10年後の住宅ローン金利を予想、変動金利はどうなる？

この特集記事では10年後の住宅ローン金利の予想と住宅ローン選びの考え方について解説しています。

2016年のマイナス金利政策の影響で急激に低下した日本の住宅ローン金利ですが、2018年の後半ごろテレビや新聞で「今後、住宅ローン金利が上昇する（可能性がある）」・「日銀の金融政策変更の影響で住宅ローン金利があがった」・「フラット35の金利が上昇した」などのように、住宅ローンの金利があがっていくと言う報道を目にすることも多くありました。

当時の記事は根拠が乏しく表面的なことを報道しているだけで、宅ローンの金利タイプに悩んでいる人の参考になる情報とは言えませんでした。実際に住宅ローン金利が上昇することはなかったので、2019年に入って金利が再び低下してからは今後の金利上昇を警告するような記事はめっきり見かけなくなりました。（2020年になって発生した新型コロナウイルス後は住宅ローンの金利が上昇する可能性が高まる好景気になる可能性はほとんどなくなってしまっています）

この記事では住宅ローンの金利動向を予想するだけでなく、住宅ローンの金利選びに悩んでいる人の参考になるような、住宅ローンの金利に関する1つの考え方もできるだけわかりやすく紹介したいと思います。筆者は、この記事にたどり着いた人や住宅ローンの選びで悩んでいる人が知りたいのは「単に将来的に住宅ローンの金利が上昇するか」ではなく「変動金利と固定金利のどっちを選んだ方が良さそうなのか」だと思います。

この特集ページでは以下のポイントを中心に住宅ローン金利の動向を予想していきたいと思います。簡単に言えば住宅ローンの返済額を抑えられるのはどっち？という話です。

10年後の住宅ローン金利を予想する前に、この10年間の住宅ローンの金利推移を確認しておきましょう。

10年前の住宅ローン金利の水準は？

以下は2008年6月に実際に提供されていた住宅ローンの金利です。今から10年以上前に住宅ローンを借りた人はこれだけ高い金利で借りていたことになります。

今では考えられない水準の金利です。ちなみに同じ時期の変動金利は1.5%～1.8%、10年固定金利は2.0%～2.5%ぐらいでしたので全体的に今の2倍以上の金利が当たり前の時代でした。

※この当時はこれでもかなり低金利と言われていました。（2008年9月にリーマンショックと言われる世界的な金融危機があって住宅ローン金利は急激に下降しています）

次に、住宅ローンの金利に影響を与える主要な経済指標の動向を確認しておきましょう。

まずは固定タイプの住宅ローンの金利に影響する長期金利の動向からです。

【直近の金利動向】長期金利は若干上昇したが再びマイナスに

現時点では低金利で安定している長期金利ですが、実質的にコントロールしている日銀が0.2%までの金利上昇を容認していますので、0.2%程度まで徐々に上昇していく可能性を否定することはできないのですが、日銀はあくまでも誘導目標の”上限”の目安を0.2%にしているだけで、長期金利の誘導目標はあくまでも0%のままです。日銀も金利を急激に上昇させたいと考えているわけではない、という点は頭の中に入れておく必要もありますし、マイナス金利の先輩であるヨーローッパの先進国を中心にマイナス金利がさらに進んでいますので、長期金利が急激に上昇していくことは予想しにくい状況が続いています。

次に短期金利の金利動向を確認しておきましょう。短期金利は変動金利タイプの住宅ローンの金利に影響するとされている指標の1つです。

【直近の金利動向】短期金利は引き続き変化なし

歴史的・世界的に、今の日本のように長期金利をその国の中央銀行がコントロールし続けることは珍しいのですが、先進国の場合、短期金利は中央銀行（日本では日銀）がコントロールしているのが一般的です。今でも「日本の政策金利はマイナス金利のまま」で短期金利が上昇する気配はほとんどありません。

このような状況を踏まえると、短期的な住宅ローン金利の動向を予想すると以下のようになります。

変動金利　：　短期金利は変わっておらず、今後も上昇する可能性は低い。2021年~2022年ぐらいまでは今の金利水準を維持。

固定金利　：　日銀が長期金利を0.2%まで上昇することを容認しているため若干の金利上昇の可能性はあるが、誤差の範囲。

短期的な視点での住宅ローンの金利は上記のように予想していますが、住宅ローンは30年前後の長い期間返済を続けることになるので、もっと長い目でみた金利の動向がどうなるかも予想しておく理想的です。

長期的な住宅ローンの金利動向を予想するのはかなり難しく、様々な観点から考えなければなりませんが、まず、10年後・20年後に日本がどうなっているかを理解しておく必要があります。その中でも当サイトで重視しているポイントをいくつか紹介していきたいと思います。

日本は急激な人口減少と高齢化の時代に突入

内閣府の統計データによると2030年に日本の人口は1億1,661万人程度になると予想されています。たった15年ぐらいで人口が10%も減ってしまうだけでなく高齢者の割合が急激に増加しながら人口が減少していくという未曽有の少子高齢化と人口減少の時代が到来するということです。

また、団塊の世代が75歳以上の後期高齢者になる2025年には日本人の10人に1人が認知症（1,200万人）になるとも言われており、日本の人口減少と高齢化は想像以上に深刻です。

労働人口や若い人口は国力なので、人口の減少と少子高齢化の影響を何かしらの方法でカバーしなければ単純に日本が経済弱者に近づいていくだけです。ただ、人口が減り経済が縮小しているなかで「お金の需要」を増やすのは並大抵のことでは実現できません。労働力不足の解決策の1つとして外国人労働者の受け入れ拡大や人工知能を活用した労働の効率化なども急ピッチで進められていますが、特効薬になるものではありません。

金利は「お金の需要（貸して欲しい人が増える）」があるから高くなるという原理原則に立ち返れば、急激な人口減少と高齢化の時代に突入している日本には、金利を上昇させない大きな圧力がかかっている状態にあることが想像できると思います。

金利の上昇は国の財政に悪影響

次に日本の財政事情について確認しておきましょう。これは金利を実質的にコントロールしている日銀の金融政策に影響してくることになります。

まず、事実として、日本の国債残高はすでに1,000兆円を突破しています。国はその国債を保有者に利息を払う必要があるので、毎年10兆円ぐらいの国債の利息支払いのための予算を計上しています。

今の日本の税収は60兆円弱なので、全ての税金収入の20%ぐらい国債の利払いに消えている状況にあります。なお、この数年は日銀のマイナス金利政策の効果で国債の利息の支払額が低下していて、日銀のマイナス金利政策は国の財政にはプラスの効果をもたらしているという点は非常に重要なポイントで、金利が上昇すると国が支払う利息は増加して財政を悪化させる要因になります。

国債の残高が1,000兆円もあると平均金利が0.1%上昇するだけで国が支払う利息は1兆円も増えることになります。

景気が回復して税収も増えて利息の支払いも増える、であれば良いですが税収が増えないのに国債の利払いだけが増えることは国の財政に悪影響を与えることになりますますので、国の財政面でも、景気回復や税収の増加を伴わずに金利が上昇していくことは容認できる状況にはないだろうということは念頭に入れておかなければなりません。

出典：財務省ホームページ　http://www.mof.go.jp/

他にも要因はありますが、この2つのポイントを抑えるだけで中長期的に金利が右肩上がりで上昇していくと予想することはとてもできないことがわかると思います。

一方で、万が一？、日銀の思惑通りに日本の景気が回復すると、日銀が行っている金融緩和は縮小に向かっていくことになるので、段階的に金利が上昇していく可能性はゼロではありません。

続いて、具体的な住宅ローンの金利と返済額を確認しながら中長期的な金利上昇が住宅ローンの返済額に与える影響を整理したいと思います。

住宅ローンの金利上昇の影響を具体的にシミュレーション

住宅ローンの金利が急激に上昇することが無いとしても、徐々に上昇していく可能性はせずにいくつかの金利上昇パターンで住宅ローンの総返済額を試算しています。

シナリオ別住宅ローンの総返済額

＜前提条件＞

借入金額：3,000万円

借入期間：30年

返済方法：元利均等返済・ボーナス返済なし

上記は、変動金利を年0.5%、固定金利を年1.5%として試算したもので、パターンAは変動金利で借りた場合のベストシナリオで、住宅ローンの金利タイプの中で最も金利が低い変動金利が変わらずに完済日を迎えたケースです。

変動金利が上昇していくシナリオがパターンB～G、パターンHは住宅ローンの金利を1.5%で固定したパターンです。

まず、パターンA～Eまでは、パターンH（固定金利での借り入れ）よりも総返済額が少なくなっていることがわかります。

パターンFやパターンGのように金利がどんどん上がっていくと総返済額が逆転する一方で、パターンE（5年後に今の2倍の金利、10年後に3倍の金利、20年後に4倍の金利）程度の上昇であれば、総返済額ではパターンHよりも少なく済むことがわかります。

繰り返しですが、「緩やかに金利が上昇するぐらいであれば、変動金利の低い金利で借りておく方が住宅ローンの総返済額は少なく済む」ということは頭の中にいれておく必要があります。

※ここでいう緩やかな金利上昇は、「変動金利（≒短期金利）」の金利上昇で「固定金利（≒長期金利）」の金利上昇ではありません。

10年後の住宅ローン金利を予想

これまで説明してきたとおり、当サイトでは多少住宅ローンの金利が上昇することはあっても、住宅ローンの総返済額が　固定金利＜変動金利　のように逆転するほど金利は上昇しない可能性が高いと予想しています。

もちろん、10年後は日銀の金融政策も変わっているはず、住宅ローンの変動金利が今の金利水準の5倍や6倍を超えていくという予想はとてもできません。リーマンショック前の2008年でも1.5％程度だったわけですからね。

もちろん、金利を固定しておきたいという気持ちや考え方を否定するつもりはありません。最終的に変動金利を選ぶか固定金利を選ぶかは最終的には自分自身で判断するしかありません。

その判断は難しいと思いますが、この特集の内容も踏まえてご自身の考え方にあった住宅ローンを選ぶようにしていただければ幸いです。

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