいと言われる自営業・個人事業主の人にピッタリのフラット35と言えます。

職業・働き方ごとの住宅ローンの解説

他にも職業や働き方ごとにおすすめしやすい住宅ローンや住宅ローン審査のポイントを解説した記事も用意していますので合わせて参考にしてください。


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